Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/600449 / KG ZA 16-16 MvdV/MB
Vonnis in kort geding van 27 januari 2016
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij dagvaarding van 11 januari 2016,
advocaat mr. I. Heijselaar te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp.
Partijen zullen hierna [eiser] en Stadgenoot worden genoemd.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 20 januari 2016 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat hij de vordering jegens [naam] (hierna: [naam] ) heeft ingetrokken, nadat ter zitting was besproken dat de dagvaarding jegens [naam] is uitgebracht aan zijn voormalige adres in [woonplaats] , waar hij volgens beide partijen niet meer woont en volgens een uittreksel uit de Basisregistratie Personen sinds
10 november 2015 is uitgeschreven, met vermelding van een adres in Marokko waar hij sinds die datum is ingeschreven en woonachtig zou zijn. De dagvaarding is niet op dit adres in Marokko betekend en/of verzonden, noch is anderszins gebleken dat de dagvaarding [naam] heeft bereikt. [eiser] is de mogelijkheid geboden om [naam] alsnog op te roepen voor een nadere datum, met aanhouding van de zaak, maar partijen hebben ervoor gekozen de behandeling ter terechtzitting te laten doorgaan, met alleen Stadgenoot als gedaagde partij.
Stadgenoot heeft ter zake de jegens haar ingestelde vorderingen verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en Stadgenoot heeft haar standpunt toegelicht aan de hand van een pleitnota. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Vonnis is bepaald op heden. Anders dan ter zitting aan partijen is meegedeeld is dit een volledig uitgewerkt vonnis, en niet slechts een kopstaartbeslissing.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van [eiser] : [eiser] en mr. Heijselaar;
aan de zijde van Stadgenoot: [naam 2] , bedrijfsjurist (hierna: [naam 2] ), [naam 3] ( [naam 3] ) en [naam 4] ( [naam 4] ), verhuurmedewerksters, en mr. Maaskant. [naam 3] en [naam 4] zijn ter zitting als informanten gehoord.
2.De feiten
2.1.
Stadgenoot heeft aan [naam] een woning verhuurd aan het adres [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Op 23 (dan wel 26) oktober 2015 hebben [naam] (als huurder) en [eiser] (als huisbewaarder) een aanvraag huisbewaring, gedateerd 22 oktober 2015, ingediend bij Stadgenoot, voor de periode 26 november 2015 tot en met 1 november 2017. Op de aanvraag is als reden voor de aanvraag aangekruist “Langdurige reis”.
2.3.
Bij brief van 15 december 2015 heeft Stadgenoot afwijzend beslist op de onder 2.2. genoemde aanvraag, met als reden dat geen documenten waren verstrekt waaruit de noodzaak tot afwezigheid van de hoofdbewoner zou blijken.
2.4.
Op 21 december 2015 heeft [naam] een briefje ingediend bij Stadgenoot waarin het volgende staat:
“
Hierbij wil ik een verklaring doen dat ik voor een lange tijd naar Marokko ga. Omdat ik van plan ben een huis te bouwen en hoelang dat gaat duren weet ik niet.
Hierbij wil ik een verklaring doen dat ik voor een lange tijd naar Marokko ga. Omdat ik van plan ben een huis te bouwen en hoelang dat gaat duren weet ik niet.
Ik ben zelf bang om te vliegen vandaar dat ik met de auto daarnaartoe reis. Mijn vertrek naar Marokko is eind december 2015.”
2.5.
Op 21 december 2015 heeft [eiser] een ‘Verklaring huisbewaarder’ ondertekend, waarin (onder meer) het volgende staat:
“
Ondergetekende (…) verklaart akkoord te gaan met de hierna te noemen voorwaarden waaronder (…) Stadgenoot toestemming verleent, om gedurende de afwezigheid van [naam] als huisbewaarder op te treden van de woning (…).
Ondergetekende (…) verklaart akkoord te gaan met de hierna te noemen voorwaarden waaronder (…) Stadgenoot toestemming verleent, om gedurende de afwezigheid van [naam] als huisbewaarder op te treden van de woning (…).
1. Doordat op 31-12-2016 de huisbewaring zal eindigen en huurder van de woning ofwel weer zal terugkeren op de woning ofwel de huur van de woning heeft beëindigd, zal huisbewaarder ook op die datum de woning verlaten;
2. Wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd voordat de huisbewaring is geëindigd dient de huisbewaarder de woning op verzoek van de huurder van de woning te verlaten zodat deze de woning leeg aan Stadgenoot kan opleveren.
(…)”
2.6.
Op 21 december 2015 heeft Stadgenoot alsnog mondeling toestemming gegeven voor het huisbewaarderschap van [eiser] voor de periode van 31 december 2015 tot 31 december 2016.
2.7.
Onder de gedingstukken bevindt zich een (voorgedrukt formulier) van Stadgenoot ‘Verklaring huuropzegging i.v.m. huisbewaring’, ondertekend door [naam] . Op deze verklaring is bij de zin : “Zegt/zeggen de huur op per: (…)”
doorgestreept de (handgeschreven) datum 31-12-2016 en (handgeschreven) ingevuld: 22-1-2016. Op de verklaring zijn tevens het adres van [naam] in Marokko en een telefoonnummer van hem vermeld. Bij de ondertekening van het formulier is de handgeschreven datum 21-12-2015 doorgestreept, evenals de daaronder staande handgeschreven datum 22-01-2016 (naast het handgeschreven woordje “Tot”) die is vervangen door de datum 31-12-15.
2.8.
Op 22 december 2015 heeft [naam] het kantoor van Stadgenoot bezocht.
2.9.
Bij brief van 22 december 2015 (gericht aan [naam] op het adres van de woning) heeft Stadgenoot bevestigd dat [naam] de huur van de woning heeft opgezegd.. Aan de brief is handgeschreven toegevoegd dat [naam] de sleutels van de woning zal inleveren op 31 december 2015.
2.10.
In een e-mail van 23 december 2015 heeft [naam 5] (medewerkster klantenservice van Stadgenoot) aan [naam 4] geschreven:
“
Onderwerp: [adres]
Onderwerp: [adres]
Zojuist stond de hoofdhuurder van bovenstaand adres bij de balie met de huisbewaarder en nog een man. Ik kreeg het gevoel dat hij onder druk van hen hier naartoe moest komen.
De hoofdhuurder gaf aan dat hij wilde dat zijn huis overging naar [eiser] , niet voor huisbewaring, maar voor altijd. Een jaar was namelijk te kort omdat meneer, zoals hij duidelijk aangaf, in Marokko gaat wonen en niet meer terug keert
naar Nederland. Meneer zou ook al volgende week vertrekken.
Toen ik aangaf dat de huur van de woning was opgezegd door meneer, zakte hij een beetje ineen., Meteen werd er druk in een andere taal met elkaar gesproken. (…)
De hoofdhuurder gaf toen aan dat hij zelf de huur had opgezegd maar dat dit niet klopte, want hij wilde het contract laten overnemen door de heer [eiser] . Aangegeven dat dit niet mogelijk is en de huisbewaring dan weer via jullie moet worden bekeken. Hij wilde direct bij mij de huuropzegging laten cancelen en de huisbewaring weer in laten gaan, maar niet voor een jaar maar voor veel langer. (…) De huisbewaarder wil maandag of dinsdag met jullie spreken over de situatie samen met de hoofdhuurder. (…) Ik heb aangegeven dat wij in principe alleen met onze hoofdhuurder over deze situatie contact maken. Uiteindelijk ging een derde man zich er ook nog mee bemoeien, Ik moest de opzegging meteen terugdraaien en de huisbewaring in laten gaan en voor een jaar was dan wel akkoord. (…)”
2.11.
Op 28 december 2015 zijn [naam] , [eiser] en een derde persoon langs geweest bij Stadgenoot.
2.12.
In een e-mail van 7 januari 2016 heeft [naam 2] aan (de raadsman van) [eiser] meegedeeld dat [naam] de huurovereenkomst met Stadgenoot heeft opgezegd met ingang van 31 december 2015 en dat hij de woning op die datum leeg heeft opgeleverd aan Stadgenoot, met afgifte van de sleutels. Verder staat in deze e-mail dat Stadgenoot geen enkele overeenkomst met [eiser] is aangegaan en dus niet verplicht is om [naam] te bewegen om de huisbewaring alsnog aan te gaan.
2.13.
[naam] heeft zich per 10 november 2015 laten uitschrijven uit de Basisregistratie Personen, naar een (bekend) adres in Marokko.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert veroordeling van Stadgenoot tot medewerking aan huisbewaring, door [eiser] toegang te verschaffen tot de woning, door hem onmiddellijk de sleutels van de woning ter hand te stellen met machtiging van [eiser] om zo nodig daarbij de sterke arm in te schakelen, op straffe van verbeurte van dwangsommen en met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten.
3.2.
[eiser] heeft ter toelichting op zijn vorderingen, samengevat, het volgende gesteld. Er is een huisbewaringsovereenkomst tot stand gekomen tussen [naam] , [eiser] en Stadgenoot. Dit is een driepartijenovereenkomst, die nagekomen dient te worden. Er is geen goede grond aanwezig om dat niet te doen. [naam] was definitief akkoord gegaan, maar wilde er vervolgens onderuit, omdat [eiser] niet bereid was om € 5.000,- aan sleutelgeld te betalen. Dit is een niet geoorloofd beding.
[eiser] dient in elk geval tot 31 december 2016 de beschikking over de woning te hebben. Hij heeft daarbij een spoedeisend belang, omdat hij vanwege een echtscheiding niet over andere (eigen) woonruimte beschikt.
3.3.
Stadgenoot voert verweer en heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. Het is juist dat Stadgenoot op 21 december 2015 mondeling toestemming had verleend voor de huisbewaring. [naam] is echter de volgende dag op kantoor gekomen om mee te delen dat hij de huisbewaring niet langer wenste en om de huur op te zeggen, omdat hij niet tijdelijk maar definitief naar Marokko zou terugkeren. Stadgenoot heeft de huuropzegging geaccepteerd. Later heeft [naam] , vermoedelijk onder druk van [eiser] , getracht de opzegging terug te draaien, maar Stadgenoot gaat daar niet in mee. [naam] heeft op 31 december 2015 zelf de sleutels van de woning ingeleverd. De huisbewaringsovereenkomst tussen [eiser] en [naam] was nog niet definitief, maar ook als dat wel het geval zou zijn is deze komen te vervallen door de huuropzegging. De rol van Stadgenoot is bij huisbewaring beperkt tot het al dan niet verlenen van toestemming. Er bestaat hoe dan ook geen juridische verplichting voor Stadgenoot om de woning aan [eiser] ter beschikking te stellen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering van [eiser] is in kort geding alleen toewijsbaar, indien de rechter in een eventuele bodemprocedure deze ook zou toewijzen en [eiser] bij de vordering een spoedeisend belang heeft. Aan dat laatste criterium wordt voldaan, nu [eiser] onweersproken heeft gesteld vanwege een echtscheiding niet over eigen woonruimte te beschikken. De vraag die thans voorligt is dus of Stadgenoot op basis van de aanvankelijk verleende toestemming tot het huisbewaarderschap, gehouden is om [eiser] toegang tot de woning te verschaffen, opdat [eiser] deze gedurende een jaar kan bewonen. Geoordeeld wordt dat dit niet het geval is, op grond van het navolgende.
4.2.
Huisbewaarderschap is een overeenkomst met een eigen aard en inhoud, die wordt afgesloten tussen de huurder en de huisbewaarder, waarvoor toestemming benodigd is van de verhuurder, aangezien de huurder in de regel (op grond van wettelijke (artikel 7:244 BW Pro) en contractuele bepalingen) zonder die toestemming niet gerechtigd is zijn woning aan een derde ter beschikking te stellen. Dat dit laatste hier aan de orde is, is niet in geschil.
4.3.
Stadgenoot heeft in de eerste plaats betoogd dat de overeenkomst tot huisbewaring tussen [naam] en [eiser] (nog) niet definitief tot stand gekomen was, maar dat het bij een voornemen daartoe is gebleven.
Aan de ene kant kan aan Stadgenoot worden toegegeven dat (nog) geen sprake was van schriftelijke afspraken tussen [eiser] en [naam] . Aan de andere kant kan worden aangenomen dat het om meer ging dan een voornemen, nu partijen (tot twee keer toe) gezamenlijk een verzoek tot huisbewaring bij Stadgenoot hebben ingediend met betrekking tot de woning, laatstelijk voor de periode van 31 december 2015 tot 31 december 2016. In hoofdlijnen waren [eiser] en [naam] het dus (aanvankelijk) wel eens.
4.4.
Gesteld echter dat [naam] en [eiser] inderdaad (mondeling) definitieve afspraken hadden gemaakt, dan nog is dat onvoldoende basis voor toewijzing van de vorderingen jegens Stadgenoot.
4.5.
In de eerste plaats is een overeenkomst tot huisbewaarderschap niet een overeenkomst die niet tussentijds zou kunnen eindigen. In de door [eiser] ondertekende voorwaarden is bijvoorbeeld uitdrukkelijk vermeld dat bij voortijdige opzegging van de huurovereenkomst ook de huisbewaarder de woning dient te verlaten. Voorshands is aannemelijk dat [naam] de huurovereenkomst (rechtsgeldig) heeft opgezegd. [naam] is immers uit eigen beweging naar het kantoor van Stadgenoot gegaan en heeft de huuropzegging ondertekend. Verder heeft Stadgenoot onweersproken gesteld dat [naam] de sleutels van de woning op 31 december 2015 heeft ingeleverd.
4.6.
Voorts kan worden aangenomen dat [naam] van mening is dat een overeenkomst tot huisbewaring tussen hem en [eiser] niet (meer) bestaat, te meer nu hij (zoals in de dagvaarding is vermeld) telefonisch tegen [eiser] raadsman zou hebben gezegd dat hij met [eiser] niets te maken heeft. Voor zover al een overeenkomst tot [eiser] en [naam] tot stand zou zijn gekomen, staat voorshands dus niet vast dat deze thans nog steeds bestaat. Dat een (schriftelijke) opzegging van de overeenkomst niet is overgelegd, doet daar niet aan af.
4.7.
Maar ook in het geval tussen [naam] en [eiser] een overeenkomst tot stand is gekomen en deze (nog) niet (althans niet rechtsgeldig) zou zijn geëindigd, dan nog brengt dat geen zelfstandige verplichting mee voor Stadgenoot om de woning aan [eiser] ter beschikking te stellen, nu vooralsnog kan worden aangenomen dat de huurovereenkomst tussen [naam] en Stadgenoot is geëindigd. Deze huurovereenkomst is immers de basis van de goedkeuring van een huisbewaarderschap. De aard van de overeenkomst van huisbewaring brengt mee dat deze onlosmakelijk met de huurovereenkomst waaruit de bevoegdheid tot het aangaan van een huisbewaring voortvloeit, verbonden is. Anders dan [eiser] heeft bepleit, impliceert de aanvankelijke toestemming van Stadgenoot dan ook niet dat Stadgenoot bij de overeenkomst partij is geworden op grond waarvan zij jegens [eiser] – ook los van de huurovereenkomst met [naam] – verplichtingen heeft.
4.8.
Anders dan [eiser] heeft betoogd was (en is) evenmin sprake van een rechtsplicht van Stadgenoot om [naam] vanwege het huisbewaarderschap van een huuropzegging te weerhouden, dan wel om, ondanks de huuropzegging, alsnog met een verblijf van [eiser] in de woning gedurende een jaar akkoord te gaan.
De omstandigheid dat Stadgenoot mondeling voor het huisbewaarderschap toestemming had verleend brengt een dergelijke verplichting niet mee, te minder nu [naam] volgens Stadgenoot heeft gezegd dat het bij nader inzien niet goed voelde om huisbewaarderschap aan te vragen, omdat op voorhand al duidelijk was dat hij definitief zou remigreren, een situatie waar huisbewaarderschap uitdrukkelijk niet voor is bedoeld.
4.9.
Dat, zoals [eiser] heeft gesteld, partijen op grond van de zogenoemde Haviltexnorm, en/of op grond van de redelijkheid en billijkheid, over en weer redelijkerwijs van elkaar zouden hebben moeten verwachten dat Stadgenoot de woning (minimaal) een jaar aan [eiser] ter beschikking zou moeten stellen, kan in de gegeven omstandigheden daarom niet worden volgehouden
4.10.
Dat, zoals [eiser] heeft gesteld, de werkelijke reden voor [naam] voor het opzeggen van de huurovereenkomst en het afzien van huisbewaarderschap zou zijn geweest dat [eiser] niet bereid was om een bedrag van € 5.000,- aan sleutelgeld aan [naam] te betalen – wat daarvan ook zij – maakt het voorgaande niet anders.
4.11.
Op grond van het hiervoor overwogene is vooralsnog onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vorderingen van [eiser] jegens Stadgenoot zal toewijzen. In kort geding zijn de vorderingen dan ook evenmin toewijsbaar.
4.12.
Ook een belangenafweging leidt niet tot een andersluidend oordeel.
[eiser] kan hooguit enkele dagen in de veronderstelling hebben verkeerd dat het huisbewaarderschap doorgang zou vinden en dan nog voor (maximaal) een jaar.
Bovendien heeft hij ingestemd met de voorwaarde dat het huisbewaarderschap bij een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst zou eindigen. Zijn belang bij het ter beschikking komen van de woning in deze onzekere situatie, weegt daarom niet op tegen het belang van Stadgenoot om niet tegen haar zin een van haar woningen ter beschikking te hoeven stellen aan een derde, terwijl de huurovereenkomst voor die woning is geëindigd en de oorspronkelijke huurder permanent elders verblijft, zodat van een situatie waarvoor huisbewaarderschap is bedoeld geen sprake is.
4.13.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] veroordeeld in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van Stadgenoot.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op:
– € 619,- € 619,- aan griffierecht en
– € 619,- € 816,- aan salaris advocaat;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2016. [1]