Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5366960 CV EXPL 16-27334
vonnis van: 17 november 2017
fno.: 450
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. T.W. Jaburg
t e g e n
[gedaagde]
wonende te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: G.C. Zijlstra
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 6 september 2016, met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 16 december 2016;
- de dagbepaling comparitie.
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 16 december 2016;
- de dagbepaling comparitie.
Op verzoek van partijen is besloten de comparitie geen doorgang te laten vinden.
Vervolgens zijn de volgende stukken ingediend:
- de conclusie van repliek tevens akte aanvulling grondslag;
- de conclusie van dupliek met een productie;
- de akte uitlating productie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Eigen Haard heeft de woning aan de [adres] te [plaats] in de periode 2014/2015 gerenoveerd, waarbij de oorspronkelijke huurruimte van 31 m² is samengevoegd met de bovengelegen zolderverdieping.
1.2.
In verband met de renovatie heeft de gemeente Amsterdam in 2015 de WOZ-waarde van deze woning op de peildatum 1 januari 2014 vastgesteld op 70%, zijnde € 87.500,00.
1.3.
Direct na afronding van de renovatie heeft Eigen Haard deze woning met ingang van 4 december 2015 verhuurd aan [gedaagde] tegen een huurprijs van € 699,78 per maand.
1.4.
[gedaagde] heeft op 25 april 2016 een verzoek bij de huurcommissie ingediend tot toetsing van de aanvangshuurprijs.
1.5.
Op 1 juni 2016 heeft de huurcommissie een onderzoek uitgevoerd, waarbij het gehuurde is gewaardeerd op 131 punten. Daarbij is uitgegaan van een oppervlakte van 49 m². Er zijn 26 punten toegekend voor de WOZ-waarde van € 87.500,00.
1.6.
Beide partijen zijn ter zitting van de huurcommissie verschenen en hebben geen bezwaren geuit tegen de in het rapport vermelde puntentelling.
1.7.
Bij uitspraak van 29 juni 2016, verzonden op 15 juli 2016, heeft de huurcommissie geoordeeld dat het puntenaantal van de woonruimte 131 punten bedraagt, dat de overeengekomen huurprijs van € 699,78 per maand niet redelijk is en dat een huurprijs van € 636,61 per maand met ingang van 4 december 2015 redelijk is.
Vordering en verweer
2. Eigen Haard vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de woningwaardering per 4 december 2015 vast te stellen, primair op 144 punten met een huurprijs van € 699,78, subsidiair op 142 punten met een huurprijs van € 693,12 en meer subsidiair op 140 punten met een huurprijs van € 682,86, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3. Eigen Haard stelt daartoe - kort gezegd - dat de huurcommissie ten onrechte uitgaat van de oude WOZ-waarde vóór renovatie van € 87.500,00. De vastgestelde WOZ-waarde sluit vanwege de renovatie gedurende het kalenderjaar niet meer aan op de daadwerkelijke toestand van de onroerende zaak. Eigen Haard wordt zo gekort op de huurprijs terwijl zij juist heeft geïnvesteerd in het renoveren van de woning. Dat is onredelijk. De wetgever heeft dit probleem onderkend en daarvoor per 1 oktober 2016 in het Besluit huurprijzen woonruimte een wettelijke uitzondering gecreëerd. In dit geval zou een soortgelijke uitzondering naar analogie moeten worden toegepast. Eigen Haard doet daarvoor primair een beroep op artikel 5 lid 2 van Pro het Besluit huurprijzen woonruimte, waarin de ruimte is geboden om af te wijken van het uiteindelijke resultaat van de toepassing van het woningwaarderingsstelsel. Zij verwijst daarbij naar de nota van toelichting bij de invoering van eerdergenoemde uitzondering en naar de beantwoording van Kamervragen. Subsidiair doet Eigen Haard een beroep op de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2 lid 2 BW Pro en/of artikel 6:248 lid 2 BW Pro.
4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen, dat voor zover van belang bij de beoordeling zal worden besproken.
Beoordeling
5. Artikel 7:262 BW Pro bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
6. Anders dan [gedaagde] meent, is de gang naar de rechter ook mogelijk indien een partij, zoals in dit geval Eigen Haard, ter zitting bij de huurcommissie heeft ingestemd met het door de huurcommissie gehanteerde puntenaantal.
7. De uitspraak van de huurcommissie op het verzoek van [gedaagde] de aanvangshuur te toetsen is verzonden op 15 juli 2016. De vordering van Eigen Haard is op 6 september 2016 ingediend. Dat is tijdig. Daarmee is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen.
8. De wijze waarop de initiële huurprijs wordt vastgesteld is geregeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte. In artikel 5 lid 1 van Pro dit besluit is geregeld dat de waardering van de kwaliteit van woonruimte plaatsvindt overeenkomstig het in bijlage I onder A bij het besluit vervatte waarderingsstelsel, waarin het puntenstelsel is opgenomen. In artikel 5 lid 2 van Pro het Besluit huurprijzen woonruimte is bepaald dat, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de huurcommissie de kwaliteit van woonruimte kan beoordelen in afwijking van het in het eerste lid bepaalde. Op grond van artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte dient de kwaliteit van de woonruimte te worden beoordeeld naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst, in dit geval 4 december 2015.
9. Het geschil strekt zich uit tot het door de huurcommissie aan de woning toegekende puntenaantal met betrekking tot de WOZ-waarde. Partijen hebben de overige door de huurcommissie vastgestelde puntenwaardering niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan.
10. De huurcommissie heeft overeenkomstig nummer 9 van genoemde bijlage I onder A, zoals dat gold van 1 oktober 2015 tot 1 oktober 2016, 26 punten toegekend in verband met de door de gemeente voor de woning vastgestelde WOZ-waarde van € 87.500,00.
11. In dit geval is de renovatie van de woning afgerond in 2015 en is [gedaagde] deze woning in datzelfde jaar gaan huren. Niet in geschil is dat de WOZ-waarde van de woning op de peildatum van 1 januari 2014 ten gevolge van de renovatie van de woning in 2015 door de gemeente met 30% is verminderd. De WOZ-waarde sluit daardoor dus niet aan bij de daadwerkelijke toestand van de woning na de renovatie bij de aanvang van de huurovereenkomst op 4 december 2015. De kantonrechter is het met Eigen Haard eens dat strikte toepassing van het toepasselijke woningwaarderingsstelsel in dit geval onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning en een onbillijk resultaat oplevert. Daarom is er aanleiding om met toepassing van artikel 5 lid 2 Besluit Pro huurprijzen woonruimte op dat punt een andere waardering toe te passen.
12. De kantonrechter acht het echter niet mogelijk om daarbij vooruit te lopen op de nieuwe wetgeving die per 1 oktober 2016 van kracht is geworden en waarin de zogenaamde renovatiepunten onder nummer 10 aan bijlage I onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte zijn toegevoegd. De toenmalige minister heeft immers op Kamervragen uitdrukkelijk geantwoord dat bij deze wetswijziging geen sprake is van terugwerkende kracht. De primaire vordering van Eigen Haard, die uitgaat van toekenning van die renovatiepunten is daarom niet toewijsbaar.
13. De kantonrechter zal de subsidiaire vordering van Eigen Haard toewijzen. Door bij nummer 9 van Bijlage I onder A bij het Besluit huurprijzen woonruimte uit te gaan van de WOZ-waarde bij gereedkoming en dus zonder de door de gemeente toegepaste vermindering voor de renovatie wordt het meest aangesloten bij de daadwerkelijke kwaliteit van de woning. De volledige WOZ-waarde zonder de toegepaste vermindering van 30% bedraagt € 125.000,00. Uitgaande van een oppervlakte van 49 m² dienen dan 37 punten in plaats van 26 WOZ-punten toegekend te worden. Daarmee komt het totale puntenaantal op 142. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 693,12 per maand.
14. Nu Eigen Haard in de procedure bij de huurcommissie de mogelijkheid voorbij heeft laten gaan om haar thans gehonoreerde standpunt naar voren te brengen en zij de noodzaak voor de onderhavige procedure zelf heeft veroorzaakt, is er aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde woning aan de [adres] te [plaats] per 4 december 2015 vast op € 693,12 per maand;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 17 november 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.