ECLI:NL:RBAMS:2016:3568 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing ontbinding huurovereenkomst wegens onderverhuur...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 4724339 CV EXPL 16-713

vonnis van: 30 mei 2016

fno.: 456

vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. A. van Dorsten

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.Chr. Rube

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- de dagvaarding van 21 december 2015 met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het instructievonnis van 22 februari 2016 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- een brief van 7 april 2016 met producties van [gedaagde] ;
- een faxbericht van 14 april 2016 met een productie van [eiser] .

De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 15 april 2016. Voor [eiser] is verschenen zijn zoon [zoon] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunt nader toegelicht mede aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eiser] verhuurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst sedert 1 januari 2011 aan [gedaagde] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 542,77 per maand.

1.2.

Het betreft een zogenoemde sociale huurwoning.

1.3.

Op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst is door [gedaagde] een afzonderlijke handtekening geplaatst voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: algemene bepalingen).

1.4.

In de algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
“1.3 Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. (…)
1.4 Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”

1.5.

Bij brief van 1 september 2015 heeft Vidro beheer, het bedrijf dat het beheer voor [eiser] uitvoert, het volgende aan [gedaagde] bericht:
“In antwoord op een regelmatig bij ons terugkerende vraag aangaande verhuur als vakantiewoning berichten wij u dat de eigenaar verhuurder [eiser] niet akkoord zal gaan met het geheel of gedeeltelijk verhuren van de door u gehuurde woning als vakantiewoning.
Ten overvloede wijzen wij u erop dat het eveneens niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan (…)”

1.6.

Bij aangetekende brief van 9 oktober 2015 heeft [eiser] aan [gedaagde] bericht dat is gebleken dat zij het gehuurde sinds januari 2012 op de website Airbnb.nl aanbiedt aan toeristen en dat zij het gehuurde ook daadwerkelijk heeft onderverhuurd. Van omwonenden heeft [eiser] klachten ontvangen met betrekking tot overlast die wordt ondervonden van de toeristen waar [gedaagde] het gehuurde aan in gebruik heeft gegeven. Daardoor handelt zij in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiser] maakt in genoemde brief aanspraak op de boete en de winstafdracht, maar is bereid van zijn aanspraak op de boete af te zien indien [gedaagde] de huurovereenkomst per direct opzegt en het gehuurde uiterlijk 1 november 2015 ontruimt. Bij gebreke van ontvangst van de opzegging zal [gedaagde] in rechte worden betrokken.

1.7.

In september dan wel oktober 2015 heeft [gedaagde] de advertentie van de website Airbnb verwijderd.

Vordering en verweer

2. [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en, zolang het gebruik van het gehuurde door [gedaagde] voortduurt, [gedaagde] te veroordelen om maandelijks aan [eiser] te voldoen een bedrag gelijk aan de huurprijs. Voorts vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen tot voldoening van € 5.299,47 aan contractuele boete, € 22.770,00 aan afdracht van opbrengsten uit onderverhuur, en subsidiair tot voldoening van € 21.003,84 als schadevergoeding in de vorm van de genoten winst uit onderverhuur, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3. [eiser] stelt hiertoe - kort samengevat - dat gebleken is dat [gedaagde] het gehuurde te huur heeft aangeboden op de website Airbnb en dat 33 toeristische klanten op die website een recensie hebben geplaatst. Door het gehuurde in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst en de wet onder te verhuren aan een groot aantal toeristen schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van haar verplichtingen. Door aan omwonenden overlast te veroorzaken schaadt [gedaagde] hun woongenot en voelen deze omwonenden zich minder veilig in hun woning. Ook hierdoor schiet [gedaagde] tekort. Voorts is [gedaagde] verhaal gaan halen bij de andere huurders. Op grond van deze tekortkomingen is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Regelmatig is in het nieuws en inmiddels mag algemeen bekend worden geacht dat dergelijk gebruik van een huurwoning niet is toegestaan zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. De boete bedraagt € 53,53 per dag en gelet op het aantal dagen dat [gedaagde] heeft onderverhuurd op zijn minst € 5.299,47. Aangezien zeker 33 mensen gebruik hebben gemaakt van het gehuurde, heeft [gedaagde] op zijn minst € 7.590,00 verdiend. Aannemelijk is dat de werkelijke opbrengst driemaal zo hoog is geweest en dus € 22.770,00 bedraagt. Zoals partijen zijn overeengekomen dient [gedaagde] deze inkomsten af te dragen. Met betrekking tot het verweer van [gedaagde] dat zij de algemene bepalingen nooit heeft ontvangen, stelt [eiser] dat zij deze wel heeft ontvangen. [gedaagde] heeft nota bene haar handtekening geplaatst voor ontvangst van de algemene bepalingen. De algemene bepalingen zijn dan ook van toepassing.

4. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert daartoe - kort samengevat - aan dat zij de algemene bepalingen niet heeft ontvangen van [eiser] met het tekenen van de huurovereenkomst. Ook nadien zijn deze niet aan haar verstrekt. Deze voorwaarden zijn vernietigd door [gedaagde] , zodat [eiser] daarop geen beroep kan doen.
Het is juist dat [gedaagde] sedert 2013 haar woning ongeveer eenmaal per maand heeft verhuurd ten behoeve van vakantieverhuur. Zij betwist dat onderverhuur driemaal meer keren heeft plaatsgevonden dan de 33 keer waarop de recensies zien, zoals [eiser] stelt. Met de brief van [eiser] van 1 september 2015 (zie onder 1.5.) werd voor het eerst aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat [eiser] niet instemt met (kortstondige) vakantieverhuur. [gedaagde] wist niet dat dit niet was toegestaan. Na ontvangst van de brief heeft [gedaagde] de vakantieverhuur direct gestaakt. [gedaagde] heeft niet in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen waardoor geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Van een klassieke wijze van onderverhuur als bedoeld in de algemene voorwaarden dan wel van bedrijfsmatige verhuur was geen sprake. Er is enkel sprake geweest van kortstondige verhuurperioden aan toeristen. De toeristen hadden hun hoofdverblijf in het land van herkomst en [gedaagde] had en heeft haar hoofdverblijf in het gehuurde. Wanneer de woning werd verhuurd verbleef [gedaagde] op zolder waar zij een slaapkamer heeft. Er kan dan ook niet gesproken worden van een overtreding van artikel 1.3 van de algemene bepalingen, aangezien dit artikel niet ziet op een verbod op vakantieverhuur aan toeristen. Voor zover sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming, dan rechtvaardigt deze niet de gevorderde ontbinding. Op dit moment vindt geen vakantieverhuur meer plaats in het gehuurde. Na ontvangst van de brief van 1 september 2015 van Vidro beheer is er niet meer verhuurd door [gedaagde] . Voorts wordt betwist dat omwonenden overlast hebben ervaren van [gedaagde] of de verhuur aan toeristen. [gedaagde] brengt een aantal verklaringen van omwonenden in waaruit dat blijkt. Het verlies van haar woning is een te verstrekkend gevolg. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van de boete en afdracht van de vermeend genoten winst.

Beoordeling

5. Bij de beoordeling van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst.

6. Allereerst wordt [gedaagde] niet gevolgd in haar verweer dat [eiser] geen beroep kan doen op de algemene bepalingen, nu deze niet aan haar zouden zijn verstrekt bij het ondertekenen van de huurovereenkomst noch nadien en zij deze heeft vernietigd. Gelet op hetgeen is opgenomen in de tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] de daarin genoemde algemene bepalingen heeft ontvangen, nu zij voor de ontvangst daarvan een afzonderlijke handtekening heeft geplaatst. [gedaagde] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld om aan te nemen dat zij de algemene bepalingen niet heeft ontvangen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat zij zich niet kan herinneren dat zij de papieren heeft getekend en verder dat zij de algemene voorwaarden niet heeft, aangezien zij deze niet heeft aangetroffen in het mapje waarin zij alle ontvangen stukken heeft gedaan. Voorts heeft zij tweemaal verklaard dat zij niet durft te zeggen dat ze de onderhavige papieren niet heeft ontvangen. Dit is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] de algemene bepalingen bij het aangaan van de overeenkomst niet heeft ontvangen. Derhalve wordt ervan uitgegaan dat [eiser] aan [gedaagde] een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene bepalingen kennis te nemen, zodat vernietiging daarvan op grond van het bepaalde in artikel 6:233 onderdeel Pro b BW niet mogelijk is.

7. [gedaagde] heeft erkend dat zij het gehuurde gemiddeld eenmaal per maand via de website Airbnb heeft onderverhuurd aan toeristen. Daarmee heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen en staat vast dat zij is tekortgekomen door zonder toestemming van [eiser] het gehuurde onder te verhuren aan derden. Het verweer van [gedaagde] dat geen sprake is van een tekortkoming aan haar zijde, omdat er geen sprake was van onderverhuur als bedoeld in de algemene voorwaarden nu het slechts korte verhuurperioden aan toeristen betrof slaagt niet.
Deze vorm van onderverhuur valt immers onder het verbod van artikel 1.3 van de algemene bepalingen (zie onder 1.4). Derhalve is [gedaagde] tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

8. [gedaagde] heeft verklaard dat zij het gehuurde sinds januari 2013 heeft onderverhuurd aan derden en dat dit ongeveer eenmaal per maand gedurende twee nachten gebeurde. Tegenover de betwisting door [gedaagde] van de stelling van [eiser] dat aannemelijk is dat de werkelijke opbrengst driemaal zo hoog is geweest dan de 33 verhuurperioden waarop de recensies zien, heeft [eiser] onvoldoende gesteld om aan te nemen dat onderverhuur meer dan gemiddeld twee nachten per maand heeft plaatsgevonden.
Nu uit de dossierstukken blijkt dat [gedaagde] sinds januari 2012 lid is van Airbnb, wordt deze datum als aanvangsdatum van de onderverhuur genomen. [eiser] heeft nog gesteld dat [gedaagde] met de onderverhuur is doorgegaan ook nadat haar bij brief van
1 september 2015 was meegedeeld dat onderverhuur niet was toegestaan. Voldoende is evenwel gebleken dat [gedaagde] kort nadien, na terugkeer van haar vakantie, de woning direct van de website Airbnb heeft gehaald.

9. Ten aanzien van de door [eiser] gestelde overlast aan omwonenden door de verhuur aan toeristen waarvoor [gedaagde] als huurder aansprakelijk zou zijn en de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, wordt, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan van de zijde van [gedaagde] , geoordeeld dat van dergelijke overlast onvoldoende is gebleken, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.

10. Met betrekking tot de vraag of de hiervoor onder 7 vastgestelde tekortkoming van de zijde van [gedaagde] voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, wordt allereerst van belang geacht dat aannemelijk is dat [gedaagde] zich tot de ontvangst van de brief van [eiser] van 1 september 2015 niet heeft gerealiseerd dat onderverhuur via de website Airbnb contractueel niet was toegestaan, mede doordat veel van haar vrienden op dezelfde wijze hun woning onderverhuurden aan derden en deze wijze van ingebruikgeving afwijkt van de klassieke wijze van onderverhuur. Hoewel dit niet afdoet aan de tekortkoming, is dit wel van belang bij de weging van de ernst daarvan. Voorts wordt bij die weging belang gehecht aan de omstandigheid dat, indien [gedaagde] had geweten dat deze wijze van onderverhuur via de website Airbnb verboden was, zij nimmer daartoe zou zijn overgegaan, zoals zij ter zitting heeft verklaard en aannemelijk wordt geacht. Ook is van belang dat [gedaagde] het gehuurde ten tijde van de onderverhuur zelf is blijven bewonen en in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft gehouden zodat geen sprake is geweest van onttrekking van de woning aan de woningmarkt. Tot slot wordt meegewogen de maatschappelijke discussie die wordt/is gevoerd over de mogelijkheid van onderverhuur via de website Airbnb, waaronder de vraag of deze vorm van onderverhuur onder voorwaarden kan worden toegestaan, ook in geval van huurders in de sociale sector. In het licht van die discussie en de omstandigheid dat onderverhuur via de website Airbnb voor korte periodes aan voornamelijk toeristen een betrekkelijk nieuw fenomeen is, en het feit dat [gedaagde] de onderverhuur vrijwel direct na ontvangst van de brief van [eiser] van 1 september 2015 heeft gestopt, alsmede gelet op alle overige omstandigheden van dit geval waaronder de grote gevolgen van een beëindiging van de huurovereenkomst voor [gedaagde] , acht de kantonrechter de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] onvoldoende ernstig om tot ontbinding van de tussen partijen bestaande overeenkomst over te gaan. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is daarom niet toewijsbaar.

11. Wat betreft de gevorderde boete wordt als volgt overwogen. Het beding op grond waarvan boete wordt gevorderd betreft een algemene voorwaarde. Nu gebleken is dat [gedaagde] een consument is, dient op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08; Pannon) ambtshalve te worden beoordeeld of het beding vanwege zijn onredelijk bezwarende karakter nietig is. Ingevolge artikel 3, lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef Pro en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’ Nu in het beding waarop de gevorderde boete is gebaseerd geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boete, kan, zoals in dit geval, de boete oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Van matiging door de kantonrechter kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11 (Asbeek Brusse c.s. versus Jahani) geen sprake zijn. Dit betekent dat op grond van artikel 3:40, lid 2 BW in verbinding met artikel 6:233 aanhef Pro en onder a. BW het boetebeding nietig is. De op grond daarvan gevorderde boete wordt daarom afgewezen.

12. [eiser] vordert voorts een bedrag van € 22.770,00 aan afdracht van inkomsten uit verboden onderverhuur op grond van artikel 1.4 van de algemene bepalingen. Deze naast de boete contractueel bedongen afdracht wordt in het onderhavige geval toewijsbaar geacht, zij het niet in de door [eiser] gestelde omvang. [gedaagde] heeft de hoogte van de gevorderde afdracht weersproken. Zoals hiervoor onder rechtsoverweging 8 is overwogen wordt bij wijze van begroting voor de berekening van de inkomsten uit verboden onderverhuur uitgegaan van een gemiddelde onderverhuur van twee nachten per maand voor twee personen vanaf januari 2012 tot en met oktober 2015. Uitgaande van een begrote opbrengst van € 230,00 per maand gedurende 46 maanden komt dit neer op een totaalopbrengst van € 10.580,00 uit onderverhuur. Dit bedrag is derhalve toewijsbaar.

13. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser] belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
€ 10.580,00 aan hoofdsom;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiser] gevallen, tot op heden begroot op:

- voor verschuldigd griffierecht

€

471,00

- voor het exploot van dagvaarding

€

96,16

- voor salaris van gemachtigde

€

800,00

totaal:

€

1.367,16

één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing inclusief BTW;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. M.E.B. Terwee, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 mei 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.