Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4599588 EA VERZ 15-1216
beschikking van: 14 januari 2016
func.: 438
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1.[verzoeker sub 1]
2. [verzoeker sub 2]
3. [verzoeker sub 3]
allen wonende te [woonplaats]
verzoekers, tevens verweerders in het (voorwaardelijk) verzoek in reconventie
nader te noemen: [verzoekers gezamenlijk]
gemachtigde: mr. T.D. Sigterman
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging van eigenaars
[VvE]
[VvE]
gevestigd te [plaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
procederend bij haar bestuursleden [naam 1] , [naam 2] en [naam 3]
e n
1.[verweeder sub 1]
2. [verweerder sub 2]
beiden wonende te [woonplaats]
verweerders, tevens verzoekers in (voorwaardelijke) reconventie
nader te noemen [verweerders gezamenlijk]
gemachtigde: mr. K. Kroon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 30 oktober 2015 hebben [verzoekers gezamenlijk] een verzoek gedaan als bedoeld in de artikelen 2:8, 2:15 jo. 5:130 BW.
Zowel de VvE als [verweerders gezamenlijk] hebben een verweerschrift ingediend. [verweerders gezamenlijk] hebben daarbij tevens een (voorwaardelijk) verzoek tot verlening van een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW ingediend.
Ter terechtzitting van 5 januari 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [verzoekers gezamenlijk] zijn verschenen bij R. [verzoeker sub 1] , [verzoeker sub 2] , vergezeld door hun gemachtigde. De VvE is verschenen bij haar bovengenoemde bestuursleden. [verweeder sub 1] en [verweerder sub 2] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigden van [verzoekers gezamenlijk] en [verweerders gezamenlijk] hebben daarbij een pleitnota overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
Beschikking is bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1.
De VvE is eigenaar van de gebouwen met daarin elf appartementen, gelegen aan de [adres] en handelt onder de naam ‘VvE [VvE] ’.
1.2.
De splitsing in appartementsrechten (en erfpacht) heeft plaatsgevonden bij akte van 31 mei 2012, opgemaakt tussen Woningstichting Eigen Haard en de gemeente Amsterdam.
1.3.
Artikel 25 van het Splitsingsreglement bepaalt:
“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken
overeenkomstig de bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van de gegeven bestemming is slechts geoorloofd met
toestemming van de vergadering.
Het is niet toegestaan in de privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten —
op het gebied van de horeca uit te oefenen, noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen.
Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of
kamerverhuurbedrijf.
Een hal of opgang behorende tot het privé gedeelte of gemeenschappelijke ruimte
mag niet worden gebruikt als opslagruimte voor privé- of bedrijfsdoeleinden.
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé gedeelten nader worden geregeld.
(…)”
(…)”
1.4.
[verweerders gezamenlijk] hebben zich als verhuurder aangemeld op de website van AirBnB en bieden blijkens de gegevens op die website hun appartement (geheel pand met eigen opgang) te huur aan voor maximaal 4 personen voor € 250,- per nacht,
€ 1.750,- per week.
€ 1.750,- per week.
1.5.
Naar aanleiding van de verhuur via AirBnB door [verweerders gezamenlijk] heeft de vergadering van leden van de VvE (hierna: de vergadering) van 19 mei 2015 besloten een Commissie Verhuur in te stellen ter voorbereiding van een besluit daarover door een volgende vergadering. Leden van die commissie waren onder meer [verzoeker sub 1] en [verweeder sub 1] . Deze commissie is niet tot een eensluidend voorstel voor de vergadering gekomen.
1.6.
Tijdens een vergadering op 30 september 2015 is een besluit genomen ten aanzien van ‘Korte termijn verhuur (bv. aan toeristen)’. Dat besluit heeft betrekking op een voorstel van [verweeder sub 1] , dat zoals samengevat door de voorzitter van de vergadering luidt:
‘
de korte termijn verhuur als proef te gedogen en bij de volgende ALV opnieuw te bespreken’waarbij volgens het voorstel tevens de gemeentelijke regelgeving en enkele andere randvoorwaarden in acht dienden te worden genomen.
Dit besluit is door de vergadering aangenomen met 7 stemmen vóór, 3 stemmen tegen en 1 stem blanco.
‘
de korte termijn verhuur als proef te gedogen en bij de volgende ALV opnieuw te bespreken’waarbij volgens het voorstel tevens de gemeentelijke regelgeving en enkele andere randvoorwaarden in acht dienden te worden genomen.
Dit besluit is door de vergadering aangenomen met 7 stemmen vóór, 3 stemmen tegen en 1 stem blanco.
Verzoeken en standpunten van partijen
2. [verzoekers gezamenlijk] verzoeken het besluit als bedoeld onder 1.6 nietig te verklaren dan wel te vernietigen, en tevens het besluit te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist.
3. [verzoekers gezamenlijk] stellen daartoe dat alle appartementen blijkens de splitsingsakte de bestemming woonruimte hebben en dat de verhuur aan toeristen via AirBnB is aan te merken als een bedrijfsmatige exploitatie van het appartement. Voorts is die verhuur in strijd met het in artikel 25 splitsingsreglement opgenomen verbod tot exploitatie als pension. Het gewraakte besluit is daardoor in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig. Het besluit is voorts vernietigbaar omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die de leden jegens elkaar in acht behoren te nemen. Dit reeds vanwege de overlast die reeds is ondervonden en waarschijnlijk zal worden ondervonden, zowel wegens de gehorigheid van de betreffende panden als door het gedrag van de toeristen die via AirBnB huren. Onder verwijzing naar het voorgaande voeren [verzoekers gezamenlijk] verweer tegen het (voorwaardelijk) verzoek van [verweerders gezamenlijk]
4. [verweerders gezamenlijk] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen het verzoek van [verzoekers gezamenlijk] Zij hebben daarbij primair aangevoerd dat het besluit betrekking heeft op een proefperiode en daarmee een tijdelijk karakter heeft, waardoor een (eventuele) wijziging van (een eventueel in artikel 25 te lezen verbod in) de splitsingsakte niet nodig is. Subsidiair voeren zij aan dat geen toestemming van de vergadering nodig is omdat er geen sprake is van gebruik dat afwijkt van de bestemming. Bij de uitleg van de splitsingsakte komt mede betekenis toe aan het feit dat de gemeente inmiddels beleid en regels heeft opgesteld, waaraan wordt voldaan. Van strijd met een in artikel 25 splitsingsakte opgenomen verbod is geen sprake, mede omdat het (af en toe) verhuren via AirBnB door particulieren als [verweerders gezamenlijk] iets geheel anders is dan een professioneel hotel- of pensionbedrijf waarop het verbod ziet. Meer subsidiair voeren [verweerders gezamenlijk] aan dat het besluit niet onredelijk is, mede door het feit dat hun appartement afwijkt van de overige appartementen doordat het een eigen opgang heeft en er geen sprake is van een beneden- of bovenwoning. [verweerders gezamenlijk] betwisten dat verzoekers of anderen noemenswaardige overlast hebben ondervonden (anders dan normale leefgeluiden die [verweerders gezamenlijk] ook zelf produceren). Gelet op de voorwaarden die in acht worden genomen is die overlast ook niet te verwachten, aldus [verweerders gezamenlijk]
5. Voorwaardelijk, namelijk uitsluitend in het geval de verzoeken van [verzoekers gezamenlijk] geheel of gedeeltelijk zouden worden toegewezen, verzoeken [verweerders gezamenlijk] voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, aan hen een vervangende machtiging te verlenen om hun appartement in gebruik te geven aan derden overeenkomstig het besluit dat dienaangaande is genomen tijdens de algemene ledenvergadering van 30 september 2015 (dat wil zeggen: met inachtneming van de voorwaarden als vermeld in bijlage 7 bij hun verweerschrift), met hoofdelijke veroordeling van [verzoekers gezamenlijk] in de kosten van de procedure.
6. Het bestuur van de VvE heeft er op gewezen dat de besluiten niet door haar maar door de leden worden genomen, en heeft verklaard dat zij de gang van zaken betreurt. Het bestuur verzoekt om een uitspraak te doen die recht doet aan de belangen van de leden en vraagt de leden de uitspraak van de rechter te respecteren.
Beoordeling
7. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
8. De stelling van [verweerders gezamenlijk] dat er geen sprake zou kunnen zijn van strijd met de bepalingen van de splitsingsakte, dan wel dat er geen toestemming van de vergadering nodig zou zijn, omdat er slechts sprake zou zijn van een tijdelijke situatie, wordt verworpen. Het besluit waarvan vernietiging wordt verzocht kan redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan een besluit tot het verlenen van toestemming aan [verweerders gezamenlijk] om gedurende een bepaalde periode (namelijk: in elk geval tot aan de volgende vergadering) via AirBnB aan toeristen te verhuren. De bepalingen in de splitsingsakte waarop verzoekers een beroep doen maken geen onderscheid tussen een tijdelijke en een permanente situatie. Evenmin is er sprake van een tijdelijke wijziging van de gedaante van de onroerende zaak, waarop de door [verweerders gezamenlijk] aangehaalde jurisprudentie betrekking heeft.
9. Tussen partijen is in geschil of het verbod in artikel 25 splitsingsreglement om het privégedeelte te exploiteren als pensionbedrijf mede betrekking heeft op het af en toe verhuren van het appartement via AirBnB aan (met name) toeristen. Voor de uitleg van die bepaling is maatgevend de tekst van de splitsingsakte, waarin het verbod is gedefinieerd. Bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. De bedoeling van de partijen bij die akte, in dit geval van Eigen Haard en de gemeente Amsterdam, moet (met toepassing van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het geval) naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende reglement.
10. Zoals uit de gegevens in het aanbod van [verweerders gezamenlijk] op de website van AirBnB blijkt en ter zitting ook door hen is bevestigd wordt bij verhuur via AirBnB hun appartement, in zijn geheel ter beschikking gesteld, inclusief inrichting en inventaris en ‘basisbehoeften’ zoals een voorraad koffie en thee, tegen een (zeer) hoge huurprijs aan maximaal vier personen, meestal toeristen. Tijdens die perioden verblijven [verweerders gezamenlijk] elders en is een (in dezelfde straat wonende) contactpersoon het aanspreekpunt voor vragen of klachten.
11. Het komt er op neer dat [verweerders gezamenlijk] hun appartement om commerciële redenen ter beschikking stellen als een accommodatie waar toeristen logies kunnen krijgen. En niet alleen logies, maar ook alle faciliteiten die nodig zijn om te voorzien in een ontbijt of andere eenvoudige consumptiebehoeften. Dat die toeristen zelf in een nabijgelegen winkel vers brood en andere consumptieartikelen moeten kopen doet niet af aan het feit dat er bij een dergelijke situatie sprake is van een exploitatie van het appartement als pension.
12. Bij de vraag of daarmee het hiervoor bedoelde verbod in artikel 25 splitsingsreglement wordt overtreden, waarin sprake is van een verbod tot exploitatie van het appartement als pensionbedrijf, zijn met name twee aspecten van belang. De eerste is dat het betreffende verbod blijkens de cursief gedrukte tekst en de toelichting daarop in de splitsingsakte een uitbreiding (en daarmee een afwijking) van de modelsplitsingsakte inhoudt. En het tweede is dat de tekst van de splitsingsakte ook aan derden (zoals eventuele kopers van een appartement) via inzage daarvan in de openbare registers duidelijkheid moet verschaffen over hetgeen zij wel of niet kunnen verwachten. Beide aspecten brengen mee dat de splitsingsakte niet spoedig beperkt mag worden uitgelegd.
13. Naar het oordeel van de kantonrechter biedt de tekst van de splitsingsakte geen steun voor de gedachte dat met ‘pensionbedrijf’ uitsluitend wordt gedoeld op een professioneel en permanent bedrijf. Een bedrijf kan immers zeer wel als nevenactiviteit worden uitgeoefend. Ook kan een bedrijf af en toe worden uitgeoefend. Wanneer [verweerders gezamenlijk] verhuren via AirBnB exploiteren zij het gehuurde op dat moment als pension, althans als een daaraan in dit verband gelijk te stellen gelegenheid. Dat moet in strijd worden geacht met het hiervoor bedoelde verbod in artikel 25 splitsingsreglement.
14. De tekst van de splitsingsakte geeft evenmin steun voor de gedachte dat de vergadering bevoegd is om – anders dan door wijziging van de tekst van de splitsingsakte – in weerwil van het betreffende verbod wel toestemming te geven voor het (part-time) uitoefenen van een pensionbedrijf. Dat zou ook in strijd zijn met de hiervoor bedoelde bescherming van derden, aangezien de situatie dan anders zou zijn dan waarop derden na inzage van het splitsingsreglement zouden mogen vertrouwen.
15. Dat [verweerders gezamenlijk] zich houden aan het beleid (met regelgeving) dat de gemeente heeft ontwikkeld ten aanzien van de verhuur via AirBnB, is in dit geval niet relevant. Dat zou pas relevant zijn indien de vergadering toestemming zou kunnen geven voor een dergelijke verhuur, aangezien alleen in dat geval de redelijkheid van een dergelijk besluit kan worden getoetst. Een dergelijke toestemming is echter niet mogelijk, althans niet zonder een voor een wijziging van de splitsingsakte gekwalificeerde meerderheid van stemmen, waarvan geen sprake is geweest.
16. Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat de verhuur door [verweerders gezamenlijk] via AirBnB in strijd is met het hiervoor bedoelde verbod in artikel 25 splitsingsreglement en dat het bestreden besluit gelet op het bepaalde in artikel 2:14 jo. 5:129 BW nietig is.
17. Dat betekent dat het verzoek om vast te stellen dat het betreffende besluit nietig is toewijsbaar is. Bij het verzoek tot schorsing van het besluit hebben verzoekers geen belang meer. Uit het voorgaande volgt tevens dat het verzoek van [verweerders gezamenlijk] tot het verlenen van een vervangende machtiging niet toewijsbaar is. De gevraagde machtiging om te handelen in strijd met een statutair verbod kan niet worden verleend. Verwezen wordt naar hetgeen hiervoor onder 15. is overwogen. De overige stellingen van partijen behoeven geen behandeling meer.
18. De VvE en [verweerders gezamenlijk] dienen als de in het ongelijk gestelde partijen met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verklaart dat het onder 1.6 bedoelde besluit nietig is;
II. veroordeelt de VvE en [verweerders gezamenlijk] in de kosten van het geding, met dien verstande dat bij betaling door de een ook de ander zal zijn gekweten, tot op heden aan de zijde van eisers begroot op € 78,00 aan griffierecht en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 januari 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.