Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 16/5555
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 maart 2017 in de zaak tussen
[de man] en [de vrouw] , te Amsterdam, eisers
(gemachtigde: mr. H. Martens),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,verweerder
(gemachtigde: [betrokkene] ).
Procesverloop
Bij besluit van 20 oktober 2015 heeft verweerder de aanvraag van eisers om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 12 juli 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2017.
Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [de persoon] , als deskundige werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (de SAOZ).
Overwegingen
Verzoek om planschade
1. Eisers zijn sinds 15 januari 1992 eigenaar van de woning op het perceel [adres] te Amsterdam, kadastraal bekend [plaats en nummer] . Het betreft een tussenwoning met een inpandige garage.
2. Bij besluit van 10 juni 2008 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Slotermeer" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Het nieuwe bestemmingsplan is op 17 maart 2009 in werking getreden en op 28 april 2010 in rechte onaantastbaar geworden. Op grond van artikel 3, eerste lid, van het nieuwe bestemmingsplan zijn de gronden op de plankaart aangewezen voor “Wonen 1” bestemd voor al dan niet gestapelde en al dan niet vrijstaande woningen. Op grond van het tiende lid mogen de gronden uitsluitend worden gebruikt voor woondoeleinden waarbij die woningen wel ook tot ten hoogste 40% van het vloeroppervlak mogen worden gebouwd en gebruikt voor de uitoefening van een huisgebonden bedrijf. Op grond van het twaalfde lid is, als dat op de plankaart is aangegeven met de nadere aanduiding “parkeren toegestaan”, tevens het ondergeschikte gebruik voor inpandig parkeren toegestaan. Deze nadere aanduiding op de plankaart ontbreekt bij het perceel van eisers. Op grond van artikel 33, vierde lid, van de bepalingen van het nieuwe bestemmingsplan (het overgangsrecht) mag het gebruik van gronden en bebouwing dat afwijkt van het bestemmingsplan op het tijdstip waarop dat rechtskracht verkrijgt, worden voortgezet, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met de tot dat tijdstip geldende bepalingen. Dit betekent dat eisers het (ondergeschikte) gebruik voor inpandig parkeren mogen voortzetten. Het betekent echter ook dat wanneer die inpandige parkeerruimte in de toekomst wordt verbouwd tot woonruimte, niet langer de mogelijkheid bestaat om dat weer terug te draaien naar inpandig parkeren.
3. Op 26 mei 2014 hebben eisers verweerder verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan.
Beoordeling van het planschadeverzoek
4. Verweerder heeft advies gevraagd aan de SAOZ. De SAOZ heeft in een advies van juli 2015 geconcludeerd dat in beginsel sprake is van planologisch nadeel, omdat het gebruik van de inpandige garage van eisers met het nieuwe bestemmingsplan onder het overgangsrecht is gebracht. Gebleken is echter dat de woningen hun hoogste waarde ontlenen aan gebruik als woning zonder inpandige garage. Uit verkoopreferenties blijkt dat woningen waarvan de garage is ingericht als woonruimte een nagenoeg gelijke dan wel hogere opbrengst geven dan een woning waarvan de garage in gebruik is als garage. De SAOZ ziet een bevestiging van dit standpunt in het feit dat het merendeel van de inpandige garages niet meer in gebruik is als garage. De waarde van de woning onder het oude bestemmingsplan en onder het nieuwe bestemmingsplan bedraagt € 232.500,-, zodat geen sprake is van planschade.
5. In reactie op het advies van de SAOZ van juli 2015 is door mr. T. ten Have van Ten Have Advies v.o.f. (Ten Have) op 12 juli 2015 een advies opgesteld. In dit advies wordt gesteld dat het verlies van de mogelijkheid om een deel van de begane grond opnieuw als garage in gebruik te nemen tot een waardedaling leidt. Deze keuzemogelijkheid vergroot immers de kring van potentiele kopers en maakt de woning beter levensloopbestendig. Volgens Ten Have was de waarde van de woning onder het oude bestemmingsplan € 232.500,- en onder het nieuwe bestemmingsplan € 222.500,- zodat de geleden planschade € 10.000,-
bedraagt.
bedraagt.
6. Bij het primaire besluit heeft verweerder het verzoek van eisers afgewezen. Volgens verweerder is wel sprake van planologisch nadeel door het nieuwe bestemmingsplan, maar heeft dit nadeel geen waardevermindering van de woning van eisers tot gevolg. Een woning zonder inpandige garage levert bij verkoop namelijk een gelijke dan wel een hogere opbrengst op in vergelijking tot een woning met een inpandige garage.
7. In het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en het primaire besluit gehandhaafd. Met het door eisers in bezwaar overgelegde aanvullend advies van Ten Have van 21 november 2015 is volgens verweerder niet aannemelijk gemaakt dat het planschadeadvies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven. Verweerder ziet geen aanleiding voor twijfel aan het standpunt van de SAOZ dat uit verkoopreferenties blijkt dat de woningen hun hoogste waarde ontlenen aan het gebruik als woning zonder inpandige garage. Het betoog van Ten Have dat een woning met inpandige garage een meerwaarde heeft, omdat de koper dan de keuzemogelijkheid heeft om de garage te behouden of van de garage woonruimte te maken, volgt verweerder niet. Verder heeft Ten Have erop gewezen dat de meeste woningen in de buurt nog wel beschikken over een garagedeur. Volgens verweerder betekent de aanwezigheid van een garagedeur echter niet dat de ruimte daarachter nog als garage wordt gebruikt.
8. De rechtbank overweegt dat de aanvraag van eisers om een tegemoetkoming in planschade berust op artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). [1] Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. [2]
9. Tussen partijen is niet in geschil dat eisers door de wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie zijn komen te verkeren. Dit nadeel ontstaat echter pas na een verbouwing van de garage tot woonruimte, omdat het nieuwe bestemmingsplan het onmogelijk maakt om daarna het gebruik als garage te hervatten. Eisers hebben in beroep gesteld dat sprake is van schade door waardevermindering van de woning, door een wijziging van het planologisch regime van het perceel van hun woning (de zogenoemde directe planschade).
10. Bij de bepaling van de waardevermindering moet gekeken worden naar de waarde van de onroerende zaak vlak voor en na de aan te houden peildatum, te weten de datum waarop het schadeveroorzakende besluit in werking is getreden. Eisers betwisten niet langer dat in dit geval 17 maart 2009 moet worden aangehouden als peildatum.
11. Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om een tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. [3]
12. De rechtbank is van oordeel dat eisers geen gronden hebben aangevoerd die leiden tot het oordeel dat het advies van de SAOZ in dit geval onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins zodanige gebreken kleven dat verweerder het advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Het betoog van eisers dat een meerwaarde bestaat bij het hebben van een inpandige garage vanwege de keuzemogelijkheid in het gebruik is onvoldoende onderbouwd en kan daarom niet worden gevolgd. De door eisers gestelde kleinere kring van kopers leidt niet per definitie tot een daling van de waarde van hun woning. De SAOZ heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat het gebruik als woonruimte tot een hogere waarde van de woning leidt dan het gebruik als garage. Dat eerst kosten moeten worden gemaakt om een garage als woonruimte te kunnen gebruiken, is niet relevant, omdat bij de beoordeling van een verzoek om planschade een fictieve vergelijking wordt gemaakt.
13. In beroep hebben eisers een advies van Ten Have van 29 augustus 2016 overgelegd waarin wordt verwezen naar een geanonimiseerde uitspraak op bezwaar met betrekking tot een woning in [adres] op korte afstand van hun woning. Daarin is gesteld dat de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2015 is verlaagd van € 286.500,- naar € 256.000,- nadat was geconstateerd dat de inpandige garage geen garage meer betreft maar een inpandige berging.
14. De rechtbank overweegt dat een verschil met de in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding vormt om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat. [4]
15. Deze situatie is in het geval van eisers niet aan de orde. Daarbij is van belang dat de door eisers overgelegde waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ geen betrekking heeft op hun woning en dat deze bovendien op een andere peildatum is gebaseerd, namelijk 1 januari 2015 in plaats van 17 maart 2009. Verder blijkt uit de uitspraak op bezwaar die eisers hebben overgelegd dat de waarde van die woning is verminderd nadat was geconstateerd dat de inpandige garage was gewijzigd in een inpandige berging. Daarvan is in het geval van eisers geen sprake.
16. De conclusie is dat verweerder, gelet op de motivering van het advies van de SAOZ van juli 2015, zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat geen sprake is van een vermindering van de waarde van de woning van eisers. Dit betekent dat verweerder het verzoek van eisers om vergoeding van planschade terecht heeft afgewezen.
17. Het beroep is ongegrond.
18. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H.A. Knol, voorzitter, mr. B. de Vos en mr. H.J. Schaberg, leden, in aanwezigheid van mr. S.M.P. Mulder, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2017.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.