Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/617889 / KG ZA 16-1286 MvdV/AB
Vonnis in kort geding van 5 december 2016
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HBB EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Heemstede,
eiseres bij dagvaarding van 11 november 2016,
advocaat mr. J.P. Koets te Haarlem,
tegen
1.[naam 1] ,
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J. Rutteman te Amsterdam,
2.
[naam 2],
[naam 2],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
3.
[naam 3],
[naam 3],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,
4.
[naam 4],
[naam 4],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
5.
[naam 5],
[naam 5],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
6.
[naam 6],
[naam 6],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
7.
[naam 7],
[naam 7],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J. Rutteman te Amsterdam,
8.
[naam 8],
[naam 8],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
9.
[naam 9],
[naam 9],
handelend onder de naam
[naam 9],
[naam 9],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam,
10.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK (INCLUSIEF HET TERREIN), OF GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN AAN DE [straat],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK (INCLUSIEF HET TERREIN), OF GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN AAN DE [straat],
gedaagden,
niet verschenen.
Eiseres wordt hierna aangeduid als HBB en de verschenen gedaagden gezamenlijk ook als de krakers.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 21 november 2016 heeft HBB gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. De krakers hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van HBB: [naam 10] (financieel manager) en mr. L. van Leeuwen, kantoorgenoot van mr. Koets,
aan de zijde van de krakers: [naam 3] (hierna [naam 3] ), [naam 9] (hierna [naam 9] ), [naam 7] (hierna [naam 7] ), [naam 1] (hierna [naam 1] ), mrs. Uppal en Rutteman.
2.De feiten
2.1.
HBB is erfpachter van de onroerende zaak gelegen aan de [straat] . De onroerende zaak heeft de kadastrale aanduiding [nummer] en is eigendom van de gemeente Amsterdam. De (opstallen op) de onroerende zaak (hierna het pand) bestaat(n) uit een kantoorruimte en bedrijfshal.
2.2.
In 2009 is het kantoorgedeelte van het pand gekraakt. HBB is na overleg op 12 november 2009 een gebruiksovereenkomst aangegaan met (een van) de kraker(s) te weten [naam 1] . Min of meer gelijktijdig is HBB voor de bedrijfshal een gebruiksovereenkomst aangegaan met Comfort Multidiensten Nederland B.V. Na het vertrek van deze gebruiker is voor de bedrijfshal een gebruiksovereenkomst gesloten met de Stichting Crealisatie Coöperatie. Deze stichting gebruikt de bedrijfshal voor het uitoefenen van creatieve functies, variërend van schildersatelier tot houtzagerij.
De gebruiksovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
‘(…)
1.3
Elk der partijen is te allen tijde bevoegd deze gebruiksovereenkomst tegen op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden. Opzegging van deze gebruiksovereenkomst kan geschieden indien de eigenaar:
- Het Pand zelf in gebruik wil nemen,
- Het Pand heeft verhuurd onder overlegging van de huurovereenkomst,
- Het Pand zal worden gesloopt onder overlegging van de sloopvergunning en het sloop- c.q. aannemingscontract,
- De Gebruiker in strijd handelt met enig artikel in deze gebruiksovereenkomst.(…)’
2.3.
Bij e-mail van 12 juni 2012 heeft [naam 11] contact met HBB opgenomen met het verzoek of iemand op het contract van [naam 1] bijgeschreven zou kunnen worden, omdat deze voornemens zou zijn om de kantoorruimte te gaan verlaten. HBB was daartoe bereid. Voornoemde e-mail van 12 juni 2012 van [naam 11] aan [naam 10] luidt, voor zover van belang, als volgt:
‘(…) opnieuw een mailtje van de [straat] , maar dit keer niet in verband met de loods. ( Ik ( [naam 11] ) stuur u een berichtje over het contract dat [naam 1] met u getekend heeft zo’n 2.5 jaar geleden. Inmiddels is [naam 1] opzoek gegeaan naar andere woonruimte en zal ons binnenkort gaan verlaten. Zijn naam staat echter nogsteeds op datzelfde contract. Mijn vraag is daarom of we iemand op het contract kunnen laten bijschrijven als nieuwe hoofdbewoner, of misschien wel twee mensen die bij ons wonen nu, voordat [naam 1] zich uit zal schrijven van [straat] 17. (…)’
2.4.
Op 11 juli 2012 is HBB met [naam 11] een gebruiksovereenkomst aangegaan met betrekking tot de kantoorruimte.
2.5.
In maart 2015 heeft de brandweer Amsterdam-Amstelland de onroerende zaak gecontroleerd op brandveiligheid. Noch de bedrijfshal noch de kantoorruimte voldeden aan de eisen die daaraan worden gesteld door de brandweer. Er zijn vervolgens maatregelen genomen.
2.6.
Bij concept-besluit heeft de gemeente Amsterdam onder meer aan HBB meegedeeld dat er wooneenheden zijn gerealiseerd zonder een daartoe afgegeven omgevingsvergunning en dat de woningen niet voldoen aan de richtafstand uit de handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’. Daarnaast heeft de gemeente Amsterdam aan HBB meegedeeld dat het gebruik van de onroerende zaak als woonruimte moet worden beëindigd. Bij brief van 14 oktober 2015 heeft HBB het vorenstaande aan [naam 11] doorgegeven.
2.7.
In mei 2016 is HBB in contact gekomen met Immo Consult B.V. en Van Gent C.S. B.V. Deze partijen waren geïnteresseerd om de erfpacht van de onroerende zaak over te kopen van HBB. In dat verband wilden zij halverwege juni 2016 de onroerende zaak bezichtigen. HBB heeft [naam 11] , als gebruiker van de bedrijfsruimte, verzocht hieraan mee te werken. Bij e-mail van 14 juni 2016 heeft [naam 11] het volgende aan HBB meegedeeld:
‘dat is prima. Ik weet niet of [naam 12] er dan is? Maar de andere contactpersoon van iemand die thuis is, is [naam 9] (…).
zoals gezegd ben ik kort geleden verhuisd, dus misschien is het handig om een andere hoofdbewoner en contactpersoon op te nemen.’
2.8.
Op 21 juni 2016 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen HBB, Immo en Van Gent. HBB heeft zich blijkens de koopovereenkomst verplicht om de onroerende zaak uiterlijk op 30 december 2016 leeg en ontruimd aan Immo en Van Gent te leveren.
2.9.
Bij brief van 30 juni 2016 heeft HBB aan [naam 11] meegedeeld dat de gebruiksovereenkomst wordt opgezegd met een opzegtermijn van twee maanden. Bij brief van diezelfde datum heeft HBB aan de voor haar onbekende bewoners laten weten dat de onroerende zaak is verkocht en dat deze binnen twee maanden dient te zijn ontruimd.
2.10.
Per 23 september 2009, 7 mei 2010, 26 augustus 2011, 13 september 2013, 4 juni 2015 en 25 januari 2016 staan diverse personen c.q. een eenmanszaak op het adres van de onroerende zaak ingeschreven.
2.11.
Onder de door de krakers in het geding gebrachte stukken bevindt zich een verklaring d.d. 11 september 2016 opgesteld door [naam 11] en [naam 1] . De verklaring luidt, voor zover van belang, als volgt:
‘(…) De [straat] is vanaf de gebruikersovereenkomst jarenlang bewoond door een groep mensen met medeweten en goedvinden van de eigenaar.
Ten eerste is daar, beginnend bij het begin, het moment van het tekenen van de gebruikersovereenkomst door HBB en (…) [naam 1] . Hierbij waren aanwezig [naam 10] en twee medewerkers van HBB, onze advocaat Iwan Appel, (…) [naam 1] en [naam 11] . HBB heeft toen aangegeven het prettig te vinden steeds met een persoon uit de groep contact te hebben. Het feit dat er twee vertegenwoordigers van de groep krakers van de [straat] aanwezig waren bij het tekenen van het contract, en niet een, geeft al aan dat (…) HBB op dat moment al wist dat de groep groter was dan een persoon, en verleende daarmee haar goedkeuring aan die constructie. (…)
Ten tweede heeft HBB destijds tussen het kantoorgedeelte en de loods een muur laten plaatsen, om de loods te kunnen verhuren aan een groothandel. De scheidingswand tussen het woongedeelte en de loods diende niet alleen als officiële scheidingswand tussen bedrijfsruimte en woonruimte maar ook om ook om de laatste kamer van het woongedeelte als woonruimte in te kunnen richten voor een van de leden van de woongroep. HBB heeft destijds ook de vraag vanuit de groep gehonoreerd een deel van de loods bij het woongedeelte te trekken om de groep toegang te verschaffen tot de meterkast die zich in de loods bevindt.
Ten derde is de eigenaar, (…) [naam 10] , regelmatig (ongeveer een keer per jaar) op de [straat] bij de woongroep langs geweest, vaak vergezeld door mv. [naam 13] . Dit was vooral vanaf het moment dat enkele van de
bewoners(die niet de hoofdbewoner waren) ook het loodsgedeelte gingen huren van HBB. HBB was ook van dit feit op de hoogte, aangezien zij met hen een huurcontract hebben getekend. Gemiddeld eens per jaar werd HBB op die manier op de hoogte gesteld van hoe het er in het loodsgedeelte en het woonhuis aan toe ging. [naam 10] en zijn gezelschap werd dan steevast door de bewonersgroep ontvangen met koffie en er volgde altijd een korte rondleiding door huis en loods. Er hebben zich talloze situaties voorgedaan waar [naam 10] ofwel mv. [naam 13] heeft gesproken met bewoners van de [straat] , niet zijde de hoofdbewoner/ contactpersoon.’
bewoners(die niet de hoofdbewoner waren) ook het loodsgedeelte gingen huren van HBB. HBB was ook van dit feit op de hoogte, aangezien zij met hen een huurcontract hebben getekend. Gemiddeld eens per jaar werd HBB op die manier op de hoogte gesteld van hoe het er in het loodsgedeelte en het woonhuis aan toe ging. [naam 10] en zijn gezelschap werd dan steevast door de bewonersgroep ontvangen met koffie en er volgde altijd een korte rondleiding door huis en loods. Er hebben zich talloze situaties voorgedaan waar [naam 10] ofwel mv. [naam 13] heeft gesproken met bewoners van de [straat] , niet zijde de hoofdbewoner/ contactpersoon.’
2.12
Bij exploot van 21 oktober 2016 heeft HBB een brief van dezelfde datum aan [naam 1] betekend, waarin HBB [naam 1] primair heeft verzocht het pand te verlaten en subsidiair de gebruiksovereenkomst met [naam 1] heeft opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden. Een brief met dezelfde strekking is op 21 oktober 2016 eveneens per deurwaardersexploot aan de overige bewoners betekend.
2.13.
Onder de door de krakers in het geding gebrachte stukken bevindt zich een niet ondertekende verklaring van 15 november 2016 van [naam 14] waarin, voor zover van belang, het volgende staat vermeld:
‘(…) Bezoek HBB aan [naam 15] en [naam 12] , bewoners van de [straat] op 25-04-2012
Na dat ik op 18 augustus 2010 ben komen wonen in het woongedeelte kantooroplossingen aan de voorzijde van de [straat] , zijn [naam 15] en ik zelf in het voorjaar van 2012 aan huizen [straat] benaderd. [naam 15] en ik hadden naast onze kamer in de kantooroplossingen (woongroep iso) ook een kleine garagebox waar de stoppenkast zich in bevond als werkplaatsje ingericht. (…) Door [naam 1] ( [naam 1] , vzr) zijn wij beide toen voorgedragen als mogelijke nieuw partij aan HBB, aan (…) [naam 10] met kort daar op de introductie van [naam 13] , assistent van [naam 10] .
Omdat de bedrijfshal vanwege zijn gebreken slecht te verhuren was aan de reguliere huurmarkt, raakte wij als partijen al snel in gesprek om nader tot elkaar te komen.
Op woensdag 25 april 2012 om 14:00 zijn op afspraak [naam 13] en [naam 10] bij mij en [naam 15] in mijn kamer in het woongedeelte op de [straat] langs gekomen. (…) wij hebben toen bij (…) de houtkachel kennis gemaakt en aan tafel ons voorstel gepresenteerd. Na ongeveer 1,5 / 2 uur gezeten te hebben zijn zij weer vertrokken.
[naam 13] en [naam 10] waren op dat moment op de hoogte dat dit initiatief afkomstig was van [naam 15] en ikzelf en wisten beide dat wij al geruime tijd op de [straat] woonde, hier hebben wij namelijk nadrukkelijk over gesproken in de kennismaking van ons gesprek.’
3.Het geschil
3.1.
HBB vordert samengevat - gedaagde(n) te veroordelen de onroerende zaak (inclusief terrein) primair binnen vijf dagen na betekening van het vonnis dan wel subsidiair uiterlijk op 21 december 2016 te verlaten met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevindt/bevinden, en vervolgens ontruimd en verlaten te houden, met machtiging aan HBB de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van gedaagde(n), voor welke kosten zij ieder voor zich en gezamenlijk hoofdelijk aansprakelijk zijn, met bepaling dat dit vonnis ook zal kunnen ten uitvoer worden gelegd tegen een ieder, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet, alsmede gedaagde(n) te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met nakosten.
3.2.
De krakers voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen gedaagden verstek zal worden verleend.
4.2.
Aan de orde is de vraag of de krakers gehouden zijn het pand te ontruimen. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiser(es) niet kan worden gevergd dat hij/zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Voorts geldt dat een ontruimingsvordering in kort geding slechts toewijsbaar is, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.3.
Vast staat dat HBB en [naam 1] in 2009 een gebruiksovereenkomst hebben gesloten. De krakers hebben allereerst betoogd dat er tussen HBB en de overige bewoners van de woongroep een stilzwijgende bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen, aangezien HBB al die tijd heeft geweten dat er een grote groep mensen in het pand woonden, doch slechts uit praktische overwegingen met één iemand van die groep als hoofdbewoner een overeenkomst heeft gesloten.
4.4.
HBB heeft bestreden dat zij stilzwijgend heeft ingestemd met het verblijf van de gehele woongroep in het pand. HBB heeft van meet af aan te kennen gegeven dat zij slechts één bewoner een tijdelijk gebruiksrecht wilde verlenen, te weten [naam 1] en vervolgens [naam 11] , en dat ook expliciet in de met hen gesloten gebruiksovereenkomst heeft opgenomen. Een gebruiksovereenkomst met de overige bewoners van de woongroep is niet – ook niet stilzwijgend – tot stand gekomen. Vanaf aanvang van hun bewoning hebben zij zonder recht of titel in het pand verbleven. HBB heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de tussen [naam 1] en HBB gesloten gebruiksovereenkomst is geëindigd en dat [naam 1] het pand daarom dient te verlaten. De overige bewoners stellen ten onrechte dezelfde rechtspositie als [naam 1] te hebben doordat er stilzwijgend een gebruiksovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Als dat al zo zou zijn, hetgeen HBB ten stelligste betwist, dan heeft HBB ook deze vermeende gebruiksovereenkomsten bij brief van 21 oktober 2016 rechtsgeldig opgezegd, aldus steeds HBB.
4.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat voorshands niet direct kan worden uitgesloten dat (stilzwijgend) een gebruiksovereenkomst tussen HBB en de krakers tot stand is gekomen. Een aanwijzing dat HBB heeft geweten van, en heeft ingestemd met, de constructie dat één persoon als hoofdbewoner/contactpersoon de gebruiksovereenkomst heeft getekend namens de rest van de woongroep is onder meer de onder 2.11 aangehaalde verklaring van [naam 1] en [naam 11] . Zij stellen dat HBB bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst al wist dat de groep uit meerdere personen bestond, zij haar goedkeuring ook verleende aan voornoemde constructie en HBB gemiddeld eens per jaar op de hoogte werd gesteld van hoe het er in het woonhuis en het loodsgedeelte van het pand aan toe ging middels een korte rondleiding door het pand. Volgens [naam 1] en [naam 11] hebben zich de afgelopen jaren talloze situaties voorgedaan waar [naam 10] of zijn assistente [naam 13] heeft gesproken met de andere bewoners van de [straat] , niet zijnde de hoofdbewoner. Voorts heeft [naam 11] HBB bij e-mail van 12 juni 2012 de vraag voorgelegd of het mogelijk was om iemand, of misschien wel twee mensen die bij hen woonden, op het contract bij te schrijven (zie 2.3). Een andere aanwijzing voor de (stilzwijgende) instemming van HBB kan worden afgeleid uit de verklaring van [naam 14] (zie 2.13), die verklaart dat [naam 10] en [naam 13] namens HBB op 25 april 2012 een bezoek aan het pand hebben gebracht en aldaar gedurende 1,5 à 2 uur met [naam 14] over het gebruik en de eventuele huur van de bedrijfshal hebben gesproken. Tijdens dat gesprek is volgens Ruarus tevens nadrukkelijk gesproken over het feit dat [naam 14] en [naam 15] al geruime tijd in het pand woonachtig waren.
Daarnaast heeft HBB nooit blijk gegeven van de wens dat het gebruik van het pand door de woongroep diende te worden gestaakt, noch heeft zij stappen ondernomen om een dergelijke beëindiging te bewerkstelligen. Ook toen [naam 7] zich in mei 2010 bij het GBA inschreef op het adres van het pand heeft HBB er geen blijk van gegeven dat zij bezwaar had tegen het gebruik. Evenmin is dit gebeurd toen de andere personen zichzelf ofwel hun eenmanszaak in augustus 2011, september 2013, juni 2015 en januari 2016 bij het GBA inschreven op dit adres.
HBB stelt dat zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met [naam 1] niet wist dat er meerdere mensen in het pand woonachtig waren. Dit standpunt komt de voorzieningenrechter - gelet op het voorgaande – onwaarschijnlijk voor. Of er tussen HBB en de krakers (stilzwijgend) een gebruiksovereenkomst tot stand is gekomen zal nader dienen te worden onderzocht. Voor een onderzoek naar de feiten is in dit kort geding geen plaats.
4.6.
Of een gebruiksovereenkomst tot stand is gekomen kan evenwel in het midden blijven. De vordering kan hoe dan ook niet worden toegewezen. Hiertoe is het volgende van belang.
4.7
Als moet worden aangenomen dat een gebruiksovereenkomst tot stand is gekomen dan geldt ingevolge artikel 1.3 van die overeenkomst dat opzegging - voorzover hier van belang - slechts mogelijk is indien het pand zal worden gesloopt, onder overlegging van de sloopvergunning en het sloop c.q. aannemingscontract. Uit de overgelegde correspondentie van de voormalige raadsman met HBB blijkt voldoende dat het de bedoeling van de bewoners was dat zij niet wilden ontruimen indien dat (opnieuw) tot leegstand zou leiden, en dat dit kenbaar is gemaakt aan HBB.
HBB heeft voorshands niet voldoende kunnen onderbouwen dat die sloop van het pand daadwerkelijk gaat plaatsvinden. HBB heeft slechts een (oude) sloopvergunning uit 2010 overgelegd, en een e-mail waarin de koper vraagt de sloopvergunning op haar naam over te zetten. De koper was niet ter zitting aanwezig. Een concrete toelichting op het sloop- en herbouwplan ontbreekt, evenals een offerte van een aannemer en/of andere aanknopingspunten waaruit kan worden afgeleid dat op korte termijn sloop en herbouw gaat plaatsvinden. Het enkel hebben van voorbereidende plannen is onvoldoende gelet op hetgeen in artikel 1.3 van de gebruiksovereenkomst is bepaald. Er zal ten minste een sloop- en aannemingscontract moeten worden overgelegd. Voorshands is de conclusie dat de de door HBB aangevoerde opzeggingsgrond niet kan leiden tot rechtsgeldige opzegging.
4.8.
Als moet worden aangenomen dat geen gebruiksovereenkomst tussen HBB en de huidige bewoners tot stand is gekomen geldt eveneens dat de vordering tot ontruiming niet kan worden toegewezen. Voldoende spoedeisend belang ontbreekt. De enkele verkoop aan een derde weegt in dit kort geding onvoldoende zwaar om de belangen van de krakers opzij te zetten. Duidelijk moet zijn dat er concrete plannen voor het pand zijn die op korte termijn zullen worden uitgevoerd. Het had op de weg van HBB gelegen dit voldoende inzichtelijk te maken. Daarin is zij niet geslaagd.
4.9.
De slotsom is dat de vorderingen zullen worden afgewezen, ook jegens de niet verschenen gedaagden.
4.10.
HBB zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam 3] en [naam 9] worden begroot op:
- griffierecht € 79,00
- salaris advocaat
€ 816,00
€ 816,00
Totaal € 895,00
De kosten aan de zijde van [naam 7] en [naam 1] worden begroot op:
- griffierecht € 79,00
- salaris advocaat
€ 816,00
€ 816,00
Totaal € 895,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.3.
veroordeelt HBB in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van [naam 3] en [naam 9] en tot op heden begroot op € 895,00,
5.4.
veroordeelt HBB in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van [naam 7] en [naam 1] en tot op heden begroot op € 895,00,
5.5.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. A. Bank-Buijs, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2016. [1]