Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/589183 / HA ZA 15-575
Vonnis van 2 maart 2016
in de zaak van
de stichting
STICHTING PENSIOENFONDS VOOR FYSIOTHERAPEUTEN,
gevestigd te Amersfoort,
eiseres,
advocaat mr. N. Eeken-Amiel,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BUITEN-MERE PROPERTIES B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. M.H.L. van Dijkman.
Partijen zullen hierna SPF en Buiten-Mere genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 februari 2015 van SPF, met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 26 augustus 2015 waarin een comparitie van partijen is bevolen,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 januari 2016, met de daarin genoemde stukken,
- de brief van 26 januari 2016 van mr. Van Dijkman naar aanleiding van het proces-verbaal;
- de brief van 8 februari 2016 van mr. Eeken-Amiel en mr. Hendriks naar aanleiding van het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 18 april 2012 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende de koop (door SPF) en verkoop (door Buiten-Mere) van twee appartementsrechten te Almere.
2.2.
De onderhandelingen werden namens SPF gevoerd door Jones Lang LaSalle BV (hierna: JLL) en Grontmij Capital Consultants BV (hierna: Grontmij). Buiten-Mere voerde de onderhandelingen voor zichzelf en werd bijgestaan door Cushman & Wakefield Netherlands BV (hierna: Cushman & Wakefield).
2.3.
De appartementsrechten maken onderdeel uit van het Buitenmere Shopping Center, gelegen in Almere Buiten. SPF heeft de appartementsrechten gekocht van Buiten-Mere voor een prijs van € 12.300.000,00. De appartementsrechten (hierna: het gekochte) zijn op 31 juli 2012 geleverd.
2.4.
Eén van de winkelruimtes in het gekochte werd gehuurd door FGP Fashion Labels (aanvankelijk Grijs Mannenmode B.V. i.o., hierna te noemen: FGP).
2.5.
FGP huurde de winkelruimte sinds 1 augustus 2010. De huurovereenkomst had een looptijd van 10 jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg € 65.000,00 per jaar, exclusief btw. In de huurovereenkomst is overeengekomen dat zij de eerste drie maanden geen huur hoefde te betalen. Ook is overeengekomen dat zij over de eerste twee jaar van de huurovereenkomst (dus tot 1 augustus 2012) een huurkorting van € 16.500,00 exclusief btw per jaar kreeg. Het te betalen bedrag per maand exclusief huurkorting en inclusief btw bedroeg € 6.740,36.
2.6.
Op 25 juli 2011 schreef FGP aan Buiten-Mere dat zij de huur niet kon betalen in verband met herontwikkelingswerkzaamheden in het winkelcentrum. De email van FGP houdt, voor zover hier van belang, in:
“(..) We hebben een aantal zaken de we met jou willen bespreken en helaas weer kenbaar moeten maken. Om meteen maar weer met het slechte nieuws te beginnen, we zitten weer met een groot probleem om de huur de komende tijd te kunnen blijven betalen. (..) De verkoop is enorm gedaald door het wegvallen van de C1000. De loop is er volledig uit. (..) Zoals je ziet is de omzet bij lange na niet genoeg, omdat er geen traffic is. Met omzetten onder de € 25.000 kan je geen huurpenningen voldoen die nu gelden. (..)”
2.7.
Buiten-Mere heeft in reactie daarop de op dat moment bestaande huurachterstand kwijtgescholden en zij heeft aan FGP een huurvrije periode verleend voor de maanden augustus 2011 en oktober 2011.
2.8.
FGP heeft de huur betaald over de maanden september 2011 en november 2011.
2.9.
In verband met de lopende onderhandelingen over de aankoop van de appartementsrechten hebben SPF en Buiten-Mere een intentieovereenkomst, de Letter of Intent (hierna: LoI) gesloten. De LoI is op 18 november 2011 en op 1 december 2011 ondertekend door respectievelijk Buiten-Mere en SPF.
2.10.
De LoI houdt, voor zover hier van belang, in:
“(..)
Informatieverschaffing Verkoper zal uiterlijk op datum ondertekening Letter of Intent, alle relevante informatie, voor zover beschikbaar, aan Koper verstrekken, als leidraad zal hiervoor de checklist dienen zoals opgenomen in Bijlage II. (..)
Due Diligence Koper heeft tot en met uiterlijk 14 december 2011, de gelegenheid om een Due Diligence onderzoek uit te voeren of te laten uitvoeren ten aanzien van het Verkochte, Verkoper zal haar medewerking verlenen aan deze Due Diligence. (..)
Betalingsachterstanden Koper gaat ervan uit dat er geen betalingsachterstanden zijn met de huurders. (..)
Beëindiging LOI [Deze] LoI [zal] van rechtswege eindigen indien (i) de Koopovereenkomst met betrekking tot het Verkochte tussen partijen is getekend (..)”
2.11.
Achter de LoI zijn twee bijlagen gevoegd, de huurlijst en de checklist due diligence.
2.12.
Op de huurlijst (peildatum 1 november 2011) staan de namen van de huurders vermeld, en (onder meer) de huurinkomsten, de ingangsdatum van de huur, de einddatum van de huur en de opzegtermijn. Ook is er een apart vak per huurder voor ‘opmerkingen’.
2.13.
De checklist due diligence houdt in, voor zover hier van belang:
“(..)
Categorie
Benodigde documenten
(..)
Toelichting
2Financiële informatie
2a algemeen
Huurlijst per object
Een (..) huurlijst per object met daarop o.a. metrage, huurstroom etc
(..)
2c Huurdersinformatie
Kopie meest recente huurnota’s (..)
Opgave betalingsachterstanden
Overzicht van huurachterstanden. De focus ligt hierbij op wanbetalers en structurele betalingsproblemen.
(..)
4 Huurdersoverzicht
4a Huurcontracten (..)
Alle lopende huurcontracten inclusief bijlagen (..)
Relevante correspondentie
Relevante huurderscorrespondentie
Voorbeelden bestaan uit mogelijke wensen en/of geschillen met huurders en eventuele aanvullende afspraken
(..)”
2.14.
Op 30 november 2011 schreef FGP het volgende, voor zover hier van belang:
“(..) Helaas moeten we je weer slecht nieuws brengen. (..) Wij hebben een realistische uitwerking opgesteld van wat wij denken te kunnen betalen tot en met de huurperiode juli 2012. (..) Voor de beeldvorming hebben we de cijfers van afgelopen maanden op een rij gezet. (..) Zoals je ziet is de omzet bij lange na niet genoeg om de huur te kunnen betalen. Er is geen traffic. Met omzetten onder de € 25.000 kan je geen huurpenningen voldoen die nu gelden. Wat betreft de huurperiode december 2011, deze kunnen we niet betalen. (..)”
2.15.
FGP heeft de huur vanaf december 2011 onbetaald gelaten. De huurachterstand op 1 maart 2012 bedroeg € 21.018,95.
2.16.
In december 2011 is de due diligence gestart. De deadline is meerdere malen verschoven. Elke keer dat de termijn werd verlengd, werd ook de LoI verlengd. Op 5 maart 2012 schreef [naam] , namens (de adviseur van) SPF aan de adviseur van Buiten-Mere, voor zover hier van belang:
“(..) De uitkomst van dit onderzoek heeft geleid tot een positief besluit ten aanzien van het uitvoeren van de externe due diligence. De externe due diligence zullen wij opstarten (..) De planning is deze binnen twee weken, doch uiterlijk 16 maart 2012 af te ronden. Parallel aan dit proces zal de contractsvorming plaatsvinden. (..) Hierbij zouden wij u willen vragen voor een verlenging van de exclusiviteit tot 28 maart 2012. (..)”
2.17.
Buiten-Mere heeft op 16 maart 2012 voor het eerst melding gemaakt van de huurachterstand van SPF. De adviseur van Buiten-Mere schreef op die dag aan de adviseur van SPF, voor zover hier van belang:
“(..) Ten slotte tref je onderstaand de actuele huurstanden aan.
(..) FGP Fashion Labels 21.018,95 (..)”
2.18.
Op 18 april 2012 is de koopovereenkomst tussen partijen gesloten. De koopovereenkomst houdt onder meer in:
“(..)
Artikel 5 Eigenschappen
Artikel 5 Eigenschappen
(..) 5.2 Het Verkochte wordt afgeleverd in de feitelijke toestand (“as is”) waarin het zich op de Transportdatum bevindt. Voor zover niet anders bepaalt in de Overeenkomst aanvaardt Koper dat het Verkochte op de Sluitingsdatum de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het gebruik dat hij beoogt en aanvaardt het Verkochte in vorenbedoelde feitelijke toestand met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. (..)
5.4
Onverminderd het bepaalde in artikel 14 van de Overeenkomst, staat Verkoper niet in voor de afwezigheid van zichtbare en onzichtbare gebreken. Ter zake van de feitelijke toestand van het Verkochte zal Koper derhalve nimmer enige aanspraak jegens Verkoper hebben. De toepasselijkheid van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek wordt uitgesloten. (..)
Artikel 12 Huurovereenkomsten
12.1
Verkoper verklaart dat het Verkochte op de sluitingsdatum geheel is verhuurd zoals vermeld in het Huurderoverzicht. (..) Verkoper garandeert dat er naast de beschikbare Verkoopinformatie geen nadere afspraken zijn gemaakt met huurders over onder meer maar niet beperkt tot huurvrije periodes en inrichtingsbijdragen en dat er geen verdere allonges en side-letters bestaan met betrekking tot de huursituatie. (..)
12.10.
De informatie die is vermeld op het Huurdersoverzicht is actueel. (..)
Artikel 14 Informatie en onderzoek
14.1
Verkoper heeft naar zijn beste weten aan Koper al die inlichtingen verschaft waarmee hij bekend is, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan Koper, een professionele belegger, bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.
14.2
Koper verklaart uitdrukkelijk:
(..) f. dat hij uitdrukkelijk aanvaardt alle privaatrechtelijke en publiekrechtelijke lasten en beperkingen en alle zichtbare en onzichtbare gebreken ten aanzien van het Verkochte (..) voor zover van het bestaan van de Gebreken is gebleken uit de informatie die aan Koper ter beschikking is gesteld of voor zover de Gebreken na het due diligence onderzoek voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of kenbaar hadden kunnen zijn (..);
g. dat hij aanvaardt dat Verkoper geen garanties geeft en/of heeft gegeven, noch enige zorgplicht jegens Koper heeft met betrekking tot de juistheid of volledigheid van informatie in zoverre het betreft planning, voorspellingen, schattingen, “management presentations”, voornemens of meningen verstrekt aan Koper of zijn adviseurs (..) onverminderd het bepaalde in artikel 14.1 van de Overeenkomst;
Artikel 15 Tekortkoming:
15.1
Bij niet of niet tijdige nakoming van verplichtingen voortvloeiende uit de Overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht), is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met rente en kosten (..).
Artikel 21 Slotbepalingen
21.1
Deze akte omvat de hele rechtsverhouding tussen Partijen en de Overeenkomst treedt in de plaats van alle eerder tussen Partijen gemaakte afspraken met betrekking tot de in de Overeenkomst geregelde onderwerpen. (..)”
2.19.
Op het achter de koopovereenkomst gevoegde huurdersoverzicht (peildatum 1 maart 2012) staan de namen van de huurders vermeld, en (onder meer) de huurinkomsten, de ingangsdatum van de huur, de einddatum van de huur en de opzegtermijn. Ook is er een apart vak per huurder voor ‘opmerkingen’. In dat vak staat in het vakje opmerkingen bij FGP niets vermeld.
2.20.
Op 4 juli 2012 schreef FGP aan Buiten-Mere, voor zover hier van belang:
“(..) Bijgaand tref je een update aan van de cijfers t/m juni 2012, zodat je goed kunt zien waarom we de laatste maanden geen huur hebben kunnen betalen. (..) Het geheel overziend is wel duidelijk, dat we gewoon traffic missen (..). Zonder er allemaal inhoudelijk op in te gaan, heeft dat ons echt bijna de nekklap gegeven en hebben we ons met de grootste moeite weten te handhaven. We draaien letterlijk elke euro om die aan kosten wordt betaald en zitten op dit moment wat dat aangaat op de bottom line. Onnodig om, gezien het voorgaande, aan te geven dat we tot op heden steeds met verlies hebben gedraaid. (..)”
2.21.
Op 31 juli 2012 heeft de levering plaatsgevonden. Ten behoeve van de levering hebben de adviseurs van SPF een tweede checklist opgesteld. De checklist houdt, voor zover hier van belang, in:
3.
HUURINCASSO (..)
3.1.
Een opgave van alle huurders met een debet of credit saldo per datum beheeropdracht [1 augustus 2012, rb] alsmede een specificatie van dit saldo.
(..)
[SPF] begint op 0-niveau. Achterstanden blijven achter bij de verkoper. (..)
2.22.
Op 9 november 2012 is namens SPF een brief gestuurd aan Buiten-Mere waarin zij schrijft dat zij onregelmatigheden heeft geconstateerd in de exploitatie bij FGP. Zij schrijft verder, voor zover hier van belang:
“(..) Uit de ons thans beschikbare informatie blijft dat Buiten-Mere reeds vóór het tekenen van de Koopovereenkomst wist van deze huursituatie middels gesprekken met deze huurders en correspondentie daarover. (..) Verkoper heeft geen mededeling gedaan van deze huursituatie tijdens het onderhandelingsproces. De verkoopinformatie en dataroom maken hier ook geen melding van, dit terwijl Fysiotherapeuten en haar adviseurs daar wel expliciet om hebben gevraagd. (..)”
2.23.
Op 26 juli 2013 heeft SPF Buiten-Mere aansprakelijk gesteld.
2.24.
Per brief van 13 september 2013 heeft Buiten-Mere aansprakelijkheid afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
SPF vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (primair) (1) voor recht te verklaren dat Buiten-Mere gehouden is tot vergoeding van de schade die SPF heeft geleden als gevolg van wanprestatie door Buiten-Mere onder de LoI en/of de Koopovereenkomst, (2) om Buiten-Mere te veroordelen tot schadevergoeding ter hoogte van € 637.404,87 te vermeerderen met rente, (subsidiair) (3) voor recht te verklaren dat SPF heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst als gevolg waarvan de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling, (4) de koopovereenkomst te wijzigen en (5) Buiten-Mere te veroordelen tot vergoeding van € 637.404,87, meer subsidiair (6) Buiten-Mere te veroordelen tot schadevergoeding als gevolg van wanprestatie onder de LoI en/of de koopovereenkomst nader op te maken bij staat. Ten slotte vordert SPF Buiten-Mere te veroordelen (7) in de buitengerechtelijke kosten en (8) in de proceskosten waaronder de beslagkosten en de nakosten te vermeerderen met rente.
3.2.
SPF legt aan haar vordering ten grondslag dat Buiten-Mere tekortgeschoten is in de nakoming van de in de LoI en de Koopovereenkomst opgenomen contractuele mededelingsplicht door relevante informatie over de financiële gegoedheid van een van de belangrijkste huurders niet te delen met SPF. Als gevolg daarvan heeft SPF een hogere verkoopprijs betaald dan zij zou hebben gedaan als zij over alle relevante informatie zou hebben beschikt. Zij vordert daarom primair schadevergoeding. Omdat zij de koopovereenkomst ook op grond van dwaling zou kunnen vernietigen vordert zij subsidiair wijziging van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
3.3.
Buiten-Mere voert verweer. Volgens haar is Buiten-Mere haar contractuele mededelingsplicht op grond van de LoI en/of de Koopovereenkomst nagekomen. Als zij haar verplichtingen uit de LoI niet zou zijn nagekomen, dan kan geen SPF daarop geen beroep doen omdat de LoI inmiddels is uitgewerkt. Als zij haar verplichtingen uit de Koopovereenkomst niet is zijn nagekomen, dan kan SPF daarop geen beroep doen omdat SPF haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Bovendien geldt dat de vordering feitelijk gegrond is op non-conformiteit en de aansprakelijkheid van Buiten-Mere op grond van non-conformiteit in de koopovereenkomst is uitgesloten. Indien de rechtbank wel toekomt aan de beoordeling van de non-conformiteit, en zou oordelen dat daarvan sprake is, dan geldt dat SPF te laat heeft geklaagd en haar onderzoeksplicht heeft geschonden zodat haar ook op die grond geen beroep op non-conformiteit toekomt. Het beroep op dwaling is verjaard. Als het beroep op dwaling inhoudelijk wordt beoordeeld, dan beroept Buiten-Mere zich op uitsluiting van aansprakelijkheid in de Koopovereenkomst. Als toegekomen wordt aan de beoordeling van schade, dan betwist Buiten-Mere dat SPF schade heeft geleden. De vordering moet dus worden afgewezen, aldus steeds Buiten-Mere.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die partijen verdeeld houdt is of Buiten-Mere tekortgeschoten is in de nakoming van de LoI en/of de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt daaromtrent het volgende.
4.2.
In de LoI is opgenomen dat Buiten-Mere uiterlijk op de datum van ondertekening van de LoI (18 november 2011 resp. 1 december 2011), alle relevante informatie aan SPF zal verstrekken, waarbij als leidraad de checklist dient. In de checklist staat dat er werd gevraagd om ‘huurdersinformatie’ waarbij ‘de focus ligt op wanbetalers en structurele betalingsproblemen’. Ook werd gevraagd om ‘relevante correspondentie’ waaronder wensen en geschillen met huurders en eventuele nadere afspraken. Al voor het ondertekenen van de LoI was het voor Buiten-Mere duidelijk dat er sprake was van een structureel betalingsprobleem aan de zijde van FGP. Immers, per e-mail van 25 juli 2011 had FGP aan Buiten-Mere laten weten dat zij de huur de komende maanden ‘weer’ niet kon betalen. Het had op de weg van Buiten-Mere gelegen om deze e-mail aan SPF te doen toekomen. SPF is immers een belegger, voor wie de huurstromen onbetwist van groot belang zijn. Ook had zij SPF, op grond van de bepalingen in de checklist, op de hoogte moeten stellen van de betalingsregeling die zij na de e-mail van 25 juli 2011 met SPF heeft getroffen. Die betalingsregeling maakte immers eens te meer duidelijk dat FGP een betalingsprobleem had. Niet alleen werd de huurachterstand kwijtgescholden, ook hoefde FGP de huur over de maanden augustus 2011 en oktober 2011 niet te betalen. Deze informatie is, zoals hiervoor al geschreven, voor een belegger in onroerend goed van essentieel belang. Door desondanks geen mededeling te doen van deze relevante informatie, is Buiten-Mere tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de LoI.
4.3.
Buiten-Mere heeft aangevoerd dat zelfs al zou zij tekortgeschoten zijn in de verplichtingen voortvloeiende uit de LoI, deze verplichtingen op grond van artikel 21.1 van de LoI waren uitgewerkt op het moment dat partijen de koopovereenkomst sloten. Dit verweer wordt verworpen. Het eindigen van een overeenkomst brengt in beginsel mee dat de betreffende bepalingen in de toekomst niet meer gelden, maar niet dat de afspraken nooit hebben gegolden. SPF komt daarom een beroep toe op de LoI.
4.4.
Ook is Buiten-Mere tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst is in artikel 14.1 opgenomen dat Buiten-Mere naar haar beste weten (kort gezegd) alle relevante inlichtingen aan SPF heeft verschaft. De e-mail van 25 juli 2011 en de nadien afgesproken betalingsregeling zijn relevante informatie in de zin van dit artikel. Als onbetwist staat vast dat Buiten-Mere deze informatie niet aan SPF heeft doen toekomen. Ook na het ondertekenen van de LoI door Buiten-Mere (op 18 november 2011) was er informatie die Buiten-Mere aan SPF had moeten doen toekomen. Het betreft hier de e-mail van 30 november 2011, waarin FGP schrijft dat zij ‘wederom’ de huur niet kan betalen. Zelfs nadat haar de huurachterstand was kwijtgescholden en zij in een periode van vier maanden maar twee maanden huur hoefde te betalen, was FGP kennelijk niet meer in staat aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Dit is relevante informatie in de zin van artikel 14.1. Ook deze e-mail heeft Buiten-Mere niet aan SPF doen toekomen. FGP bleek ook in de maanden na november 2011 niet in staat de huur te betalen. Ondanks dat de due diligence inmiddels liep, heeft Buiten-Mere SPF niet geïnformeerd over de bestaande betalingsproblemen bij SPF. Pas op 16 maart 2012 heeft Buiten-Mere (in reactie op de vraag van SPF of er echt geen huurachterstanden waren) een overzicht gegeven van de huurachterstanden per 1 maart 2012. Juist op 16 maart 2012 zou SPF volgens haar eigen planning de due diligence afronden (zie r.o. 2.16) Hoewel Buiten-Mere in haar e-mail van 16 maart 2012 heeft vermeld dat de huurachterstand van FGP inmiddels ruim € 21.000,00 bedroeg (zijnde de huur over de maanden november 2011 tot en met maart 2012) heeft zij verzuimd opgave te doen van hetgeen aan die huurachterstand vooraf is gegaan, terwijl dat, gelet op de informatieverplichting in de koopovereenkomst, wel op haar weg had gelegen. Dat betekent dat Buiten-Mere ook tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst.
4.5.
Het verweer van Buiten-Mere dat SPF haar onderzoeksplicht heeft geschonden, wordt verworpen. In zijn algemeenheid geldt als uitgangspunt dat de mededelingsplicht voor de onderzoeksplicht gaat. In deze zaak geldt dat des te meer, omdat het voor een belegger zoals SPF zeer relevant is of er sprake is van huurachterstanden en uitdrukkelijk om informatie daaromtrent was verzocht. Bovendien heeft SPF aan haar onderzoeksplicht voldaan, door zowel in de LoI als gedurende de due diligence om informatie betreffende huurbetalingen te vragen. Daarbij heeft SPF onweersproken aangevoerd dat zij en haar adviseurs op basis van een overeengekomen geheimhoudingsclausule geen contact mochten opnemen met de huurders. Hierdoor was het voor SPF ook niet mogelijk om zelf informatie omtrent de achterstanden van FGP te verkrijgen.
4.6.
Ook het verweer van Buiten-Mere dat de aansprakelijkheid van Buiten-Mere is uitgesloten in de koopovereenkomst gaat niet op. Buiten-Mere heeft verwezen naar artikel 14.2 sub f en 9 van de koopovereenkomst. In artikel 14.2 sub f staat (kort gezegd) dat SPF alle gebreken aan het gekochte aanvaardt. Voor zover een wanbetalende huurder al is te beschouwen als een gebrek in de zin van dit artikel, betekent dit niet dat hiermee de (aansprakelijkheid van Buiten-Mere als gevolg van) schending van de contractuele mededelingsplicht terzijde kan worden geschoven. De contractuele mededelingsplicht is immers als een afzonderlijke verplichting in de koopovereenkomst opgenomen. In artikel 14.2 sub g van de koopovereenkomst staat (kort gezegd) dat de koper aanvaardt dat Buiten-Mere geen garanties heeft gegeven met betrekking tot de juistheid of volledigheid van planningen, management presentations, voornemens of meningen. De rechtbank ziet niet in hoe de (tot 16 maart 2012) in het geheel niet vermelde betalingsproblematiek van FGP onder de werking van artikel zou kunnen vallen.
4.7.
Buiten-Mere heeft voorts aangevoerd dat SPF de in de koopovereenkomst opgenomen uitsluiting van aansprakelijkheid uit hoofde van non-conformiteit tracht te omzeilen door niet te stellen dat het verkochte niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, maar door een beroep te doen op schending van de contractuele mededelingsplicht. De vordering zou volgens haar ook om die reden moeten worden afgewezen. SPF heeft daartegen verweer gevoerd. Volgens haar moet een vordering gegrond op schending van de contractuele mededelingsplicht los worden gezien van een vordering gegrond op non-conformiteit. De rechtbank verwerpt het verweer van Buiten-Mere. In de koopovereenkomst is in artikel 14.1 een mededelingsplicht opgenomen. Het opnemen van een dergelijke verplichting zou zinledig zijn indien daarop geen beroep zou kunnen worden gedaan omdat in diezelfde koopovereenkomst een beroep op non-conformiteit is uitgesloten. Van omzeiling van aansprakelijkheid uit hoofde van non-conformiteit is dan ook geen sprake.
4.8.
Ten slotte heeft Buiten-Mere aangevoerd dat SPF te laat heeft geklaagd. Zij wijst erop dat SPF bijna acht maanden de tijd heeft genomen om nader onderzoek te verrichten terwijl zij al beschikte over de relevante correspondentie. Zij heeft daarmee niet de voortvarendheid betracht die op grond van artikel 7:23 BW en 6:89 BW van haar verwacht mag worden. SPF heeft dit betwist. Volgens haar heeft zij tijdig geklaagd.
De rechtbank stelt vast dat artikel 7:23 BW de verkoper beoogt te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Zij verplicht de koper om de klacht ‘binnen bekwame’ tijd te melden. De appartementsrechten zijn op 31 juli 2012 geleverd. SPF heeft onbetwist gesteld dat zij voor het eerst met de wanbetaling van FGP werd geconfronteerd toen de huurpenningen over de maand september 2012 niet werden voldaan. Toen FGP ondanks aanmaningen de huur niet voldeed, is SPF in oktober 2012 het gesprek met FGP aangegaan, daaruit bleek dat FGP een structureel betalingsprobleem had. Door Buiten-Mere hierover op 9 november 2012 in te lichten, heeft zij binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW (en 6:89 BW) geklaagd.
4.9.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, zal de primaire vordering onder 1 van SPF worden toegewezen.
Schade
4.10.
SPF heeft gevorderd om Buiten-Mere te veroordelen tot vergoeding van schade ter hoogte van € 637.404,87. (Meer) subsidiair vordert zij dat de schade nader wordt opgemaakt bij staat. SPF stelt dat de onjuiste en onvolledige mededelingen van Buiten-Mere ertoe hebben geleid dat SPF een hogere koopprijs voor het gekochte heeft betaald dan zij zou hebben gedaan als zij van de werkelijke financiële situatie van FGP op de hoogte was geweest. Zij zou dan a) een hoger bruto aanvangsrendement hebben gehanteerd als gevolg waarvan de koopprijs met een bedrag van € 415.000,00 zou afnemen, b) rekening hebben gehouden met diverse kosten die gemaakt zouden moeten worden om het gehuurde opnieuw te verhuren, als gevolg waarvan de koopprijs met een bedrag van € 82.170,00 zou zijn verminderd en c) rekening hebben gehouden met het verschil tussen de met FGP overeengekomen huurprijs en de markthuurprijs, als gevolg waarvan de koopprijs met een bedrag van € 140.234,87 zou zijn verminderd. Buiten-Mere betwist gemotiveerd dat SPF de onder a tot en met c genoemde correcties zou hebben toegepast. Zij wijst er bovendien op dat zij SPF de huurachterstand op 16 maart 2012 heeft geaccepteerd, terwijl een dergelijke huurachterstand (die volgens haar gelijk staat aan vier maanden huur) normaal gesproken reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het is dan ook niet logisch dat de bekendheid met eerdere betalingsproblemen ertoe zou hebben geleid dat de koopprijs zou zijn aangepast.
4.11.
De rechtbank overweegt als volgt. Het verweer van Buiten-Mere dat het niet aannemelijk is dat bekendheid met eerdere betalingsproblemen ertoe zou hebben geleid dat de koopprijs zou worden aangepast, wordt verworpen. Het is niet aannemelijk dat een belegger, voor wie de huurinkomsten zeer relevant zijn, geen aanpassing van de koopprijs zou hebben gevraagd als zij had geweten dat er, los van de bestaande huurachterstand die zij had geaccepteerd, eerder ook structurele betalingsproblemen waren geweest.
Ten aanzien van de overige stellingen en verweren met betrekking tot de schade (de genoemde punten a tot en met c) is de rechtbank onvoldoende voorgelicht om de schade te begroten. Nu daarbij partijen ter zitting te kennen hebben gegeven dat, als de aansprakelijkheid vast staat, zij wellicht onderling overeenstemming kunnen bereiken over de omvang van de schadevergoeding, zal de meer subsidiaire vordering worden toegewezen. Buiten-Mere zal dan ook worden veroordeeld tot schadevergoeding nader op te maken bij staat.
Buitengerechtelijke kosten
4.12.
SPF vordert vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, ter hoogte van € 4.962,02. Buiten-Mere heeft daartegen geen verweer gevoerd. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen.
Proceskosten
4.13.
Buiten-Mere zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SPF worden begroot op:
- dagvaarding € 77,84
- griffierecht 3.864,00
- salaris advocaat
5.160,00(2 punten × tarief € 2.580,00)
5.160,00(2 punten × tarief € 2.580,00)
Totaal € 9.101,84
4.14.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat Buiten-Mere gehouden is tot vergoeding van de schade die SPF als gevolg van het wanpresteren van Buiten-Mere onder de LoI en de Koopovereenkomst heeft geleden;
5.2.
veroordeelt Buiten-Mere tot vergoeding aan SPF van die schade, op te maken bij staat,
5.3.
veroordeelt Buiten-Mere tot vergoeding aan SPF van de buitengerechtelijke kosten van € 4.962,02;
5.4.
veroordeelt Buiten-Mere in de proceskosten, aan de zijde van SPF tot op heden begroot op € 9.101,84, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt Buiten-Mere in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Buiten-Mere niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
verklaart dit vonnis met uitzondering van r.o. 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, rechter, bijgestaan door mr. M.G. Verkerk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2016.