Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummers: 5864029 KK EXPL 17-351 (hoofdzaak) en 5907103 KK EXPL 17-409 (vrijwaringszaak)
vonnis van: 24 mei 2017
vonnis van de kantonrechter kort geding
in de hoofdzaak
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh
t e g e n
de besloten vennootschap Heineken Nederland N.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Heineken
gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons
en
de besloten vennootschap BO&T Productions B.V.
de besloten vennootschap BO&T BlinQ B.V.
beide gevestigd te Amsterdam
gevoegde partijen ex artikel 217 Rv Pro
nader te noemen: respectievelijk BO&T Productions en BO&T BlinQ en gezamenlijk BO&T
gemachtigde: mr. R. Ridder
en
in de vrijwaringszaak
de besloten vennootschap Heineken Nederland N.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Heineken
gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons
t e g e n
de besloten vennootschap BO&T Productions B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: BO&T Productions
gemachtigde: mr. R. Ridder
1.De procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaring
In de hoofdzaak heeft [eiser] bij dagvaarding van 6 april 2017, met producties, voorzieningen gevorderd. Bij incidentele conclusie tot voeging, met producties, heeft BO&T verzocht zich te mogen voegen aan de zijde van Heineken. Per brief van 9 mei 2017 heeft mr. Moons verzocht de door BO&T overgelegde producties tevens aan te merken als producties van Heineken en is voorts een aanvullende productie 1 overgelegd. Per fax van 10 mei 2017 heeft mr. Van den Bergh de producties 17, 18 en 19 overgelegd.
In de vrijwaring heeft Heineken bij dagvaarding van 19 april 2017, met producties, voorzieningen gevorderd.
Ter terechtzitting van 11 mei 2017 heeft gelijktijdig de mondelinge behandeling in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak plaatsgevonden. In de hoofdzaak is het verzoek tot voeging van BO&T toegestaan. [eiser] heeft aan de hand van pleitnotities zijn standpunt toegelicht. Heineken en BO&T hebben aan de hand van pleitnotities, die zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaring in het geding zijn gebracht, verweer gevoerd. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren onder meer aanwezig:
- [eiser] , vergezeld door mr. Van den Bergh en mr. R.G. Meester
- namens Heineken de heer [naam bedrijfsjurist] (bedrijfsjurist) en de heer [naam ] (werkzaam op de afdeling vastgoed), vergezeld door mr. Moons
-namens BO&T de heren [naam aandeelhouder 1] , [naam aandeelhouder 2] en [naam aandeelhouder 3] ((indirecte) aandeelhouders), vergezeld door mr. Ridder
2.De uitgangspunten in de hoofdzaak en in de vrijwaring
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 1 maart 2003 aan Heineken de bedrijfsruimte staande en gelegen op de begane grond en vier bovengelegen verdiepingen aan het [adres] Amsterdam (hierna: het gehuurde). Partijen hebben daartoe op 28 april 2003 een huurovereenkomst gesloten. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW (hierna: Algemene bepalingen) van toepassing.
2.2.
Het gehuurde wordt door Heineken onderverhuurd aan BO&T Productions. Heineken en BO&T Productions zijn daartoe een huurovereenkomst aangegaan op 28 april 2003. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen eveneens van toepassing. BO&T Productions is 100% aandeelhouder van BO&T BlinQ.
2.3.
Bij brief van 14 juli 2016 aan Heineken heeft [eiser] de huurovereenkomst tegen 31 mei 2018 opgezegd wegens slecht huurderschap, dringend eigen gebruik en de algemene belangenafweging.
2.4.
Op de begane grond van het gehuurde wordt Café [naam café] (hierna: het café) geëxploiteerd. Op 8 februari 2017 is een handgranaat bij de ingang van het café aangetroffen. Ten tijde van het aantreffen van de handgranaat was er naar schatting een tiental klanten binnen. Op diezelfde dag heeft de burgemeester van de gemeente Amsterdam op grond van artikel 2.10 eerste lid onder d en onder e van de Algemene Plaatselijke Verordening het café met onmiddellijke ingang gesloten voor onbepaalde tijd vanwege een ernstige aantasting van de openbare orde. Het schriftelijke besluit tot sluiting dateert van 9 februari 2017.
2.5
Bij brief van 14 februari 2017 heeft [eiser] de huurovereenkomst met Heineken per direct buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). Gelet op deze ontbinding heeft Heineken per brief van 15 februari 2017 de huurovereenkomst met BO&T Productions per direct ontbonden.
2.6.
In zijn besluit van 8 mei 2017 heeft de burgemeester van de Amsterdam de sluiting van het café opgeheven. In het besluit is onder meer opgenomen:
“De gemeente heeft haar onderzoek afgerond en heeft geen indicaties van schijnbeheer aangetroffen. Tevens komt uit het onderzoek van de politie niet naar voren dat er een directe link is tussen de handgranaat en de exploitanten van de horecazaak.”
2.7.
BO&T heeft tegen het bevel tot sluiting van 8 februari 2017 bezwaar gemaakt. De bezwaarprocedure is nog niet afgerond. BO&T heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verzocht om tijdens de bezwaarprocedure een spoedmaatregel te treffen, maar dit verzoek is bij vonnis van 30 maart 2017 afgewezen.
3.Het geschil in de hoofdzaak
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – ontruiming van het gehuurde met veroordeling van Heineken in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering – samengevat – het navolgende ten grondslag. Primair was [eiser] gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro nu de burgemeester van Amsterdam het café gedurende drie maanden heeft gesloten vanwege een ernstige verstoring van de openbare orde. Subsidiair is een ontbinding van de huurovereenkomst in een nog te entameren bodemprocedure gerechtvaardigd, omdat sprake is van slecht huurderschap, althans diverse tekortkomingen gelet op de navolgende omstandigheden:
a- het aantreffen van de handgranaat, hetgeen de veiligheid van klanten, bewoners en voorbijgangers ernstig in gevaar heeft gebracht en de openbare orde ernstig heeft aangetast,
b- de sluiting van het café door de gemeente Amsterdam,
c- betrokkenheid [naam aandeelhouder 1] bij de exploitatie van het café in strijd met de vergunningsvoorschriften van de gemeente Amsterdam en artikel 2.2 van de Algemene bepalingen,
d- betrokkenheid van [naam 1] bij de exploitatie van het café in strijd met de vergunningsvoorschriften van de gemeente Amsterdam en artikel 2.2 van de Algemene bepalingen,
e- verboden onderhuur dan wel ingebruikgeving aan anderen dan BO&T (exploitatiewissel) in strijd met het bepaalde in artikel 6.1 en 18 van de huurovereenkomst,
f- verboden verhuur en gebruik van de bovengelegen verdiepingen als woonruimte in strijd met het bepaalde in artikel 12 van Pro de huurovereenkomst,
g- veroorzaken van overlast aan omwonenden en buren in strijd met het bepaalde in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst,
h- verbouwing zonder medeweten en toestemming van verhuurder in strijd met het bepaalde in artikel 21 van Pro de huurovereenkomst,
i- BO&T beschikt niet over een veiligheidsplan, wat normaliter binnen de gemeente Amsterdam gekoppeld dient te zijn aan de exploitatievergunning.
De handelingen van BO&T Productions als onderhuurder dienen aan Heineken als hoofhuurder te worden toegerekend, zodat Heineken toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.3.
Heineken en BO&T voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in de vrijwaringszaak
4.1.
Heineken vordert - samengevat – ontruiming van het gehuurde met veroordeling van BO&T Productions in de proceskosten.
4.2.
Heineken legt aan haar vordering – samengevat – het navolgende ten grondslag. Indien Heineken in de hoofdzaak tot ontruiming van het gehuurde wordt gehouden, dan zal BO&T Productions gelijkelijk en op dezelfde gronden in de onderhuurverhouding jegens Heineken gehouden zijn om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan.
4.3.
BO&T Productions voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.Beoordeling in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
5.1.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.2.
Voorop wordt gesteld dat [eiser] een spoedeisend belang bij de beoordeling van zijn vordering heeft, nu de sluiting van het gehuurde mogelijk zal leiden tot een daling van de beleggingswaarde, aangezien potentiële nieuwe huurders door deze sluiting mogelijk worden af geschrokken. [eiser] heeft er daarom belang bij om op een zo kort mogelijke termijn een nieuwe huurder voor het gehuurde te vinden. Dat het besluit tot sluiting nog niet onherroepelijk is geworden doet aan de spoedeisendheid niet af, aangezien het gehuurde feitelijk drie maanden gesloten is geweest.
Primaire grond: buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW Pro
5.3.
Vaststaat dat de burgemeester van Amsterdam op 8 februari 2017 het gehuurde voor een periode van drie maanden heeft gesloten vanwege een ernstige aantasting van de openbare orde.
5.4.
Er is hiermee voldaan aan de criteria van artikel 7:231 lid 2 BW Pro, te weten dat sprake is dat door een gedraging in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van Pro de Gemeentewet is gesloten. Blijkens de wetsgeschiedenis is artikel 7:231 lid 2 BW Pro vooral opgenomen om de verhuurder een ontbindingsbevoegdheid te geven na sluiting van overlast gevende drugspanden, maar - zoals uit vaste jurisprudentie volgt - betekent dit niet dat dit artikel slechts in die situatie van toepassing is, zoals Heineken en BO&T hebben aangevoerd.
Nu aan de criteria van artikel 7:231 lid 2 BW Pro is voldaan, is dit artikel ook op de huidige situatie van toepassing en dit brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk kan ontbinden.
5.5
Vervolgens rijst de vraag of de bodemrechter in de gegeven omstandigheden het beroep van [eiser] op de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten, zoals Heineken en BO&T (onder meer) hebben aangevoerd. Hierbij spelen de navolgende omstandigheden een rol.
Heineken huurt het gehuurde al sinds 2003 en gedurende deze lange periode hebben zich geen noemenswaardige incidenten voorgedaan. De huur van het gehuurde is altijd, ook gedurende de sluiting van het gehuurde, voldaan. De blijkens de wetsgeschiedenis op artikel 7:231 lid 2 BW Pro voorziene impasse van de wetgever dat de huurder tijdens de sluiting van het gehuurde zijn huur niet betaalt, doet zich derhalve thans niet voor. Heineken heeft een belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat dit betekent dat zij de onderhuurovereenkomst met BO&T Productions kan voortzetten en omdat Heineken daarmee afzet van haar producten genereert. Ook de belangen van BO&T Productions als rechtmatige onderhuurder dienen te worden meegewogen. BO&T Productions heeft een evident zwaarwegend belang bij voortzetting van de exploitatie van het café, vanwege de inkomsten die zij daaruit genereert en tevens omdat zij aanzienlijke investeringen heeft gedaan in het café, die zij wenst terug te verdienen. Op 8 februari 2017 heeft een ernstig incident plaatsgevonden, zijnde de vondst van een handgranaat in het gehuurde. Als gevolg hiervan heeft de burgemeester het gehuurde drie maanden gesloten, maar inmiddels is het sluitingsbevel opgeheven. Daarbij is overwogen dat uit het politie-onderzoek niet is gebleken dat er een directe link is tussen de handgranaat en de exploitanten van de horecazaak. Ter zitting heeft BO&T verklaard in het duister te tasten over de vraag door wie en om welke reden de handgranaat daar is neergelegd. Op grond van alle voornoemde omstandigheden, met name dat aan de sluiting een eenmalig – weliswaar ernstig – incident ten grondslag is gelegd en dat van een link tussen dit incident en de exploitanten van het café niet is gebleken en het belang van Heineken en BO&T Productions bij het voortzetten van de (onder)huurovereenkomst maken dat niet onaannemelijk wordt geacht dat de bodemrechter het beroep van [eiser] op de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten. De door [eiser] gevorderde ontruiming is op de primaire grond dan ook niet toewijsbaar.
Subsidiaire grond: ontbinding op grond van slecht huurderschap en diverse tekortkomingen
sub a, b en g
5.6.
[eiser] voert de vondst van de handgranaat en de sluiting van het café ook als subsidiaire grondslag voor de ontruiming op. Aangezien uit niets blijkt dat Heineken, dan wel BO&T, in dit opzicht iets valt te verwijten, zeker niet nu uit politie-onderzoek geen link tussen de handgranaat en de exploitanten van het café is gebleken, kan voorshands niet worden aangenomen dat sprake is van slecht huurderschap, althans een tekortkoming.
5.7.
Voorts stelt [eiser] dat de vondst van de handgranaat en het aansluitende onderzoek overlast voor omwonenden en buren heeft veroorzaakt en dat daarmee is gehandeld in strijd met artikel 17 van Pro de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat de huurder noch bezoekers van het gehuurde geluidshinder of enige andere vorm van overlast zullen veroorzaken. Aangenomen wordt dat de vondst van de handgranaat en het aansluitende onderzoek voor enige overlast zullen hebben gezorgd. Gesteld noch gebleken is echter dat de huurder of bezoekers van het gehuurde voor deze overlast hebben zorggedragen, zodat een tekortkoming op dit punt voorshands niet kan worden aangenomen.
sub d en e
5.8.
[eiser] stelt onder overlegging van een aantal krantenartikelen dat de roemruchte horeca-familie [naam 1] de exploitatie van het café feitelijk heeft overgenomen en dat hij hierover niet is geïnformeerd en hiervoor ook geen toestemming heeft gegeven, terwijl deze toestemming wel vereist is ingevolge de artikelen 6.1 en 18 van de huurovereenkomst.
Heineken en BO&T betwisten dat een exploitatiewissel heeft plaats gevonden. BO&T BlinQ exploiteert het café. Ter zitting heeft BO&T verklaard dat [naam aandeelhouder 3] en [naam aandeelhouder 2] de feitelijke leiding hebben over het café en dat zij dagelijks op de werkvloer aanwezig zijn. Er zijn acht managers werkzaam in het café, waaronder de heer [naam 1] . Daarnaast heeft de heer [naam 1] een bedrag van € 35.000,- geleend aan BO&T. Dit is de enige link die er met de familie [naam 1] bestaat, aldus Heineken en BO&T.
5.9.
Alhoewel uit de door [eiser] overgelegde krantenartikelen afgeleid zou kunnen worden dat de betrokkenheid van de familie [naam 1] bij de exploitatie van het café groter is dan Heineken en BO&T aanvoeren, staat daar tegenover dat de gemeente Amsterdam onderzoek heeft gedaan naar de exploitatie van het café en dat zij geen indicaties van schijnbeheer heeft aangetroffen, zoals volgt uit het besluit tot opheffing sluiting van 9 mei 2017. Dat de familie [naam 1] de feitelijke exploitatie van het café heeft overgenomen kan dan ook niet voorshands worden aangenomen. Een en ander vergt eventueel een nader onderzoek naar de feiten waarvoor in dit kort geding geen plaats is.
sub f
5.10.
[eiser] stelt dat de vier bovengelegen bouwlagen als woonruimte worden verhuurd, terwijl verhuur of gebruik van het gehuurde als woning op grond van artikel 12 van Pro de huurovereenkomst verboden is. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [eiser] naar de als productie 3c overgelegde e-mail van de makelaar [naam makelaar] van 8 februari 2016, die daarin meedeelt dat hem mondeling het gehuurde is aangeboden voor een huurprijs van € 170.000,- inclusief € 40.000 voor de vier bovengelegen appartementen.
Heineken en BO&T betwisten dat de vier bovengelegen bouwlagen als woonruimte worden verhuurd, dan wel gebruikt. Weliswaar zijn de ruimtes enkele jaren geleden incidenteel in gebruik gegeven aan het personeel van BO&T, maar toen bleek dat [eiser] daar bezwaren tegen had, is daar direct mee gestopt.
5.11.
Op grond van de enkele e-mail die als productie 3c door [eiser] is overgelegd, kan niet voorshands worden aangenomen dat de vier bovengelegen verdiepingen van het verhuurde als woonruimte worden verhuurd of gebruikt. In de overgelegde e-mail valt dat immers niet te lezen en het wordt bovendien betwist. Een nader onderzoek hiernaar lijkt aangewezen, maar daarvoor is in dit kort geding geen ruimte. Dat de ruimtes in het verleden incidenteel aan personeelsleden in gebruik zijn gegeven wordt wel erkend, maar het wordt niet voorshands aannemelijk geacht dat voor zover daarmee sprake is van een tekortkoming de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
sub h
5.12.
[eiser] stelt dat het café zonder zijn medeweten ingrijpend is verbouwd, terwijl hiervoor ingevolge artikel 21 van Pro de huurovereenkomst schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig was.
Heineken en BO&T betwisten dat een verbouwing heeft plaatsgevonden. Zij voeren aan dat de inrichting van het café is vernieuwd, maar dat er geen constructieve ingrepen hebben plaatsgevonden.
5.13.
Tegenover de betwisting van Heineken en BO&T dat een verbouwing heeft plaatsgevonden, heeft [eiser] zijn stelling dat hier wel sprake van is geweest, onvoldoende onderbouwd en kan op voorhand aldus niet worden aangenomen dat sprake is geweest van de gestelde verbouwing.
ad c en i
5.14.
[eiser] stelt dat [naam aandeelhouder 1] zich bezighoudt met de exploitatie van het café terwijl dit in strijd is met de vergunningsvoorschriften en dat het café geen veiligheidsplan heeft terwijl dit normaliter wel een vereiste is voor de exploitatievergunning. Hiermee wordt in strijd gehandeld met artikel 2.2. van de Algemene bepalingen, waarin is opgenomen dat de huurder zich zal gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen.
Heineken en BO&T betwisten dat sprake is van tekortkomingen op deze punten.
5.15.
Los van de vraag of sprake is van tekortkomingen op voornoemde punten wordt niet voorshands aannemelijk geacht dat de bodemrechter zal oordelen dat de gestelde tekortkomingen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
5.16.
Uit het voorgaande volgt dat ook de subsidiaire gronden niet tot toewijzing van de vordering tot ontruiming leiden. [eiser] zal in de hoofdzaak als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld van Heineken en BO&T, zoals hierna in de beslissing wordt vermeld.
5.17.
Aangezien de vorderingen in de hoofdzaak worden afgewezen, leidt dit eveneens tot afwijzing van de vorderingen in de vrijwaringszaak. Aangezien BO&T Productions zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaringszaak hetzelfde verweer heeft gevoerd, worden haar proceskosten in de vrijwaringszaak begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
in de hoofdzaak
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Heineken en BO&T, aan de zijde van ieder tot op heden begroot op € 400,- aan salaris gemachtigde,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan zowel Heineken als BO&T van een bedrag van € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw,
5.4.
verklaart de kostenveroordelingen ten aanzien van BO&T uitvoerbaar bij voorraad,
in de vrijwaringszaak
5.5.
wijst de vorderingen af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter