ECLI:NL:RBAMS:2016:5027

• Datum uitspraak: 3 augustus 2016
• Publicatiedatum: 8 augustus 2016
• Zaaknummer: C/13/591583 / HA ZA 15-699
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.H. van Voorst Vader
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over eigendom en sloop van bebouwing op erfpachtgrond

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Amsterdam, stond de eigendom van een bebouwing op een perceel grond in erfpacht centraal. De Vereniging, die sinds 2006 erfpachter was van het perceel, had een bebouwing gesloopt die niet op de kadastrale kaart stond vermeld. De eiser, die in 2012 eigenaar werd van een pand grenzend aan het perceel, vorderde herbouw van de bebouwing en schadevergoeding, stellende dat de bebouwing onderdeel was van zijn pand of dat hij eigenaar was geworden door verkrijgende verjaring. De rechtbank oordeelde dat de eiser niet kon aantonen dat de bebouwing als bestanddeel van zijn pand was te beschouwen, noch dat hij door verjaring eigenaar was geworden van de grond onder de bebouwing. De vorderingen van de eiser werden afgewezen, en hij werd veroordeeld in de proceskosten. In reconventie vorderde de Vereniging dat de eiser een deur aan de achterzijde van zijn pand zou dichtmaken, wat door de rechtbank werd toegewezen, met uitzondering van het ondoorzichtig maken van de deur, die al ondoorzichtig was. De rechtbank legde een dwangsom op voor het niet naleven van deze beslissing.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/591583 / HA ZA 15-699

Vonnis van 3 augustus 2016

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat: mr. J. Veenis te Amsterdam,

tegen

1. de vereniging

[vereniging] ,

gevestigd te Amsterdam,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[gedaagde sub 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

5.
[gedaagde sub 5] ,

wonende te [woonplaats] ,

6.
[gedaagde sub 6] ,

wonende te [woonplaats] ,

7.
[gedaagde sub 7] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat: mr. B.K.M. Thuijs te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Vereniging c.s. worden genoemd. Gedaagde sub 1 zal tevens worden aangeduid als de Vereniging.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de gelijkluidende dagvaardingen van 14 april 2015;
• de akte inbreng producties van 1 mei 2015 aan de zijde van [eiser] , met producties;
• de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties;
• het tussenvonnis van 30 september 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
• het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 14 januari 2016, met de daarin vermelde (geding)stukken, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De Vereniging is sinds 7 juli 2006 erfpachter van een perceel grond met tuin, eigendom van de gemeente Amsterdam, gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [kadasternummer] , groot elf are vijfentwintig centiare (hierna: het perceel). De akte vestiging erfpacht vermeldt, voor zover hier van belang:

“ Kettingbeding

Erfpachter is bekend dat een gedeelte van het in erfpacht uitgegeven perceel in gebruik is bij- en bebouwd is door derden zonder toestemming van de grondeigenaar. De erfpachter vrijwaart de grondeigenaar voor elke schade die uit onderhavig gebruik voortvloeit.”

2.2.

Ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht ten gunste van de Vereniging stond op het perceel bebouwing, grenzend aan de percelen [adres 1] en [adres 2] . Deze bebouwing stond niet vermeld op de kadastrale kaart of in de openbare registers.

2.3.

De Vereniging c.s. heeft bij brief van 28 september 2006 zowel de eigenaar van de [adres 1] als de eigenaar van de [adres 2] verzocht de situatie ongedaan te maken. De eigenaar van de [adres 1] heeft vervolgens de bebouwing grenzend aan zijn perceel gesloopt.

2.4.

[eiser] is op 3 oktober 2012 eigenaar geworden van het pand aan de [adres 2] te Amsterdam (hierna: het pand). [eiser] verhuurt de onderste verdieping van het pand, die dienst doet als winkelruimte. [eiser] heeft werklieden opdracht gegeven tot herstelwerkzaamheden aan de buitenzijde van de aan zijn perceel en pand grenzende bebouwing (hierna: de bebouwing).

2.5.

De Vereniging c.s. heeft [eiser] bij brief van 31 oktober 2012 geschreven. Zij heeft [eiser] medegedeeld dat hij de bebouwing niet mocht opknappen, omdat die op haar terrein stond.

2.6.

Partijen hebben in de periode na 31 oktober 2012 gecorrespondeerd. Zij zijn niet tot een vergelijk gekomen.

2.7.

De bebouwing is in januari 2013 in opdracht van de Vereniging c.s. gesloopt.

2.8.

De toenmalige gemachtigde van de Vereniging heeft de huurder van de winkelruimte bij brief van 7 juli 2014 gesommeerd tot verwijdering van een deur, die zich aan de achterzijde van [eiser] pand bevindt en uitkomt op de tuin van de Vereniging c.s. De huurder heeft aan de sommatie geen gehoor gegeven.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert samengevat weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad
primair de Vereniging c.s. hoofdelijk veroordeelt,
subsidiair de Vereniging en de overige gedaagden van wie komt vast te staan dat zij jegens [eiser] schadeplichtig zijn hoofdelijk veroordeelt en tot slot
meer subsidiair de Vereniging veroordeelt:

1. tot herbouw van de bebouwing, op straffe van een dwangsom, dan wel tot betaling van vervangende schadevergoeding van EUR 12.500,-- voor zover herbouw door de Vereniging c.s. niet mogelijk is;

2. tot vergoeding van gederfde huurinkomsten van EUR 250,-- per maand, vanaf januari 2013 tot en met de eerste dag waarop de bebouwing is herplaatst en in gebruik kan worden genomen door de huurder van [eiser] , vermeerderd met wettelijke rente;

3. in de kosten van de procedure;

indien en voor zover herbouw van de aanbouw in het geheel niet mogelijk is:

4. tot betaling van vervangende schadevergoeding van EUR 90.000,-- ter zake van gederfde huurinkomsten voor de aanbouw;

5. in de kosten van deze procedure.

3.2.

[eiser] legt – onder verwijzing naar de door hem gestelde feiten en in het geding gebrachte stukken – aan zijn vordering ten grondslag, dat hij eigenaar was van de bebouwing; primair omdat de bebouwing bestanddeel was van zijn pand, subsidiair als gevolg van verkrijgende verjaring van de grond onder de bebouwing. Door opdracht te geven tot sloop van de bebouwing, heeft de Vereniging c.s. onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld. [eiser] heeft ten gevolge van deze onrechtmatige daad schade geleden, die door de Vereniging moet worden vergoed. Omdat de bestuursleden bij het geven van de opdracht tot sloop van de bebouwing de Vereniging hebben vertegenwoordigd hebben zij medeschuld in de zin van artikel 6:102 BW. Ook los van hun hoedanigheid van bestuurder hebben de bestuursleden van de Vereniging door het geven van de sloopopdracht onrechtmatig tegenover [eiser] gehandeld. Om deze redenen moeten zij hoofdelijk met de Vereniging tot vergoeding van de schade worden veroordeeld.

3.3.

De Vereniging c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

De Vereniging c.s. vordert – enigszins verkort weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] veroordeelt:

1. tot het ondoorzichtig en dicht maken van de deuropening aan de achterzijde van het pand, binnen veertien dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom;

2. in de kosten van deze procedure.

3.5.

De Vereniging c.s. legt – onder verwijzing naar de door haar gestelde feiten en de in het geding gebrachte stukken – aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] in 2014 aan de achterzijde van het pand een deur heeft geplaatst die uitkomt op het terrein dat de Vereniging c.s. in erfpacht heeft. Eerder was er geen deur op die plaats. Op grond van artikel 5:50 lid 1 BW is het plaatsen van de deur niet geoorloofd. De Vereniging c.s. vordert daarom opheffing van de ongeoorloofde toestand door het ondoorzichtig en dicht maken van de deur.

3.6.

[eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Het geschil tussen partijen komt in de kern neer op het antwoord op de vraag of [eiser] eigenaar is geworden van de bebouwing. Deze vraag wordt ontkennend beantwoord. Daartoe dient hetgeen hierna wordt overwogen.

4.1.1.

[eiser] primaire grondslag luidt dat hij eigenaar van de bebouwing is geworden, omdat de bebouwing als bestanddeel van zijn pand dient te worden gezien. Volgens [eiser] kon de bebouwing niet worden verwijderd zonder zijn pand te beschadigen, zodat het een bestanddeel is geworden in de zin van artikel 3:4 BW.

Voor het oordeel dat de bebouwing bestanddeel is geworden van het pand van [eiser] moet worden vastgesteld dat de bebouwing volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van het pand van [eiser] (3:4 lid 1 BW), dan wel dat de bebouwing zodanig met het pand van [eiser] was verbonden dat zij daarvan niet kon worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis werd toegebracht aan één van de zaken (3:4 lid 2 BW).

4.1.2.

Met betrekking tot de eerste mogelijkheid heeft [eiser] gesteld dat de bebouwing tegen zijn pand was aangebouwd en dat de buitenmuur van zijn pand één van de wanden van de bebouwing vormde. Die enkele omstandigheid maakt naar het oordeel van de rechtbank echter nog niet dat de bebouwing naar verkeersopvatting onderdeel van [eiser] pand was. Uit de door [eiser] aangedragen omstandigheid volgt immers niet dat zonder de bebouwing [eiser] pand incompleet was of slechts met de bebouwing als één geheel kon worden beschouwd.

4.1.3.

Met betrekking tot de tweede mogelijkheid heeft [eiser] gesteld dat de bebouwing zwaar beschadigd zou zijn geraakt indien zij van [eiser] pand zou zijn afgescheiden. Daarmee zou namelijk de dragende werking van de buitenmuur komen te vervallen, aldus [eiser] . Hierin wordt [eiser] niet gevolgd. Volgens [eiser] vormde de buitenmuur van zijn pand de binnenwand van de bebouwing. Daarmee staat echter niet vast dat het pand van [eiser] en de bebouwing zodanig met elkaar verbonden waren als bedoeld in lid 2 van artikel 3:4 BW. Met zijn stelling gaat [eiser] ten onrechte voorbij aan de door de Vereniging c.s. geschetste situatie dat tussen de buitenmuur van [eiser] pand en de bebouwing schotten waren geplaatst (zoals ook blijkt uit de door haar in het geding gebrachte foto’s). [eiser] heeft niet aangeboden te bewijzen dat de bebouwing en zijn pand waren verbonden zoals bedoeld in artikel 3:4 lid 2 BW, terwijl de rechtbank geen aanleiding ziet om hem ambtshalve tot bewijslevering toe te laten. [eiser] heeft namelijk geen aanvullende stellingen ingenomen die bijdragen tot het oordeel dat de twee zaken zodanig met elkaar verbonden waren dat zij niet konden worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan één der zaken zou worden toegebracht. De primaire grondslag leidt derhalve niet tot toewijzing van de vordering.

4.2.

[eiser] heeft subsidiair gesteld dat de bebouwing reeds in 1975 is geplaatst en dat zij vanuit de winkel in [eiser] pand bereikbaar was. Bij de bouw van de bebouwing is de onderliggende grond in gebruik genomen. De bebouwing is vervolgens decennialang door de eigenaren van het pand gebruikt. Daarmee zijn bezitsdaden verricht met een continu karakter, aldus [eiser] . [eiser] verbindt hieraan de conclusie dat, nu twintig jaar is verstreken, hij op grond van artikel 3:105 BW jo. 3:306 BW eigenaar is geworden van de grond waarop de bebouwing stond. Daarmee is hij ook eigenaar van de bebouwing geworden, aldus [eiser] .

4.2.1.

Bij de beoordeling van de subsidiaire grondslag wordt het volgende vooropgesteld. Op grond van artikel 3:105 lid 1 BW wordt degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid rechthebbende tot dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.

De in artikel 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn bedraagt in beginsel twintig jaar (artikel 3:306 BW) en vangt aan op de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (artikel 3:314 lid 2 BW). Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Op grond van artikel 3:119 BW rust op [eiser] de last zijn stellingen te onderbouwen en bij voldoende betwisting te bewijzen dat hij door bezit en verjaring rechthebbende is geworden.

4.3.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] , tegenover de gemotiveerde betwisting door de Vereniging c.s., onvoldoende onderbouwd dat de machtsuitoefening door zijn rechtsvoorgangers zodanig is geweest dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de Vereniging teniet heeft gedaan. In dit verband is van belang dat [eiser] heeft gesteld dat de bebouwing steeds is gebruikt als opslagruimte voor de winkel. Dit is echter geen naar buiten gerichte daad, waaruit de gemeente moest opmaken dat [eiser] rechtsvoorgangers pretendeerden eigenaar van de grond te zijn. Dit geldt te meer nu de Vereniging c.s., door verklaringen ondersteund, heeft gesteld dat zij reeds sinds 1992 gebruik maakte van de bebouwing. Deze stelling wordt ondersteund door de door de Vereniging c.s. in het geding gebrachte foto’s, waarop een deuropening in de richting van de tuin van de Vereniging c.s. is te zien. [eiser] heeft hier onvoldoende tegen ingebracht.

Ook indien ervan moet worden uitgegaan dat het gebruik als opslagruimte voor de winkel heeft te gelden als een naar buiten gerichte daad, heeft [eiser] onvoldoende aanknopingspunten aangereikt om tot het oordeel te komen dat de verjaring van de rechtsvordering is voltooid. [eiser] heeft immers niets gesteld over het moment vanaf wanneer de bebouwing als opslag werd gebruikt. Daarmee kan dus ook niet worden vastgesteld wanneer de verjaring is aangevangen en wanneer zij is voltooid. Weliswaar heeft [eiser] schriftelijke getuigenverklaringen in het geding gebracht, maar die verklaringen geven evenmin duidelijkheid over het moment vanaf welk de bebouwing als opslag van de winkel werd gebruikt. Bovendien heeft ook hier te gelden dat het bestaan van een deuropening naar de tuin van de Vereniging c.s. niet wijst op exclusief gebruik vanuit door [eiser] pand. Ook de subsidiaire grondslag leidt daarom niet tot toewijzing van de vordering.

4.4.

De conclusie is dat de vorderingen zullen worden afgewezen. Er is geen sprake van onrechtmatig handelen van de Vereniging en/of haar bestuurders. Hetgeen partijen verder nog in conventie naar voren hebben gebracht behoeft, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, geen beoordeling.

4.5.

[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van de Vereniging c.s. tot op heden begroot op EUR 1.909,-- aan griffierecht en op EUR 1.788,-- (2 punten x tarief EUR 894,--).

4.6.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in reconventie

4.7.

De reconventionele vordering van de Vereniging c.s. strekt ertoe dat de deur die uitkomt op de tuin van de Vereniging c.s. ondoorzichtig wordt gemaakt en dat de deuropening dicht wordt gemaakt. [eiser] heeft tegen deze vordering aangevoerd dat de deur reeds ondoorzichtig is, zodat om die reden de vordering niet toewijsbaar is.
Verder heeft [eiser] aangevoerd dat, gelet op de omstandigheid dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de grond onder de bebouwing, de erfgrens niet langer langs de buitenmuur van [adres 1] (bedoeld is waarschijnlijk [adres 2] ), maar deels langs de contouren van de bebouwing loopt. De conclusie van [eiser] is dat de deur zich alsdan op meer dan twee meter van de erfgrens bevindt en dat artikel 5:50 lid 1 BW niet van toepassing is. Dit laatste verweer faalt reeds op grond van het oordeel in conventie, dat [eiser] geen eigenaar is geworden van de grond onder de bebouwing. De erfgrens heeft daarmee zijn oorspronkelijke beloop gehouden.

4.8.

De vraag of het ondoorzichtig zijn van de deur reeds tot afwijzing van de vordering leidt wordt ontkennend beantwoord. Op grond van artikel 5:50 lid 1 BW is het niet geoorloofd (behoudens toestemming van de eigenaar) om binnen twee meter van de grenslijn van het erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Tussen partijen staat vast dat de achterzijde van de [eiser] pand een deur heeft die uitkomt op de tuin van de Vereniging c.s. Dat de deur ondoorzichtig is betekent niet dat daarmee de deur geen uitzicht meer geeft op het erf. Door de Vereniging c.s. is onbetwist gesteld dat de deur kan worden geopend. Daarmee geeft de deur dus uitzicht op de tuin. De vordering is daarom toewijsbaar. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat zijn belang bij behoud van de deur bestaat in het hebben van een vluchtweg in geval van een noodsituatie. Maar deze stelling heeft hij in het geheel niet concreet onderbouwd. Zo heeft hij niets gesteld over de plaatselijke situatie en waarom een andere vluchtweg niet mogelijk is.

4.9.

De conclusie is dat de vordering zal worden toegewezen, met uitzondering van het gevorderde ondoorzichtig maken van de deur. Vast staat immers dat de deur reeds ondoorzichtig is. De gevorderde dwangsom is, als onbetwist, toewijsbaar als in de beslissing vermeld.

4.10.

[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van de Vereniging c.s. tot op heden begroot op EUR 904,-- (2 punten x tarief EUR 452,--).

4.11.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van de Vereniging c.s. tot op heden begroot op EUR 3.697,--;

in reconventie

5.3.

veroordeelt [eiser] tot het dicht maken van de deuropening aan de achterzijde van het pand [adres 2] ex artikel 5:50 lid 1 BW, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een door [eiser] te verbeuren dwangsom van EUR 500,-- per dag of gedeelte van een dag dat [eiser] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van EUR 15.000,--;

5.4.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure aan de zijde van de Vereniging c.s. tot op heden begroot op EUR 904,--;

in conventie en in reconventie

5.5.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op EUR 205,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.6.

verklaart de onderdelen 5.2, 5.3, 5.4 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, rechter, bijgestaan door mr. E.R. Mac-Donald, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2016. ^[1]

Voetnoten

1. type: ERM