Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 15/234
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 maart 2016 in de zaak tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf] .,gevestigd te Schiphol, eiseres
(gemachtigde: mr. C.A. Bos),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,verweerder
(gemachtigde: mr. A. Franke).
Procesverloop
Bij besluit van 9 januari 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder eiseres bericht dat haar gebouwen aan de [adres] , [nummers] en [nummers] (hierna: gebouwen) te Amsterdam leegstand kennen en geschikt zijn voor gebruik.
Bij besluit van 3 december 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2016.
Namens eiseres zijn verschenen [naam] , [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door hun gemachtigde en mr. B.A. Beenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door drs. G. Öhry en mr. I. de Raat.
Overwegingen
1. Feiten en omstandigheden
1.1.
Op 7 januari 2012 heeft eiseres de leegstand van haar panden gemeld bij verweerder. Daarbij heeft zij aangegeven dat de verwachting is dat op korte termijn nieuwe huur- of gebruiksovereenkomsten kunnen worden afgesloten.
1.2.
Op 20 maart 2012, 14 mei 2013 en 31 mei 2013 heeft eiseres overleggen gevoerd met de gemeente Amsterdam over de aanpak van de leegstand van de gebouwen.
1.3.
Bij brief van 16 september 2013 heeft verweerder eiseres medegedeeld voornemens te zijn in een leegstandbeschikking vast te stellen dat de gebouwen van eiseres geschikt zijn voor gebruik. Bij brief van 26 september 2013, aangevuld bij brief van 9 oktober 2013, heeft eiseres haar zienswijze op dit voornemen ingediend.
1.4.
Op 13 november 2013 heeft verweerder onderzoek verricht naar de leegstand en de geschiktheid van gebruik van de gebouwen van eiseres. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat sprake is van 11.881 m2 leegstand en dat er binnen de huidige bestemming kantoorgebruik mogelijk is. Daarnaast zijn de gebouwen zeker geschikt voor ander gebruik, mits de gebouwen afhankelijk van welk soort gebruik daarvoor aangepast worden.
1.5.
Bij het primaire besluit heeft verweerder vastgesteld dat de gebouwen van eiseres leegstand kennen en geschikt zijn voor gebruik. Hierbij heeft verweerder overwogen dat binnen de huidige bestemming kantoorgebruik mogelijk is en dat daarnaast de gebouwen zeker geschikt zijn voor ander gebruik, mits ze afhankelijk van welk soort gebruik daarvoor aangepast worden.
1.6.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en het primaire besluit gehandhaafd.
1.7.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Op de beroepsgronden zal hierna worden ingegaan.
2. Wettelijk kader
2.1.
In artikel 4, eerste lid, van de Leegstandwet is bepaald dat burgemeester en wethouders binnen drie maanden na ontvangst van de melding, bedoeld in artikel 3, overleg voeren met de eigenaar van het gebouw omtrent het gebruik van dat gebouw respectievelijk dat gedeelte van het gebouw. Op grond van het tweede lid van genoemde bepaling kunnen burgemeester en wethouders na het overleg, bedoeld in het eerste lid, of zonder overleg indien de eigenaar aan dat overleg geen medewerking verleent, in een leegstandbeschikking vaststellen of het gebouw respectievelijk het gedeelte daarvan geschikt is voor gebruik.
2.2.
In artikel 5, eerste lid, van de Leegstandswet is bepaald – voor zover van belang – dat burgemeester en wethouders aan de eigenaar van een leegstaand gebouw een gebruiker kunnen voordragen zodra die leegstand langer duurt dan een in de leegstandverordening aangegeven termijn van ten minste twaalf maanden. Het tweede lid van genoemde bepaling bepaalt dat een voordracht als bedoeld in het eerste lid slechts wordt gedaan als voordien in een leegstandbeschikking als bedoeld in artikel 4, tweede lid, is vastgesteld dat het gebouw geschikt is voor gebruik.
2.3.
In artikel 6 van de Leegstandwet is bepaald – voor zover van belang – dat burgemeester en wethouders in hun besluit, bedoeld in artikel 5, een of meer natuurlijke personen of rechtspersonen als gebruiker kunnen voordragen.
2.4.
In artikel 6 van de Beleidsregels Leegstandverordening 2011 van de gemeente Amsterdam is bepaald, voor zover van belang, dat na het leegstandoverleg (of zonder overleg indien de eigenaar daaraan geen medewerking verleent) in een leegstandbeschikking kan worden vastgesteld of het gebouw respectievelijk een gedeelte daarvan geschikt is voor gebruik. Bij het vaststellen van de geschiktheid voor gebruik wordt meegewogen of een gebruik overeenkomstig de huidige bestemming van het gebouw mogelijk is, of dat het wellicht noodzakelijk is om de bestemming te wijzigen.
3. Inhoudelijke beoordeling
3.1.
De rechtbank overweegt allereerst dat verweerder het bezwaar van eiseres terecht ontvankelijk heeft verklaard.
3.2.
Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de gebouwen van eiseres geschikt zijn voor gebruik als kantoorpand. Verweerder handhaaft niet langer het standpunt in het primaire besluit (ofwel de leegstandsbeschikking) – zoals gehandhaafd in het bestreden besluit – dat de gebouwen van eiseres geschikt zijn voor ander gebruik, mits deze afhankelijk van welk soort gebruik daarvoor aangepast worden.
3.3.
Aangezien verweerder eerst ter zitting de motivering van het bestreden besluit heeft herzien, is het beroep gegrond en zal het bestreden besluit worden vernietigd omdat het een deugdelijke motivering ervan mist. De rechtbank ziet echter aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten en overweegt daartoe als volgt.
3.4.
Gelet op artikel 4, tweede lid, van de Leegstandwet is de vraag of verweerder aan de hand van de gronden in het beroepschrift van eiseres en bij afweging van alle belangen in redelijkheid heeft kunnen besluiten dat de gebouwen van eiseres geschikt zijn voor gebruik als kantoorpand.
3.5.
In de Memorie van Toelichting zoals gewijzigd naar aanleiding van het advies van de Raad van State, bij het voorstel van wet tot wijziging van onder andere de Leegstandwet (TK 2008/2009, 31560, nr 6, p. 22-23) staat onder meer het volgende vermeld:
Burgemeester en wethouders moeten in het leegstandoverleg met de eigenaar alle omstandigheden van de leegstand bespreken. Daarbij zal ook nadrukkelijk besproken worden of en hoe het gebouw weer in gebruik genomen kan worden. Van belang is hierbij de weging tussen het publieke belang van opheffen van de leegstand en de last die dat opheffen voor de eigenaar met zich meebrengt. De uitkomst van het leegstandoverleg tussen burgemeester en wethouders en de eigenaar wordt neergelegd in een leegstandbeschikking. Deze beschikking kan ook als basis dienen voor eventuele vervolgstappen van de gemeente, zoals het voordragen van een gebruiker voor het leegstaande gebouw op basis van artikel 5 van de Leegstandwet.
3.6.
De rechtbank stelt allereerst vast dat de gemeente Amsterdam kampt met forse leegstand op de kantorenmarkt. Eiseres heeft op 7 januari 2012 melding gedaan van de leegstand van haar gebouwen. Vervolgens heeft de gemeente Amsterdam op 20 maart 2012, 14 mei 2013 en 31 mei 2013 leegstandsoverleggen gevoerd met eiseres. Uit de verslagen van de gesprekken blijkt dat onder andere is gesproken over het leegstandprobleem, op welke wijze de gebouwen weer in gebruik genomen kunnen worden en over mogelijke oplossingen voor de leegstand, zoals leegstandbeheer. Deze gesprekken hebben niet tot een oplossing van de leegstand geleid. De gebouwen van eiseres kennen (ten tijde van de bestreden beschikking) nog steeds leegstand. Nu verder niet in geschil is dat de gebouwen zonder aanpassingen geschikt zijn voor gebruik als kantoorpand heeft verweerder op 3 december 2014, bijna drie jaar na de melding van leegstand van de gebouwen, in redelijkheid het publieke belang van opheffing van de leegstand zwaarder laten wegen dan de last die het opheffen van de leegstand voor eiseres met zich meebrengt, en kunnen besluiten dat de gebouwen van eiseres geschikt zijn voor gebruik als kantoorpand.
3.7.
Eiseres voert – kort samengevat – aan dat de leegstandsbeschikking, en de daaruit voortvloeiende mogelijkheid tot voordracht van gebruikers, een inmenging in het eigendomsrecht van eiseres meebrengt. Deze inmenging heeft volgens eiseres te vergaande gevolgen en is in strijd met het bepaalde in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (Eerste Protocol).
3.8.
De leegstandsbeschikking is een onderdeel van het instrumentarium ter bestrijding van de leegstand. Hoewel het instrumentarium het eigendomsrecht kan aantasten is de rechtbank van oordeel dat het primaire besluit – zoals gehandhaafd in het bestreden besluit – met daarin de enkele vaststelling dat de gebouwen geschikt zijn voor gebruik, als zodanig geen inbreuk maakt op het eigendomsrecht van eiseres. Anders dan eiseres stelt hoeft de rechtbank bij haar beoordeling of er sprake is van schending van het eigendomsrecht niet al rekening te houden met een eventuele voordracht. Het is gelet op de artikelen 5, eerste lid, en 6, van de Leegstandswet een discretionaire bevoegdheid van verweerder om een besluit te nemen om een of meer natuurlijke personen of rechtspersonen als gebruiker voor te dragen aan eiseres. Dit maakt het besluit tot voordracht een onzekere toekomstige gebeurtenis waartegen rechtsmiddelen kunnen worden aangewend, zodat eiseres op dat moment aan de rechter de vraag of het besluit tot voordracht in strijd is met het eigendomsrecht ter toetsing kan voorleggen Ook in hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat sprake is van strijd met het eigendomsrecht.
3.9.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
3.10.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.488,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 2 punten voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven, voor zover verweerder het standpunt inneemt dat de gebouwen van eiseres geschikt zijn voor gebruik als kantoorpand;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.488,-
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.H. Waller, voorzitter, en mr. P. Vrugt en mr. L.Z. Achouak el Idrissi, leden, in aanwezigheid van J.G.J. Geerlings, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2016.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.