ECLI:NL:RBAMS:2016:7114

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5105235 CV EXPL 16-16726

vonnis van: 31 oktober 2016

fno.: 534

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [naam eiser 1]en

2. [naam eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers in conventie, verweerders in reconventie

nader te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. M.E. Berends-de Weerd, ARAG Rechtsbijstand

t e g e n

de stichting Woonstichting Lieven de Key

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: De Key

gemachtigde: mr. E. Goemans

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 23 mei 2016, met bijlagen ;
- antwoord/eis in reconventie, met bijlagen;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 29 september 2016. [eisers] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. De Key is bij [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] verschenen tezamen met de gemachtigde. [eisers] hebben een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten in conventie en reconventie

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eisers] huren van De Key de woning aan [adres] . De woning maakt onderdeel uit van een wooncomplex met vier afzonderlijke woonblokken met respectievelijk 24, 24, 24 en 40 woningen. [eisers] zijn woonachtig in het vierde woonblok.

1.2.

Begin 2014 is De Key begonnen met voorbereidingen van het project “ [naam project] ”. Onderdeel daarvan was onder meer een inventarisatie onder de bewoners naar het wensen en eisenpakket met betrekking tot het verbeteren van het woongenot in het wooncomplex.

1.3.

Bij brief van 14 april 2015 met bijgevoegde informatiefolder heeft De Key haar plannen voor de voorgenomen werkzaamheden aan de bewoners gepresenteerd.

1.4.

Bij brief van 1 mei 2015 heeft De Key de bewoners gevraagd in te stemmen met haar plannen. Vanwege het geringe aantal reacties hierop heeft De Key het voorstel aangepast waarbij een huurverhoging is komen te vervallen en heeft zij de bewoners op 24 september 2015 een aangepast voorstel gedaan en wederom verzocht daarmee in te stemmen.

1.5.

Bij brieven van 18 december 2015 en 12 februari 2016 heeft De Key aan [eisers] meegedeeld dat minder dan 70% van de bewoners in het woonblok hebben ingestemd met het voorstel en heeft zij aangekondigd [eisers] in rechte te zullen betrekken.

1.6.

Bij brief van 29 maart 2016 is namens De Key bericht dat in het woonblok van [eisers] inmiddels een meerderheid van 75% van de huurders akkoord is gegaan met het voorstel.

1.7.

In de overige woonblokken zijn steeds meer dan 70% van de bewoners akkoord gegaan met het voorstel van De Key en zijn de werkzaamheden ook aangevangen.

1.8.

De werkzaamheden aan het woonblok van [eisers] die volgens de planning op korte termijn zouden aanvangen, zijn uitgesteld tot september 2017.

1.9.

Tot de geplande werkzaamheden behoren:
-vervangen kozijnen en plaatsen HR++ isolatieglas;
- bijvullen gevelisolatie;
- isoleren balkonvloeren en plafonds;
- aanbrengen mechanische ventilatie in keuken, badkamer en toilet;
- isoleren wand achter radiator in de woonkamer;
- isoleren wand achter kolenhok slaapkamer/woonkamer;
- vervangen van de woningtoegangsdeuren en aanbrengen van nieuw hang en sluitwerk met politiekeurmerk;
- keuren elektra-installatie;
- verwijderen asbest in meterkast en gevelpuien, indien aanwezig;
- vervangen rookgasafvoerkanalen;
- schilderen houtwerk buitenkant;
- reinigen metselwerk;
- vernieuwen van de entree;
- reinigen traptreden en bordessen;
- schilderen trappenhuis;
- plaatsen gemeenschappelijke satellietontvanger;
- plaatsen, vervangen of repareren halofoon;
- vervangen bellentableaus;
- isoleren zoldervloeren en plafonds berging;
- aanbrengen verlichting in bergingen.

1.10.

Tot het voorstel behoort niet het aanbod van een wisselwoning en/of verhuisvergoeding nu de werkzaamheden in bewoonde staat kunnen plaatsvinden. Volgens het voorstel zullen de werkzaamheden in de woning vijf a zeven dagen in beslag nemen, daarbij het isoleren van de zoldervloer en plafond van de berging niet meegerekend. Voor de werkzaamheden aan het woonblok is, mede afhankelijk van de medewerking van de bewoners, ongeveer 10 tot 12 weken uitgetrokken.

Vordering en verweer in conventie en reconventie

2. [eisers] vorderen primair te beslissen dat het renovatievoorstel van De Key c.q. de voorgestelde werkzaamheden in hun woning niet redelijk is. Subsidiair, indien het voorstel wel redelijk wordt geacht, vorderen zij te beslissen dat de uitvoering van de werkzaamheden in bewoonde staat niet redelijk is en dat De Key een wisselwoning of hotelverblijf dient te verzorgen. Ten slotte vorderen zij porceskosten.

3. [eisers] betwisten allereerst dat 70% van de bewoners in hun woonblok met het voorstel van De Key heeft ingestemd. Voorts stellen zij dat hen gelet op hun specifieke omstandigheden een wisselwoning of hotel dient te worden aangeboden. Hamidoun werkt bij het Gemeentevervoerbedrijf Amsterdam namelijk altijd zeer vroege of late diensten waardoor hij het grootste deel van de dag moet slapen. Zijn zoon werkt als taxichauffeur en komt soms ook pas in de ochtend thuis van zijn werk. Aangenomen moet worden dat sprake zal zijn van ernstige geluidsoverlast en dus kan van hen niet worden gevergd gedurende de werkzaamheden in de woning te verblijven. Voorts is bij de renovatie van de andere blokken gebleken dat de werkzaamheden in de woning langer dan vijf dagen zullen duren en is sprake van veel last en schade. Ook de slaapkamer en woonkamer zullen door de werkzaamheden kleiner worden, hetgeen niet is aangekondigd. Over de mogelijkheid van een verblijf in een vereniginsruimte zijn [eisers] niet eerder geinformeerd, maar zij achten deze ruimte wegens gebrek aan privacy niet geschikt. Ook dienen [eisers] te bidden in een schone ruimte en in rust, hetgeen in de woning noch in de verenigingsruimte gedurende de renovatie mogelijk zal zijn.

4. De Key voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen van [eisers] , waartoe zij onder meer aanvoert dat 75% van de bewoners in het woonblok alsnog akkoord is gegaan met het voorstel, dat derhalve vermoed wordt redelijk te zijn. Een wisselwoning wordt enkel bij een nijpende of uitzonderlijke sociale en/of medische indicatie aangeboden, hetgeen zich in het geval van [eisers] niet voordoet. Wel kunnen [eisers] exclusief gebruik maken van de verenigingsruimte aan de Karel Klinkenbergstraat 111 met daarin stoelen, tafels, keuken, toilet en één of meerdere bedden.

5. Als tegeneis vordert zij daarom te verklaren voor recht dat het voorstel aan [eisers] een redelijk voorstel is en dat zij daaraan zijn gebonden, alsmede Hamdoun c.s. ieder afzonderlijk te veroordelen om de uitvoering van de werkzaamheden aan hun woning en het wooncomplex te gedogen en daaraan noodzakelijke medewerking te verlenen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom. Ook vordert de Key [eisers] te veroordelen om de woning tijdelijk, te weten gedurende de werkzaamheden, te ontruimen indien en voor zover zij weigeren om deze werkzaamheden te gedogen en medewerking te verlenen.

Beoordeling in conventie en reconventie

6. Ingevolge artikel 7: 220 BW geldt als uitgangspunt dat bij dringende werkzaamheden aan en/ of renovatie van het gehuurde de huurder dit en een zekere mate van overlast zal moeten gedogen, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Bij renovatiewerkzaamheden geldt daarbij de voorwaarde dat sprake moet zijn van een redelijk voorstel, waarbij zowel de belangen van de huurder als verhuurder meewegen.

7. In onderhavig geschil ligt de vraag voor of het door De Key aan [eisers] gedane voorstel gelet op de specifieke situatie van [eisers] deze redelijkheidstoets kan doorstaan, nu daarvan geen onderdeel uitmaakt het gebruik van een wisselwoning of hotelverblijf.

8. De kantonrechter is van oordeel dat het voorstel, dat in ieder geval in de overige drie woonblokken door meer dan 70% van de bewoners is geaccepteerd, ook ten aanzien van [eisers] als redelijk kwalificeert. Daarbij weegt zij mee dat, naast een zekere gedoogplicht ten aanzien van optredende overlast, de werkzaamheden in de woning zelf maar een relatief korte periode van ongeveer een week in beslag zullen nemen volgens de planning en voor zo’n korte periode een verhuizing naar een wisselwoning niet aangewezen is. Bovendien blijven de belangrijkste voorzieningen in de woning, zoals die van de keuken, toilet en douche, gedurende de werkzaamheden in stand, zodat een verblijf aldaar niet geheel onmogelijk wordt, zeker niet in de avond en nacht. Daar komt nog bij dat De Key [eisers] een verenigingsruimte met slaapgelegenheid ter beschikking zal stellen gedurende de werkzaamheden in de woning, alwaar het gezin ter eigen keuze overdag zal kunnen verblijven. Dat daarbij onvoldoende rekening wordt gehouden met hun privacy wordt niet aangenomen, nu De Key heeft toegezegd dat deze ruimte gedurende de werkzaamheden in de woning door [eisers] kan worden gereserveerd en dan exclusief door hen zal mogen worden gebruikt. Overigens is ook onvoldoende gebleken dat de werkgever van Hamidoun weigerachtig zal zijn Hamidoun in deze periode op dagdiensten in te roosteren, zodat Hamidoun van de dagelijkse overlast ook minder last zal hebben. Nu de werkzaamheden met een jaar zijn uitgesteld is er in ieder geval voldoende tijd voor Hamidoun en zijn werkgever om een passende oplossing voor deze situatie te vinden.

9. Wat betreft de angst voor schade wordt overwogen dat thans niet zeker is dat ook daadwerkelijk schade zal worden geleden, in welk geval [eisers] een gerechtelijke schadevergoedingsactie ten dienste zal staan. Ook bestaat de mogelijkheid voor [eisers] om ter compensatie van te derven huurgenot alsdan een tijdelijke huurprijsvermindering te vorderen, mocht daartoe voldoende aanleiding blijken te bestaan.

10. Voor zover [eisers] hebben willen aanvoeren dat het voorstel niet redelijk is omdat hun woon- en slaapkamer met een paar centimeter kleiner zullen worden (door isolatie van de wanden, zo wordt aangenomen), levert ook dit onvoldoende grond op voor hun vordering. Dit nadeel weegt niet op tegen de voordelen van het te plegen groot onderhoud en de renovatiewerkzaamheden met als doel het verbeteren van het algehele wooncomfort en energiebesparing, voor welke voordelen bovendien geen huurverhoging zal hoeven te worden betaald.

11. Geconcludeerd wordt dan ook dat het voorstel van De Key redelijk is, ook zonder dat [eisers] een wisselwoning of hotelverblijf wordt aangeboden. De vordering in conventie zal daarom worden afgewezen, waar de gevorderde verklaring voor recht in reconventie voor toewijzing gereed ligt.

12. Voor een veroordeling tot het gedogen van de uit te voeren werkzaamheden op verbeurte van een dwangsom en tot ontruiming van het gehuurde bij uitblijven van medewerking aan de uitvoering daarvan, bestaat naar het oordeel van de kantonrechter thans onvoldoende aanleiding. Zij gaat er van uit dat [eisers] de werkzaamheden vrijwillig zullen gedogen en daaraan zullen meewerken, bij gebreke waarvan De Key te zijner tijd een kort geding aanhangig zal kunnen maken om dit alsnog af te dwingen.

13. Nu beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

wijst de vorderingen af;

In reconventie:

verklaart voor recht dat het voorstel van De Key aan [eisers] gedaan bij brief van 14 april 2015 inclusief informatiefolder en bij brief van 24 september 2015 is aangepast ten aanzien van hen gezamenlijk en ieder afzonderlijk een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7: 220 lid 2 BW, alsmede dat [eisers] gezamenlijk en ieder afzonderlijk daaraan gebonden zijn;

wijst af het meer of anders gevorderde;

In conventie en reconventie

compenseert de proceskosten zodat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 oktober 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.