Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5751075 KK EXPL 17-187
vonnis van: 23 maart 2017
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LEBO VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: Lebo,
gemachtigde: mr. D.L. van Praag,
t e g e n
S. [gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G.M.Y. Blokland.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 28 februari 2017, met producties, heeft Lebo een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 16 maart 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Lebo is [naam] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. De gemachtigde van beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, Lebo mede aan de hand van een pleitnotitie. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde] is een alleenstaande moeder met twee minderjarige kinderen.
1.2.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 juni 2012 een woning aan het [adres] te Amsterdam van Lebo. Deze woning maakt deel uit van het in 1963 gebouwde flatgebouw dat bestaat uit 63 woningen verdeeld over 8 verdiepingen en bedrijfsruimten op de begane grond. Lebo is eigenaar van het gehele gebouw.
1.3.
Het flatgebouw is verouderd geraakt. In overleg met de gemeente is daarom besloten dit flatgebouw te slopen en nieuwbouw te realiseren.
1.4.
De huurders van het flatgebouw zijn vanaf 2011 over deze plannen geïnformeerd.
1.5.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2012 is [gedaagde] hiervan op de hoogte gesteld en heeft zij op 31 mei 2012 een verklaring ondertekend waarin zij op voorhand verklaard akkoord te gaan en in te stemmen met de plannen van Lebo met betrekking tot renovatie en sloop.
1.6.
Per 1 december 2015 is, nadat een sociaal plan ten behoeve van de huurders is opgesteld, gestart met de herhuisvesting van de huurders. Speciaal hiervoor is bewonersbegeleidster [naam] aangetrokken.
1.7.
[gedaagde] is vanaf 25 januari 2016 stadsvernieuwingsurgent en kan vanaf die datum met voorrang op anderen via WoningNet zoeken naar een vervangende woning.
1.8.
Bij brief van 26 september 2016 heeft Lebo de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 april 2017. Hiermee heeft [gedaagde] niet ingestemd.
1.9.
Lebo biedt op dit moment twee vervangende woningen aan, één aan de [adres] en één aan de [adres] , beide te Amsterdam.
1.10.
Op 12 juli 2016 heeft Lebo op verzoek van [gedaagde] reeds een voorschot op de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 1.300,-- uitgekeerd.
1.11.
De voorbereiding van de sloop start op 1 april 2017. Vanaf dat moment kan, vanwege de voorbereidende werkzaamheden, niet meer worden gewoond in het gebouw. De daadwerkelijke sloop is gepland voor 1 juli 2017.
1.12.
De huurovereenkomsten met alle andere huurders zijn inmiddels met instemming opgezegd.
Geschil
2. Lebo vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om het gehuurde aan de [adres] te Amsterdam te ontruimen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met veroordeling in de proceskosten.
3. Lebo stelt hiertoe dat zij de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik heeft opgezegd en een passende vervangende woning heeft aangeboden. Gelet op de geplande start van de werkzaamheden per 1 juli 2017 en de voorbereidende werkzaamheden per 1 april 2017 wegen de belangen van Lebo bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan die van [gedaagde] bij voortzetting. Reden waarom de vordering tot ontruiming thans toewijsbaar is, aldus Lebo.
4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Lebo in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. [gedaagde] voert aan dat Lebo geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering omdat de ondernemers van de bedrijfsruimten pas in het 3e of 4e kwartaal van 2017 hoeven op te leveren. Verder voert zij aan dat recentelijk nieuwe huurders zijn gehuisvest, die tot laat in de nacht aan het klussen en verbouwen zijn geweest, zodat daaruit geconcludeerd moet worden dat zij niet voornemens zijn het gehuurde binnenkort te ontruimen. Lebo stelt gemotiveerd dat zij met alle huurders van woningen is overeengekomen dat zij het gehuurde per 1 april 2017 zullen verlaten en als zij dat desondanks niet zullen doen, zij ook tegen hen een kort gedingprocedure zal aanspannen. De voorbereidende werkzaamheden kunnen, volgens Lebo, niet plaatsvinden als er gewoond wordt in het pand; ten aanzien van de bedrijfsruimten ligt dit anders. Hiertegenover heeft [gedaagde] onvoldoende aangevoerd en is de verwachting dat de bodemrechter er dan ook vanuit zal gaan dat de voorbereidende werkzaamheden daadwerkelijk 1 april 2017 zullen aanvangen en dat dan het gebouw onbewoonbaar is. Het spoedeisend belang bij de vordering van Lebo is daarmee gegeven.
7. Onbetwist is gebleven dat Lebo het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Zoals hiervoor overwogen heeft Lebo daarbij voorshands voldoende gemotiveerd dat dit per 1 april 2017 het geval is.
8. [gedaagde] voert echter aan dat zij niet eerder is geslaagd in het vinden van passende woonruimte. Nu heeft ze uiteindelijk een woning aan de [adres] te Amsterdam gevonden, die passend is, maar deze kan zij pas in juli 2017 betrekken. Verder heeft zij ook twee passende woningen op de [adres] te Amsterdam gevonden, waarvoor zij op 1 respectievelijk op 2 staat, maar hiervoor is haar nog geen aanbod gedaan en zij zal, als dat gebeurd, ook deze woningen pas in juli 2017 kunnen betrekken. Lebo is echter niet bereid gebleken om voor haar een overbruggingsoplossing te bieden in de vorm van het beschikbaar stellen van een tussenwoning. Zij moet haar dochter van vijf in de tussenliggende periode wel naar school kunnen brengen en is verder door haar ziekte vaak niet staat om (veel te) lopen. Zij heeft zelf geen familie of vrienden dicht in de buurt die haar in de tussenliggende periode kunnen opvangen. Haar moeder woont in Amsterdam Oost en dat is te ver om haar dochter dagelijks naar school te kunnen brengen en halen. Bovendien is het huis van haar moeder te klein.
9. Vaststaat echter dat Lebo ook een woning aan de [adres] heeft aangeboden. Dit is net als de woning aan de [adres] een eengezinswoning in de buurt van [gedaagde] eerste keuze. Gelet op de grootte (een vier kamer woning), de buurt en de hoogte van de huurprijs is de woning passend. De woning aan de [adres] heeft weliswaar een kamer meer, maar de woning aan de [adres] heeft een zolder, waar zonodig ook een extra kamer gecreëerd kan worden. Deze woning is direct te betrekken. Onder deze omstandigheden, valt niet in te zien dat voor Lebo een verplichting bestaat om een wisselwoning aan te bieden. Daarbij geldt dat ter zitting [naam] , namens Lebo, heeft verklaard dat de woning aan de [adres] inmiddels niet meer beschikbaar is en het nog de vraag is of de woningen op de [adres] wel aan [gedaagde] zullen worden aangeboden. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zij in de [adres] niet, als zij door haar ziekte niet de trap op kan, in de woonkamer op een matras kan slapen, terwijl dit in de [adres] wel kan. Uit de door Lebo overgelegde plattegrond van de woning aan de [adres] volgt echter dat de woonkamer 16 m2 is, zodat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat daar geen matras geplaatst kan worden. Daarbij geldt dat onbetwist is gebleven dat ook flatwoningen zonder inwendige trap beschikbaar waren, maar dat [gedaagde] voorkeur juist uit ging naar een eengezinswoning.
10. Op grond van het bovenstaande is dan ook de verwachting dat de bodemrechter vast zal stellen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, zodat daarop vooruitlopend de vordering tot ontruiming toewijsbaar is.
11. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde drie dagen na betekening van dit vonnis, doch niet eerder dan op 31 maart 2017, te ontruimen en ter beschikking van Lebo te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Lebo begroot op:
exploot € 99,21
salaris € 400,00
griffierecht
€ 117,00totaal € 616,21
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 99,21
salaris € 400,00
griffierecht
€ 117,00totaal € 616,21
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum , kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.