ECLI:NL:RBAMS:2016:9971

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 4445098 EA VERZ 15-961

beschikking van: 26 mei 2016

func.: 449

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

1.[verzoeker sub 1]

2. [verzoeker sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

verzoekers, verweerders in het tegenverzoek

nader te noemen in meervoud: [verzoekers]

gemachtigde: voorheen mr. S. Levelt, thans mr. D. Roesink

t e g e n

[verweerster]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verweerster, indiener van het tegenverzoek

nader te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. D.H. Denecke – Bol

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 11 september 2015 hebben [verzoekers] een verzoekschrift, met bijlagen, ingediend als bedoeld in artikel 5:130 BW. De VvE heeft een verweerschrift, tevens houdende een voorwaardelijke tegenverzoek tot vervangende toestemming, met bijlagen, ingediend. Op 14 december 2015 is een mondelinge behandeling gehouden. [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] zijn verschenen. Namens de VvE zijn de heer [naam 1] (hierna [naam 1] ), mevrouw [naam 2] (hierna [naam 2] ) en de gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.

Ter zitting is besloten de zaak aan te houden om aan [verzoekers] de gelegenheid te bieden een deskundige in te schakelen en om, naar aanleiding van de bevindingen van die deskundige, te bezien of partijen op een op 18 januari 2016 te houden Algemene Leden Vergadering (ALV) tot een vergelijk zouden kunnen komen.

Bij fax van 18 januari 2016 heeft de VvE aanhouding van de zaak verzocht. Bij fax van 25 januari 2016 heeft de VvE laten weten dat partijen er niet uit waren en heeft zij verzocht haar een termijn te gunnen voor het aanpassen van haar voorwaardelijke tegenverzoek omdat [verzoekers] noch royement verzochten noch een akte namen. Op 3 februari 2016 heeft de VvE een aanvullend verweer tevens houdende wijziging voorwaardelijk tegenverzoek ingediend, met bijlagen. [verzoekers] hebben daarop geantwoord, waarbij het oorspronkelijke verzoek is gewijzigd. Vervolgens heeft de VvE daarop gereageerd middels akte, met een bijlage. [verzoekers] hebben zich nog uitgelaten omtrent die laatste bijlage. Op die laatste akte heeft de VvE vervolgens nog gereageerd. Omdat die laatste akte was ingediend buiten de procesorde, is hij retour gezonden aan de VvE.

Ten slotte is beschikking bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1.1. Uitgangspunten

Uitgegaan wordt van het volgende:

Tot aan de mondelinge behandeling

Bij akte van splitsing van 3 november 1970 is het pand [adres] te [plaats] met schuur, ondergrond, tuin en verder aanbehoren gesplitst in 4 appartementsrechten, te weten A1 (begane grond met tuin), A2 (eerste verdieping), A3 (tweede verdieping) en A4 (derde verdieping). Bij diezelfde akte (hierna de Akte) is de VvE opgericht.

In de Akte is bepaald dat het Modelreglement, vastgesteld bij akte op 7 oktober 1969, (hierna het Reglement) van toepassing is. In het Reglement is onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 1.waar hier wordt gesproken van:[…]d.
”gemeenschappelijke gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn.”

[verzoeker sub 2] en [verzoeker sub 1] zijn respectievelijk sinds 1977 en 2008 rechthebbende ten aanzien van de appartementen gelegen op de tweede en derde verdieping (A3 en A4). [naam 2] is sinds 2003 rechthebbende van het appartement op de begane met tuin (A1) en [naam 1] is sinds 2013 van het appartement op de eerste verdieping (A2). De rechthebbenden zullen hierna worden aangeduid als eigenaren van de appartementen.

Uit de Akte (onder punt 4) en het Reglement (artikel 14 lid 1 en artikel 22 lid 4) tezamen volgt dat [naam 2] voor 2/5 deel en de andere eigenaren ieder voor 1/5 in de gemeenschap gerechtigd zijn. Het maximaal aantal uit te brengen stemmen binnen de VvE bedraagt 5, waarvan [naam 2] twee stemmen kan uitbrengen en de overige leden van de VvE ieder één stem kunnen uitbrengen. Ingevolge artikel 14 lid 3 van het Reglement dienen de eigenaren in gelijke verhoudingen bij te dragen in de gezamenlijke schulden, kosten en lasten.

[naam 2] draagt sinds 2003 aan de maandelijkse bijdragen voor de VvE 1/4 deel bij.

Begin 2015 heeft [naam 2] het voornemen opgevat om haar appartement te verkopen. Zij heeft mede met het oog op die verkoop op 10 februari 2015 een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door de Vereniging Eigen Huis (hierna de VEH). In een door de VEH van die keuring opgesteld rapport is ten aanzien van de kruipruimte op pagina 16 het volgende opgenomen:
“Geconstateerd:- Gebreken bij gekoppelde balken.-Houtrot aantasting in enkele balkkoppen.-Sporen van aantasting door insecten.- Zichtbare zwam- schimmelsporen.

Maatregelen:- Keuring door een specialistisch bedrijf noodzakelijk.[…]”.Op pagina 22 wordt onder de algemene bevindingen opgemerkt dat in de dakconstructie en in de kruipruimte/begane grond vloer zwam is aangetroffen.

Bij e-mail van 18 februari 2015 heeft [naam 2] de overige eigenaren het rapport toegezonden en hen daarbij vermeld dat zij zo vrij is geweest om drie bedrijven te bellen en te vragen hoe zij te werk gaan.

De drie bedrijven/aannemers hebben inspecties verricht en offertes uitgebracht ter herstel van de gebreken zoals omschreven door de VEH in haar rapport.

Op 26 mei 2015 heeft een ALV plaatsgevonden waarbij het rapport van de VEH en de 3 offertes zijn besproken. Aanwezig waren [naam 2] , [naam 1] en [verzoeker sub 1] . In de notulen is ten aanzien van houten balken onder meer het volgende opgenomen:
“De kruipruimte is nu droog vanwege dat we 1.5 jaar geleden de tuin met 65 kub zand hebben verhoogd. […]De toegangstrap van de appartementen 1,2 en 3 hoog staat op de balken. […][verzoeker sub 1] [ [verzoeker sub 1] ] ziet de urgentie van het vervangen van de balken op dit moment niet in en zou graag zelf in de kruipruimte willen kijken. Dit zal op 7 juni plaatsvinden. “

1.10.

Op 7 juni 2015 heeft [verzoeker sub 1] de situatie in de kruipruimte bekeken. Daarbij was geen deskundige aanwezig.

Op 15 juni 2015 heeft Perfectkeur B.V. een rapport uitgebracht waarin samengevat weergegeven is opgenomen dat de balken evenals een deel van de balkenkoppen in de kruipruimte ‘zwaar zijn aangetast door houtworm en houtrot’.

1.12

Bij e-mails van 30 juni en 22 juli 2015 heeft [verzoeker sub 1] zich op het standpunt gesteld, vrij weergegeven, dat de vloerbalken in de kruipruimte niet als gemeenschappelijk gedeelten kunnen worden aangemerkt en herstel daarvan niet ten laste van de VvE dient te komen.

1.13

Bij e-mail van 30 juli 2015 heeft [naam 2] als voorzitter van de VvE de overige eigenaren uitgenodigd voor een ALV op 11 augustus 2015 alwaar zou worden voorgelegd te besluiten i) dat de balken onderdeel zijn van de gemeenschappelijke gedeelten en wegens houtrot en zwam op de kortst mogelijke termijn moeten worden vervangen en ii) per lid een extra storting van ongeveer € 4.000,00 in de VvE-kas te doen om agendapunt 1 uit te kunnen laten voeren.

1.14

Bij brief van 9 augustus 2015 heeft [verzoeker sub 1] diverse bezwaren naar voren gebracht omtrent de voorgestelde besluiten.

1.15

[verzoekers] waren niet aanwezig tijdens de ALV van 11 augustus 2015. [naam 2] en [naam 1] hebben vóór de onder 1.13 voorgestelde punten gestemd.

1.16

[naam 2] vervult binnen (het bestuur van) de VvE de functie van voorzitter, administrateur en beheerder.

Na de mondelinge behandeling

1.17

De firma Rentokil heeft op 22 december 2015 de kruipruimte geïnspecteerd. Bij brief van 29 december 2015 heeft zij haar bevindingen gerapporteerd aan [naam 2] . In de brief is onder meer het volgende opgenomen:
“Rapport:Tijdens de inspectie van de gehele beganegrond vloer constateerde onze accountmanager aantasting door kelderzwam […] in: de draagbalken van de beganegrond, diverse draagbalken zijn reeds doorgebroken, op diverse plaatsen zijn er ter reparatie sleutelstukken geplaatst en deze zijn ook weer aangetast. […] Op de rechterbouwmuur zijn er zwamdraden achter het stucwerk zichtbaat tot 1 meter boven de beganegrond vloer in de achterkamer. […] het is niet uit te sluiten dat de zwam ook is doorgedrongen naar belendende objecten en/of vertrekken.[…]

AdviesDe navolgende door de zwam aangetaste houten onderdelen in vorengenoemd pand dienen in ieder geval verwijderd te worden: gehele begane grondvloer en de daar ondergelegen draagbalken, alsmede de eerste twee trede en linker trapboom van de opgang. We adviseren u minimaal al het zichtbaar en het niet zichtbare aangetaste hout tot 1 meter na laatst waargenomen aantasting te verwijderen en af te voeren […] Stucwerk en/of tegelwerk dient tot 1 meter na laatst waargenomen aantasting te worden afgehakt of verwijderd.”

1.18

Op 6 januari 2016 heeft de door [verzoekers] ingeschakeld firma [naam bedrijf 1] de kruipruimte geïnspecteerd. De firma [naam bedrijf 1] heeft geen rapport opgesteld c.q. offerte uitgebracht.

1.19

Het rapport van Rentokil is toegezonden aan twee van de drie eerder aangezochte (zie 1.8) aannemers, waarna deze twee bedrijven, [naam bedrijf 2] en [naam bedrijf 3] (hierna de firma [naam bedrijf 3] ) op 14 januari 2016 een aangepaste offerte aan de VvE hebben doen toekomen voor respectievelijk een bedrag van € 20.879,00 en een bedrag van € 19.281,35 inclusief btw.

1.2

Bij e-mail van 6 januari 2016 heeft [naam 2] de leden van de VvE uitgenodigd voor een ALV te houden op 18 januari 2016. Als agendapunten zijn onder meer opgenomen:
“1) Te besluiten welke van de offertes zal worden geaccordeerd:2) Besluitneming extra storting1. te besluiten , naar aanleiding van de uitkomst van besluit 1, dat de kosten van deuitvoering van besluit 1 ten laste komen van de leden evenredig naar hun aandeel2. te besluiten dat de bijdragen naar rato van de breukdelen uiterlijk binnen 14 dag nadatum van de vergadering van 18 januari dienen te zijn gestort op de rekening van deVvE[…]7) BeheerderHet bespreken van een beheerder.”

1.21

Ter vergadering waren alle leden van de VvE aanwezig. [naam 2] en [naam 1] stemmen ervoor om met de firma [naam bedrijf 3] in zee te gaan, die een offerte voor € 19.281,35 heeft uitgebracht. [verzoekers] stemmen tegen, behoudens de kosten voor zwambehandeling en reparatie van trapboom en –treden, welk delen zij beschouwen als gemeenschappelijke gedeelten. [naam 2] en [naam 1] hebben voor de onder 2) te nemen besluiten gestemd, waarbij is uitgegaan van een extra storting per breukdeel van € 3.856,27. [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] hebben tegen gestemd, met uitzondering van de kosten voor de trapboom en - treden.

1.22

Ter vergadering heeft [naam 1] voorgesteld een beheerder voor de VvE aan te stellen, mede gezien de gebeurtenissen van afgelopen jaar. [verzoekers] hebben laten weten van mening te zijn dat dat een onnodig kostenpost is en dat een beheerder afgelopen jaar niets had uitgemaakt. Blijkens de door [verzoeker sub 2] opgestelde notulen heeft [verzoeker sub 1] nog voorgesteld dat [naam 1] voorzitter van (het bestuur van) de VvE zou worden, maar deze heeft dat geweigerd.

2.Verzoek van de zijde van [verzoekers] .

2.1

[verzoekers] verzoeken, na aanvulling, in het petitum van hun laatste akte primair de besluiten van 11 augustus 2015 nietig te verklaren, dan wel te vernietigen en subsidiair de verplichting tot betaling aan de kant van [verzoekers] uit te stellen tot het moment dat [naam 2] de achterstallig maandelijkse bijdragen zal hebben voldaan en tot het moment waarop is gebleken dat [naam 2] aansprakelijk is voor de toestand van de balken, een en ander met veroordeling van de VvE in de kosten.

2.2

[verzoekers] stellen zich daarbij op het standpunt dat de besluiten zoals genomen ter ALV van 18 januari 2016 geen nieuwe besluiten betreffen, maar slechts een opvolging zijn van de besluiten van 11 augustus 2015 (per abuis wordt 11 augustus 2016 vermeld). De besluiten van de laatst gehouden ALV betreffen immers offertes die zijn opgemaakt naar aanleiding van de eerdere ALV. Voorwaardelijk, voor geval daar door de kantonrechter anders over wordt geoordeeld, vragen [verzoekers] vernietiging van de besluiten van 18 januari 2016. Zij stellen dat eventuele termijnen niet worden overschreden in het geval van een vordering reconventie, waarmee het gewijzigde tegenverzoek gelijkgesteld dient te worden.

2.3

Nietigheid van het besluit de vloerbalken aan te merken als gemeenschappelijke gedeelten[verzoekers] voeren daartoe aan dat uit Akte en het Reglement volgt dat de vloerbalken niet zijn aan te merken als onderdeel van de gemeenschappelijke gedeelten. Het besluit van de van de ALV dat de balken daar wel toe te rekenen zijn, is in strijd met artikel 5:139 BW genomen en derhalve nietig. Indien het de bedoeling zou zijn geweest de balken wel als dusdanig aan te merken dan zou dat wel uitdrukkelijk opgenomen in de splitsingsakte. Bovendien vervullen de vloerbalken geen constructieve functie voor het gebouw, zo stellen [verzoekers] .

2.4

[naam 2] vervult drie functiesNa wijziging van het verzoek hebben [verzoekers] daar aan toegevoegd dat de ter ALV van 11 augustus 2015 genomen beslissingen mede nietig, dan wel vernietigbaar, zijn omdat niet vast staat dat [naam 2] is benoemd in al de functies die zij thans binnen (het bestuur van) de VvE vervult. Bovendien ontstaat door de vereniging van al die functies bij één eigenaar een ongewenste hegemonie, aldus [verzoekers] , waardoor het mogelijk wordt dat [naam 2] in naam van de door beklede functies handelt in haar eigen belang. Dat blijkt ook uit het feit dat in de notulen van de ALV geen woord wordt gewijd aan de bezwaren die [verzoekers] tegen de te nemen beslissingen kenbaar hebben gemaakt bij brief van 9 augustus 2015. Niet gebleken is dat die bezwaren ter ALV zijn besproken, op grond waarvan de beslissingen eveneens nietig geacht dienen te worden.

2.5

Vervangen balken wegens zwam en houtrot

Ter zitting hebben [verzoekers] betwist dat sprake is van zwam- en schimmelsporen en van houtrot in de kruipruimte. Op die grond hebben zij eveneens betwist dat het noodzakelijk is om de werkzaamheden waarvoor de destijds drie offertes waren uitgebracht uit te laten voeren.

2.6

Extra storting € 4.000,00 per lid/stemVerder stellen [verzoekers] zich op het standpunt dat [naam 2] als eigenaar van het appartement en de tuin op de begane grond toegang had tot de kruipruimte, dat zij wist of had kunnen weten dat de kruipruimte vochtig was, dat zij heeft nagelaten daar tijdig melding van te maken en dat zij derhalve aansprakelijk is voor het ontstaan van zwam- en schimmelvorming en houtrot in de kruipruimte en de schade ten gevolge daarvan. [verzoekers] verwijzen daartoe naar de tekst zoals opgenomen in de notulen van de AVL van 26 mei 2015 (
de kruipruimte is nu droog, hiervoor onder 1.9). Ook stellen zij dat de vloer van [naam 2] doorgezakt is en er een scheur in haar muur zit. Zij heeft nagelaten tijdig de oorzaak van deze gebreken te onderzoeken. Op grond van de aansprakelijkheid van [naam 2] kan thans van [verzoekers] niet verlangd worden medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten van de ALV van 11 augustus 2015 ten aanzien van de bedragen die door de eigenaren voorgeschoten dienen te worden om de beoogde werkzaamheden te laten uitvoeren. In het verlengde daarvan kan evenmin verwacht worden medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten van de ALV van 18 januari 2016, aldus [verzoekers] .

2.7

Bovendien, zo stellen [verzoekers] , heeft [naam 2] gedurende al de tijd dat zij eigenaar is van het appartement op de begane grond in verhouding tot de overige eigenaren slechts ¼ van de maandelijkse bijdragen voldaan, hoewel zij op grond van artikel 14 lid 1 juncto lid 3 van het Reglement gehouden is 2/5 bij te dragen. De verplichting tot betaling aan de zijde van [verzoekers] dient in ieder geval uitgesteld te worden totdat zowel hierover als over de aansprakelijkheid van [naam 2] ten aanzien van de toestand van de balken duidelijkheid bestaat, aldus [verzoekers] .

2.8

Verweer

De VvE verweert zich tegen het verzochte. Zij voert daartoe gemotiveerd aan dat geen sprake is van nietige of vernietigbare besluiten. Haar standpunten zullen bij de beoordeling aan de orde komen.

3.3. Voorwaardelijk tegenverzoek van de zijde van de VvE

3.1

De VvE heeft – zo begrijpt de kantonrechter - na wijziging het volgende tegenverzoek ingediend:
- te verklaren voor recht dat de fundering, dragende muren, het geraamte van het gebouw, de gevels, de balkonconstructies, de daken, de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten of privégedeelten, plafonds (allen als bedoeld in artikel 17 van het modelreglement van 2006), tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren van de onderhavige VvE;
- voor recht te verklaren dat alle leden van de VvE gehouden zijn telkens naar hun aandeel in de gemeenschap bij te dragen in de kosten het hersteld van de gemeenschappelijke gedeelten;
- voor recht te verklaren dat de onderhavige herstelkosten zijn begroot op een bedrag van in totaal € 19.281,35, zodat per aandeel een bedrag van € 3.856,27 dient te worden voldaan op de rekening van de VvE, welke bedragen uiterlijk binnen 1 week na datum beschikking op genoemde rekening dienen te zijn bijgeschreven;
- [verzoekers] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2

De VvE brengt daartoe – kort gezegd – naar voren dat [verzoekers] na de zitting, in de gelegenheid zijn gesteld om een door hen te benaderen deskundige een rapport te laten uitbrengen, zoals ter zitting afgesproken, om bij de inspectie van Rentokil aanwezig te zijn, om met Rentokil het rapport te bespreken en om het rapport van Rentokil te zenden aan een aannemer van hun voorkeur. Zij hebben van al die mogelijkheden echter geen gebruik gemaakt. Vervolgens zijn op de ALV van 18 januari 2016 de besluiten omtrent de aannemer en de bijstortingen met meerderheid van stemmen genomen. Van die besluiten hebben [verzoekers] geen vernietiging verzocht. Voor zover de besluiten van de vergadering van 18 januari 2016 gezien zouden moeten worden als een verlengde van de besluiten van de ALV van 11 augustus 2015 en [verzoekers] geacht moeten worden op basis van hun oorspronkelijke verzoek van al de besluiten vernietiging te verzoeken, voert de VvE daar gemotiveerd bezwaar tegen.

3.3

[verzoekers] verweren zich tegen het tegenverzoek van de VvE. Voor de inhoud daarvan wordt verwezen naar hetgeen [verzoekers] naar voren hebben gebracht ter onderbouwing van het verzoek van hun zijde.

4.Beoordeling

Verzoek nietigheid/vernietiging van de besluiten van de VvE zoals genomen op de ALV van 11 augustus 20154.1
Voor het inroepen van de nietigheid van een besluit (2:14 BW) dient in beginsel een vordering middels dagvaarding bij de rechtbank, niet zijnde de kantonrechter, aanhangig gemaakt te worden. Gelet echter op de samenhang tussen het beroep op nietigheid en het verzoek tot vernietiging van de besluiten van VvE, en mede in aanmerking genomen de jurisprudentie op dit gebied (ECLI:NL:GHSE:2014:2183 en ECLI:RBBRT:2009:BG9939), acht de kantonrechter zich ontvankelijk en zal op beide gronden worden beslist.

4.2

Besluit 11 augustus 2015 dat de balken onderdeel zijn van de gemeenschappelijke gedeeltenVoor zover met dit besluit bedoeld zou zijn de Akte en het Regelement aan te vullen in die zin dat vanaf het moment van het besluit, in tegenstelling tot daarvoor, óók de balken behoren tot ‘de gemeenschappelijke gedeelten’ zoals bedoeld in artikel 1 van de Akte, is de kantonrechter met [verzoekers] van oordeel dat het besluit nietig verklaard zou dienen te worden wegens strijd met artikel 2:15 lid 1 onder a BW juncto 5:139 BW.

Begrepen wordt echter dat ter ALV met het besluit slechts is bedoeld uitleg te geven aan en duidelijkheid te verschaffen omtrent de bedoeling en reikwijdte van het begrip ‘gemeenschappelijke gedeelten’ in die zin dat de balken daartoe behoren. Zoals reeds ter zitting besproken is, volgt de kantonrechter de uitleg dat de vloerbalken naar hun aard zijn aan te merken als gemeenschappelijke gedeelten. Daartoe wordt als volgt overwogen. Het tussen partijen toepasselijke Reglement is opgesteld in 1969 en geeft geen nadere uitleg over het begrip ‘gemeenschappelijke gedeelten’. In later opgestelde zogenoemde Modelreglementen wordt ter voorkoming van onenigheid over de uitleg van diverse gehanteerde begrippen telkens (1973, 1983, 1992) meer precies en uitgebreider invulling gegeven aan diverse begrippen, zo ook ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten. In het laatste Modelreglement (2006) wordt in artikel 17 bepaald dat het geraamte van het gebouw, waartoe de vloerbalken behoren, tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend worden. Dat komt ook logisch voor daar de vloerbalken, voor zover zij al niet tot de constructieve delen van het gebouw zouden behoren zoals – naar het oordeel door de kantonrechter ten onrechte – door [verzoekers] gesteld, wel tot de noodzakelijke en essentiële onderdelen van het (geraamte van het gebouw) behoren. In die zin zijn zij van belang voor alle eigenaren van het gebouw en derhalve aan te merken als gemeenschappelijke gedeelten. Dat volgt ook uit het feit dat de trap die mede leidt naar de appartementen van [verzoekers] steunt op de vloerbalken van de begane grond. Zonder vloerbalken zou het onmogelijk zijn de appartementen van [verzoekers] op de tweede en derde verdieping te bereiken. Daaruit volgt dat de balken ‘ten dienste staan’ aan alle eigenaren. Dit alles leidt tot het oordeel dat de VvE met het aannemen van
het besluit dat de balken tot de gemeenschappelijke gedeelten behorengeen onredelijke uitleg heeft gegeven aan het begrip vloerbalken en derhalve geen onredelijk besluit heeft genomen. Het verzoek tot vernietiging van dit deel van het eerste het besluit van 11 augustus 2015 zal derhalve worden afgewezen.

4.3

[naam 2] vervult drie functiesDe stelling dat de besluiten zoals genomen ter vergading van 11 augustus 2015 nietig zijn omdat [naam 2] binnen het bestuur en de VvE diverse functies vervult, wordt verworpen. Vereenzelviging van diverse functie bij één persoon leidt niet tot nietigheid van een besluit van de ALV. Dat [naam 2] misbruik zou maken van de combinatie van haar functies is niet gebleken en onvoldoende onderbouwd. Dat zou anders zijn indien [naam 2] geen acht zou slaan op bepalingen omtrent het uitroepen van een ALV of zij [verzoekers] omtrent de agendapunten van de ALV onvolledig zou informeren. Van dat alles is niet gebleken. Daar komt bij dat [verzoekers] noch [naam 1] zich bereid hebben verklaard [naam 2] in een van haar functies op te volgen, om vermenging van de functies bij eenzelfde persoon te voorkomen. Bovendien wensen [verzoekers] niet akkoord te gaan met het aanstellen van een beheerder, zodat [naam 2] niet verweten kan worden dat zij, bij gebreke aan opvolger, de diverse functies tegelijk bekleed. Ten slotte is niet gebleken dat [verzoekers] daar eerder bezwaar tegen hebben gemaakt, zodat dit verweer thans voorkomt als een gelegenheidsargument.

Dat de bezwaren van [verzoekers] zoals door hen kenbaar gemaakt bij brief van 9 augustus 2015 niet zouden zijn besproken ter ALV van 11 augustus 2015 hebben [naam 2] en [naam 1] ter zitting gemotiveerd betwist. Zij hebben toegelicht dat per abuis is verzuimd een en ander in de notulen van de vergadering te vermelden. Voor zover het onbesproken laten van de bezwaren al tot nietigheid zou kunnen leiden, is daarmee die grond komen te vervallen.

4.4

Het besluit dat de balken wegens houtrot en zwam op de kortst mogelijke termijn moeten worden vervangenNaar aanleiding van de betwisting van [verzoekers] ter zitting dat sprake is van zwam- en schimmelvorming en van houtrot, is de zaak op verzoek van partijen aangehouden om [verzoekers] in de gelegenheid te stellen zelf met een deskundige te onderzoeken of sprake is van de door de VvE gestelde gebreken.

Uit de aktes die partijen na aanhouding hebben genomen volgt dat de firma [naam bedrijf 1] op 6 januari 2016 een dergelijk onderzoek in opdracht van [verzoekers] heeft verricht. Van dat onderzoek is geen rapport opgesteld. [verzoekers] hebben in het geheel niet toegelicht waarom geen rapport is opgesteld en aan de VvE is overhandigd. Wel is een rapport opgemaakt door Rentokil, welk rapport door de VvE overgelegd is. Nu [verzoekers] de inhoud van dat rapport niet hebben weersproken en verder gesteld noch gebleken is dat de door [verzoekers] zelf ingeschakelde deskundige tot een ander oordeel is gekomen dan Rentokil, wordt er als vaststaand van uitgegaan dat sprake is zwam- en schimmelvorming en aantasting van de balken in de kruipruimte.

Ter zitting hebben [verzoekers] erkend dat de gebreken, indien zou komen vast te staan dat daar sprake van was, binnen afzienbare tijd verholpen moeten worden om verdere uitbreiding van zwam- en schimmelvorming en schade te voorkomen.

Op grond van dit alles wordt het verzoek tot vernietiging van het besluit, zoals genomen ter ALV van 11 augustus 2015,
dat de balken wegens houtrot en zwam op de kortst mogelijke termijn moeten worden vervangen, afgewezen. Er bestaat immers geen geschil meer over de vraag of de gebreken verholpen dienen te worden. Het geschil spits zich thans nog slecht toe op de vraag voor wiens rekening de noodzakelijke herstelwerkzaamheden verricht dienen te worden.

4.5

Het besluit per lid een extra storting van ongeveer € 4.000 in de VvE-kas te doen om agendapunt 1 uit te kunnen laten voeren

Beoordeeld dient te worden of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. Naar haar oordeel is de beslissing gelet op de prijsopgave van de eerdere offertes, hetgeen nog bevestigd werd door de offertes uit januari 2016, niet onredelijk. Nu ter zitting duidelijk is geworden dat
per lidgelezen dient te worden als
per stemis het besluit ook in die zin niet (meer) onredelijk of onbillijk te achten. Ten slotte is van belang dat ook indien (na het afronden van de werkzaamheden) zou blijken dat de bijdrage te hoog zou zijn, dat evenmin onredelijk is omdat het meerdere in de kas van de VvE blijft en op die wijze ten goede komt aan de VvE-eigenaren. Het verzoek tot vernietiging van dit besluit zal derhalve worden afgewezen.

Besluiten van de VvE zoals genomen op de ALV van 18 januari 2016

4.6

Vooropgesteld wordt dat [verzoekers] zich in het lichaam van hun laatste akte weliswaar op het standpunt stellen dat zij ook vernietiging verzoeken van de besluiten zoals genomen op de ALV van 18 januari 2016, maar dat in het petitum van die akte slechts wordt verzocht het verzoek overeenkomstig het oorspronkelijk verzoekschrift toe te wijzen. Daarmee wordt geen vernietiging verzocht van de besluiten van 18 januari 2016.

4.7

Voor zover een verzoek tot vernietiging van die laatste besluiten ingelezen zou moeten worden, zal dit deel van het verzoek afgewezen worden daar het verzoek niet tijdig is ingediend. Ingevolge artikel 5:130 lid 2 BW dient een dergelijk verzoek te worden gedaan binnen een maand na de dag dat [verzoekers] kennis van het besluit hebben genomen. De besluiten zijn genomen in aanwezigheid van [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] , zodat zij daar op die dezelfde datum kennis van hebben genomen. De wijziging van het verzoek is ingediend op 11 maart 2016 en daarmee buiten de termijn.

4.8

De stelling van [verzoekers] dat geen sprake is van nieuwe besluiten, maar slechts van een opvolging van de besluiten van 11 augustus 2015 kan niet slagen. Aan het verzoek tot vernietiging van de besluiten van augustus 2015 lag mede ten grondslag dat [verzoekers] betwisten dat sprake was van zwam- en schimmelvorming en lag mede ten grondslag dat zij betwisten dat de vloerbalken tot de gemeenschappelijke gedeelten behoorden. Ter zitting is reeds besproken dat de kantonrechter van oordeel was dat de balken tot de gemeenschappelijke gedeelten behoorden. Verder zijn [verzoekers] in de gelegenheid gesteld zelf met een deskundige onderzoek te doen naar de vraag of sprake was van zwam- en schimmelvorming en is nadien een door Rentokil uitgebracht rapport niet door hen betwist. Op 18 januari 2016 waren [verzoekers] aldus voorzien van informatie waarvan zij bij oorspronkelijk verzoek en ter zitting stelden dat zij die misten en hetgeen mede de grond voor het verzoek tot vernietiging van de besluiten van augustus 2015 vormde. Op 18 januari 2016 was aldus een geheel nieuwe situatie ontstaan, zodat de op dat moment genomen besluiten in een ander daglicht zijn genomen en niet slechts gezien kunnen worden als een opvolging van de besluiten van augustus 2015.

4.9

De stelling dat de in artikel 5:130 lid 2 BW gestelde termijn niet is overschreden omdat het verzoek tot vernietiging gezien moet worden als een vordering in reconventie na wijziging van het tegenverzoek van de VvE kan evenmin slagen. Door in lid 2 van artikel :130 BW een termijn te stellen wordt rekening gehouden met het belang van de (overige) eigenaren van een VvE om zo spoedig mogelijk te weten of een genomen besluit geldig is of niet. Als de termijn is overschreden kan geen vernietiging meer worden verzocht, ook niet bij verweer (bijvoorbeeld ECLI:NL:GHLEE:2012:BV6416).

Voor zover het verzoek van [verzoekers] gelezen moet worden als een verzoek tot vernietiging van de besluiten van 18 januari 2016 zal dit verzoek aldus op voornoemde gronden worden afgewezen.

Verzoek de betalingsverplichtingen van [verzoekers] uit te stellen4.1
Het subsidiair verzoek wordt aldus begrepen dat [verzoekers] zich op het standpunt stellen dat, indien de besluiten zoals genomen op de ALV van 18 januari 2016 niet vernietigd zullen worden, de betalingsverplichting van hun zijde opgeschort dienen te worden, waarbij zij zich beroepen op verrekening op de twee vermelde gronden. [verzoekers] kunnen zich echter niet beroepen op verrekening in onderhavige procedure, omdat deze procedure gaat over de rechtsgeldigheid en redelijkheid van het besluit van de ALV. Een beroep op verrekening kan slechts slagen indien op eenvoudige wijze de gegrondheid van het verweer van [verzoekers] is vast te stellen en dat is hier niet het geval. Of [naam 2] achterstallige maandelijkse bijdragen zal hebben te voldoen aan de VvE en of zij aansprakelijk gesteld zal kunnen worden voor de toestand van de balken, dient eerst in een dagvaardingsprocedure vastgesteld te worden.

Dit deel van het verzoek van [verzoekers] zal derhalve afgewezen worden.

Het tegenverzoek van de zijde van de VvE bestaande uit verklaringen voor recht4.11
Uit de akte van 3 februari 2016 van de zijde van de VvE volgt dat zij het voorwaardelijk karakter aan haar tegenverzoek heeft laten varen, omdat reeds ter zitting duidelijk was geworden dat de kantonrechter van oordeel is dat de vloerbalken zijn aan te merken als gemeenschappelijke delen. Het tegenverzoek zal derhalve hierna beoordeeld worden.

4.12

Het verzoek voor recht te verklaren dat de delen zoals vermeld in artikel 17 van het Modelreglement 2006 tot de gemeenschappelijke delen behoren, zal worden toegewezen. Uit de Akte noch uit het Reglement volgt dat de genoemde delen expliciet niet tot de gemeenschappelijke delen behoren en evenmin is gebleken dat na het opstellen van de Akte en het Reglement een wijziging daaromtrent is opgenomen. In het verlengde van hetgeen is overwogen onder 4.2 ten aanzien van de vloerbalken wordt ook ten aanzien van de andere onderdelen geoordeeld dat het gewenst is dat de VvE duidelijkheid heeft over deze onderdelen, nu de Akte noch het Reglement deze geven. Bovendien hebben [verzoekers] , behoudens hun verweer ten aanzien van de vloerbalken, geen verweer gevoerd tegen de verzochte verklaring. Dit deel van het tegenverzoek zal derhalve worden toegewezen.

4.13

Het verzoek voor recht te verklaren dat alle leden van de VvE gehouden zijn telkens naar hun aandeel in de gemeenschap bij te dragen in de kosten van gemeenschappelijke gedeelten, zal worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat partijen daarover van mening verschillen, zodat een belang bij dit deel van het tegenverzoek ontbreekt. Partijen verschillen slechts van mening over de vraag welke delen van het gebouw zijn aan te merken als gemeenschappelijk, maar niet over de vraag hoe groot ieders aandeel in de bijdrage van de kosten dient te zijn.

4.14

Het verzoek voor recht te verklaren dat (1) de herstelkosten zijn begroot op € 19.281,35, zodat (2) per aandeel een bedrag van € 3.856,27 dient te worden voldaan op de rekening van VvE (3) binnen 1 week na datum beschikking, zal slechts op de eerste twee onderdelen worden toegewezen daar dit besluiten betreft die zijn genomen ter ALV van 18 januari 2016, welke besluiten niet zijn/worden vernietigd. Het verzoek voor recht te verklaren dat het bedrag binnen een week na heden voldaan dient te worden wordt afgewezen, daar zulks niet ter ALV is beslist en een overige rechtsgrond daartoe ontbreekt.

Conclusie

4.15

Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat het volledige herstel van de vloerbalken voor rekening van de VvE komt en dat de VvE rechtsgeldig besloten heeft om het herstel te laten uitvoeren door [naam bedrijf 3] voor het in de ter vergadering van 18 januari 2016 goedgekeurde bedrag. Tevens leiden de besluiten van de ALV van 11 augustus 2015 en 18 januari 2016 er in ieder geval toe dat er per stem een bedrag van € 4.000,00, althans € 3.856,27 op de rekening van de VvE gestort dient te worden en wel binnen 14 dagen na 18 januari 2016.

De kantonrechter herhaalt daarbij hetgeen zij ter zitting van 14 december 2015 al heeft opgemerkt dat het in het belang van álle appartementseigenaren is dat zonder nader uitstel maatregelen worden genomen om de zwam te bestrijden, omdat bij elk uitstel de hoeveelheid zwam en daarbij de bestrijdingskosten toenemen.

Proceskosten4.11
[verzoekers] zullen als de grotendeel in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van de procedure aan de zijde van de VvE.

BESLISSING

De kantonrechter:

in het verzoek van de zijde van [verzoekers] :

I. wijst het verzochte af;

in het tegenverzoek van de VvE:

II. verklaart voor recht dat de fundering, dragende muren, het geraamte van het gebouw, de gevels, de balkonconstructies, de daken, de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten of privégedeelten, plafonds (allen zoals bedoeld in artikel 17 van het modelreglement van 2006) tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren van de VvE [adres] ;

III. verklaart voor recht dat de herstelkosten voor het herstel van de vloerbalken van de begane grond en het verwijderen van de zwam- en schimmelsporen zijn begroot op een bedrag van in totaal € 19.281,35, zodat per aandeel een bedrag van € 3.856,27 dient te worden voldaan op de rekening van de VvE;

in het verzoek en in het tegenverzoek;

IV. veroordeelt [verzoekers] in de kosten van de procedure aan de zijde van de VvE tot op heden aan salaris gemachtigde begroot op een bedrag van € 600,00 aan salaris gemachtigde, inclusief btw;

V. wijst het meer of anders verzocht af.

Aldus gegeven door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.