ECLI:NL:RBAMS:2017:2801

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5884090 KK EXPL 17-373

vonnis van: 26 april 2017

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting Stichting Sportcentrum Caland

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: het Sportcentrum

gemachtigde: P. Krug (vd Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders)

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Calandfit B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Calandfit

gemachtigde: mr. B. Garnaat

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 12 april 2017 met producties heeft het Sportcentrum een voorziening gevorderd.

Ter terechtzitting van 19 april 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het Sportcentrum is verschenen bij mevrouw [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. Calandfit is verschenen bij de heer [naam 2] vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, Calandfit aan de hand van pleitaantekeningen.

De kantonrechter heeft ambtshalve kennis van de processtukken die zijn uitgewisseld in de procedure tussen partijen onder rolnummer CV 15-15116. Daarnaar wordt onder de feiten (1.) verwezen.

Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. De feiten:

1.1.

Het Sportcentrum verhuurt met ingang van 29 oktober 2007 aan (de rechtsvoorganger van) CalandFit in het gebouw aan de Eliza van Calkartstraat 2 te Amsterdam diverse ruimtes, waaronder een aerobic- en een fitness ruimte en een dames- en herenkleedkamer. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als aerobic- en fitnessfaciliteit.

1.2.

Op de huurovereenkomst, die is aangeduid als “huurovereenkomst kantoorruimte” zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van toepassing verklaard.

1.3.

De huurprijs bedraagt thans € 5.332,23 per maand (inclusief btw en servicekosten) en is bij vooruitbetaling verschuldigd. De “kale huur” bedraagt € 3.606,- per maand.

1.4.

Bij aanvang van de huurovereenkomst is een aantal problemen voorgevallen. De sleuteloverdracht heeft drie weken later plaatsgevonden. Voorts was het gehuurde niet in de overeengekomen staat opgeleverd.

Bij brieven van 10 december 2007, 10 maart 2008 en 13 maart 2009 heeft CalandFit, bij monde van de heer [naam 2] bij het Sportcentrum geklaagd over de luchtbehandeling in het gehuurde.

In de brief van 13 maart 2009 schrijft [naam 2] onder meer:
“Op dit moment zijn een groot deel van de bovengenoemde klachten opgelost en verholpen. Er zijn echter nog een aantal zaken die op dit moment nog steeds niet opgelost zijn en voor de nodige frustraties en problemen zorgen- De luchtbehandeling is nog steeds niet juist ingesteld en de luchtzakken zijn vervuild (…)(…)- De luchtafzuiging in de kleedkamers, wc’s en receptie is gekoppeld aan de luchtafzuiging van de aerobicszaal. Op het moment dat de luchtafzuiging aerobicszaal niet in gebruik is wordt de lucht in de kleedkamers dus ook niet afgezogen.- Binnen het gehele sportcentrum heerst een te hoge temperatuur die naar boven stijgt, waardoor met name de gehele 2e etage hier hinder van ondervindt.- De afzuiginstallatie van [bedrijf] slaat zeer regelmatig af (…) Hierdoor worden de geuren uit haar keuken niet goed afgezogen en trekken deze naar de 2e etage, waardoor wij overlast ondervinden van de frituurlucht die hier komt te hangen.”Naast voormelde zaken somt [naam 2] nog een aantal punten op die volgens hem uiteindelijk hebben geleid tot een inkomstenderving van totaal € 25.000,-, waaronder hoge temperaturen tijdens rondleidingen in de zomer, rommel rondom het gebouw, groepen jongeren die rondhangen in de parkeergarage, het mislopen van inkomsten wegens te late opening van CalandFit en afschrijving van apparatuur wegens verbouwing. [naam 2] deelt daarbij mede dat nog geen rekening is gehouden met negatieve mond-op-mond reclame.

1.5.

Bij brief van 16 juli 2009 heeft het Sportcentrum aan CalandFit een bedrag van € 8.600,- als schadeloosstelling aangeboden.

1.6.

Bij brief van 11 oktober 2009 schrijft [naam 2] namens CalandFit dat hij het aanbod van het Sportcentrum van € 10.000,- ter compensatie van de door hem geleden schade accepteert. Daarbij is geschreven:

“met deze acceptatie wordt de Stichting Sportcentrum Caland niet meer aangesproken op de punten besproken in mijn brief van 13 maart 2009.”

1.7.

Op verzoek van het Sportcentrum heeft bureau Unica een onderzoek verricht naar de klimaatinstallatie en daarover een rapport opgesteld. De rapportage is gedateerd op 7 januari 2013 en wordt verder Unica 2013 genoemd. Als eindconclusie wordt onder meer het volgende vermeld:

“Het lijkt erop dat tijdens het bouwproces er niet voldoende aandacht is geschonken aan de functie van de diverse ruimtes waardoor de luchthuishouding en de daarbij behorende koeling en verwarming niet naar de wens van de eindgebruiker is aangelegd. (…..)

(….) er is voor een goede huishouding onvoldoende warmte, koeling en lucht beschikbaar. Om deze aan te vullen dient de installatie te worden aangepast. (…..). De koeling in de Fitness en de Aerobics is reeds aangevuld door split-units."

1.8.

Bij brief van 14 oktober 2014 schrijft [naam 2] namens CalandFit aan het Sportcentrum dat de financiële situatie niet gunstig is en wijst zij hiervoor een aantal oorzaken aan. Zij doet een beroep op huurverlaging. Daarnaast wijst CalandFit erop dat de luchtbehandeling in de aerobicszaal niet goed is en dat CalandFit hier al 6,5 jaar mee worstelt. Voorts is er volgens CalandFit te weinig lucht in de aerobicszaal en de fitnessruimte.

1.9.

Bij vonnis in kort geding van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 18 maart 2015 (KK 15-254) is CalandFit veroordeeld tot het betalen van een huurachterstand van € 19.895,89, op voorhand rekening houdend met een mogelijke vermindering van de huurprijs met 5 %, gelet op de gebrekkige luchtkwaliteit in de aerobicsruimte.

1.10.

Bij vonnis in kort geding van de kantonrechter te Amsterdam d.d. 24 juli 2015 (KK 15-822) is CalandFit veroordeeld tot het betalen van een huurachterstand van € 9.962,48, op voorhand eveneens rekening houdend met een mogelijke vermindering van de huurprijs met 5 %, gelet op de gebrekkige luchtkwaliteit in de aerobicsruimte.

1.11.

Op verzoek van het Sportcentrum heeft bureau Unica in 2015 opnieuw een onderzoek verricht. Het doel van dit onderzoek was om vast te stellen of de installatie van de aerobicsruimte voldoet aan de wettelijke eisen conform het bouwbesluit 2003. Blijkens het rapport d.d. 19 augustus 2015 (verder Unica 2015) is dat het geval.

1.12.

Op verzoek van CalandFit heeft de heer [naam 3] , verbonden aan WEL-Inspectie (verder WEL te noemen) een onderzoek gedaan naar het fysieke binnenklimaat in de groep les zaal. De conclusie van het onderzoeksrapport, gedateerd 27 oktober 2015, luidt:

“De CO2 waarde in de ruimten worden tijdens de les uren overschreden. Het is aan te bevelen meer te ventileren. Tevens is het aan te bevelen een lucht hoeveelheidsmeting te laten verrichten om te achterhalen of het luchtbehandeling systeem voldoende capaciteit heeft.”

1.13.

Bij repliek/antwoord heeft Calandfit in het geding gebracht een artikel uit TVVL Magazine (nummer 01 van 2012). Volgens de schrijvers van dit artikel betreffen de eisen uit het bouwbesluit minimumeisen en gaan deze voorbij aan een gezond binnenmilieu in gebouwen.

1.14.

Eveneens bij repliek/antwoord heeft Calandfit in het geding gebracht een document uit januari 2010, getiteld “Normen en richtlijnen voor fitnessaccomodaties”, opgesteld door een aantal organisaties binnen de fitnessbranche.

1.15.

In een brief van Van der Vloed Technische Installaties BV (verder Van der Vloed) d.d. 14 maart 2016 wordt aan CalandFit een offerte uitgebracht voor het aanpassen van het ventilatiesysteem in de aerobicszaal, de kleedruimten en de overige ruimten, voor in totaal € 27.000,- exclusief btw. De brief vermeldt onder meer:

“De huidige hoeveelheid ventilatielucht van de aerobicszaal is 1600 m3/h (circa 5-voudig).Deze lucht wordt ingeblazen in de aerobicszaal en afgezogen in de kleedruimten. De ventilatielucht wordt door overstroomroosters via de gang getransporteerd naar de kleedruimten.”

Tevens vermeldt het rapport dat werkzaamheden aan het bestaande systeem van de fitnessruimte niet zijn opgenomen.

1.16.

Tussen partijen was een bodemprocedure aanhangig ten overstaan van de kantonrechter te Amsterdam, onder nummer CV 15-15116. In deze procedure is op 6 maart 2017 eindvonnis gewezen, waarvan het dictum voor zover hier van belang als volgt luidt:

In conventie:

I. veroordeelt Calandfit tot herstel van het gebrek ter zake de luchthuishouding, conform de offerte van Van der Vloed d.d.14 maart 2016 (overgelegd als productie 1 bij dupliek in reconventie), binnen zes weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- indien het gebrek niet tijdig is hersteld, en voorts van € 500,- voor iedere dag dat het Sportcentrum na genoemde periode van zes weken, in gebreke blijft met het herstel, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 100.000,-;

II. vermindert de huurprijs van het gehuurde vanaf 12 juni 2010 tot € 3.245,40 per maand, tot het moment dat het gebrek is hersteld;

1.17.

Op 29 maart 2017 heeft Van der Vloed, na technisch onderzoek in het gehuurde, aan het Sportcentrum een nieuwe, aangepaste offerte toegestuurd. In deze offerte is het totaalbedrag van de werkzaamheden volgens het Sportcentrum bepaald op € 39.515,- exclusief btw. Vermeld wordt dat de levertijd van de ventilatoren en de change-over batterij 5 tot 6 weken bedraagt.

1.18.

Van der Vloed heeft het Sportcentrum laten weten dat met het doen uitgaan van de onder 1.17 bedoelde offerte, de eerdere offerte d.d. 13 maart 2016 is komen te vervallen.

1.19.

Op 21 december 2016 heeft Calandfit bij de kantonrechter te Amsterdam een verzoekschrift ex artikel 7:230a BW ingediend, dat strekt tot verlenging van de ontruimingsbescherming.

1.20.

Bij beschikking van 28 maart 2017 (EA 16-1559) heeft de kantonrechter vastgesteld dat de Gemeente Amsterdam, eigenaar van het gehuurde, de huurovereenkomst met het Sportcentrum heeft opgezegd tegen 1 december 2017. Op die grond heeft de kantonrechter het verzoek van Calandfit afgewezen en bepaald dat Calandfit het gehuurde uiterlijk op 1 september 2017 dient te ontruimen.

1.21.

Tegen de beschikking van de kantonrechter staat ingevolge artikel 7: 230a lid 8 BW geen rechtsmiddel open.

Vordering en verweer

2. het Sportcentrum vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad

Primair

de bij vonnis van 6 maart 2017 opgelegde dwangsommen zullen worden opgeheven;

Subsidiair

de bij vonnis van 6 maart 2017 opgelegde dwangsommen zullen worden opgeschort voor een periode van 11 weken, dan wel voor een in goede justitie te bepalen periode;

Primair en subsidiair

Calandfit zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure en de nakosten.

3. het Sportcentrum stelt hiertoe dat zij recht en spoedeisend belang heeft bij het doen opheffen althans opschorten van de dwangsommen, op de voet van artikel 611d Rv.

4. Dat is allereerst het geval omdat Calandfit geen belang meer heeft bij het doen uitvoeren van de werkzaamheden ter verbetering van de luchthuishouding in het gehuurde. Immers moet Calandfit het gehuurde al per 1 september 2017 verlaten, ingevolge de onder 1.20 aangehaalde beschikking van de kantonrechter te Amsterdam. Wegens het ontbreken van een belang dienen daarom de dwangsommen te worden opgeheven.

5. Er is voorts alle aanleiding om de dwangsommen in elk geval op te schorten. Het Sportcentrum heeft direct na het vonnis van 6 maart 2017 actie ondernomen om de offerte van Van der Vloed te laten uitvoeren. Echter bleek dat Van der Vloed de offerte niet ongewijzigd gestand wilde doen. Na nader onderzoek, waar enkele weken mee gemoeid waren heeft Van der Vloed een nieuwe offerte uitgebracht (zie onder 1.17) die echter ruim 40 % hoger uitviel. Aan het Sportcentrum moet dan ook een redelijke termijn worden gegund om andere offertes aan te vragen om zo het werk (waarschijnlijk) goedkoper te kunnen laten uitvoeren, waarbij voorts rekening moet worden gehouden met de lange levertijd van een aantal onderdelen.

6. Het Sportcentrum wenst daarvoor een termijn van 11 weken na de datum van dit vonnis: één week voor het doen laten uitvoeren van technisch onderzoek, zes weken voor de levertijd van onderdelen en vier weken voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Het komt erop neer dat het voor het Sportcentrum onmogelijk is om het werk eerder dan over 11 weken gereed te hebben, terwijl zij adequaat en zorgvuldig actie heeft ondernomen om aan de veroordeling te voldoen, aldus steeds het Sportcentrum.

7. Calandfit heeft verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover van belang, hierna worden besproken en beoordeeld

Beoordeling

8. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van het Sportcentrum in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

9. Voorshands is de kantonrechter van oordeel dat Calandfit er wél belang bij heeft dat de werkzaamheden worden uitgevoerd, ook al dient zij het gehuurde uiterlijk op 1 september 2017 te verlaten. Daarbij is van belang dat deze werkzaamheden, waarvan moet worden aangenomen dat zij nodig zijn om een gebrek te verhelpen, in feite jaren geleden al hadden moeten plaatsvinden, hetgeen echter ondanks veelvuldig aandringen van Calandfit niet is gebeurd.

10. Voorts kan op voorhand niet worden uitgesloten dat Calandfit er belang bij heeft dat de werkzaamheden gedaan zijn voordat Calandfit het gehuurde dient te verlaten, gelet op een eventuele overdracht van goodwill of andere vermogensbestanddelen door Calandfit aan mogelijke toekomstige gebruikers van het centrum.

11. Gelet op het bovenstaande zal de kantonrechter de vordering tot het opheffen van de dwangsommen afwijzen.

12. De kantonrechter zal wel de looptijd van de dwangsommen gedurende een zekere tijd opschorten, nu naar voorlopig oordeel het Sportcentrum gedurende enige tijd in de onmogelijkheid verkeert om aan het gevorderde te voldoen.

13. Daarbij acht de kantonrechter de door het Sportcentrum genoemde termijn van een week voor het doen van onderzoek redelijk. Voorshands moet echter worden aangenomen dat de termijnen voor de levertijd en het uitvoeren van de werkzaamheden door het Sportcentrum te ruim zijn gesteld. Calandfit heeft daar terecht op gewezen. Alles afwegende zal de kantonrechter de dwangsommen opschorten tot en met 31 mei 2017, een periode van 5 weken vanaf het wijzen van dit vonnis. Aangenomen wordt dat het voor het Sportcentrum mogelijk moet zijn om de werkzaamheden, conform de veroordeling in het vonnis van 6 maart 2017, per 1 juni 2017 te hebben laten uitvoeren.

14. Tot slot wordt overwogen dat Calandfit er ter zitting mee heeft ingestemd dat de werkzaamheden ook door een ander dan Van der Vloed worden gedaan, mits deze derde de werkzaamheden uitvoert conform de offerte van Van der Vloed.

15. Nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld zal de kantonrechter de proceskosten compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

schort de dwangsommen, zoals genoemd in het dictum onder I van het tussen partijen op 6 maart 2017 (CV 15-15116) gewezen vonnis, op tot en met 31 mei 2017;

bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 april 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter