Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: KK 16-719
vonnis van: 5 juli 2016
func.: 178
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
Woonstichting Lieven de Key ,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen De Key,
gemachtigden: mr. R. Fielmich en mr. P. Brulleman,
t e g e n
[gedaagde] ,
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
nader te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G.P. Geelkerken.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 7 juni 2016 met bijlagen heeft De Key een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van van 28 juni 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De Key is verschenen bij haar gemachtigden. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, [gedaagde] aan de hand van een overgelegde pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[gedaagde] huurt van De Key de woning aan de [straat] te [plaats] tegen een laatst geldende huurprijs van € 395,73. Het betreft een zg. sociale huurwoning.
1.2.
Op zondag 15 mei 2016 is in de woning brand uitgebroken. Bij die gelegenheid is door de politie geconstateerd dat in de woning een hennepkwekerij met 135 planten was geïnstalleerd.
1.3.
Bij brief van 23 mei 2016 heeft De Key [gedaagde] gesommeerd de huur van de woning op te zeggen bij gebreke waarvan De Key gerechtelijke stappen in het vooruitzicht stelt.
1.4.
Bij brief van 30 mei 2016 heeft de gemachtigde van [gedaagde] onder aanvoering van redenen aan De Key verzocht niet over te gaan tot een ontruimingsprocedure. De gemachtigde heeft daarbij geschreven dat [gedaagde] een tijdlang zijn neef in de woning heeft laten wonen, die vervolgens buiten medeweten van [gedaagde] in de woning een hennepplantage heeft ingericht.
Vordering en verweer
2. De Key vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de woning te ontruimen alsmede om aan De Key te betalen een bedrag van € 13.852,62 aan herstel-, schoonmaak- en beheerkosten met nevenvorderingen.
3. De Key stelt hiertoe dat [gedaagde] in strijd met bepalingen van de huurovereenkomst in de woning een hennepkwekerij heeft (laten) exploiteren en de woning niet zelf heeft bewoond. Bovendien heeft [gedaagde] met de brand een gevaarlijke situatie veroorzaakt die overlast aan omwonenden heeft opgeleverd. Daarbij geldt dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor gedragingen van mensen die hij in zijn woning laat en dus ook voor de misdragingen van zijn neef, aldus De Key.
4. [gedaagde] voert aan dat hij de woning een tijdlang heeft verlaten om samenwoning met zijn vriendin uit te proberen. Hij liet reeds een tijdje een dakloze neef van hem bij zich inwonen. Toen [gedaagde] de woning verliet mocht de neef het verblijf gedurende de proefperiode van samenwonen zelfstandig voortzetten. [gedaagde] wist niets van de hennepteelt en betreurt wat er gebeurd is. Hij heeft zijn neef de toegang tot de woning ontzegd en hem aansprakelijk gesteld voor de schade. [gedaagde] heeft 20 jaar in de woning gewoond en zich altijd als een goed huurder gedragen. De sanctie van verlies van de woning is te zwaar. Hij is niet definitief gaan samenwonen en wil zijn vriendin daartoe niet voor het blok zetten. Voorts voert [gedaagde] verweer tegen de (hoogte van) de door De Key gevorderde schadevergoedingen, nu deze grotendeels zien op werkzaamheden in verband met achterstallig onderhoud. Bovendien is deze vordering niet spoedeisend, aldus [gedaagde] .
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van De Key in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarover wordt overwogen en geoordeeld als volgt.
7. Het houden van een hennepplantage in een sociale huurwoning is in beginsel een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, vanwege de overlast en de gevaarzetting die dit oplevert. Dit kan onder omstandigheden uitzondering leiden, bijvoorbeeld in het geval dat de huurder niet betrokken is geweest bij de inrichting van de hennepplantage, daar ook geen wetenschap van heeft gehad en hem ook overigens in dat verband niet dusdanige blaam treft dat de sanctie van ontruiming gerechtvaardigd zou zijn. Bijkomende omstandigheden kunnen daarbij van belang zijn.
8. Onvoldoende is betwist dat [gedaagde] bij wijze van proef is gaan samenwonen met zijn vriendin, dat hij gedurende deze samenwoning een neef op de woning heeft laten wonen en dat hij niet heeft geweten dat deze neef tijdens zijn afwezigheid een hennepplantage heeft ingericht. Van die gang van zaken wordt daarom bij de beoordeling uitgegaan.
9. Het is de kantonrechter bekend dat het niet ongebruikelijk is dat een huurder toestemming krijgt van een verhuurder als De Key om in een gehuurde woning voor een afgesproken periode een huisbewaarder te laten wonen, dit in verband met het uitproberen van een samenwoning van de huurder vanwege een affectieve relatie. De Key heeft niet gesteld dat zij op een dergelijk verzoek van [gedaagde] negatief zou hebben gereageerd.
10. Dat betekent dat het [gedaagde] niet zozeer te verwijten is dat hij een tijdlang elders is gaan wonen, maar wel dat hij geen toestemming heeft gevraagd voor huisbewaarderschap en dat hij tijdens de periode van bewoning door zijn neef niet af en toe poolshoogte is komen nemen. Had hij dit wel gedaan dan had hij tijdig maatregelen kunnen nemen, terwijl dit nalaten nu tot een zeer gevaarlijke situatie en ernstige schade aan de woning heeft geleid.
11. Hoewel dit een fors verwijt oplevert staat daarmee onvoldoende vast dat de bodemrechter hierin voldoende grond ziet tot de ingrijpende maatregel van verlies van door [gedaagde] van de door hem gehuurde woning. Bij dat oordeel wordt betrokken het feit dat onbestreden is dat [gedaagde] reeds 20 jaar probleemloos op de woning woont, hetgeen bevestigd wordt door het feit dat diverse bewoners, ondanks de ongetwijfeld door hen ondervonden overlast door de brand, een stuk hebben ondertekend waarin zij hebben verklaard [gedaagde] niettemin graag als buurman te behouden. Daarbij komt dat de kans op herhaling, nu niet is betwist dat [gedaagde] zelf weer op zijn woning is teruggekeerd, zeer gering is. Dat betekent dat de vordering tot ontruiming in kort geding thans niet toewijsbaar is.
12. Dit voorlopig oordeel kan niet wegnemen dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor de gevolgen van de illegale gedragingen van zijn neef tijdens zijn afwezigheid. Hoewel niet met zoveel woorden is gesteld maar ook niet gemotiveerd betwist dat er een causaal verband bestaat tussen de hennepplantage en de brand, kan daar gevoeglijk van worden uitgegaan. Dat betekent dat [gedaagde] jegens De Key aansprakelijk is voor de schade die aan de woning is ontstaan, zowel door het houden van de hennepplantage als door de brand.
13. Het verweer dat de vordering tot vergoeding van schade niet spoedeisend is wordt verworpen. Het gaat om een groot bedrag en hoewel De Key aanmerkelijk kapitaalkrachtiger is dan [gedaagde] brengt dat niet met zich mee dat van De Key mag worden verwacht het bedrag voor herstel van de schade waarvoor [gedaagde] jegens haar aansprakelijk is, voor te financieren.
14. Het subsidiair gevoerde verweer tegen de hoogte van het gevorderde bedrag slaagt in zoverre dat in kort geding, waarin geen ruimte is voor nader onderzoek, onvoldoende valt vast te stellen in hoeverre de gestelde herstelwerkzaamheden samenhangen met de hennepplantage en de brand en niet dienen om de woning in een betere staat te brengen dan voor de brand. Het volledig gevorderde bedrag is daarom in kort geding niet toewijsbaar. Dat een fors deel van de schade veroorzaakt is door de aanwezigheid van de hennepplantage en door de brand is echter voldoende aannemelijk. In dit kort geding zal daarom bij wijze van voorschot een bedrag van € 5.000,00 aan De Key worden toegewezen.
15. Gelet op de hoogte van het toegewezen bedrag is het gevorderde bedrag van € 122,50 aan buitengerechtelijke kosten toewijsbaar.
16. [gedaagde] wordt aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij en daarom veroordeeld in de proceskosten van De Key. Aan griffierecht wordt toegewezen een bedrag gelijk aan het tarief voor zaken tot € 12.500,00.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Key van:
a. € 5.000,00 aan voorschot op schadevergoeding;
b. € 122,50 aan buitengerechtelijke kosten;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van De Key begroot op:
exploot € 96,02
salaris € 400,00
griffierecht € 471,00
-----------------
totaal € 967,02
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 96,02
salaris € 400,00
griffierecht € 471,00
-----------------
totaal € 967,02
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. E.D. Bonga-Sigmond, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juli 2016, in tegenwoordigheid van de griffier.