Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/605340 / KG ZA 16-363 AB/JvS
Vonnis in kort geding van 11 mei 2016
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 1 april 2016,
advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
advocaat mr. O.A.A. Alberts te Amsterdam,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
niet verschenen,
3.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN PLAATSELIJK BEKEND ALS DE [adres],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN PLAATSELIJK BEKEND ALS DE [adres],
niet verschenen,
gedaagden.
Eiseres zal hierna Eigen Haard worden genoemd en de verschenen gedaagde zal worden aangeduid als [gedaagde sub 1] .
1.De procedure
Ter terechtzitting van 20 april 2016 heeft Eigen Haard gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Eigen Haard heeft producties in het geding gebracht. [gedaagde sub 1] heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Eigen Haard: mr. Blokziel, [naam 1] en [naam 2] , medewerkers woonfraude;
aan de zijde van [gedaagde sub 1] : mr. Alberts en [gedaagde sub 1] .
2.De feiten
2.1.
Woningstichting ‘LABOR’ heeft met ingang van 1 februari 1980 een huur-overeenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] , ten behoeve van de woning (met berging/zolder), aan de [adres] . Eigen Haard is rechtsopvolger van Woningstichting ‘LABOR’ en zet als zodanig de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] voort. In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is opgenomen dat de woning uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van [gedaagde sub 1] en de leden van zijn huishouden. Krachtens artikel 13 van Pro de huurovereenkomst is het [gedaagde sub 1] zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard niet toegestaan de woning voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. In dit artikel is tevens bepaald dat op geen enkele wijze hinder of overlast aan omwonenden gegeven mag worden. De woning maakt deel uit van de (schaarse) sociale woningvoorraad van Eigen Haard. Het is een driekamerwoning en de huur is thans € 408,08 per maand.
2.2.
Omstreeks juni en september 2011 hebben omwonenden aan Eigen Haard meegedeeld dat zij geluidsoverlast ondervonden, die werd veroorzaakt door derden die, al dan niet met toestemming van [gedaagde sub 1] , in de woning verbleven.
2.3.
Eigen Haard heeft [gedaagde sub 1] bij brief van 22 november 2012 uitgenodigd voor een bespreking bij haar op kantoor op 11 december 2012. Deze afspraak werd door [gedaagde sub 1] afgezegd, waarna bij brief van 11 december 2012 een nieuwe bespreking werd ingepland, die op 10 januari 2013 heeft plaatsgevonden.
2.4.
Nadien heeft Eigen Haard op 27 februari, 5 maart, 12 maart en 13 maart 2013 onaangekondigde huisbezoeken afgelegd. Tijdens deze huisbezoeken werd niemand aangetroffen. Wel gaven omwonenden te kennen dat er nog steeds twee studenten in de woning verbleven die voor overlast zorgden.
2.5.
Eigen Haard heeft [gedaagde sub 1] bij brieven van 14, 19 en 27 maart 2013 uitgenodigd voor een vervolgbespreking op respectievelijk 19 en 26 maart en 9 april 2013. Op die data is [gedaagde sub 1] niet op het kantoor van Eigen Haard verschenen.
2.6.
Op 12 mei 2014 hebben een medewerker van Eigen Haard en een medewerker van de Dienst Werk en Inkomen (DWI), in het kader van het Project Zoeklicht, een onaangekondigd huisbezoek afgelegd, tijdens welk huisbezoek ene [naam 3] werd aangetroffen die zei samen met zekere [naam 4] al een jaar of drie in de woning te verblijven en dat zij ieder € 300,00 per maand aan [gedaagde sub 1] betaalden. Daarnaast vertelde [naam 3] dat [gedaagde sub 1] zes keer per maand in de woning verblijft, omdat hij voor zijn werk veel in Zwitserland zit.
2.7.
Omstreeks juli 2014 heeft een omwonende aan Eigen Haard meegedeeld dat in de woning was verhuisd. Naar aanleiding hiervan heeft Eigen Haard op 12 augustus 2014, 13 november 2014, 21 januari 2015 en 23 februari 2015 onaangekondigde huisbezoeken afgelegd. Bij de eerste drie huisbezoeken werd niemand aangetroffen, maar bij het laatste huisbezoek trof men een man met rastahaar, die zijn naam niet aan Eigen Haard wilde opgeven.
2.8.
Vervolgens heeft Eigen Haard de woning opgenomen in het woonfraude-onderzoek en op 19 mei, 9 juni, 18 juni, 22 juni en 22 juli 2015 opnieuw onaangekondigde huisbezoeken af laten leggen, waarbij echter niemand werd aangetroffen.
2.9.
Omstreeks juli 2015 heeft een omwonende op het kantoor van Eigen Haard melding gemaakt van het feit dat [gedaagde sub 1] de afgelopen twee weken met bezoek in de woning verbleef, dat de toen aanwezige kinderen geluidsoverlast veroorzaakten en dat zij door [gedaagde sub 1] is bedreigd toen zij daar iets van zei.
2.10.
Omstreeks februari 2016 heeft een omwonende wederom melding gemaakt van het feit dat zij overlast ondervindt van de personen die zich in de woning bevinden. Eigen Haard heeft vervolgens de inschrijving bij de Gemeentelijke Basis-administratie gecontroleerd. Hieruit kan worden afgeleid dat sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] , 1 februari 1980, naast [gedaagde sub 1] veertien personen op het adres van de woning ingeschreven hebben gestaan.
2.11.
Op 15 februari 2016 heeft Eigen Haard tijdens een onaangekondigd huisbezoek gedaagde sub 2 aangetroffen, die zei samen met haar oom, [gedaagde sub 1] , in de woning te wonen.
2.12.
Eigen Haard heeft [gedaagde sub 1] bij brief van 17 februari 2016 uitgenodigd voor een bespreking bij haar op kantoor, welke bespreking op 24 februari 2016 heeft plaatsgevonden. Tijdens deze bespreking heeft [gedaagde sub 1] aan Eigen Haard meegedeeld dat hij voor zijn werk erg veel in het buitenland is.
2.13.
Eigen Haard heeft [gedaagde sub 1] bij brief van 1 maart 2016 gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen. Bij brieven van diezelfde datum heeft Eigen Haard gedaagden sub 2 en 3 gesommeerd om de woning te verlaten.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert gedaagden te veroordelen om de woning (met berging/zolder) binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen, met machtiging aan Eigen Haard de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van gedaagden, een en ander met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
3.2.
Eigen Haard stelt zich op het standpunt dat uit het geheel van feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde sub 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tekort is geschoten door de woning - zonder schriftelijke toestemming - onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven. Daarnaast stelt Eigen Haard zich op het standpunt dat sprake is van (geluids)overlast komend van de woning van [gedaagde sub 1] .
3.3.
[gedaagde sub 1] heeft de stellingen van Eigen Haard betwist. [gedaagde sub 1] stelt zich - samengevat - op het standpunt dat hij de woning al 36 jaar bewoont en dat het feit dat hij voor zijn werk geregeld in het buitenland verblijft hier niets aan af doet. Daarnaast voert [gedaagde sub 1] aan dat in het verleden wel eens familie en vrienden bij hem hebben gelogeerd, maar dat hij hun hiermee slechts een plezier deed, hij zo gezelschap had en er dan iemand op de woning kon passen als hij afwezig was.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van Eigen Haard niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Hoofdverblijf
4.2.
In toenemende mate zorgen globalisering en internationale handel ervoor dat personen zich vrijer over landsgrenzen bewegen. [gedaagde sub 1] heeft door overlegging van zijn arbeidsovereenkomst, loonstroken, brandstof- en hotelkwitanties voldoende aannemelijk gemaakt dat hij voor zijn werk regelmatig in hotels dan wel pensions in het buitenland verblijft. Dat [gedaagde sub 1] voor zijn werk regelmatig afwezig is en hij tijdens de onaangekondigde huisbezoeken nimmer aanwezig was doet in zijn geval dan ook niet af aan het feit dat hij in de woning zijn hoofdverblijf heeft. Daar komt bij dat door Eigen Haard niet aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde sub 1] elders een tweede woning heeft, die hem tot hoofdverblijf zou strekken. Indien Eigen Haard in haar standpunt zou worden gevolgd zou het bijvoorbeeld voor stewardessen en vrachtwagenchauffeurs onmogelijk worden om gebruik te maken van een (sociale) huurwoning, omdat zij voor hun werk regelmatig in hotels dan wel pensions in het buitenland verblijven.
Onderhuur/ingebruikgeving
4.3.
[gedaagde sub 1] heeft erkend dat hij in het verleden zijn afwezigheid wel eens heeft aangewend om familie en vrienden te helpen indien zij een plek nodig hadden om te logeren. Uit de door Eigen Haard overgelegde stukken kan worden opgemaakt dat zij sinds mei 2011 hiervan op de hoogte was en dat zij als reactie daarop onaange-kondigde huisbezoeken heeft uitgevoerd om te controleren of [gedaagde sub 1] zelf in de woning was. Hieruit heeft [gedaagde sub 1] redelijkerwijs mogen begrijpen dat Eigen Haard het logeren geen probleem vond. Daarnaast stelt [gedaagde sub 1] zich op het standpunt dat geen sprake is van een situatie waarbij iemand zijn sociale huurwoning aan derden heeft onderverhuurd, omdat hij van het feit dat er mensen bij hem logeerden financieel niet beter werd. Eigen Haard heeft erop gewezen dat [naam 3] op 12 mei 2014 heeft verklaard dat hij en [naam 4] ieder € 300,00 per maand aan [gedaagde sub 1] betaalden. Dit zou inderdaad een ernstige aantijging zijn die onderhuur impliceert, maar [gedaagde sub 1] heeft dit gemotiveerd betwist door te stellen dat [naam 3] en [naam 4] hem in natura betaalden door voor hem te koken. Op dit onderdeel lopen de verklaringen van partijen uiteen en moet een nader onderzoek naar de feiten plaatsvinden, waarvoor dit kort geding zich niet leent. Een en ander zal in een bodemprocedure aan de orde moeten komen.
(Geluids)overlast
4.4.
[gedaagde sub 1] heeft gemotiveerd betwist dat hij dan wel zijn logees in het verleden of recent (geluids)overlast zouden hebben veroorzaakt. Hij voert in dat kader onder meer aan dat door Eigen Haard ten onrechte het scenario wordt geschetst dat veelvuldig sprake zou zijn geweest van (geluids)overlast, terwijl uit de dagvaarding kan worden opgemaakt dat er in een periode van 36 jaar slechts een aantal meldingen van (geluids)overlast zijn geweest. Daarnaast stelt [gedaagde sub 1] dat bijna alle meldingen, op één na, afkomstig zijn van dezelfde omwonende en dat als het zo erg was als door die omwonende wordt beweerd andere omwonenden hier ook melding van zouden hebben gemaakt. Gezien het lange tijdsbestek en het relatief geringe aantal meldingen kan niet worden vastgesteld dat de overlast voor omwonenden dusdanig is geweest dat dit een zodanige tekortkoming op grond van de huurovereenkomst oplevert dat met voldoende zekerheid kan worden gezegd dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.5.
Gelet op het voorgaande is de gevorderde ontruiming niet toewijsbaar. De tekortkomingen van [gedaagde sub 1] zijn van te geringe betekenis om thans vooruitlopend op een bodemprocedure tot ontruiming over te gaan of vergen nader onderzoek. Daarbij speelt mee dat Eigen Haard al sinds 2012 bezig is om vast te stellen of [gedaagde sub 1] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, [gedaagde sub 1] sinds 1980 huurt en nu twee jaar voor zijn pensioen zit, waarna hij weer vast in Amsterdam wil gaan wonen. Ook jegens de niet verschenen gedaagden zal de vordering worden afgewezen.
4.6.
Eigen Haard zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
- griffierecht € 288,00
- salaris advocaat € 816,00
-------------
+
+
Totaal € 1.104,00.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.3.
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van [gedaagde sub 1] en tot op heden begroot op € 1.104,00,
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J. van Sintemaartensdijk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2016. [1]