ECLI:NL:RBAMS:2016:3650

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/562028 / HA ZA 14-329

Vonnis van 15 juni 2016

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE AALSMEER,

zetelend te Aalsmeer,

eiseres,

advocaat mr. M.W. Langhout te Haarlem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. P. Quist te Naaldwijk.

Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 6 mei 2015 (hierna: het tussenvonnis)
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 21 september 2015 en de daarin genoemde aanvullende producties
de conclusie na getuigenverhoor
de antwoordconclusie na getuigenverhoor.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Bij het tussenvonnis is de Gemeente toegelaten te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat de hal na verkoop als bedrijfsgebouw zou worden gebruikt.

2.2.

Daartoe heeft de Gemeente aanvullende producties in het geding gebracht en de heren [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ) als getuigen doen horen. [naam 1] was destijds bestuurder van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. (hierna: Green Park), die was opgericht om het gebied te herontwikkelen waarin het onroerend goed ligt dat de Gemeente van [gedaagde] heeft gekocht (hierna: het onroerend goed). [naam 2] is zelfstandig rentmeester en werkte in opdracht van Green Park ten tijde van de verwerving van het onroerend goed door de Gemeente. [gedaagde] heeft afgezien van de mogelijkheid getuigen voor te brengen.

2.3.

Tot de aanvullende producties behoren onder meer de volgende documenten.

2.3.1.

Een e-mail gestuurd op 4 september 2007 door [naam 2] aan de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ), die destijds als makelaar voor [gedaagde] optrad, die onder meer het volgende inhoudt:

“
Bijgaand zend ik u een gewijzigd exemplaar van de koopovereenkomst (…). De wijzigingen die wij tijdens ons overleg van donderdag 30 augustus jl. bespraken zijn in dit concept verwerkt. De gewijzigde tekstgedeeltes zijn grijs gearceerd weergegeven.
(…)”

Het bijgevoegde concept voor de koopovereenkomst bevat in artikellid 5 a 1 de

navolgende passage:

“
Met betrekking tot het gebruik van het verkochte stellen partijen het volgende vast:

verkoper heeft het verkochte voorheen gebruikt als glastuinbouwbedrijf voor de veredeling van potanjers en anthirrium;
koper is voornemens het verkochte te gaan gebruiken als bedrijventerrein, kantoor en bedrijfsgebouwen(Rb:grijze arcering als in concept).”

2.3.2.

Twee documenten genaamd “inpassingsstudie gebouwen [gedaagde] ”, conceptversie 01 gedateerd 27 maart 2007 respectievelijk conceptversie 02 gedateerd 4 april 2007. Conceptversie 02 bevat onder meer de volgende tekst:

“
Het bedrijf(rb: verwezen wordt naar [gedaagde] )
heeft drie redelijk nieuwe gebouwen staan op het terrein. In de stedenbouwkundige structuur voor GPA-oost (Masterplan) is geen rekening gehouden met de handhaving/inpassing van de drie gebouwen van dit bedrijf. (…) In 3 varianten worden de inpassingsmogelijkheden onderzocht.”

2.3.3.

Een faxbericht van [naam 3] aan [naam 1] gedateerd 21 mei 2007 bevat onder meer de volgende tekst:

“
Tevens gaf u aan een onafhankelijk taxateur te raadplegen omtrent de waardering van de gebouwen waarvan u overweegt om door te verkopen.”

2.4.

[naam 1] heeft in aanvulling op de genoemde documenten samenvattend verklaard dat in het kader van de prijsonderhandelingen namens de Gemeente met [gedaagde] geanalyseerd is of de bestaande bebouwing op het terrein van [gedaagde] bruikbaar was in het kader van de herontwikkeling en of dat tot een hogere waardering kon leiden. Naar aanleiding daarvan is de locatie van een aanvankelijk geplande weg verschoven en is het bod verhoogd na een nieuwe taxatie. Met [naam 3] is besproken welke onderzoekingen werden gedaan om het bod te kunnen verhogen. Met de toevoeging van de woorden “kantoor en bedrijfsgebouwen” bij het in r.o.2.3.1. aangehaalde concept, werd bedoeld tot uiting te brengen dat het kantoor en de hallen zouden blijven staan. De toegevoegde bewoordingen staan ook in de getekende koopovereenkomst (aangehaald in r.o. 2.1 van het tussenvonnis). De in r.o.2.3.2 beschreven stukken zijn opgesteld in het kader van de hertaxatie. Deze stukken zijn niet aan [gedaagde] overgelegd. De in r.o.2.3.3 aangehaalde passage gaat over het onderzoek en de hertaxatie die heeft plaats gevonden. Tot zover de verklaring van de heer [naam 1] .

2.5.

[naam 2] heeft verklaard dat bij de voorbereiding van de aankoop van het onroerend goed berekeningsvarianten zijn uitgewerkt waarin ook gekeken is naar de mogelijkheid van handhaving van de bebouwing van het kantoor en de hallen. Het concept van de koopovereenkomst is op verzoek van [naam 2] opdrachtgever (Green Park) aangepast om rekening te houden met de ontwikkelingsmogelijkheden van de bebouwing die in het concept is toegevoegd. Het kan niet anders dan dat de toevoeging in de koopovereenkomst bij de omschrijving van het gebruik van het verkochte betrekking heeft op het kantoor en de twee hallen. Uit de e-mail van 4 september 2007 van [naam 2] (r.o.2.3.1) blijkt dat die wijzigingen in een voorafgaande bespreking zijn besproken. Met [naam 3] is gesproken over de opbrengstpotentie van handhaving van een gedeelte van de gebouwen. De heer [naam 2] denkt dat de hem voorgehouden passage aangehaald in r.o.2.3.3 gaat over de gebruiksmogelijkheden van het kantoor en de hallen en de kassen daar vlakbij. Tot zover de verklaring van de heer [naam 2] .

2.6.

De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente is geslaagd in haar bewijsopdracht. Uit de overgelegde documenten en de verklaringen van de beide getuigen blijkt dat de mogelijkheid van gebruik van de bebouwing is besproken met de makelaar van [gedaagde] en een rol speelde in de prijsonderhandelingen met [gedaagde] en dat het concept voor de koopovereenkomst is aangepast om tot uiting te brengen dat de gemeente de bedoeling had om de bestaande gebouwen op het terrein van [gedaagde] te gebruiken. Volgens de verklaringen wordt met “kantoor en bedrijfsgebouwen” als opgenomen in de koopovereenkomst gedoeld op onder meer de later ingestorte hal. De verklaringen van de getuigen dat het gebruik van de gebouwen in de prijsonderhandelingen is besproken vinden steun in de in r.o.2.3.3 aangehaalde passage uit het bericht van [naam 3] . Dat gesproken is over de mogelijkheid van verkoop van de gebouwen en de taxatie ervan kan niet anders betekenen dan dat de waarde van de gebouwen een rol speelde in de prijsonderhandelingen. [gedaagde] heeft niet betwist dat die mogelijkheid van het blijven gebruiken van deze gebouwen met [gedaagde] ’s makelaar is besproken. Waar [gedaagde] zich in de onderhandelingen door [naam 3] liet vertegenwoordigen en de overeenkomst die uit die onderhandelingen voortvloeide heeft ondertekend, moet de met [naam 3] gedeelde informatie ook [gedaagde] worden toegerekend. Daarmee is gebleken dat de koopovereenkomst mede heeft gezien op gebruik van het kantoor en de bedrijfsgebouwen.

2.7.

[gedaagde] heeft daartegen nog aangevoerd dat de belangrijkste reden voor de verhoging van het bod door de Gemeente een andere was dan de waardering van de gebouwen en dat de inpassingsstudies slechts bedoeld waren voor een interne rechtvaardiging van een prijsverhoging, als “window dressing”. Dit laatste blijkt volgens [gedaagde] mede uit de wijze waarop de Gemeente na levering met de bedrijfshallen is omgegaan. De rechtbank is van oordeel dat indien andere factoren een rol speelden in de prijsonderhandeling dit niet afdoet aan de vaststelling dat het beoogde gebruik van de gebouwen kennelijk van voldoende belang was om in de koopovereenkomst op te nemen en daarmee tussen partijen betekenis kreeg. Dat dit slechts window dressing voor interne doeleinden was, zodat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat de in r.o.2.3.1 genoemde aanpassing van de koopovereenkomst geen betekenis zou hebben, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en verhoudt zich bovendien niet met de communicatie die namens [gedaagde] door [naam 3] is gevoerd en waarin is te lezen dat de gebruiksmogelijkheid van de gebouwen door hem als onderdeel van de prijsverhoging is erkend. Als de stellingen omtrent de verwaarlozing van de gebouwen na de levering op 3 augustus 2009 (bijna een jaar en acht maanden later) juist zijn, betekent dat gezien het tijdsverloop – zonder nadere toelichting die ontbreekt - nog niet dat de Gemeente bij het sluiten van de koopovereenkomst niet de intentie had de gebouwen te gebruiken. Dit klemt te meer nu de Gemeente heeft betoogd dat zij vanwege de crisis de bedrijfsruimtes niet verhuurd kreeg en toen pas de mogelijkheid van sloop heeft heroverwogen. Hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd legt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gewicht in de schaal om het door de Gemeente aangedragen bewijs te ontkrachten.

conformiteit

2.8.

Nu vastgesteld is dat partijen zijn overeengekomen dat de hal als bedrijfsgebouw zou worden gebruikt, komt de vraag aan de orde of het door de Gemeente gestelde gebrek ertoe leidt dat de ingestorte hal (hierna: de hal) bij levering niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig zijn. De rechtbank stelt voorop dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW meebrengt dat de koper van een gebouw in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. De deskundige Faas (hierna: de deskundige) heeft vastgesteld (tussenvonnis r.o.2.8) dat het vakwerkspant van de hal niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen conform de toenmalige voorschriften in 1997. [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat deze vaststelling niet meer relevant is aangezien de hal volgens een door [gedaagde] overlegd deskundigenrapport wel voldoet aan latere eisen gesteld aan bestaande bouw. De rechtbank is van oordeel dat indien de hal na de bouw voldaan heeft aan eisen voor bestaande bouw, dit niet afdoet aan de voornoemde vaststelling van Faas, noch aan het door de rechtbank voorop gestelde uitgangspunt. De Gemeente voert immers terecht aan dat er een onderscheid is tussen de normen voor bestaande bouw en nieuwbouw. De rechtbank volgt de deskundige in zijn oordeel dat het vakwerkspant als essentieel onderdeel van de draagconstructie van de hal niet voldeed aan de tijdens de bouw in 1997 geldende voorschriften, aangezien de rechtbank in de daartegen door [gedaagde] aangevoerde bezwaren geen aanleiding ziet om daaraan te twijfelen. De deskundige heeft uitgebreid gebruik gemaakt van hoor en wederhoor en zijn onderzoek komt de rechtbank deugdelijk voor. Van de door [gedaagde] gestelde partijdigheid dan wel onkundigheid is niet gebleken. De rechtbank concludeert dat de hal niet beantwoordt aan hetgeen de Gemeente op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten als gevolg van het niet voldoen aan de tijdens de bouw geldende voorschriften. Nu het gebrek van dien aard is dat het onder omstandigheden kan leiden tot instorting van de hal neemt de rechtbank aan dat de afwezigheid van dit gebrek behoort tot de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Immers, van een gebouw mag in beginsel worden verwacht dat het een deugdelijke dakconstructie heeft. De non-conformiteit van de dakconstructie van de hal staat daarmee vast.

Goedkeuring door gemeente bij vergunningverlening bouw

2.9.

[gedaagde] heeft ook aangevoerd dat de Gemeente op de hoogte was van de constructie, omdat zij daar voor de bouw in 1997 goedkeuring aan heeft gegeven. Volgens [gedaagde] brengt dat met zich mee dat de Gemeente zich ingevolge lid 5 van artikel 7:17 niet op de non-conformiteit kan beroepen, nu het probleem ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bij de Gemeente bekend was of bekend kon zijn. [gedaagde] wijst er daarbij op dat de bouwvergunning van 29 juli 1997 vermeldt dat met de bouw niet mag worden begonnen voordat bij bouw- en woningtoezicht tekeningen en berekeningen van de beton- en staalconstructies zijn ingediend en goedgekeurd. Zoals gesteld in de brief van 9 april 2015 met aanvullingen op het proces-verbaal van de comparitie heeft de Gemeente op dit verweer gereageerd. Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat de verlening van goedkeuring voor de bouw niet met zich mee heeft gebracht, dat [gedaagde] niet zelf verantwoordelijk is voor de bouw. Dat de Gemeente in 1997 in haar toezichthoudende functie onder de Woningwet goedkeuring heeft verleend voor de bouw van de hal, brengt - zonder nadere toelichting die ontbreekt - niet met zich mee dat de Gemeente bij het aangaan van de overeenkomst in 2007 bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn met het gebrek in de constructie. Daar komt bij dat uit het feit dat de Gemeente vergunning heeft verleend nu juist niet blijkt dat de Gemeente ermee bekend was dat dakconstructie strijdig was met enig voorschrift en dat – zoals de Gemeente aanvoert – niet vaststaat dat tekeningen van de dakconstructie zijn goedgekeurd noch welke tekeningen dan zijn goedgekeurd. Dit verweer van [gedaagde] slaagt niet.

Causaal verband en toerekening

2.10.

De volgende vraag die aan de orde moet komen is of er causaal verband is tussen het gebrek en de instorting van de hal. [gedaagde] heeft bestreden dat er een causaal verband is. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het deskundigenbericht vaststelt dat de oorzaak van de instorting het bezwijken van de boutverbinding was en dat van dat laatste meerdere mogelijke oorzaken worden genoemd. Naast de ontwerpfout was ook overbelasting van het dak een mogelijke oorzaak (zie tussenvonnis r.o.2.8). Gezien de feiten ligt meer in de rede dat dit de oorzaak was. Daartoe heeft [gedaagde] aangevoerd dat de constructie voldoet aan huidige regelgeving en 12 jaar zonder problemen heeft gefunctioneerd (ook in extreme weersomstandigheden) en dat bovendien de hal na levering niet is onderhouden en is gestript, waarbij de hemelwaterafvoeren ondergronds zijn afgekapt en de verwarmingsketel is verwijderd. Daarbij functioneerden door het winterse weer de noodoverlopen niet en door onbehoorlijk beheer is dit niet tijdig geconstateerd, waardoor de constructie door voortdurende druk is bezweken. Het causaal verband tussen het gebrek en de schade volgt niet uit het deskundigenrapport en onderzoek aan de hal is niet meer mogelijk, omdat deze door de Gemeente gesloopt is. Op grond van dezelfde omstandigheden doet [gedaagde] eveneens een beroep op eigen schuld (artikel 6:101 BW) voor zover zij wel schadeplichtig zou worden bevonden.

2.11.

De Gemeente heeft verwezen naar het oordeel van de deskundige dat er sprake was van een ontwerpfout waarvan het bezwijken het gevolg kon zijn. Zij heeft erkend (i) dat de hemelwaterafvoeren na levering van de hal zijn afgekapt en dat er vóór de instorting geen herstelmaatregelen waren genomen en (ii) dat het verwarmingssysteem in de hal ten tijde van de instorting niet werkte. Tegenover het uitvoerig onderbouwde verweer van [gedaagde] dat de Gemeente nalatig is geweest bij het beheer van de hal, heeft de Gemeente onvoldoende onderbouwd dat zij na levering wel het vereiste onderhoud aan de hal heeft uitgevoerd. De rechtbank is van oordeel dat het de Gemeente was die verantwoordelijk was voor het afkappen van de hemelwaterafvoeren en het niet functioneren van de verwarming in de hal. De gevolgen hiervan dienen aan de Gemeente te worden toegerekend.

2.12.

De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar verweer dat door het bestaan van de tweede mogelijke oorzaak er geen causaal verband is met de ontwerpfout. Het deskundigenrapport, daarin ook gesteund door het rapport van Strackee (tussenvonnis r.o.2.7) biedt voldoende steun aan de stelling van de Gemeente dat de ontwerpfout oorzaak was van de instorting. Het conditio sine qua non verband is daarmee gegeven.

2.13.

Echter op grond van artikel 6:101 BW moet de schade grotendeels voor rekening van de Gemeente blijven, omdat de Gemeente aan het ontstaan van de schade in aanzienlijke mate heeft bijgedragen. Vast staat immers dat de hal na de levering niet onderhouden en gestript is. Door op die wijze de hal te onttakelen en ontdaan van noodzakelijke voorzieningen aan weer en wind bloot te stellen en daarbij ook geen regelmatig toezicht uit te oefenen heeft de Gemeente in aanzienlijke mate bijgedragen aan het ontstaan van de schade. Naar het oordeel van de deskundige is hiermee een voor langere termijn inclusief een winterperiode ontoelaatbare situatie veroorzaakt (tussenvonnis 2.8). Deze omstandigheden moeten aan de Gemeente worden toegerekend (2.11). De rechtbank is van oordeel dat gegeven de feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd de schade voor ruimschoots meer dan de helft voor rekening van de Gemeente dient te blijven in die mate dat de schade voor 40% aan [gedaagde] is toe te rekenen en voor 60% voor rekening van de Gemeente dient te blijven.

de omvang van de schade

2.14.

Omtrent de schade die voor vergoeding in aanmerking komt overweegt de rechtbank als volgt. De primair gevorderde herbouwkosten van de hal komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat de Gemeente niet een (nagenoeg) nieuwe hal heeft gekocht. Omtrent de subsidiair gevorderde waardevermindering van kale grond ten opzichte van grond met beide hallen ten bedrage van € 527.500,- overweegt de rechtbank als volgt. Voor zover deze betrekking heeft op de hal (met onderliggende en bijbehorende grond) die naast de ingestorte hal lag, komt zij niet voor vergoeding in aanmerking, omdat de Gemeente onvoldoende heeft aangetoond dat deze tweede hal zodanig met de ingestorte hal verbonden was, dat de instorting daarvan met zich bracht dat die tweede hal eveneens onbruikbaar werd. Tegenover de gemotiveerde betwisting van die samenhang door [gedaagde] heeft de Gemeente de door haar gestelde verbondenheid onvoldoende onderbouwd, zodat deze niet is komen vast te staan. Die waardevermindering komt derhalve slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover zij betrekking heeft op de ingestorte hal. [gedaagde] heeft – onbetwist door de Gemeente – aangevoerd dat de door de Gemeente gevorderde waardevermindering van de twee hallen in een verhouding van 45% / 55% betrekking had op de ingestorte respectievelijk de naastgelegen hal. [gedaagde] heeft de taxatie van de waarde van beide hallen gezamenlijk op € 527.500,- niet betwist. De waarde van de ingestorte hal kan derhalve vastgesteld worden op 45% van € 527.500, derhalve op € 237.375,-. Het door [gedaagde] te vergoeden gedeelte van de schade aan de hal bedraagt € 94.950,-.

2.15.

De vordering met betrekking tot de gederfde huurinkomsten komt niet voor vergoeding in aanmerking voor zover zij betrekking hebben op de naastgelegen hal, omdat de verbondenheid met de ingestorte hal niet is komen vast te staan (r.o.2.14). Voor zover de door de Gemeente gevorderde gederfde huurinkomsten betrekking hebben op de ingestorte hal, komen zij niet voor vergoeding in aanmerking, omdat de Gemeente onvoldoende heeft onderbouwd dat zij bij niet instorting van de hal wél in staat zou zijn geweest de hal te verhuren, zodat het causaal verband ontbreekt.

2.16.

Nu de rechtbank de door de Gemeente gevorderde schadevergoeding (gedeeltelijk) zal toewijzen en de Gemeente niet heeft aangegeven waarom zij daarnaast belang heeft bij de door haar gevorderde verklaring voor recht over feiten die aan de toegewezen schadevergoeding ten grondslag liggen zal de rechtbank de vordering afwijzen voor zover zij een verklaring voor recht inhoudt.

2.17.

De Gemeente heeft vergoeding gevorderd van de kosten van de deskundigenrapporten van Faas (€ 11.722,60) en Strackee (€ 4.628,94) als kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid op grond van artikel 6:96 sub b. [gedaagde] heeft deze kosten betwist op de grond dat de onderzoeken onvolledig en onbehoorlijk zijn uitgevoerd. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in die opvatting en is van oordeel dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen, nu de grondslag van de aansprakelijkheid van [gedaagde] daarop is gebaseerd.

2.18.

De Gemeente heeft een bedrag van € 5.160,- aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. [gedaagde] heeft betwist dat deze kosten gemaakt zijn en de Gemeente heeft niet gesteld welke werkzaamheden zijn verricht en haar vordering in zoverre onvoldoende onderbouwd. De vordering is niet toewijsbaar.

2.19.

De vordering tot vergoeding van de wettelijke rente over de gevorderde bedragen vanaf de dag der dagvaarding is als zodanig niet betwist en zal worden toegewezen als in de beslissing omschreven.

2.20.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

dagvaarding € 98,34
griffierecht € 3.829,00
salaris advocaat

Totaal: € 7.056,34

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan de Gemeente te vergoeden de navolgende bedragen:

€ 94.950,00

€ 11.722,60 en

€ 4.628,94

te vermeerderen met de wettelijke rente (op grond van artikel 6:119 BW) over voornoemde bedragen vanaf 21 maart 2014 tot aan de dag der algehele voldoening,

3.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 7.056,34,

3.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

3.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en

3.5.

wijst het anders of meer gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2016.^[1]