ECLI:NL:RBAMS:2016:4934

• Datum uitspraak: 19 juli 2016
• Publicatiedatum: 3 augustus 2016
• Zaaknummer: CV EXPL 15-16018
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.J. van de Poel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte wegens rendementsverbetering

Een modeketen huurt sinds 1988 een winkelpand aan de Kalverstraat te Amsterdam. Verhuurder zegt de huurovereenkomst op vanwege een beoogde rendementsverbetering, maar huurder betwist dit en beroept zich op het wettelijke pad van artikel 7:303 BW voor huurprijsherziening.

De kantonrechter overweegt dat bij belangenafweging alle omstandigheden moeten worden meegewogen. Hoewel rendementsverbetering een valide grond kan zijn, is dit in deze zaak het enige belang van verhuurder, wat weinig gewicht toekomt. Huurder heeft in 2012 een forse investering gedaan die nog niet is afgeschreven en heeft belang bij voortzetting om deze terug te verdienen.

Verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat de rendementsverbetering noodzakelijk is en dat huurder niet solvabel zou zijn. De kantonrechter weegt het belang van huurder zwaarder, mede omdat verhuurder in 2018 een huurprijsherziening kan vragen.

De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt afgewezen en verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt afgewezen omdat het belang van huurder zwaarder weegt dan dat van verhuurder.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 4243980 CV EXPL 15-16018

vonnis van: 19 juli 2016

fno.: 460

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiser sub 1]

2. [eiser sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers

nader gezamenlijk te noemen: [eisers gezamenlijk] of eisers

gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser

t e g e n

de besloten vennootschap Steps Huur B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Steps

gemachtigde: mrs. S. van der Kamp en N. van Tamelen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 22 juni 2015 met producties van [eisers gezamenlijk] ;
- conclusie van antwoord met producties van Steps;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 4 december 2015. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn beiden in persoon verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Namens Steps is [naam 1] verschenen en gemachtigde mr. N. van Tamelen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Van hetgeen is besproken zijn aantekeningen gemaakt. Na de zitting heeft Steps een akte uitlating producties overgelegd, waarna [eisers gezamenlijk] een antwoordakte heeft ingediend. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Sinds 1 september 1988 huurt (de rechtsvoorgangster van) Steps de bedrijfsruimte gelegen aan het adres Kalverstraat 107 te Amsterdam (hierna: het gehuurde) van [eisers gezamenlijk] . Er is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De overeengekomen huurprijs bedroeg NLG 130.000,00 per jaar
(€ 58.991,00 per jaar).

1.2.

In artikel 6 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat (in afwijking van artikel 7:303 BW) de huurprijs telkens na een periode van 10 jaar kan worden herzien.

1.3.

In 2008 is een herziene huurprijs overeengekomen van € 125.000,00 per jaar. De overige bepalingen in de huurovereenkomst zijn ongewijzigd van kracht gebleven. De huidige huurprijs bedraagt na jaarlijkse indexering thans € 140.000,00 per jaar.

1.4.

Steps heeft de in het gehuurde gedreven winkel in 2012 voor circa € 120.000,00 verbouwd.

1.5.

[eisers gezamenlijk] heeft de huurovereenkomst op 26 oktober 2014 tegen 1 november 2015 opgezegd op grond van de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. [eisers gezamenlijk] heeft aangegeven dat het exploitatieresultaat dat zij uit de inkomsten uit huur kan behalen onder druk staat en dat dit in direct verband staat met het feit dat de huur uit de pas loopt met de marktprijzen. Meer in het bijzonder heeft [eisers gezamenlijk] toegelicht dat zij een derde van de huur moet afstaan aan de belastingdienst, zij een naheffing verwacht en zij aanzienlijke bedragen aan onderhoud moet besteden. Volgens [eisers gezamenlijk] kan zij haar rendement fors verbeteren als de bedrijfsruimte weer vrij beschikbaar is. Haar privébelang dient voor het belang van Steps te gaan, die 84 winkels in Nederland heeft en 12 in België.

1.6.

Steps berust niet in de opzegging.

1.7.

Naar aanleiding van de opzegging heeft tussen partijen een overleg plaatsgevonden. Dit overleg heeft niet tot een oplossing van het gerezen geschil geleid.

Vordering

2. [eisers gezamenlijk] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de Kalverstaat 107 te Amsterdam zal eindigen vaststelt op 1 november 2015, althans op een in goede justitie te bepalen datum, en Steps veroordeelt tot ontruiming van die bedrijfsruimte per de vastgestelde datum, met veroordeling van Steps in de proceskosten.

3. [eisers gezamenlijk] baseert haar vordering op de volgende grondslag. De ontwikkeling van de rechtspraak laat zien dat de mogelijkheid van een rendementsverbetering voor de verhuurder als een zwaarwegend economisch belang moet worden gezien. [eisers gezamenlijk] stelt dat zij momenteel ruim € 82.000,00 aan kosten heeft, bestaande uit belasting, kosten voor beheer, verzekering, kosten VVE, advies, overige belastingen en regulier onderhoud, welk bedrag niet in verhouding staat tot de huuropbrengst. Daarnaast zal [eisers gezamenlijk] noodzakelijk achterstallig onderhoud moeten gaan plegen, hetwelk een forse investering meebrengt. De bedrijfsruimte is privébezit en [eisers gezamenlijk] is voor haar inkomen mede afhankelijk van de huurinkomsten. Zij heeft voor een stabiel en redelijk inkomen belang bij een hoger rendement en bij een solvabele huurder. In dat verband wijst [eisers gezamenlijk] erop dat Steps geen bankgarantie heeft gesteld en dus geen zekerheid heeft geboden. Omdat partijen niet tot een vergelijk zijn gekomen over een nieuwe huurprijs en een huurprijsherziening pas in 2018 weer aan de orde kan zijn, kan [eisers gezamenlijk] aankomende jaren onvoldoende rendement uit de bedrijfsruimte halen en daar kan zij niet op wachten. Alleen door beëindiging kan zij een voldoende rendementsverbetering behalen door met een derde partij een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. De belangen van [eisers gezamenlijk] om vrij over de bedrijfsruimte te beschikken wegen zwaarder dan het belang van Steps bij continuïteit van haar onderneming. Steps heeft al ruim 26 jaar het genot van de bedrijfsruimte, is niet afhankelijk van de betreffende locatie of deze specifieke winkel, er is voldoende alternatieve winkelruimte in Amsterdam beschikbaar en Steps heeft haar investeringen ruimschoots terug kunnen verdienen.

Verweer

4. Steps betwist de vordering. Volgens Steps is de door [eisers gezamenlijk] gestelde trend in de rechtspraak dat toepassing van de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW ertoe leidt dat veel gewicht wordt toegekend aan rendementsverbetering voor de verhuurder en weinig aan de belangen van huurder onjuist. Bij alle door [eisers gezamenlijk] aangehaalde uitspraken was sprake van herontwikkeling van het gehuurde die leidde tot rendementsverbetering dan wel waren er andere bijkomende factoren die maakten dat de huurbeëindiging werd toegewezen. Daarvan is in onderhavig geval geen sprake. Uit de rechtspraak volgt juist dat het enkele belang van verhuurder om een hogere huurprijs te kunnen vragen onvoldoende is. Hiervoor is de procedure als bedoeld in artikel 7:303 BW bedoeld. Steps betwijfelt voorts of er een noodzaak is tot rendementsverbetering. De bedrijfsruimte is aan [eisers gezamenlijk] geschonken en is niet bezwaard met een recht van hypotheek of anderszins. [eisers gezamenlijk] heeft reguliere eigenaarslasten en als sprake is van achterstallig onderhoud, die ook eigenaarslasten betreffen, is dat aan haar zelf te wijten. Na aftrek van de kosten blijft nog een fors bedrag aan rendement over, zelfs als uitgegaan wordt van de door [eisers gezamenlijk] gestelde lasten. Steps betwist voorts de hoogte van de gestelde WOZ-aanslag en van de opgevoerde kosten alsmede de door [eisers gezamenlijk] gestelde markthuurwaarde. Dat Steps een minder solvabele huurder is, betwist zij gemotiveerd.

5. De belangen van Steps bij voortduring van de huurovereenkomst zijn er in gelegen dat de vestiging van Steps op de betreffende locatie de belangrijkste is van al haar vestigingen, dat Steps daar haar belangrijkste doelgroep bereikt, dat het essentieel is voor haar om een vestiging in de Kalverstraat te hebben en een alternatieve locatie niet beschikbaar is. Kortom: de locatie is voor haar ideaal. Steps heeft in 2012 ingrijpend verbouwd en deze investering is nog lang niet afgeschreven. Steps is bereid een hogere huur te betalen waardoor [eisers gezamenlijk] haar hogere rendement kan behalen. [eisers gezamenlijk] heeft er voor gekozen om de overeengekomen huurprijs in 2008 voor 10 jaar vast te leggen. Binnen drie jaar kan zij opnieuw herziening vragen.

6. Steps verzoekt bij een eventuele beëindiging om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Beoordeling

7. In deze zaak heeft [eisers gezamenlijk] opgezegd op grond van de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. Dat betekent dat de belangen van zowel verhuurder als huurder tegen elkaar afgewogen moeten worden. De kantonrechter zal alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling moeten betrekken, ook als het enige beoogde doel van de opzegging een rendementsverbetering is. Als onvoldoende weersproken staat vast dat [eisers gezamenlijk] een rendementsverbetering kan behalen als de huurovereenkomst is opgezegd, hetgeen maakt dat [eisers gezamenlijk] een belang heeft bij beëindiging. Als dat het enige belang zou zijn, dan zou dat weinig gewicht in de schaal leggen, nu daarvoor het pad van artikel 7:303 BW de aangewezen weg is. Dat de Hoge Raad bij herhaling heeft geoordeeld dat bedrijfseconomische belangen zwaar wegen bij de verhuur van bedrijfsruimte is op zich juist, maar uit de jurisprudentie volgt dat in die gevallen de bedrijfseconomische belangen werden gevormd door een renovatie die mede een rendementsverbetering meebracht of dat er naast de rendementsverbetering anderszins belangen meespeelden die maakten dat opzegging gerechtvaardigd was.

8. De kantonrechter overweegt dat partijen in afwijking van de wettelijke bepalingen overeen zijn gekomen (laatstelijk in 2008) dat de huurprijs elke 10 jaar herzien kan worden. Dat de onder 1.4 genoemde investering van Steps in 2012 nog niet geheel is afgeschreven, heeft [eisers gezamenlijk] niet (voldoende) weersproken, zodat daarvan uitgegaan wordt. Alhoewel [eisers gezamenlijk] moet worden toegegeven dat huur geen oneindig durend recht is, dat de overeenkomst reeds in 1988 is aangevangen, dat Steps inmiddels geen termijnbescherming meer geniet en dat Steps er verstandig aan zou hebben gedaan de door haar gewenste investering op voorhand met [eisers gezamenlijk] te bespreken, heeft Steps er belang bij die investering terug te verdienen. De overige door Steps genoemde belangen, die door [eisers gezamenlijk] zijn betwist en door Steps niet nader zijn toegelicht, acht de kantonrechter minder overtuigend. Anderzijds zijn de belangen die [eisers gezamenlijk] noemt, alle terug te voeren op de onder 7 genoemde rendementsverbetering. De door haar genoemde vaste lasten en de noodzaak tot het plegen van achterstallig onderhoud, komen als eigenaar sowieso voor haar rekening. De hoogte van de door [eisers gezamenlijk] gestelde kosten zijn door Steps betwist, maar bovendien, zelfs als die zouden komen vast te staan, geldt dat [eisers gezamenlijk] op het gehuurde nog steeds winst maakt van meer dan € 50.000,00 op jaarbasis. Aan het door [eisers gezamenlijk] genoemde belang bij een solvabele huurder wordt voorbij gegaan, nu [eisers gezamenlijk] haar stelling dat Steps geen solvabele huurder zou zijn, tegenover de betwisting daarvan door Steps, niet nader heeft toegelicht of onderbouwd. [eisers gezamenlijk] heeft ter zitting nog gewezen op haar belang van het gehuurde als familiebezit en de successierechten waarvoor zij een voorziening moet treffen voor hun erflaters. Dit zijn naar het oordeel van de kantonrechter geen zwaarwegende argumenten. Niet te zeggen is hoe een en ander in de toekomst verloopt en daarbij had het gehuurde in januari 2015 al een (economische) waarde van € 3.475,000,00 en staat als onbetwist vast dat het pand van [eisers gezamenlijk] niet met enig zekerheidsrecht bezwaard is.

9. Al met al dienen in dit geval de belangen van Steps bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder te wegen dan die van [eisers gezamenlijk] bij beëindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat [eisers gezamenlijk] binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.

10. Dit betekent dat de vordering moet worden afgewezen.

11. [eisers gezamenlijk] dient als in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt eisers in de proceskosten die aan de zijde van Steps tot op heden begroot worden op € 1.250,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente wanneer deze kosten niet binnen voormelde termijn zijn voldaan, tot aan de voldoening.

veroordeelt eisers tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en eisers niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juli 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.