Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/565655 / HA ZA 14-530
Vonnis van 14 september 2016
in de zaak van
de stichting
STICHTING RUSTICA III,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. R. de Mooij te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. H.J. Hagemans te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de stichting en Achmea genoemd worden.
1.De verdere procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 april 2015
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 18 september 2015
- het proces-verbaal van tegengetuigenverhoor van 13 januari 2016
- het herstelproces-verbaal van tegengetuigenverhoor van 13 januari 2016
- de conclusie na enquête van de stichting
- de conclusie na enquête van Achmea.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Bij tussenvonnis van 1 april 2015 (hierna: het tussenvonnis) is de stichting toegelaten te bewijzen dat zij met Achmea een koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de percelen (eerste onderdeel) en dat Achmea de schijn heeft gewekt dat zij bevoegd was om namens de verkopende partij de overeenkomst aan te gaan (tweede onderdeel).
2.2.
In navolging van het tussenvonnis heeft de stichting [naam 1] (hierna: [naam 1] ), bestuurder van de stichting, [naam 2] (hierna: [naam 2] ), makelaar onroerend goed, en diens echtgenote [naam 3] (hierna: [naam 3] ), vastgoedprofessional, als getuigen doen horen. Achmea heeft in contra-enquête [naam 4] (hierna: [naam 4] ), manager bijzonder beheer bij Achmea, als getuige doen horen.
2.3.
[naam 1] heeft op 18 september 2015, voor zover hier van belang, als getuige het volgende verklaard:
“(…) Het gaat in deze zaak om een onroerend goed in de [adres] . (…I)n april of mei 2013 werd het pand aangeboden via makelaar [naam 2] , die optrad voor Achmea. (…) U vraagt mij hoe de onderhandelingen zijn verlopen. Ik heb een bezichtiging gedaan van de panden, hoewel ik eigenlijk wel op de hoogte was van het object. Vervolgens heeft een bijeenkomst plaatsgevonden in de woning van [naam 2] , dat was als ik mij niet vergis begin mei 2013. Bij die bijeenkomst waren naast mijzelf aanwezig de heer en mevrouw [naam 2] en de heer [naam 4] van Achmea. (…) Er is toen een prijs afgesproken van € 2,1 miljoen. [naam 4] wekte bij mij de stellige indruk dat hij bevoegd was om over dat pand beslissingen te nemen. (…) De afwikkeling van een behoorlijke financiering was een voorwaarde voor de koop door de stichting. Binnen Achmea was ook een financieringsloket en kort na het gesprek bij [naam 2] heb ik een gesprek gehad met de heer [naam 5] van Achmea Financieringen. U vraagt mij waaruit ik de indruk kreeg dat [naam 4] bevoegd was om over het pand beslissingen te nemen. Ik wist natuurlijk dat het pand eigendom was van de heer [naam 6] . (…) [naam 4] zei echter dat Achmea [naam 6] in zijn hok had zitten en dat hij moest doen wat zij zeiden. Daarover behoefden wij ons geen zorgen te maken. Ik heb een afspraak gemaakt met [naam 5] op mijn kantoor. Dat was denk ik in juni 2013. (…) . Er is toen een financieringsaanbod gekomen voor een bedrag van € 1,6 miljoen. Men liet echter weten dat indien het pand bij taxatie een hogere waarde zou hebben, ook een hogere financiering wellicht mogelijk zou zijn. Ik heb daarop het pand opnieuw laten taxeren, in samenspraak met Achmea. (…) Uit die taxatie kwam naar voren dat een financiering van € 1,8 miljoen mogelijk was. Daarmee was voor mij voldoende ruimte om de deal te effectueren. (…) . In de tussentijd heb ik geen contact meer gehad met Achmea of met [naam 2] , anders dan dat ik met [naam 2] nog gesproken heb over hoe het er met de financiering voor stond en hij mij berichtte dat wij het moesten afwachten. (…)
Op vragen van mr. Hagemans antwoord ik als volgt.
U vraagt mij wat mijn gedachte was over de positie van de heer [naam 2] . [naam 2] was niet mijn makelaar. Bij mij wekte hij de indruk dat hij optrad namens Achmea. Het pand werd breed aangeboden en stond ook op zijn website. De indruk dat [naam 2] optrad voor Achmea heb ik gekregen omdat [naam 2] dat zei. (…)”
2.4.
[naam 2] heeft op 18 september 2015, voor zover hier van belang, als getuige verklaard:
“(…)
Ik weet waar het in deze zaak over gaat. Ik ben bij de onderhandelingen over het pand aan de [adres] betrokken geweest in mijn hoedanigheid van makelaar. Aanvankelijk in opdracht van de eigenaar van het pand, de heer [naam 6] , op verzoek van de heer [naam 4] . Er deden zich echter omstandigheden voor waardoor ik nie meer bereid was voor de heer [naam 6] op te treden. Er waren bedreigingen en dergelijke, het was een bron van ellende. [naam 4] wuifde die omstandigheden weg, maar ik nam ze wel degelijk serieus.
(…)
Ik heb toen gezegd dat ik niet meer voor [naam 6] wilde optreden, maar dat [naam 4] het voortouw moest nemen en dat hij ook voor de betaling en alle andere daarbij behorende afspraken verantwoordelijk moest zijn. En zo is het ook afgesproken.
(…) in ieder geval werd [naam 1] naar voren geschoven als een mogelijke koper van het gebouw. Er is toen bij mij op kantoor een bespreking geweest waarbij ook [naam 4] en [naam 1] aanwezig waren. En ook mijn echtgenote was daarbij. Er is toen gesproken over de prijs en over een mogelijke financiering. Er is toen ook besproken dat levering uiterlijk in december van dat jaar zou plaatsvinden. Over de prijs is overeenstemming bereikt en de financiering zou worden aangevraagd. Ook die financiering zou via Syntrus lopen, zij het niet via de heer [naam 4] , maar hij was wel van een en ander op de hoogte. Wat mij betreft was er een deal, met dien verstande dat het pand nog door een externe makelaar moest worden getaxeerd en als die taxatie aan de voorwaarde voldeed kon [naam 4] de hypotheek royeren.
(…)
U vraagt mij of ik nog weet wanneer het gesprek bij mij op kantoor heeft plaatsgevonden. Dat weet ik niet meer precies. In ieder geval denk ik dat het een maand of vier/vijf voor de beoogde leveringsdatum was.
(…)
U vraagt mij waar in het gesprek bij mij op kantoor uit naar voren kwam dat Achmea bevoegd was om over het pand te beschikken. Daar gaat het niet om. Het gaat erom dat [naam 6] niet voldeed aan zijn verplichtingen jegens Achmea en dat daarvoor een oplossing moest worden gezocht door het vinden van een andere, wel solvabele partij, in dit geval [naam 1] .
(…)
[naam 4] zei dat hij [naam 6] aan de lijn had en dat hij hem in zijn hok zou stoppen, zo heeft hij dat letterlijk gezegd, en dat dit geen belemmering zou zijn. (…)
U vraagt mij of in de bespreking door de heer [naam 1] een financieringsvoorbehoud is gemaakt. Zo zou ik het niet willen noemen. Hij heeft gezegd dat hij het pand wilde kopen als er ook een acceptabele financiering geregeld zou kunnen worden door Syntrus.
(…)
U vraagt mij naar aanleiding van mijn opmerking dat ik op een gegeven moment in opdracht ging werken van Syntrus Achmea op welk moment dat is geweest. Dat was na de telefonische bedreigingen van de heer [naam 6] en de gesprekken die ik naar aanleiding daarvan met [naam 4] heb gehad. Ik heb toen gezegd dat ik de opdracht zou teruggeven en toen is afgesproken dat ik de opdracht zou voortzetten, maar in opdracht van de heer [naam 4] . Die afspraak is niet schriftelijk vastgelegd. Er was toen een vertrouwensband, ook door de zaken die wij in andere dossiers hadden gedaan, zodat ik het niet nodig vond om dat schriftelijk vast te leggen. [naam 4] zou ervoor zorgen dat de zaak uit handen van [naam 6] zou komen. Ik hoefde mij geen zorgen te maken. (…)
U houdt mij voor een e-mail van 10 oktober 2013, productie 10 bij conclusie van antwoord, van mij aan de heer [naam 7] . U citeert: “Beste [naam 7] , [naam 8] heeft mij gisteren nog gebeld en met geen woord gesproken over een andere kandidaat. Wel over zijn aanspraak op een deel van de courtage, indien de verkoop met [naam 1] doorgang zal vinden. Hij had via [naam 9] al vernomen dat er nu een deal zou zijn. Ik heb dit ontkracht, en aangegeven dat er nog een aantal handelingen moeten plaatsvinden, waaronder de taxatie en de financiering, alsmede de medewerking van de heer [naam 6] .”
Ik kan dat wel verklaren. [naam 7] was bezig om allemaal stof op te werpen en dan komen er allerlei mensen, zoals [naam 8] , die menen dat zij aanspraak kunnen maken op een deel van de courtage. Om die reden heb ik uiteengezet ten behoeve van de heer [naam 4] en voor mijn eigen belang dat er van een deal nog geen sprake was. Het ging ze niet aan. Al die onrust werd veroorzaakt door [naam 6] , maar ik had geen contact met hem, [naam 8] of met [naam 7] , omdat zowel [naam 4] als ik dat niet wilde.
(…)
U vraagt mij of ik een rekening aan Achmea heb gestuurd en of zij die hebben betaald. Ik heb inderdaad een voorschotnota gestuurd en die is door Achmea betaald. (…) Ik weet dus niet of die rekening door Achmea als eigen rekening is betaald, of dat zij fungeerden als doorgeefluik.”
2.5.
[naam 3] heeft op 18 september 2015, voor zover hier van belang, als getuige verklaard:
“(…)
Ik heb mij voorbereid op het verhoor van vandaag doordat ik enkele dagen geleden gesproken heb met de advocaat van Rustica en doordat ik nog enkele e-mails en de dagvaarding heb nagelezen.
(…)
U vraagt mij naar mijn betrokkenheid in de relatie tussen Rustica en Syntrus Achmea. Ik was indertijd de directeur van Conduct Vastgoed BV en die vennootschap had van Achmea opdracht voor de verkoop van het onroerend goed aan de [adres] . Ik ben daar ook persoonlijk bij betrokken geweest. Ik heb verschillende gesprekken gevoerd en ook ben ik bij bezichtigingen geweest.
Ik weet dat het onroerend goed eigendom was van de vennootschap, die ik meen [residencie] heeft, en die onder directie stond van de heer [naam 6] . Dat was niet de opdrachtgever.
Er is volgens mij, nadat ik verschillende gesprekken heb gevoerd en bezichtigingen heb gedaan, op een zeker moment contact geweest met de heer [naam 1] . Daarmee is overeenstemming bereikt, er was een koopprijs bekend en een financieringstraject, er was een datum en volgens mij was ook de notaris bekend.
Er heeft daarover een gesprek plaatsgevonden in Warmond. Ik dacht in mei 2013. Bij dat gesprek waren aanwezig [naam 4] , [naam 1] , mijn man en ik. Er is toen overeenstemming bereikt over de prijs en dat het financieringstraject zou worden ingegaan.
U houdt mij voor dat ik zojuist verklaard heb dat het pand eigendom was van [residencie] en u vraagt mij of die ook aanwezig was bij dat gesprek. Nee, die was hierbij niet aanwezig. Ons is gezegd dat [naam 6] geen zeggenschap meer had. Hij voldeed niet aan zijn verplichtingen en zo nodig zou een volmacht worden afgedwongen.
Het financieringstraject heeft nog geruime tijd geduurd, maar uiteindelijk is de financiering rondgekomen voor een bedrag van € 1.890.000,-. Daaraan zat nog de voorwaarde dat het pand getaxeerd zou worden. Dat is ook gebeurd en de taxatie was voldoende om de financiering te verkrijgen. Wij verwachtten dat ik vervolgens de koopakte zou kunnen laten opmaken en de zaak bij de notaris zou worden afgerond, maar dat gebeurde niet. Via via hoorden wij dat het pand aan een ander zou zijn verkocht.
(…)
U vraagt mij wat de heer [naam 4] gezegd heeft over de verkopende partij. Ik kan mij herinneren dat hij gezegd heeft dat [naam 6] geen zeggenschap meer had. Ik herinner mij ook een telefoongesprek dat [naam 4] had met mijn echtgenoot, waarin hij zei dat [naam 6] terug moest in zijn hok en dat als het nodig was een volmacht zou worden afgedwongen, maar dat dit niet waarschijnlijk was. (…) U vraagt mij hoe wij de opdracht van Achmea hebben gekregen. Ik heb daarover contact gehad met [naam 4] en ook met een collega van hem, [naam 10] of iets in die geest, en wij hadden overigens ook al vaker verkoopopdrachten van Syntrus Achmea gekregen. (…) Het klopt dat wij in verband met aanloopkosten een factuur aan Achmea hebben verstuurd, en deze factuur is ook voldaan.
(…)
Het is juist zoals ik verklaard heb, dat ik in de voorbereiding naar dit verhoor een gesprek heb gehad met de advocaat van Rustica. In dat gesprek zijn de vragen die mij vandaag door de advocaat van Rustica zijn gesteld, niet letterlijk gesteld.
Ook mijn echtgenoot was bij dat gesprek aanwezig.”
2.6.
[naam 4] heeft op 13 januari 2016, voor zover hier van belang, als getuige verklaard:
“(…)
Ik ben belast met bijzonder beheer en dat kader kreeg ik het dossier van de heer [naam 6] overgedragen. [naam 6] kon niet langer aan zijn verplichtingen voldoen. Wij hebben toen met hem afgesproken dat hij het betreffende pand zou verkopen en dat wij dan royement zouden kunnen verlenen. [naam 6] gebruikte verschillende makelaars, maar wij vonden het beter als het via één makelaar zou verlopen. Wij hadden goede ervaringen met makelaardij met Conduct Vastgoed van [naam 2] . Er is vervolgens een gesprek geweest tussen [naam 2] en [naam 6] of zijn vertegenwoordiger [naam 7] . [naam 6] ging akkoord en heeft Conduct ingeschakeld, maar hij was niet in staat om het voorschot dat werd gevraagd te voldoen. Wij hebben toen ermee ingestemd het voorschot, ten laste van de positie van [naam 6] voor te schieten.
Conduct is voortvarend aan de slag gegaan, maar dat leidde niet tot verkoop. Op een zeker moment heeft de heer [naam 1] zich gemeld bij de heer [naam 2] en de heer [naam 2] , heeft contact met mij opgenomen dat de heer [naam 1] serieuze belangstelling had. Hij heeft verzocht om een gesprek. Op zichzelf was dat wat afwijkend, omdat wij optraden als financier en niet als verkoper, maar hadden natuurlijk wel een belang, omdat het pand behoorlijk onder water stond en wij royement moesten verlenen.
(…)
Het gesprek had een verkennende karakter. Ik had [naam 1] nog niet eerder ontmoet. Er is eigenlijk voornamelijk gesproken over de financiering. [naam 1] zou een financieringsaanvraag bij ons neerleggen, die ik aan het juiste loket zou doorgeleiden. Er is toen besproken dat er een substantieel deel van de koopsom door [naam 1] zou moeten worden opgebracht. Het verbaasde mij dan ook dat in de financieringsaanvraag uitgegaan werd van financiering van de gehele koopsom. Wij hebben aan [naam 1] laten weten dat op die basis geen financiering tot stand zou kunnen komen. Het bleef toen geruime tijd stil. [naam 6] heeft zich ondertussen tot een andere koper gewend en heeft daarmee uiteindelijk een koopovereenkomst gesloten. Het is ten aanzien van [naam 1] nooit tot een offerte gekomen. [naam 1] liet pas in september weer iets van zich horen.
(…)
U vraagt mij of er tijdens het gesprek dat ik met [naam 1] en de heer en mevrouw [naam 2] heb gehad aan de orde is gekomen dat [naam 6] moest doen wat wij zeiden, dat wij hem in zijn hok hadden geplaatst of iets dergelijks, zoals door eerdere getuigen is verklaard. Wij hebben besproken dat wij royement moesten verlenen en dat wij een belangrijke stem in het kappitel hadden. Het was echter een verkennend gesprek (…) Ik herken mij niet in de bewoordingen die u zojuist heeft geciteerd.
U vraagt mij of er tijdens het gesprek overeenstemming is bereikt over de verkoop van het pand. Het antwoord is nee.
(…)
U vraagt mij of tijdens dat gesprek op 30 mei de Stichting Rustica is genoemd. Nee, die stichting is pas in een later stadium bij de salesafdeling ten aanzien van de financiering naar voren geschoven als koper. Er is op die 30e mei ook niet over prijzen onderhandeld. Er zijn geen vraag en laatprijs genoemd.
(…)
Syntrus Achmea heeft nooit opdracht gegeven aan Conduct om het pand te verkopen.”
eerste onderdeel bewijsopdracht
2.7.
Ter beoordeling staat of de stichting is geslaagd in het eerste onderdeel van het haar opgedragen bewijs dat zij met Achmea een koopovereenkomst met betrekking tot de percelen heeft gesloten. Bij de beoordeling daarvan zal vooralsnog veronderstellenderwijs worden aangenomen dat Achmea de schijn heeft gewekt dat zij bevoegd was om de verkopende partij te vertegenwoordigen. Op dit punt wordt onder 2.14 en verder ingegaan.
2.8.
[naam 1] heeft als getuige verklaard dat tijdens een bespreking begin mei 2013, waarbij hij, [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] aanwezig waren, overeenstemming is bereikt over de koopprijs van € 2,1 miljoen, dat de afwikkeling van een behoorlijke financiering een voorwaarde voor de koop door de stichting was, dat in juni 2013 bij Achmea een financieringsaanvraag is ingediend en dat een paar maanden later na taxatie uiteindelijk een financiering van € 1,8 miljoen mogelijk bleek te zijn.
2.9.
Aangezien [naam 1] bestuurder is van de stichting, heeft de door hem afgelegde verklaring te gelden als een verklaring van een partijgetuige als bedoeld in artikel 164 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dit brengt mee dat de verklaring van [naam 1] slechts tot bewijs kan bijdragen ter aanvulling van onvolledig bewijs. Dit houdt in dat aanvullende bewijzen voorhanden moeten zijn die zodanig sterk zijn en zodanige essentiële punten betreffen, dat zij de partijverklaring van [naam 1] voldoende geloofwaardig maken.
2.10.
De rechtbank is van oordeel dat het hiervoor bedoelde aanvullend bewijs niet voorhanden is. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
[naam 2] heeft als getuige verklaard dat tijdens de eerste bespreking in aanwezigheid van hem, [naam 3] , [naam 1] en [naam 4] overeenstemming over de koopprijs is bereikt. Vast staat dat de enige bespreking waarbij voornoemde personen gezamenlijk aanwezig waren die op 30 mei 2013 is geweest (zie het tussenvonnis onder 2.3 e.v.). [naam 2] verklaart als getuige echter dat die bespreking een maand of vier/vijf vóór de beoogde leveringsdatum (volgens [naam 2] december 2013), dus in juli/augustus 2013, heeft plaatsgevonden. [naam 1] heeft niet verklaard dat er een leveringsdatum is overeengekomen. Op deze punten ondersteunt de getuigenverklaring van [naam 2] die van [naam 1] dus niet. Wel strookt de getuigenverklaring van [naam 2] met de e-mail van [naam 1] van 28 oktober 2013 (zie het tussenvonnis onder 2.17), waarin hij schrijft dat bij begin juli 2013 van [naam 2] vernam dat de door hem aangeboden koopsom akkoord was bevonden door Achmea. Maar de getuigenverklaring van [naam 1] over het moment van het bereiken van overeenstemming strookt niet met zijn e-mails van 17 september 2013, 18 oktober 2013 en 28 oktober 2013 (zie het tussenvonnis onder 2.8, 2.14 en 2.17.), waarin hij schrijft dat hij nog belangstelling heeft en dat de eerste afspraak met [naam 4] op 30 mei 2013 was.
Ook komt de getuigenverklaring van [naam 2] over het moment van het bereiken van overeenstemming over de koopprijs niet overeen met zijn e-mail van 10 oktober 2013 aan [naam 7] (zie het tussenvonnis onder 2.13), waarin hij schrijft dat er nog geen deal is met [naam 1] . [naam 2] heeft desgevraagd over deze inconsistentie verklaard dat hij ten behoeve van [naam 4] en in zijn eigen belang heeft aangegeven dat er nog geen deal was om derden op afstand te houden. De rechtbank acht die uitleg echter niet geloofwaardig. Die uitleg strookt immers niet met de e-mail van 17 september 2013 en 18 oktober 2013 (zie het tussenvonnis onder 2.8 en 2.14), waarin [naam 1] aan [naam 2] bevestigt dat hij nog belangstelling heeft en evenmin met de e-mail van 27 september 2013 (zie het tussenvonnis onder 2.9), waarin [naam 2] aan [naam 1] schrijft dat hij zich vrij acht tot het aangaan van transacties met derden. Van het op afstand houden van derden is derhalve geen sprake.
Op dit punt ondersteunt de getuigenverklaring van [naam 3] , die heeft verklaard dat er in mei 2013 tijdens een gesprek met [naam 1] overeenstemming is bereikt over de koop, bij benadering de getuigenverklaring van [naam 1] .
Wat betreft de hoedanigheid van de kopende partij ondersteunen de getuigenverklaringen van [naam 2] en [naam 3] die van [naam 1] niet. [naam 2] heeft immers verklaard dat [naam 1] het pand wilde kopen en ook in zijn e-mail van 10 oktober 2013 (zie het tussenvonnis onder 2.13) aan [naam 7] rept [naam 2] over de verkoop aan [naam 1] en niet aan de stichting. [naam 3] heeft verklaard dat tijdens het gesprek in mei 2013 met [naam 1] overeenstemming is bereikt over een koopprijs. Haar getuigenverklaring is op dit punt niet consistent met haar e-mail van 31 oktober 2013 (zie het tussenvonnis onder 2.18), waarin zij aan [naam 4] schrijft dat er overeenstemming was en is over verkoop aan de stichting van [naam 1] . Voor zover uit die e-mail moet worden opgemaakt dat op enig later moment overeenstemming is bereikt met de stichting in plaats van [naam 1] als kopende partij, hebben zij en [naam 2] niet verklaard wanneer dit dan precies is gebeurd.
Wat betreft de hoogte van de koopprijs constateert de rechtbank dat [naam 1] heeft verklaard dat een koopprijs van € 2,1 miljoen is overeengekomen en dat [naam 2] en [naam 3] alleen hebben verklaard dat een koopprijs is overeengekomen zonder zich over de hoogte daarvan uit te laten.
Verder wordt de stelling van de stichting, dat tijdens de eerste bespreking een financieringsvoorbehoud is overeengekomen, niet ondersteund door de getuigenverklaringen. [naam 1] heeft immers verklaard dat de afwikkeling van een behoorlijke financiering een voorwaarde was voor de koop door de stichting. [naam 2] heeft immers verklaard dat [naam 1] in de bespreking heeft gezegd dat hij het pand wilde kopen als er ook een acceptabele financiering geregeld zou kunnen worden door Achmea, hetgeen hij niet een financieringsvoorbehoud zou willen noemen, terwijl [naam 3] heeft verklaard dat er een financieringstraject is afgesproken.
2.11.
Bij conclusie na enquête heeft de stichting gesteld dat [naam 4] als getuige heeft verklaard dat hij verbaasd was over het feit dat in de financieringsaanvraag werd uitgegaan van de gehele koopsom, zodat hieruit het bestaan van een koopovereenkomst kan worden afgeleid. Dit is voldoende weerlegd in de conclusie na enquête van de zijde van Achmea, waarin is aangevoerd dat de verbazing zag op het feit dat [naam 1] kennelijk financiering wilde aanvragen voor het bedrag waarmee hij met [naam 6] overeenstemming wenste te bereiken, aangezien [naam 4] reeds eerder had laten weten dat een 100% financiering van de koopsom niet paste binnen het beleid van Achmea.
2.12.
Voor zover de stichting zich beroept op de e-mail van 1 oktober 2013 van [naam 4] , waarin hij aan [naam 2] schrijft dat Achmea bereid is om maximaal € 1.890.000,-- te financieren, is de rechtbank van oordeel dat dit niet kan dienen als bewijs van de totstandkoming van een overeenkomst, nu die e-mail niet aan [naam 1] maar aan [naam 2] is gericht en daarin wordt aangegeven binnen welk kader Achmea in haar hoedanigheid van hypotheeknemer bereid was royement te verlenen, zoals [naam 4] bevestigt in zijn e-mail van 7 november 2013 (zie het tussenvonnis onder 2.19).
conclusie
2.13.
De conclusie op grond van het voorgaande is dat de getuigenverklaringen van [naam 2] en [naam 3] de getuigenverklaring van [naam 1] niet dan wel onvoldoende op essentiële punten onderschrijven in die zin dat zij als aanvullend bewijs kunnen dienen voor de verklaring van [naam 1] dat tussen de stichting en Achmea een koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot de percelen.
Verder overweegt de rechtbank dat tegenover voornoemde getuigenverklaringen de getuigenverklaring van [naam 4] staat, die verklaart dat het gesprek op 30 mei 2013 een verkennend gesprek was, dat tijdens dat gesprek niet over de koopprijs is gesproken of onderhandeld maar voornamelijk over de financiering, dat [naam 2] hem voordien erop heeft gewezen dat [naam 1] serieuze belangstelling had voor de koop en dat de stichting pas in een later stadium in het kader van de financieringsaanvraag (oktober 2013) als koper is opgevoerd. De getuigenverklaring van [naam 4] komt bovendien overeen met de gang van zaken zoals die uit diverse e-mails blijkt, waaronder die van 7 november 2013, waarin hij schrijft dat hij tijdens het gesprek op 30 mei 2013 heeft bevestigd dat Achmea bereid is tegen verkrijging van minimaal € 2,1 miljoen royement te verlenen (zie het tussenvonnis onder 2.19).
Met inachtneming van hetgeen in het tussenvonnis onder 4.2 reeds is overwogen, is de rechtbank dan ook van oordeel dat de stichting niet is geslaagd in het eerste onderdeel van het haar opgedragen bewijs dat zij met Achmea een koopovereenkomst met betrekking tot de percelen heeft gesloten. Het voorgaande brengt mee dat de primaire grondslag niet tot toewijzing van de vordering kan leiden.
tweede onderdeel bewijsopdracht
2.14.
De stichting legt subsidiair aan haar vordering ten grondslag dat de onderhandelingen tussen partijen zich in een dusdanig vergevorderd stadium bevonden dat het Achmea niet vrij stond die te beëindigen. Achmea heeft de schijn gewekt dat zij bevoegd was namens de verkopende partij de overeenkomst aan te gaan. Het afbreken van de onderhandelingen was volgens de stichting onaanvaardbaar aangezien Achmea bij haar het vertrouwen heeft gewekt dat zij met haar een overeenkomst zou sluiten.
2.15.
Ingevolge artikel 3:61 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan, wanneer een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van die veronderstelling geen beroep worden gedaan. Voor toerekening van schijn van volmachtverlening kan ook plaats zijn, ingeval de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:BK7671).
2.16.
[naam 1] heeft als getuige verklaard dat hij wist dat het pand geen eigendom was van Achmea maar van [naam 6] , dat [naam 4] zei dat Achmea [naam 6] “in zijn hok had zitten” en “hem aan de lijn had” en dat [naam 2] bij hem de indruk heeft gewekt dat hij optrad namens Achmea omdat [naam 2] dat zei.
Ook hier geldt weer dat de verklaring van [naam 1] als partijgetuige slechts tot bewijs kan bijdragen ter aanvulling van onvolledig bewijs (zie hiervoor onder 2.9). De rechtbank is van oordeel dat er onvoldoende aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanige essentiële punten betreffen, dat zij de partijverklaring van [naam 1] voldoende geloofwaardig maken. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
2.17.
[naam 2] heeft als getuige verklaard dat hij aanvankelijk werkte in opdracht van [naam 6] , maar dat hij reeds in het eerste gesprek optrad voor [naam 4] , omdat hij vanwege een conflict met [naam 6] niet meer voor hem wilde optreden. Op de vraag waaruit tijdens de bespreking op 30 mei 2013 zou zijn gebleken dat Achmea bevoegd was over het pand te beschikken heeft [naam 2] echter verklaard: “daar gaat het niet om”. In zoverre ondersteunt de getuigenverklaring van [naam 2] de getuigenverklaring van [naam 1] dus niet. De verklaring van [naam 2] staat bovendien haaks op de e-mail van [naam 7] (de adviseur van [naam 6] ) van 29 mei 2013, de dag voorafgaand aan de bespreking, waarin hij aan [naam 2] schrijft:
“Het betreft jouw positie als verkopende makelaar die in opdracht van [residencie] / [naam 6] met potentiele kopers onderhandelt. (…). Naar ik heb begrepen, vindt morgen een gesprek plaats tussen Syntrus en [naam 1] , waarbij jij dan de verkoper – [residencie] / [naam 6] vertegenwoordigt. (…) Hoewel [naam 6] het besluit heeft genomen dat [naam 8] (…) met ingang van heden de enige verkopende makelaar van [residencie] / [naam 6] is, maakt hij voor wat het gesprek morgen met [naam 1] een uitzondering.”
De getuigenverklaring van [naam 3] levert evenmin voldoende aanvullend bewijs op. Uit haar verklaring blijkt veeleer dat zij is uitgegaan van de misvatting dat Achmea altijd al de opdrachtgever was, hetgeen niet strookt met de verklaring van [naam 2] , niet met voornoemde e-mail van 29 mei 2013 en evenmin met de e-mail van [naam 4] van 28 maart 2012, waarin hij aan [naam 2] schrijft:
“Wij nemen het verkooptraject
nietuit zijn (rb, [naam 6] ) handen. (…) Of en op welke condities de heer [naam 6] zaken doet met jullie laten wij echt aan hem/jullie over (…)”.
nietuit zijn (rb, [naam 6] ) handen. (…) Of en op welke condities de heer [naam 6] zaken doet met jullie laten wij echt aan hem/jullie over (…)”.
[naam 2] en [naam 3] verklaren weliswaar net als [naam 1] dat [naam 4] heeft gezegd dat hij [naam 6] “in zijn hok heeft zitten” en hem “aan de lijn had”, maar hieruit kan nog niet de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van Achmea worden afgeleid, terwijl die verklaringen bovendien niet stroken met voornoemde e-mails van 28 maart 2012, 29 mei 2013 en 10 oktober 2013. Bovendien heeft [naam 4] als getuige verklaard dat hij zich niet in die bewoordingen herkent. Daarbij komt dat [naam 3] als getuige heeft verklaard dat [naam 4] heeft gezegd dat zonodig een volmacht kan worden afgedwongen. Dit zou niet nodig zijn als Achmea zich had voorgedaan als gevolmachtigde.
Tegenover deze getuigenverklaringen van [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] staat de getuigenverklaring van [naam 4] , die heeft verklaard dat Achmea optrad als financier en niet als verkoper, maar dat zij wel een belang had omdat zij royement moest verlenen.
Voor zover de stichting stelt dat door de betaling door Achmea van de voorschotnota van de courtage van Conduct Vastgoed de schijn is gewekt dat zij optrad als verkoper, vindt die stelling geen steun in de getuigenverklaringen noch in de overgelegde stukken. [naam 2] heeft hierover verklaard dat hij een voorschotnota naar Achmea heeft gestuurd, maar dat hij niet weet of die rekening door Achmea als eigen rekening is betaald. [naam 3] heeft slechts verklaard dat er een factuur aan Achmea is verstuurd. [naam 4] heeft als getuige verklaard dat Achmea bereid was de voorschotnota voor [naam 6] voor te schieten en aan de schuld aan Achmea toe te voegen. Die verklaring van [naam 4] strookt met voornoemde e‑mail van 28 maart 2012, waarin [naam 4] aan [naam 2] schrijft dat Achmea geen bezwaar ertegen heeft een eventuele voorschotnota te betalen en later weer te verrekenen, welke nota aan [naam 6] dient te zijn geadresseerd.
conclusie
2.18.
Gelet op de getuigenverklaringen en de overgelegde stukken, in onderling verband bezien, is niet komen vast te staan dat Achmea de schijn heeft gewekt dat zij bevoegd was een koopovereenkomst te sluiten en dus ook niet dat er sprake was van onderhandelingen in een dusdanig vergevorderd stadium dat het afbreken van die onderhandelingen een onrechtmatige daad oplevert dan wel dat in strijd met redelijkheid en billijkheid is gehandeld door die onderhandelingen af te breken.
Dit brengt mee dat de subsidiaire grondslag evenmin tot toewijzing van de vordering kan leiden.
2.19.
De stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Achmea worden begroot op:
- griffierecht € 3.829,00
- salaris advocaat
5.684,00(4,0 punten × tarief € 1.421,00)
5.684,00(4,0 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 9.513,00
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
wijst de vorderingen af,
3.2.
veroordeelt de stichting in de proceskosten, aan de zijde van Achmea tot op heden begroot op € 9.513,00,
3.3.
veroordeelt de stichting in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de stichting niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
3.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H. Marcus en in het openbaar uitgesproken op
14 september 2016.
**