ECLI:NL:RBAMS:2017:1533

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5730830 KK EXPL 17-166

vonnis van: 9 maart 2017

func.: 438

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie]

wonende te [plaats]

eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie

nader te noemen: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]

gemachtigde: [naam 1]

t e g e n

de besloten vennootschap Mak Beleggingen BV

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie

nader te noemen: Mak Beleggingen

gemachtigde: mr. E.W. Baart

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 20 februari 2017, met producties, heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een voorziening gevorderd.

Ter terechtzitting van 2 maart 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Beide partijen hebben voorafgaande aan de zitting stukken in het geding gebracht. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is in persoon verschenen, vergezeld door [naam 2] en de gemachtigde. Mak Beleggingen is verschenen bij [naam 3] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en de gemachtigden hebben een pleitnota overgelegd. Na schorsing en verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] huurt sinds 1 juni 2007 van (de rechtsvoorganger van) Mak Beleggingen de woning aan de [straat] te [plaats] .

1.2.

Sinds de aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een op de zolderetage van het betreffende pand gelegen berging van ca. 6 m2 in gebruik.

1.3.

In maart 2016 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] deze berging leeggehaald en aan Mak Beleggingen ter beschikking gesteld ten behoeve van werkzaamheden aan (het dak van) de zolder.

1.4.

Mak Beleggingen is voornemens om op de derde etage en de zolderetage een appartement te realiseren. De in verband daarmee aangevangen werkzaamheden aan de zolderverdieping zijn thans door de gemeente stilgelegd door een bouwstop.

1.5.

Vanaf medio 2016 hebben partijen overleg gevoerd, waarbij (ook) de mogelijkheid ter sprake is gekomen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in plaats van haar huidige woning de woning op de eerste etage (zonder berging) gaat huren.

1.6.

Bij brief van haar gemachtigde d.d. 29 november 2016 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan (de beheerder van) Mak Beleggingen medegedeeld dat zij geen afstand heeft gedaan van de berging en dat zij de bevestiging wenst dat zij deze berging zal behouden, onder aanzegging van een kort geding als deze bevestiging uitblijft.

1.7.

Bij e-mailbericht van 23 januari 2017 heeft de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [naam 3] , medewerker van de beheerder die handelt namens Mak Beleggingen (hierna: [naam 3] ), een beroep gedaan op mondelinge overeenstemming tussen partijen over een regeling inhoudende dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning op de eerste etage zou gaan huren en in ruil daarvoor haar aanspraken op de berging op zou geven.

1.8.

Tussen partijen zijn daarna onderhandelingen gevoerd gericht op de totstandkoming van een huurovereenkomst voor de woning op de eerste etage. In verband daarmee zijn (onder meer) de volgende e-mailberichten gewisseld (weergegeven wordt steeds de datum, de verzender en de inhoud van het bericht):
24-1-2017 [naam 3] : ‘
Ik heb de woning op 1-hoog vandaag bekeken en alvorens verdere toezeggingen te doen, het volgende. De woning is vandaag opgenomen qua woning waarderingspunten, resultaat 134 punten zonder extra punten ivm renovatie. Dan zou de woning geliberaliseerd zijn. Is cliënt geïnteresseerd om de huur behorende bij bovengenoemd puntenaantal te betalen? Zo ja, dan ga ik het nogmaals met mijn opdrachtgever overleggen en mijn best doen om tot een constructieve oplossing te komen.’
26-1-2017 gemachtigde [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] : ‘
Voor cliënte zou een woning met een huur die overeenkomt met 134 punten: € 655,94, te duur zijn, en ook in strijd met de eerdere toezegging van de eigenaar dat de huur voor de eerste verdieping, in zijn woorden, alleen maar “een ietsie pietsie” hoger zou zijn dan de huidige huur die cliënte betaalt: € 396,44. Maar cliënte is wel in staat om € 100 meer huur te betalen, dus € 496. Ze is dan ook bereid om afstand te doen van haar rechten op de zolderberging. Graag hoor ik wat de eigenaar vindt van dit voorstel.’
26-1-2017 [naam 3] : ‘
De door u voorgestelde huur is wel een enorme depreciatie. Het is een veel leukere woning dan wat cliënt nu heeft, met dakterras en cv. Daarnaast is het toegestaan om de partner van cliënt bij haar te doen inwonen, niet als huurder op het contract, maar wel met toestemming van de verhuurder. Cliënt stelt daarom voor het verschil te middelen tussen wat cliënt nu betaalt en wat cliënt zou moeten betalen. Dit gemiddelde komt op€ 525,--.1k hoor graag uw reactie.’
31-1-2017 gemachtigde [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] : ‘
Cliënte heeft enige tijd over uw voorstel moeten nadenken. Zij wil het echter toch afwijzen, omdat ze de huur nog steeds te hoog vindt. Cliënte heeft er zeker begrip voor dat de eigenaar van de woning de huur niet lager wil zetten. Ze wil daarom beklemtonen dat zij bereid is om van het recht op gebruik van de zolderverdieping af te zien, tegen betaling van een bedrag van € 6000. Indien de eigenaar dat zou willen, zou dit bedrag in termijnen betaald kunnen worden.’
6-2-2017 [naam 3] : ‘
Naar aanleiding van ons plezierige gesprek van zojuist, hierbij de bevestiging waarbij wij hopen dit dossier te kunnen sluiten. Cliënt gaat akkoord met verhuur van de eerste etage aan mevrouw voor een kale huur van € 500,-- per maand. Voor de goede orde, dit is dus zonder een berging op zolder. Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en wachtende op uw reactie.’
7-2-2017 gemachtigde [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] : ‘
Cliënte heeft opnieuw een berekening van haar te verwachten inkomsten en uitgaven gedaan en een maandhuur van € 500 is voor tot haar spijt ook te veel. Het dossier kan daardoor helaas toch niet gesloten worden. Ik denk dat het beter is om de zolderberging af te kopen.’
7-2-2017 [naam 3] : ‘
Die 4 euro is haar teveel?’
8-2-2017 [naam 3] : ‘
Cliënt gaat akkoord met door uw cliënt gedane onderstaande voorstel. Graag verzoeken wij uw cliënt contact met kantoor op te nemen over de datum van ingang van het nieuwe contract.’
met onder dit bericht het hierboven geciteerde bericht van de gemachtigde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] d.d. 26 januari 2017, waarin zij verklaart bereid te zijn om voor de eerste etage een huur te betalen van € 496,- onder afstand van haar rechten op de berging.

Vordering en standpunt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie]

2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert, zoals geformuleerd in de dagvaarding:

“
dat gedaagde bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om binnen twee weken na betekening van het vonnis op de zolder van het pand aan de [straat] in [plaats] een berging te bouwen van 6 m2, op straffe van een dwangsom van€ 250 per dag voor elke na de periode van twee weken de berging niet gereed is, en dit met veroordeling van de kosten van het geding.”

3. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt daartoe – kort samengevat – het volgende. De berging behoort tot het gehuurde. Zij is kunstenares en gebruikte haar berging voor het opbergen van benodigdheden voor haar kunst, zoals planken, TL-buizen, tassen met stof en motoren voor plafondventilators. Deze zaken heeft zij nu in haar woning opgeslagen. Ze heeft een groot belang bij het behoud van de berging. Aangezien Mak Beleggingen bezig is met werkzaamheden op de zolderverdieping heeft zij een spoedeisend belang bij haar vordering. (Ook) na de brief van 29 november 2016 heeft zij geen afstand van de berging gedaan. De onderhandelingen tussen partijen zijn op niets uitgelopen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de huur (en huurprijs) van de eerste etage, omdat het aanbod van 26 januari 2017 reeds was vervallen doordat het in de reactie daarop door Mak Beleggingen was verworpen (artikel 7:221 BW).

Vordering en standpunt Mak Beleggingen

4. Mak Beleggingen heeft de vordering gemotiveerd betwist en heeft daarbij – kort samengevat – het volgende aangevoerd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is niet ontvankelijk in haar vordering, omdat de berging niet tot het gehuurde behoort. Zij heeft ook geen spoedeisend belang. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gebruikte de berging zonder recht of titel, dan wel op grond van een gebruiksovereenkomst die door opzegging is beëindigd. Voor zover de berging wel tot het gehuurde behoort hebben partijen overeenstemming bereikt over een huurovereenkomst voor de eerste etage onder afstand van recht van een (eventueel) recht op de berging door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . Voor zover een dergelijke overeenkomst nog niet tot stand is gekomen waren de onderhandelingen in een dermate ver gevorderd stadium dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] deze op grond van maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet meer eenzijdig kon afbreken.

5. Voorwaardelijk, namelijk voor het geval de berging wel tot het gehuurde behoort en met betrekking tot de eerste etage nog geen overeenkomst tot stand is gekomen, vordert Mak Beleggingen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen tot het dooronderhandelen over een huurovereenkomst met betrekking tot de eerste verdieping, en haar te veroordelen in de kosten van het geding.

Beoordeling

6. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en Mak Beleggingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

In conventie

8. Gelet op hetgeen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, de aard van de vordering en de gestelde omstandigheden, heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voldoende spoedeisend belang bij haar vordering en is zij daarin ontvankelijk.

9. Voldoende aannemelijk is dat de berging tot het gehuurde behoort, waartoe het volgende wordt overwogen. Weliswaar staat de berging niet als zodanig vermeld in de schriftelijke huurovereenkomst, maar dit geldt ook voor andere gedeelten van de woning en dit was bij de standaard-huurovereenkomst als de onderhavige, die door de rechtsvoorganger van Mak Beleggingen is opgesteld, ook niet gebruikelijk. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft onbetwist gesteld dat de berging bij aanvang van de huur tegelijk met de rest van de woning ter beschikking is gesteld en dat zij deze berging vanaf dat moment ongestoord heeft gebruikt, tot zij deze op verzoek van Mak Beleggingen ter beschikking heeft gesteld voor het uitvoeren van werkzaamheden. Nu het niet ongebruikelijk is dat bij etagewoningen in Amsterdam een op de zolderverdieping gelegen berging behoort, volgt onder de gegeven omstandigheden uit een redelijke uitleg van de huurovereenkomst dat de berging tot het gehuurde behoort.

10. Voorts is niet aannemelijk dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zouden hebben beoogd om uitsluitend voor de berging een gebruiksovereenkomst te sluiten, terwijl door Mak Beleggingen ook geen feiten of omstandigheden zijn gesteld waaruit dat zou kunnen volgen.

10. Gesteld noch gebleken is dat Mak Beleggingen zich eerder dan tijdens de mondelinge behandeling in deze procedure op het standpunt heeft gesteld dat de berging niet tot het gehuurde zou behoren. In de gegeven omstandigheden, en gelet op de inhoud van de onderhandelingen (die de voorwaarden betroffen waaronder [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bereid was af te zien van haar rechten op de berging), maakt dit aannemelijk dat (ook) zij er voordien van uitging dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op grond van de huurovereenkomst aanspraak kan maken op de berging.

12. Daarnaast is tussen partijen in geschil of een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de eerste etage. Daarbij is van belang dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nakoming heeft verlangd van een door haar gestelde toezegging door Mak Beleggingen, inhoudende dat de eerste etage aan haar te huur zou worden aangeboden.

12. In het e-mailbericht van 24 januari 2017 vroeg [naam 3] ‘
alvorens verdere toezeggingen te doen’ of [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bereid was om de huur te betalen die volgt uit het voor die woning geldende puntenaantal van 134. Dit kan niet als een onvoorwaardelijk aanbod worden aangemerkt.

12. Op 26 januari 2017 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] via haar gemachtigde gereageerd door mede te delen dat zij bereid is afstand te doen van haar rechten op de woningberging indien de eerste etage aan haar wordt verhuurd tegen een huur van € 496,- per maand. Dit kan worden aangemerkt als een aanbod dat door aanvaarding daarvan door Mak Beleggingen tot een overeenkomst kan leiden.

12. Naar aanleiding van dat aanbod stelt Mak Beleggingen in haar e-mailbericht van 26 januari 2017 voor het verschil te middelen en een huurprijs overeen te komen van
€ 525,- per maand. Voor zover dit voorstel van Mak Beleggingen kan worden aangemerkt als een aanvaarding van het aanbod van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om een huurovereenkomst voor de eerste etage aan te gaan, heeft dit te gelden als een aanvaarding die op een essentieel onderdeel (namelijk de huurprijs) van het aanbod van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] afwijkt, en dus als een nieuw aanbod en tevens als een verwerping van het aanbod van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (artikel 6:225 BW). Door die verwerping is het aanbod van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vervallen (art. 6:221 lid 2 BW), zodat een latere aanvaarding daarvan niet meer een overeenkomst tot stand kan doen komen.

12. Het (tegen)voorstel van Mak Beleggingen d.d. 26 januari 2017 is op 31 januari 2017 door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verworpen. Daarop heeft Mak Beleggingen op 6 februari 2017 een nieuw voorstel gedaan. Hoewel dit voorstel (op € 4,- na) dezelfde huurprijs bevatte als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] had genoemd in haar (inmiddels vervallen) aanbod van 26 januari 2017, volgt uit het bovenstaande dat het [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vrij stond om dit laatste aanbod van Mak Beleggingen te verwerpen, zoals zij op 7 februari 2017 ook heeft gedaan. Tevens volgt daaruit dat de mededeling van Mak Beleggingen d.d. 8 februari 2017 dat hij akkoord ging met een huurprijs van € 496,- voor de eerste etage eveneens slechts kan worden aangemerkt als een (nieuw) aanbod van Mak Beleggingen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mocht verwerpen. Omdat op dat moment het oorspronkelijke aanbod van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] reeds was vervallen kwam door die mededeling niet een overeenkomst tot stand.

12. De stelling van Mak Beleggingen dat haar tegenvoorstel d.d. 6 februari 2017 niet kan worden aangemerkt als een verwerping van het voorstel van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , omdat het slechts ging om een ‘fine tuning’ van hetgeen partijen reeds overeengekomen waren, wordt niet gevolgd. De verwerping betrof de voorgestelde huurprijs. Dit betreft niet alleen een kernbeding van een huurovereenkomst, maar vormde tevens het onderdeel van de huurovereenkomst waarvan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] duidelijk had gemaakt dat dit voor haar een van de zwaarst wegende was. Er was dus geen sprake van een situatie waarin partijen reeds op hoofdlijnen overeenstemming hadden bereikt.

12. Het voorgaande zou anders kunnen zijn indien [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] door handelingen of mededelingen bij Mak Beleggingen het vertrouwen zou hebben gewekt dat zij ook na verwerping daarvan haar aanbod tot het gaan huren van de eerste etage voor € 496,- gestand zou doen, en bovendien Mak Beleggingen als gevolg van dat vertrouwen in een slechtere positie is komen te verkeren. Feiten of omstandigheden waaruit dat zou kunnen volgen zijn gesteld noch aannemelijk geworden.

12. De conclusie is dat tussen partijen (nog) geen huurovereenkomst tot stand is gekomen betreffende de eerste etage.

12. Voldoende aannemelijk is dat de berging op de zolderverdieping tot het gehuurde behoort en dat Mak Beleggingen deze niet langer aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ter beschikking wil stellen. Ook is voldoende aannemelijk dat Mak Beleggingen voornemens is om door het uitvoeren van werkzaamheden gericht op de realisatie van een nieuwe woning op (ook) de zolderverdieping een situatie te laten ontstaan waarin de berging definitief voor [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verloren gaat. Daarom heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] belang bij toewijzing van haar vordering.

12. Het voorgaande betekent dat de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] toewijsbaar is, met dien verstande dat een langere termijn zal worden bepaald en deze afhankelijk wordt gesteld van een beëindiging van de bouwstop door de gemeente voor zover het de berging betreft, en de dwangsommen aan een maximum worden gebonden.

12. Mak Beleggingen dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in conventie te worden belast.

In reconventie

23. Dat betekent dat is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld.

23. Mede gelet op hetgeen hiervoor onder 17. is overwogen bestaat onvoldoende grond voor de aanname van een verplichting van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om verder te onderhandelen (daargelaten dat niet kan worden uitgesloten dat het ook na dit vonnis in haar belang kan zijn om dit wel te doen). Daarbij is mede van belang dat, zoals ter zitting is gebleken, ook Mak Beleggingen, nadat zij aanvankelijk had toegezegd de mogelijkheid daarvan te zullen bekijken, enige tijd heeft geweigerd om de eerste etage aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te huur aan te bieden maar ook niet wilde toezeggen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar berging zou behouden en evenmin met een ander voorstel kwam. Ook Mak Beleggingen heeft kennelijk lange tijd alle mogelijkheden open willen houden. Indien zij een huurovereenkomst voor de eerste etage tot stand had willen laten komen met een huurprijs van € 496,- per maand, dan had Mak Beleggingen het daartoe strekkende voorstel van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dienen te aanvaarden. Door verwerping van dat voorstel door een tegenbod te doen heeft Mak Beleggingen het risico aanvaard dat een dergelijke overeenkomst niet meer tot stand zal komen.

23. Het voorgaande betekent dat de vordering in reconventie wordt afgewezen.

23. Mak Beleggingen dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in reconventie te worden belast, maar nu de partijdiscussie in reconventie is samengevallen met die in conventie zullen deze worden begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

veroordeelt Mak Beleggingen om, binnen vier weken na zowel betekening van het vonnis als na opheffing van de onder 1.4 bedoelde bouwstop voor zover het deze berging betreft, op de zolder van het pand aan de [straat] in [plaats] een berging te bouwen van 6 m2, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat hier niet aan wordt voldaan, met een maximum aan dwangsommen van € 25.000,00;

veroordeelt Mak Beleggingen in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot op heden begroot op:

-griffierecht: € 78,00

-kosten dagvaarding: € 102,10

-salaris gemachtigde: € 600,00

--------------

Totaal: € 780,10

inclusief eventueel verschuldigde BTW;

veroordeelt Mak Beleggingen tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Mak Beleggingen niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie:

wijst de vordering af;

veroordeelt Mak Beleggingen in de proceskosten, aan de zijde van Mak Beleggingen tot op heden begroot op nihil;

In conventie en in reconventie:

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 maart 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.