Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5677885 CV EXPL 17-2611
vonnis van: 26 oktober 2017
fno.: 869
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[partijnaam]
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
nader te noemen: [partijnaam] ,
gemachtigde: mr. H.J. Menger,
t e g e n
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie
nader te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. T.J. de Groot.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 23 januari 2017 met producties;
- antwoord in conventie, eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- antwoord in conventie, eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2017. [partijnaam] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Voor Ymere is [betrokkene] , accountmanager vastgoed bij Ymere verschenen, alsmede de gemachtigde. [partijnaam] heeft voorafgaand aan de comparitie een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.Feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1
[partijnaam] huurt vanaf 15 juli 1987 van Ymere de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
1.2
Bij uitspraak van 8 december 2000 (verzonden op 19 februari 2011) heeft de huurcommissie, op verzoek van [partijnaam] , de huurprijs met ingang van 1 juni 2000 tijdelijk, te weten tot de eerste van de maand volgend op die waarin het gebrek verholpen is, verminderd van ƒ 377,15 per maand naar ƒ 237,44 per maand, want, zoals in de uitspraak vermeld staat:
“(…) De woonruimte vertoont een ernstig gebrek als bedoeld in Bijlage II bij het besluit huurprijzen woonruimte categorie C, t.w.:
1. Onvoldoende geluidsisolatie in de gehele woning (…)”
Voorts staat in deze uitspraak het volgende:
“(…) ONDERZOEKSRESULTAAT
Door de onderzoeksambtenaar is de woonruimte bezocht en is de, in de aanzegging van de huurder genoemde, gebrek onderzocht. Hieromtrent is het volgende geconstateerd:
1. De klacht inzake de geluidsoverlast van de bovenburen is ten tijde van het onderzoek niet vastgesteld daar er boven niemand aanwezig was. De klacht is zeer wel aannemelijk aangezien de huurster in haar huis een verlaagd plafond heeft wat in deze als klankkast dienst doet wat zelf de normale huiselijke geluiden aanzienlijk versterkt. (…)”
1.3
Op 3 juni 2016 heeft de huurcommissie van Ymere een verzoek ontvangen op grond van art. 16 lid 4 jo Pro. art. 12 lid 5 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (Uhw), waarin Ymere de huurcommissie vraagt of en met ingang van welke datum zij de oorspronkelijke huurprijs van € 171,14 weer aan de huurder in rekening mag brengen. In de naar aanleiding van dit verzoek door de huurcommissie gedane uitspraak van 25 oktober 2016 (verzonden op 29 november 2016) staat onder meer het volgende:
“(…) De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 15 oktober 2010, zaaknummer 2010/7442 de volgende gebreken en/of tekortkomingen vastgesteld:
(ernstig) gebrek categorie C punt 7: (C 7) Onvoldoende geluidsisolatie van de woningscheidende plafonds, waardoor er ernstige geluidsoverlast is.
De huurcommissie is daarom van oordeel dat de overeengekomen huurprijs van € 171,14 per maand nog niet aan huurder in rekening mag worden gebracht. De tijdelijk verminderde huurprijs van € 107,75 per maand blijft gehandhaafd.
Gebreken
Uit de hersteldmelding van de verhuurder, het rapport van onderzoek en uit de zitting blijkt dat de huurder niet voldoende meewerkt aan het verhelpen van de gebreken. (…) De gemachtigde van verhuurder heeft onweersproken verklaard dat boven het plafond wel degelijk isolatiemateriaal is aangetroffen. Huurder heeft vanwege de aanwezigheid van asbest aan verdere werkzaamheden aan het plafond niet willen meewerken.
De huurcommissie heft daarom de tijdelijke vermindering van de huurprijs van € 171,14 per maand met ingang van 1 juli 2016 op.
De verhuurder mag daarom met ingang van 1 juli 2016 de overeengekomen huurprijs van € 171,14 per maand in rekening brengen. (…)”
In deze uitspraak staat ook het volgende vermeld:
“ (…) Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. (…)”
1.4
Op 24 maart 2017 heeft een geluidmeting in het gehuurde plaatsgevonden door het bureau [naam bureau] . Er heeft aan de hand van de NEN 1070 en de NEN 5077-normen een geluidmeting verricht tussen de woningen met de huisnummers [adres] en [huisnummer] . In het daarvan opgemaakte rapport staan de volgende meetresultaten:
Zendruimte Ontvangruimte Contactgeluidisolatie Mate van hinder obv NEN 1070
Gemeten LnTA[dB]
[huisnummer] - [adres]
[huisnummer] Woonkamer [adres] -woonkamer 54 spraak hoorbaar/loopgeluid hinderlijk (25-50%)
[huisnummer] Keuken [adres] -Keuken 57 spraak hoorbaar/loopgeluid hinderlijk(25-50%)
[huisnummer] Gang [adres] Gang 55 spraak hoorbaar/loopgeluid hinderlijk(25-50%)
1.5
In het Gebrekenboek van de huurcommissie is met betrekking tot geluidsisolatie van woningscheidende plafonds het volgende opgenomen:
“(…) Voor de beoordeling van de akoestische kwaliteit wordt aangehouden, het voor nieuwbouw geldende karakteristieke lucht-geluidniveauverschil (DnT,A,k) verminderd met -10 Db voor wanden en -25 Db voor vloeren en plafonds en het gewogen contactgeluidniveau (LnT,A), bepaald volgens NEN 5077, vermeerderd met +10 dB voor wanden en +25 dB voor vloeren en plafonds. (BB 2012, hfdst. 3, afd. 3.4, afd. 3.16 en 3.17)(…)”
2.De vordering en het verweer in conventie en in reconventie
In conventie:
2.1
[partijnaam] vordert dat de kantonrechter bij vonnis de huurprijs wederom (tijdelijk totdat het gebrek is opgeheven) op € 107,75 per maand vaststelt met ingang van 1 juli 2016, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, met veroordeling van Ymere in de proceskosten.
2.2
[partijnaam] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Zij stelt dat zij zich niet met de uitspraak van de huurcommissie van 25 oktober 2016 (verzonden op 29 november 2016) kan verenigen, waarin op grond van art.16 lid 4 jo Pro. art. 12 lid 5 Uhw Pro is bepaald dat de tijdelijke vermindering van de huurprijs tot € 107,75 wordt opgeheven per 1 juli 2016 en dat Ymere per die datum de oorspronkelijke huurprijs van € 171,14 in rekening mag brengen (zie hierboven in rov. 1.3). [partijnaam] stelt dat Ymere in het geheel geen werkzaamheden aan het gehuurde heeft uitgevoerd en dat de gebreken, die aanleiding zijn geweest voor de huurvermindering, niet zijn verholpen. De woning is nog steeds veel te gehorig. Er is bovendien geen sprake van dat [partijnaam] , zoals de huurcommissie stelt, geen toegang wil verlenen aan door Ymere in te schakelen werklieden voor het uitvoeren van herstelwerkzaamheden of het doen van een geluidsmeting. De huurcommissie heeft geen enkel onderzoek gedaan naar het beweerdelijke herstel van het gebrek.
2.3
Ymere heeft het volgende verweer gevoerd. Zij stelt dat de huurcommissie in 2000 de huurprijs op basis van aannames heeft verlaagd en dat zij vanwege het gebrek aan medewerking van [partijnaam] om geluidsmetingen uit te voeren op 3 juni 2016 een hersteldmelding bij de huurcommissie heeft gedaan, waarna de huurcommissie de tijdelijke vermindering van de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 heeft opgeheven. Nadien heeft de geluidmeting wel plaatsgevonden daar is uitgekomen dat het aantal geconstateerde decibellen bijna volledig voldoet aan de eisen die in het Bouwbesluit 2012 aan nieuwbouw worden gesteld en dat bij toepassing van het Gebrekenboek van de huurcommissie ruim aan de eisen wordt voldaan. In objectieve zin is er derhalve geen sprake van een gebrek, zodat de tijdelijke vermindering van de huurprijs terecht door de huurcommissie is opgeheven.
In reconventie
2.4
Ymere vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bepaalt dat de tijdelijke vermindering van de huurprijs wordt opgeheven en dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 € 171,14 bedraagt, met veroordeling van [partijnaam] in de proceskosten in conventie en in reconventie.
2.5
Ymere legt haar verweer in conventie eveneens ten grondslag aan haar vordering in reconventie.
2.6
Voor het verweer van [partijnaam] in reconventie wordt verwezen naar de gronden voor de vordering in conventie.
3.De beoordeling
3.1
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
3.2
Allereerst dient beoordeeld te worden op welke juridische grondslag de vorderingen van partijen zijn ingesteld. [partijnaam] heeft gesteld dat zij zich niet met de uitspraak van de huurcommissie van 25 oktober 2016 (verzonden op 29 november 2016) kan verenigen en dat zij zich daarom op grond van art. 7:262 lid 1 BW Pro tot de kantonrechter heeft gewend.
De procedure op grond van art. 7:262 lid 1 BW Pro is echter niet van toepassing op een beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van een verzoek op grond van art.16 lid 4 jo Pro. art. 12 lid 5 Uhw Pro. Uit de tekst van art. 7:262 lid 1 BW Pro blijkt immers dat het daarin gestelde alleen van toepassing is indien het gaat om uitspraken van de huurcommissie als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 van Onderafdeling 2 in Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek. Het betreft hier echter een procedure op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Er staat derhalve ten onrechte vermeld in de uitspraak van de huurcommissie (conform het in art. 7:262 BW Pro gestelde) dat partijen zich tot de rechter kunnen wenden, indien zij zich niet met de uitspraak van de huurcommissie kunnen verenigen.
Nu het niet gaat om een uitspraak van de huurcommissie op grond van een van de in het Burgerlijk Wetboek geregelde procedures, is evenmin de zogenaamde “fictie van wilsovereenstemming” van toepassing, die inhoudt dat partijen aan een uitspraak van de huurcommissie gebonden zijn, indien zij zich niet binnen acht weken tot de kantonrechter wenden. Daarom staat het partijen vrij om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald en daarmee over het al dan niet voortduren van de tijdelijke vermindering na 1 juli 2016. Een dergelijke vordering staat in de sleutel van art. 7:207 BW Pro, dat bepaalt dat een huurvermindering ten gevolge van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie dan ook in die zin opvatten.
3.2
Vervolgens is de vraag aan de orde of aangenomen kan worden dat het gebrek dat heeft geleid tot de huurprijsvermindering verholpen is, zodat [partijnaam] met ingang van 1 juli 2016 de oorspronkelijke huurprijs moet betalen.
[partijnaam] heeft daartegen allereerst ingebracht dat Ymere in het geheel geen werkzaamheden heeft uitgevoerd om het door de huurcommissie in 2000 geconstateerde gebrek op te heffen. Ymere stelt echter dat het gebrek destijds enkel op basis van aannames is vastgesteld en dat uit het onlangs uitgevoerde onderzoek blijkt dat er geen gebrek ís, op basis van het in het Gebrekenboek van de huurcommissie gestelde.
Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Het enkele feit Ymere geen werkzaamheden heeft verricht om het gebrek te verhelpen - daarover verschillen partijen niet van mening - betekent nog niet dat de huurvermindering moet worden gehandhaafd. Uit art. 7:207 BW Pro volgt immers dat er alleen reden is voor huurvermindering indien er daadwerkelijk sprake is van een gebrek. Ymere heeft terecht gesteld dat de uitspraak van de huurcommissie in 2000 (zie rov. 1.2) niet gebaseerd was op feitelijk onderzoek, doch dat de rapporteur het gebrek slechts “aannemelijk” heeft geacht. Vervolgens is de uitspraak van de huurcommissie in 2016 (zie rov. 1.3) evenmin gebaseerd op feitelijk onderzoek en werkzaamheden van Ymere waardoor het gebrek verholpen zou zijn, doch op de vaststelling van de huurcommissie dat [partijnaam] niet meewerkte aan het verhelpen van het gebrek.
Pas op 24 maart 2017 is er voor het eerst onderzoek gedaan in de vorm van een geluidmeting, met de hierboven in rov. 1.6. geciteerde resultaten. Uit die geluidsmeting volgt dat de geluidsbelasting valt binnen de in het Gebrekenboek van de huurcommissie aangegeven maxima voor bestaande bouw. Uit art. 3.15 van het Bouwbesluit 2012 en de daarbij behorende tabel 3.15 waarin de normen voor nieuwbouw staan, volgt immers dat het maximale gewogen contact-geluidniveau voor geluidsoverdracht 54 dB is. Indien daarbij de correctie die in het Gebrekenboek voor bestaande bouw wordt toegepast (+ 25 dB voor woningscheidende vloeren en plafonds) wordt opgeteld, dan voldoet de geluidsisolatie van de woningscheidende vloer/het plafond tussen de woning van [partijnaam] en haar bovenburen (woonkamer 54 dB, gang 57 dB en slaapkamer 55 dB) aan de in het Gebrekenboek gestelde eisen.
Weliswaar is de rechter formeel niet gebonden aan dit Gebrekenboek, maar om te beoordelen of er in objectieve zin sprake is van een gebrek - in de vorm van onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende plafonds - biedt het voldoende handvatten, omdat daarin uitvoerig wordt ingegaan op de eisen voor bestaande bouw. Op grond daarvan ziet de kantonrechter aanleiding om bij deze normering aansluiting te zoeken.
3.3
[partijnaam] heeft nog nog gesteld dat er bij de beoordeling van de eisen voor nieuwbouw moet worden uitgegaan, omdat de woning in de jaren 80 van de vorige eeuw met subsidie geheel gerenoveerd is in een zogenaamde HAT-eenheid. Zij verwijst daarvoor naar de door het secretariaat van de huurcommissie opgestelde puntentelling in het kader van de procedure die heeft geleid tot de uitspraak van de huurcommissie van 8 december 2000 (rov 1.2). In deze puntentelling staat bij het aspect 7 “Aftrek wegens veroudering” dat een correctie op de verouderingsaftrek wordt toegepast, omdat in 1978 een bedrag van f 30.000,00 in het gehuurde is geïnvesteerd.
De kantonrechter gaat aan dit verweer echter voorbij op grond van het volgende. Tegenover de betwisting daarvan door Ymere heeft [partijnaam] op geen enkele manier onderbouwd dat een zodanig ingrijpende renovatie van het gehuurde heeft plaatsgevonden dat het gehuurde sindsdien moet worden aangemerkt als nieuwbouw en dat aldus aan de eisen voor nieuwbouw zou moeten worden voldaan. In ieder geval valt dit niet af te leiden uit het enkele feit dat in 1978 een (beperkt) bedrag van f 30.000,00 in het gehuurde is geïnvesteerd.
3.4
Uit het voorgaande volgt dat het gehuurde wordt aangemerkt als bestaande bouw en dat wordt aangesloten bij in het Gebrekenboek gehanteerde maatstaf. Uit die maatstaf volgt dat er geen sprake is van een gebrek, waardoor er evenmin gronden zijn voor een huurvermindering ook na 1 juli 2016. De conventionele vordering wordt derhalve afgewezen, terwijl in reconventie voor recht zal worden verklaard dat, nu er geen sprake is van een gebrek, de tijdelijke vermindering van de huurprijs wordt opgeheven en dat op grond daarvan de huurprijs per 1 juli 2016 € 171,14 bedraagt.
3.5
[partijnaam] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
wijst het gevorderde af;
in reconventie
verklaart voor recht dat, nu er geen sprake is van een gebrek, de tijdelijke vermindering van de huurprijs wordt opgeheven en dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 € 171,14 bedraagt;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in conventie en in reconventie:
veroordeelt [partijnaam] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Ymere, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde van Ymere;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.