Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6302661 KK EXPL 17-947
vonnis van: 12 december 2017
func.: 811
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WORLD OF FOOD B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: WOF,
gemachtigde: mr. S.M. van der Salm,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FOOD SOLUTION NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
nader te noemen: Food Solution,
gemachtigde: mr. G.I. Beij.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding met producties van 15 september 2017, heeft WOF een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 12 oktober 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens WOF is [naam 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Food Solution zijn [naam 2] en [naam 3] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand nadere stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting, mede aan de hand van pleitnoties hun standpunten toegelicht. De zaak is vervolgens aangehouden om een minnelijke regeling te beproeven.
Bij faxbericht van 8 november 2017 heeft de gemachtigde van Food Solution medegedeeld dat partijen niet tot een minnelijke regeling zijn gekomen en gevraagd om vonnis. Bij brief van 9 november 2017 met producties heeft WOF gevraagd om een voortzetting van de mondelinge behandeling. Bij faxbericht van 10 november 2017 heeft de gemachtigde van Food Solutions bezwaar gemaakt tegen voortzetting van de mondelinge behandeling. Bij faxbericht van dezelfde datum heeft de gemachtigde van WOF hierop gereageerd.
Vervolgens is bepaald dat de mondelinge behandeling werd voortgezet en is daarvoor een datum bepaald. Op 28 november 2017 heeft de voortzetting van de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens WOF is [naam 1] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Food Solution zijn [naam 2] en [naam 3] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand nadere stukken in het geding gebracht en WOF heeft haar eis gewijzigd. Partijen hebben ter zitting, mede aan de hand van pleitnoties hun standpunten toegelicht. Ten slotte is vonnis gevraagd en bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
WOF is eigenaar van een voormalige parkeergarage te Amsterdam Zuid-Oost (hierna: het pand), waarin zij de “World of Food” heeft opgericht; een “Food Court”(eetstalletjes) van kleine c.q. startende ondernemers, verenigd in een coöperatie, met daaromheen een aantal grotere restaurants.
1.2.
[naam 2] , bestuurder van Food Solutions, is horeca-ondernemer in Amsterdam Zuid-Oost. Op 25 juli 2014 heeft [naam 2] met de rechtsvoorganger van WOF een overeenkomst gesloten, waarin hij de intentie heeft uitgesproken om horecaruimte (unit 8) te huren in de World of Food en daarin een groot restaurant te exploiteren. Verder is daarin onder meer bepaald:
“(…)Terras
Huurder mag de eerste 6m van het terras vanuit de gevel exclusief gebruiken. Het overige deel van het terras is tevens voor andere bezoekers van het World of Food. Huurder en verhuurder stemmen het beheer van het terras nader met elkaar af, waarbij de intentie is dat Huurder het terras beheert. (…)”
1.3.
Op 3 maart 2015 hebben de rechtsvoorganger van WOF en Food Solutions een definitieve huurovereenkomst gesloten met betrekking tot circa 280 m2 horecaruimte (unit 8) op de bovenste verdieping van de World of Food. Bij de overeenkomst is een tekening van het gehuurde gevoegd, genaamd: “Aanduiding terrassen Foodcourt 20 november 2014”.
1.4.
In de overeenkomst is verder onder meer bepaald:
“(…)De huurprijs van het gehuurde bedraagt (…) € 29.900,00 (te weten 280 m2 vvo á € 106,78) te vermeerderen met de wettelijke BTW (…)
24 Gebruik en schoonhouden buitenruimten
Huurder is verantwoordelijk voor het gebruik en het schoonhouden van het buitenterrein behorende bij de gehuurde ruimte. De huurder van het Foodcourt is verantwoordelijk voor het gebruik en het schoonhouden voor het overige gedeelte van het terras. Ten aanzien van de veiligheid op het gehele buitenterras treden Verhuurder, Huurder en huurder van het Foodcourt nader met elkaar in overleg om de veiligheid te borgen en een goed dagelijks beheer af te stemmen. (…)”
1.5.
Op 12 maart 2015 heeft [naam 2] namens Food Solutions een exploitatievergunning bij de gemeente Amsterdam aangevraagd. Op 7 januari 2016 is deze vergunning verleend, waarin onder meer is vermeld:
“(…)
Lokaliteit(en) Oppervlakte in m2
(…) (…)
Terras unit 8 niveau 3 85,00
Terrastekening
Zie terrastekening Aanduiding terrassen Foodcourt 20 november 2014, terras unit 8 (niveau 3). (…)”
1.6.
Op 10 juni 2015 heeft [naam 2] namens Food Solutions een formulier ondertekend, waarin is vermeld dat hij een knopcilinder heeft ontvangen met twee sleutels dat als de aannemers klaar zijn geplaatst dient te worden in het hek bij de trap. Dit is onderdeel van de vluchtroute. Reden waarom de rechtsvoorganger van WOF ook een sleutel heeft.
1.7.
Op 20 juli 2015 is WOF eigenaar geworden van de World of Food.
1.8.
De World of Food is in de zomer van 2015 voor publiek geopend. Food Solutions drijft sindsdien in het door haar gehuurde het restaurant Flavourtown op de eerste verdieping, met over de gehele breedte een glazen pui met zicht op het dakterras. Zowel op de begane grond als op de eerste verdieping zit het Foodcourt, dat ook op de begane grond een terras heeft.
1.9.
Aanvankelijk was het de bedoeling dat bezoekers van het Foodcourt via een eigen toegang naar het dakterras konden lopen. Maar door gebleken problemen (onder meer met de klimaatbeheersing) is besloten om een extra gedeelte aan Food Solutions te verhuren, waardoor de eigen toegang vanaf het Foodcourt naar het dakterras verviel.
1.10.
Op 15 december 2015 is daarom een tweede, door WOF opgestelde, allonge bij de huurovereenkomst door partijen ondertekend, waarin onder meer is bepaald:
“(…)De in artikel 1.1. genoemde oppervlakte wordt per 1 december 2015 gewijzigd van ca 280 m2 vvo naar ca 320 m2 vvo. Zie bijlage tekening.(…)”
1.11.
Dit is de bij de allonge behorende tekening.
1.12.
Food Solutions heeft terrasmeubilair geplaatst op het gehele dakterras.
1.13.
Bij brief van 28 april 2016 heeft WOF Food Solutions gesommeerd het deel van het dakterras dat niet tot het door haar gehuurde behoort voor 6 mei 2016 te ontruimen of voor die tijd over het gebruik van het dakterras in gesprek te gaan met S. Taus.
1.14.
Aan het Foodcourt is geen vergunning verleend voor het dakterras.
1.15.
Per 1 juli 2017 heeft WOF de centrale bar in het Foodcourt verpacht. WOF heeft met het oog daarop een aannemer verzocht een deur te maken in de muur op het dakterras haaks op de glazen pui van Food Solutions, om daarmee een eigen toegang voor het Foodcourt naar het dakterras te creëren. Belangrijk daarbij is dat de nieuwe pachter op deze wijze op de eerste verdieping bij de trap een bar kan maken van waaruit hij zicht heeft op het dakterras, zonder welk toezicht een vergunning voor de exploitatie van zijn gedeelte van het dakterras niet wordt verleend.
1.16.
Gelet op bovenstaande ontwikkeling heeft WOF bij brief van 6 juli 2017 Food Solutions opnieuw gesommeerd om het gedeelte van het dakterras dat zij niet huurt te ontruimen.
1.17.
Bij brief van 23 oktober 2017 heeft de gemeente Amsterdam het volgende onder meer aan Food Solutions medegedeeld:
“(…)Waarschuwingsbrief inzake illegale uitbreiding van het terras(…)
Op vrijdag 29 september jl. ontving het stadsdeel Zuidoost een melding inzake de exploitatie van het terras (…). De melding betrof het illegaal exploiteren van (delen van) het terras. (…)
Constatering overtreding
Op maandag 9 oktober jl. heeft een buitengewoon opsporingsambtenaar van het stadsdeel Zuidoost een anonieme inspectie verricht naar het gebruik van het terras. Hij constateerde dat op het gedeelte “Terras Foodcourt (niveau 3)” een bank was geplaatst (…).
Aanvraag uitbreiding terras
U heeft geen aanvraag ingediend tot de uitbreiding van uw terras (…). Tevens hebben wij (…) vernomen dat het gedeelte van het terras dat niet aan u vergund is, nu gehuurd wordt door een andere exploitant. Derhalve zou een aanvraag tot uitbreiding van het terras geen kans tot slagen hebben.
Inrichten van terras conform de vergunningsvoorschriften
U wordt verzocht om uw terras in te richten conform de vergunningsvoorschriften. Dit betekent dat u met onmiddellijke ingang de bank dient te verwijderen. (…)”
Geschil
2. WOF vordert, na vermindering eis, dat Food Solution bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om:
2.1.
binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het terrasgedeelte dat zonder recht of titel in gebruik is genomen te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat Food Solutions hiermee in gebreke blijft;
2.2.
binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de door WOF geleverde knopcilinder te (doen) plaatsen in het hek;
2.3.
binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te betalen een boetebedrag van € 250,-- per dag vanaf de dag dat Food Solutions in verzuim is geraakt tot de datum van ontruiming en een voorschot op de door WOF geleden en nog te lijden schade ten bedrage van € 5.000,--, vermeerderd met rente en kosten.
3. WOF stelt hiertoe kort gezegd dat Food Solutions meer dan het door haar gehuurde dakterras in gebruik heeft. Verder stelt WOF dat Food Solutions verplicht is de door haar geleverde knopcilinder te plaatsen.
4. Food Solution heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van WOF in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. Partijen zijn verdeeld over de vraag welk gedeelte van het dakterras precies aan Food Solutions is verhuurd. Op de bij de huurovereenkomst behorende tekening van 20 november 2014 is het gehuurde terras ingetekend. In de huurintentieovereenkomst is verder met betrekking tot het gehuurde terras opgenomen dat huurder de eerste zes meter van het terras vanuit de gevel exclusief mag gebruiken. Nu partijen twisten over om hetgeen precies is overeengekomen met betrekking tot de grenzen van het terras, dient aan de hand van het Haviltex-criterium te worden beoordeeld welke grenzen een redelijke uitleg van de huurovereenkomst met zich brengt. Niet alleen de tekst van de schriftelijke overeenkomsten en de allonge spelen daarbij een rol, maar ook de betekenis die partijen in redelijkheid daaraan mochten toekennen, gelet op de omstandigheden van het geval en op hetgeen zij over en weer van elkaar mochten verwachten.
7. Vaststaat dat aanvankelijk voor bezoekers van het Foodcourt een eigen toegang tot het dakterras was bedacht ten koste van het gehuurde oppervlakte dat grenst aan het dakterras. Uiteindelijk is besloten om de gehele gevel grenzend aan het dakterras aan Food Solutions te verhuren en dit is vastgelegd in de tweede allonge. Nu bij die tweede allonge geen (terras)tekening is gemaakt en de huurprijs is berekend op basis van een vierkante meterprijs per verhuurde vierkante meter binnenruimte, mocht Food Solutions, voorlopig oordelend, gerechtvaardigd erop vertrouwen dat zij ook het exclusieve gebruik verkreeg over de eerste zes meter vanaf het extra gehuurde gedeelte van de gevel. Daarbij is in aanmerking genomen dat op dat moment niet is gesproken over het creëren van een andere eigen toegang voor bezoekers van het Foodcourt tot het dakterras, zoals het maken van een gat in de muur. Food Solutions hoefde dan ook niet te verwachten dat, nu zij als enige toegang tot het dakterras had en over de gehele breedte van het restaurant zicht is op het dakterras, WOF over het extra verkregen stuk gevel Food Solutions het exclusieve gebruik van het terras heeft willen onthouden. Als WOF dat had willen doen, had zij dit onder de gegeven omstandigheden in de door opgestelde allonge expliciet moeten vermelden, zodat Food Solutions dit ook had kunnen meenemen in haar afweging om het extra binnengedeelte te huren. Bovendien geldt dat Food Solutions vanaf meet af aan het terras over de gehele breedte van de gevel in gebruik heeft genomen en WOF over het volgens haar ongeoorloofd gebruik van dit specifieke gedeelte pas voor het eerst bij brief van 6 juli 2017 heeft geklaagd. Daarvoor heeft zij wel geklaagd over het gebruik, maar dat zag erop dat Food Solutions het gehele dakterras in gebruik had genomen. Het lijkt erop dat WOF het huidige standpunt pas heeft ingenomen vanaf het moment dat zij in 2017 de centrale bar van het Foodcourt heeft verpacht, deze pachter het dakterras wil kunnen exploiteren en daarvoor, volgens de vergunningverlener (de gemeente Amsterdam) toezicht op het dakterras noodzakelijk is, waarvoor een deur in de muur een oplossing zou moeten brengen. Tot die tijd heeft zij niet opgetreden tegen het (exclusieve) gebruik voor de gevel. Sterker, zij heeft ook profijt gehad van de omstandigheid dat Food Solutions het dakterras heeft gemeubileerd, heeft aangekleed en heeft schoongehouden en beheerd. Onbetwist is immers gebleven dat de coöperatie van de Foodcourt, die tot 2017 het dakterras huurde, niets daarvoor heeft gedaan en door toedoen van de coöperatiesamenwerking met betrekking tot het dakterras niet tot stand is gekomen.
8. De omstandigheid dat Food Solutions slechts een vergunning heeft gekregen van de gemeente Amsterdam ten aanzien van de door haarzelf verstrekte tekening van het gehuurde, maakt het voorgaande niet anders. Toen de vergunning werd aangevraagd op 12 maart 2015, was de tekening van 20 november 2014 nog leidend ten aanzien van het gehuurde. Pas daarna is de situatie gewijzigd. Dat Food Solutions deze wijziging niet heeft doorgegeven aan de gemeente, is niet relevant voor de huurverhouding tussen partijen. Nu voorlopig wordt geoordeeld dat Food Solutions het terras over de gehele breedte zes meter uit de gevel huurt, is bovendien de verwachting dat de vergunning wel hiernaar uitgebreid zal kunnen worden.
9. Partijen verschillen verder van mening over vanaf welk punt zes meter uit de gevel gemeten dient te worden. WOF stelt dat met de gevel is bedoeld de glazen pui en Food Solutions voert aan dat met de gevel de overkapping, circa een meter verder dan de glazen pui, is bedoeld. Gelet op de beslissing hiervoor, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat ten aanzien van dit punt geen beslissing van de bodemrechter kan worden afgewacht. Bij gebrek aan spoedeisend belang, zal dan ook op dit punt in deze procedure niet worden beslist. Ook de vorderingen ten aanzien van de gevorderde boete en schade zijn dan ook thans niet toewijsbaar.
10. Tot slot vordert WOF plaatsing van de door haar verstrekte cilinderknop. Food Solutions voert echter aan dat deze door haar reeds is geplaatst en zij heeft daarvan een foto overgelegd. WOF stelt echter dat dit niet de door haar verstrekte cilinderknop is en dat zij nu geen sleutel heeft van het hek. In geval van calamiteiten is ze daarom thans niet in staat om het hek te openen. Uit de overgelegde foto blijkt evenwel dat, zoals Food Solutions aanvoert, de knop ook zonder sleutel met de hand door het hek kan worden opengedraaid. Ook bij deze vordering valt onder deze omstandigheden niet in te zien dat spoedeisend belang bestaat.
11. Conclusie van het bovenstaande is dan ook dat alle vorderingen zullen worden afgewezen.
12. WOF dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt WOF in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Food Solution begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt WOF tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en WOF niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.