Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5526724 CV EXPL 16-33495
vonnis van: 20 maart 2017
fno.: 811
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiseressen in conventie, verweersters in reconventie,
nader te noemen: [eiseressen]
gemachtigde: [gemachtigde]
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PROLOGUE B.V.,
gevestigd te Almere,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
nader te noemen: Prologue,
procederend bij haar bestuurder [naam 1] .
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 9 november 2016, met producties;
- de brief van Prologue van 14 november 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
- het instructievonnis van 12 december 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- dagbepaling comparitie;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
- het instructievonnis van 12 december 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- dagbepaling comparitie;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 4 januari 2017, met producties.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 15 februari 2017. Voor Prologue is haar bestuurder verschenen [naam 1] (hierna genoemd [naam 1] ). Namens [eiseressen] is hun gemachtigde, voornoemd, verschenen (hierna genaamd [gemachtigde] ). Partijen zijn gehoord, Prologue aan de hand van een pleitnotitie, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.1.
Prologue verhuurt drie kamers in het appartement aan de [adres 1] . In eerste instantie werd één kamer gehuurd door de dochter van [naam 1] , [naam 2] (hierna genoemd [naam 2] ), vanaf 1 januari 2014 één kamer aan haar vriendin, [eiseres sub 1] , en één kamer aan een derde-huurster.
1.2.
Op 15 augustus 2015 is [eiseres sub 2] in de plaats van [naam 2] huurster geworden. Daartoe is een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst gesloten met [eiseressen] samen ten aanzien van de twee door hen te huren kamers. Deze huurovereenkomst gold tot 1 september 2016. Verder is in deze huurovereenkomst onder meer bepaald:
“(…)
Art. 1
De verhuurder verhuurt (…) twee kamer in de woning (…)
Art. 3
De huurprijs bedraagt (…) € 800,-- (…) per maand.
Art. 4
De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten is begroot op € 100,-- (…) per maand (…)
De bijkomende leveringen en diensten zijn:
Gas;
Gas;
Elektra;
Elektra;
Water;
Water;
Tv aansluiting;
Tv aansluiting;
Internet;
Internet;
Jaarlijks zal er een afrekening worden gemaakt van de feitelijke kosten waarbij de totale kosten in gelijke delen worden omgeslagen over de gebruikers en de extra kosten kunnen worden berekend met de verhuurder. (…)
Art. 5
Bij de ondertekening van deze overeenkomst betaalt de huurder aan de verhuurder een waarborgsom van: één maand huur en kosten in casus € 900,= (…)
Huurder en verhuurder stellen gezamenlijk bij het einde van de overeenkomst een opnamestaat vast, omvattende een nauwkeurige omschrijving van de staat van onderhoud van het gehuurde. (…)
Art. 8
De volgende onderhoudsverplichtingen m.b.t. de kamer komen ten laste van de huurder, tenzij het onderhoud noodzakelijk is ten gevolge van handelen of nalaten van de verhuurder:
Het witten, sauzen, behangen en schilderen voor de duur van de bewoning.
Het witten, sauzen, behangen en schilderen voor de duur van de bewoning.
Het gebruikelijke onderhoud van en kleine reparaties aan hang- en sluitwerk en kleine voorzieningen aan elektrische installaties (…)
Het gebruikelijke onderhoud van en kleine reparaties aan hang- en sluitwerk en kleine voorzieningen aan elektrische installaties (…)
Het vervangen van gebroken ruiten.
Het vervangen van gebroken ruiten.
Alle overige herstelwerkzaamheden die het gevolg zijn van nalatigheid, slordigheid, verwaarlozing of ruwe bewoning van de huurder. (…)
Alle overige herstelwerkzaamheden die het gevolg zijn van nalatigheid, slordigheid, verwaarlozing of ruwe bewoning van de huurder. (…)
Art. 15
De huurder kan opzeggen na het einde van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een opzegtermijn van 1 maand. Dit houdt in dat de opzegtermijn tenminste 1 volledige huurmaand is, waarbij de huurmaand begint op de 1ste van elke maand. (…)
Art. 17
Bij het einde van de huurovereenkomst levert de huurder het gehuurde op in de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst is ontvangen. De huurder zal op de dag van ontruiming de sleutels en eventuele kopieën aan de verhuurder overhandigen.
1.3.
Tussen [naam 1] en de gemachtigde van [eiseressen] en tevens hun vader, [gemachtigde] , heeft overleg plaats gevonden over de aankoop door [gemachtigde] van het gehuurde appartement, maar uiteindelijk heeft [gemachtigde] daar vanaf gezien en een appartement voor zijn dochters aan de [adres 2] gekocht.
1.4.
[eiseres sub 1] heeft in juli 2016 de sleutels van haar kamer ingeleverd en heeft de door haar gehuurde kamer ontruimd. Op 5 juli 2016 heeft [naam 2] een opleveringsverklaring verstrekt aan [eiseres sub 1] , waarin onder meer is vermeld:
“(…)
Maandag 4 juli
Sleutels van [eiseres sub 1] zijn ingeleverd en waren compleet.(…) Sleutels van [eiseres sub 2] moeten nog ontvangen worden.
De eerste slaapkamer is netjes opgeleverd. (…) Wel linkerhoek van kamer tekenen van waterschade. Dit met als mogelijke oorzaak een lek in de badkamer. Dit wordt bij de bouwers van het pand neergelegd. Nog twee schroeven in de muur, maar was nog van [naam 2] , dus vormt geen probleem voor [eiseres sub 1] .
Ook is de controle van de slaapkamer in de woonkamer gebeurd. Deze slaapkamer is in de staat teruggebracht zoals aangetroffen. (…)
Gemeenschappelijke delen inclusief apparaten en meubilair zijn netjes opgeleverd.
De meterstanden zijn opgenomen (…)
De afrekening moet hiervan nog geregeld worden. (…)”
1.5.
Kort daarop heeft [naam 2] de kamer van [eiseres sub 1] betrokken en de afspraak was dat zij € 450,-- per maand aan [eiseres sub 1] zou betalen aan onderhuur.
1.6.
[eiseres sub 2] heeft op 25 juli 2016 met [naam 2] het navolgende ge-appt:
[eiseres sub 2] :
“Maar ik regel dit zelf sowieso wel even met je vader lijkt me handig aangezien ik met hem zaken doe.
[naam 2] :
Ik heb van hem opdracht gekregen om de oplevering te doen. En het gaat alleen om het afgeven van een sleutel, de rest heb ik met je zus al gedaan. Wat zou je dan nog willen regelen?
[naam 2] :
Je mag ‘m natuurlijk altijd bellen. Dat staat je vrij. Maar als ik mijn vader een beetje ken vertelt hij jou hetzelfde, dat ik of m’n neef de oplevering zal doen.
[eiseres sub 2] :
Ik ben er nu niet en betaal nog huur dus laten we hier later naar kijken en als jij naar Antwerpen moet regel ik dat wel met je vader”.
1.7.
De sleutels van [eiseres sub 2] zijn per post aan Prologue verzonden, maar zijn niet door Prologue ontvangen.
1.8.
De kamer van [eiseres sub 2] is half augustus 2016 ontruimd. Over de maand augustus 2016 is namens [eiseressen] in totaal € 450,-- aan huur en voorschotkosten betaald.
1.9
Bij e-mailbericht van 23 september 2016 heeft [naam 1] aan [gemachtigde] een naar kostenpost gespecificeerd overzicht van de kosten gestuurd over 2014, 2015 en 2016 en verzocht daarover de volgende dag telefonisch contact te hebben.
1.1
Bij brief van 26 september 2016 heeft [naam 1] aan [gemachtigde] bericht dat hij het telefonisch contact als bedreigend heeft ervaren. Hij schrijft verder dat hij de nog te betalen kosten verrekent met de waarborgsom, dat hij schade heeft geleden omdat niet goed is opgeleverd, dat hij [gemachtigde] aansprakelijk stelt voor de niet ingeleverde sleutels en dat hij [gemachtigde] in gebreke stelt voor de niet volledig betaalde huur.
1.11
Vervolgens heeft [naam 1] alle onderliggende stukken van de eindafrekening per e-mail aan [gemachtigde] verstuurd, via zijn toenmalige advocaat [gemachtigde] aangeboden kennis te nemen van de administratie bij hem op kantoor en bij brief van 26 oktober 2016 onder meer een nieuwe specificatie van de kosten aan [gemachtigde] verstuurd.
1.12
Op 9 november 2016 is ten slotte de onderhavige dagvaarding uitgebracht.
Vordering
in conventie
2. [eiseressen] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat Prologue wordt veroordeeld tot het opstellen en toesturen van een eindafrekening die ten minste:
a. op begrijpelijke wijze inzicht geeft in de feitelijke kosten van gas, elektra, water, televisie-aansluiting en internet;
b. die deze feitelijke kosten zichtbaar maakt over de periode 15 augustus 2015 tot 31 december 2015 en over de periode van 1 januari 2016 tot 1 september 2016;
c. waarbij voor de berekening van de posten over 2016 zichtbaar wordt uitgegaan van de door [naam 2] en [eiseres sub 1] vastgelegde meterstanden;
d. en die voor elk van die posten is voorzien van bewijsstukken waaruit de hoogte van die feitelijke kosten blijkt;
e. welke bewijsstukken – bijvoorbeeld door een inhoudsopgave en door verwijzingen naar bewijsstukken bij elk van de te onderscheiden posten – terug te leiden zijn tot de post waarop zij betrekking hebben;
aldus dat deze eindafrekening binnen veertien dagen na betekening van het vonnis in het bezit van [eiseressen] dient te zijn, waarbij toezending in één of meer PDF-bestanden per e-mail aan de raadsman van [eiseressen] ( [e-mailadres] ) als deugdelijke terbeschikkingstelling zal gelden;
zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,-- voor elke dag waarin Prologue na het verstrijken van die veertien dagen na betekening geen, geen tijdige en of geen volledige uitvoering geeft aan deze hoofdveroordeling;
een en ander met veroordeling van Prologue in de kosten van deze procedure.
3. [eiseressen] stellen hiertoe dat zij tot op heden geen deugdelijke eindafrekening van Prologue hebben gekregen.
4. Prologue heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
in reconventie:
5. Prologue vordert bij vonnis:
a. voor recht te verklaren dat Prologue terecht eind september de borg heeft verrekend met de openstaande kosten;
b. vast te stellen dat een halve maand huur over augustus ten onrechte niet is betaald;
c. [eiseressen] te veroordelen tot betaling van de kostenafrekening en een voorschot op de werkelijke kosten van de schades/oplevergebreken te verminderen met de betaalde borg te becijferen op € 3.893,71;
d. [eiseressen] te veroordelen tot het afgeven van de map met de getekende huurovereenkomsten;
e. [eiseressen] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 2.000,-- voor het veroorzaken van onnodige extra juridische kosten, vanwege onrechtmatig en onredelijk handelen;
f. vast te stellen dat er geen tijdige en rechtmatige huuropzegging heeft plaatsgevonden.
6. Prologue stelt hiertoe onder meer dat niet deugdelijk is opgeleverd en dat zij hierdoor schade heeft geleden, de eindafrekening onbetaald is gebleven, dat zij de waarborgsom terecht met deze kosten heeft verrekend en dat de helft van de huur van de maand augustus 2016 onbetaald is gebleven.
7. [eiseressen] hebben verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
in conventie:
8. Vaststaat dat [naam 1] namens Prologue bij e-mailbericht van 23 september 2016 een eindafrekening (en bij brief van 26 oktober 2016 een nadere eindafrekening) heeft verstrekt over de jaren 2014, 2015 en 2016, gespecificeerd naar kostenpost en naar huurster per jaar. Verder staat vast dat hij de achterliggende stukken per e-mailbericht aan [gemachtigde] heeft verstuurd en dat hij heeft aangeboden om de daarop betrekking hebbende administratie op zijn kantoor in te zien. [naam 1] heeft deze stukken in de onderhavige procedure ingebracht en het aanbod om de administratie in te zien gehandhaafd. Niet valt in te zien dat Prologue daarmee niet heeft voldaan aan haar verplichting uit hoofde van artikel 4 van Pro de huurovereenkomst (zie hiervoor 1.2). Daarbij geldt dat Prologue voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat is overeengekomen om de eindafrekening in afwijking van de huurovereenkomst niet per jaar op te maken, maar aan het einde van de huurovereenkomst. Hierbij is in aanmerking genomen dat gesteld noch gebleken is dat na afloop van 2014 of 2015 om een eindafrekening is verzocht.
Voor de eisen die [eiseressen] blijkens hun vordering verder aan een eindafrekening stellen bestaat geen wettelijke noch contractuele grond, zodat hun vordering integraal wordt afgewezen. De omstandigheid dat zij het niet eens zijn met de hoogte van de door Prologue opgestelde eindafrekening, maakt het voorgaande niet anders.
9. [eiseressen] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie:
10. In artikel 4 van Pro de huurovereenkomst zijn de bijkomende leveringen en diensten vermeld waarvoor vergoeding is verschuldigd, te weten: gas, elektra, water, tv aansluiting en internet. De overige kosten die in de eindafrekening van Prologue staan vermeld komen dan ook, nu verdere gemotiveerde toelichting daarover ontbreekt, niet voor vergoeding in aanmerking.
11. Zoals hiervoor is vermeld, wordt ervan uitgegaan dat is afgesproken dat de eindafrekening van de kosten pas bij het einde van de huurovereenkomst zou worden opgemaakt, zodat de kosten over 2014, 2015 en 2016 voor vergoeding in aanmerking komen. Tegenover de met (betaal)bewijzen gespecificeerde onderbouwing van de vermelde kosten in de eindafrekening van 26 oktober 2016 hebben [eiseressen] onvoldoende concreet gemotiveerd waarom deze kosten niet zouden zijn gemaakt. Bovendien komen de vermelde kosten niet onredelijk voor. De omstandigheid dat de kosten voor gas en elektra voor 2014 en 2015 in de staat van oktober 2016 precies gelijk zijn, maakt niet dat deze in totaal over 2014 en 2015 niet zijn gemaakt, want in de staat van september 2016 zijn twee verschillende bedragen over die kosten vermeld, maar deze komen in totaal uit op hetzelfde bedrag over die twee jaren, waardoor het voordeel van [eiseres sub 1] over 2014 opweegt tegen het nadeel van [eiseres sub 2] over 2015. De door Prologue berekende kosten voor de hiervoor genoemde posten in de staat van oktober 2016 zijn dan ook verschuldigd. Nu Prologue het gevorderde bedrag heeft verminderd met de betaalde voorschotten en [eiseressen] ook niet betwisten dat zij het in de eindafrekening vermelde bedrag aan voorschotten hebben betaald, dient voor gas, elektra, water en Ziggo (tv- en internetprovider) [eiseres sub 1] nog een bedrag van € 73,42 over 2014, € 117,34 over 2015 en € 86,63 over 2016 te betalen en [eiseres sub 2] € 44,-- over (4,5 maand in) 2015 en € 86,63 over 2016. Dit is in totaal een bedrag van € 408,02 voor [eiseressen] .
12. Verder vordert Prologue vergoeding van de kosten voor het niet inleveren van de sleutels. [eiseressen] hebben aangevoerd dat de sleutels zijn opgestuurd, maar kunnen niet aantonen dat deze ook zijn ontvangen. Gevolg hiervan is dat zij aansprakelijk zijn voor de daardoor door Prologue geleden schade. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt echter niet in te zien dat daardoor ook de cilinders van het gehuurde moeten worden vervangen ten bedrage van € 300,-- en de kosten voor het bijmaken van de sleutels in redelijkheid € 93,-- dienen te bedragen. Prologue heeft weliswaar gesteld dat het niet eenvoudig was om de sleutels bij te laten maken en dat zij daarvoor meerdere keren naar Amsterdam heeft moeten rijden, maar dat dit ook noodzakelijk was heeft zij niet verder toegelicht. Er zal daarom worden aangesloten bij het volgens de overgelegde bon betaalde bedrag aan Gunters en Meuser voor het namaken van de sleutels, te weten € 26,56.
13. Prologue vordert tevens schadevergoeding voor herstel van schade doordat [eiseressen] het gehuurde niet deugdelijk zouden hebben opgeleverd. Vaststaat echter dat [naam 2] op 4 juli 2016 aan [eiseres sub 1] een opleveringsverklaring heeft verstrekt, waaruit volgt dat deugdelijk is opgeleverd (zie hiervoor 1.4). Daarbij geldt dat [naam 2] in het hierboven onder de feiten vermelde whats-app gesprek aan [eiseres sub 2] (zie hiervoor 1.6) heeft medegedeeld dat het alleen nog gaat om de sleutels, omdat zij de rest van de oplevering al met [eiseres sub 1] heeft gedaan. Nu [naam 2] de dochter is van [naam 1] , [naam 2] en [eiseres sub 1] vriendinnen waren en Prologue ten tijde van het einde van de huurovereenkomst zelf niet om (nadere)oplevering heeft verzocht, mochten [eiseressen] , vanwege de nauwe familieband tussen [naam 2] en haar vader, de bestuurder van Prologue, er dan ook op vertrouwen dat zij deugdelijk hadden opgeleverd aan Prologue. Daar komt bij dat Prologue niet heeft gesteld wanneer de door haar gestelde schade is ontdekt, zodat ook niet kan worden vastgesteld dat de gestelde schade door [eiseres sub 1] en/of [eiseres sub 2] is veroorzaakt. Dit geldt te meer aangezien [naam 2] vanaf juli 2016 ook weer gebruik maakte van het gehuurde. De gevorderde schadevergoeding is derhalve niet toewijsbaar.
14. Voorts vordert Prologue betaling van € 450,-- huur over de maand augustus 2016. [eiseressen] voeren aan dat zij dit gedeelte van de huur niet hebben betaald omdat [naam 2] de onderhuur ten bedrage van € 450,-- niet aan [eiseres sub 1] zou hebben betaald en vereenzelvigt [naam 2] daarbij zelf met Prologue. Dit verweer gaat niet op. [naam 2] heeft weliswaar namens Prologue de oplevering van [eiseressen] van het gehuurde gedaan, maar daarmee kan zij, als onderhuurster van [eiseres sub 1] , nog niet vereenzelvigd worden met verhuurster Prologue. [naam 2] is immers, anders dan Prologue, een natuurlijk persoon. Een natuurlijk persoon behoeft geen vertegenwoordiging, zoals Prologue dat behoeft bij oplevering. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien dat deze persoonlijke verplichting tot betaling van onderhuur aan [eiseres sub 1] in de maand augustus 2016 (ook) op Prologue rust. De huurbetalingsverplichting bestaat dus voor [naam 2] en zij is een andere partij dan Prologue. Nu verrekening alleen kan plaatsvinden tussen dezelfde partijen, kan het beroep op verrekening dan ook niet slagen. Het gevorderde gedeelte van de huur over augustus 2016 is daarom verschuldigd.
15. Prologue stelt dat zij de verschuldigde bedragen heeft verrekend met de betaalde waarborgsom van € 850,--. [eiseressen] voeren weliswaar aan dat zij € 900,-- hebben betaald aan waarborgsom, zoals is bepaald in de huurovereenkomst, maar hebben dit verder niet met betaalbewijzen toegelicht. Er wordt daarom vanuit gegaan dat € 850,-- aan waarborgsom is betaald. Prologue is bevoegd dit bedrag te verrekenen met het verschuldigde bedrag, zodat een totaal bedrag van (€ 408,02 + € 26,56 + € 450,-- - € 850,-- =) € 34,58 toewijsbaar is.
16. Bij deze stand van zaken heeft Prologue geen belang meer bij toewijzing van de vorderingen onder a, b en f, zodat deze worden afgewezen. Prologue vordert verder nog teruggave van een map, maar heeft onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat deze map in het bezit is van [eiseres sub 1] en/of [eiseres sub 2] , zodat ook deze vordering alleen al daarom wordt afgewezen.
17. Tot slot vordert Prologue vergoeding van onnodig gemaakte extra juridische kosten, maar heeft, hoewel onbetwist is gebleven dat mr. O. Franken werkzaamheden heeft verricht, tegenover de betwisting van [eiseressen] , onvoldoende toegelicht dat hij ook daadwerkelijk hiervoor heeft betaald. Een factuur is niet overgelegd. De gevorderde vergoeding van € 2.000,-- wordt daarom afgewezen.
18. Gelet op de uitkomst van de procedure in reconventie worden de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, als na te melden.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseressen] in de kosten van het geding, aan de zijde van Prologue tot op heden begroot op nihil;
in reconventie:
veroordeelt [eiseressen] tot betaling aan Prologue van € 34,58.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat ieder partij haar eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 maart 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.