ECLI:NL:RBAMS:2016:1499

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/602750 / KG ZA 16-174 CB/JvS

Vonnis in kort geding van 22 maart 2016

in de zaak van

[eiser],

domicilie kiezende te [woonplaats] ,

eiser bij dagvaarding van 23 februari 2016,

advocaat mr. drs. P.A. Visser te Hendrik-Ido-Ambacht,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.A. Jansen te Heerenveen.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

Ter terechtzitting van 8 maart 2016 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding alsmede akte rectificatie en aanvulling eis. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Ter zitting heeft [eiser] een koopovereenkomst (onder ontbindende voorwaarde) van 8 maart 2011 alsmede een akte van hypotheek van 8 maart 2011 overgelegd. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Overeenkomstig een ter zitting gemaakte afspraak heeft [eiser] bij fax van 10 maart 2016 een kort geding vonnis van 9 maart 2016, gewezen in een executiegeschil tussen hem en Westerhoeve, in het geding gebracht.

Ter zitting waren aanwezig: [eiser] , mr. drs. Visser en mr. Jansen.

2.De feiten

2.1.

Westerhoeve Vastgoed B.V. (hierna te noemen: Westerhoeve) houdt zich bezig met de aan- en verkoop van vastgoed en met beleggingen in onroerend goed.

2.2.

[eiser] is op 25 februari 2008 eigenaar geworden van de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning).

2.3.

[eiser] raakte in financiële problemen en had begin 2011 een forse betalingsachterstand bij de financier (ING) van de woning. De ING had het voornemen om de woning op 9 maart 2011 op een executieveiling te verkopen.

2.4.

[eiser] is in contact geraakt met Westerhoeve. Op 25 februari 2011 heeft [eiser] aan Westerhoeve geschreven dat hij € 370.000,00 moest aflossen aan de ING en dat hij daarvoor € 320.000,00 van Westerhoeve nodig had.

2.5.

Op 8 maart 2011 is tussen [eiser] en Westerhoeve Vastgoed B.V. (hierna te noemen: Westerhoeve) een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning voor een bedrag van € 320.000,-. In deze koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat [eiser] het voorgezet gebruik van de woning door middel van een huurovereenkomst heeft bedongen (artikel 19 jo. artikel 18). In artikel 19 lid 1 onder b is een maandelijkse huurtermijn van € 2.624,- opgenomen. Verder is in de koopovereenkomst opgenomen dat de juridische levering van de woning zal geschieden onder de ontbindende voorwaarde dat indien [eiser] uiterlijk 1 maart 2016 de koopsom (te vermeerderen met een aantal kosten) aan Westerhoeve voldoet, de koopovereenkomst zal worden ontbonden en de woning zal worden teruggeleverd aan [eiser] (artikel 21 jo. artikel 20).

2.6.

Op 8 maart 2011 heeft levering van de woning plaatsgevonden ten overstaan van mr. K.B. Blijleven, notaris te Amsterdam . De levering heeft plaatsgevonden op grond van een schriftelijke volmacht van [eiser] . In de leverings-akte is hiertoe onder 1 opgenomen:

‘mevrouw (…), [adres] , in deze handelend als schriftelijk gevolmachtigde van:

[eiser] , wonende te [adres] geboren te [geboorteplaats] op [geboortedatum] , ongehuwd niet geregistreerd partner, identiteitsbewijs: rijbewijs [nummer] , geldig tot achtentwintig april tweeduizend dertien, hierna te noemen: ‘verkoper’; en (…)’

2.7.

Op 8 maart 2011 hebben de ouders van [eiser] , eveneens ten overstaan notaris mr. K.B. Blijleven, hypothecaire zekerheid gesteld ten bedrage van
€ 120.000,00 als waarborg ten behoeve van de nakoming van de verplichtingen van [eiser] jegens Westerhoeve. De hypothecaire zekerheid rust op de woning van de ouders van [eiser] in [woonplaats] . [eiser] was bij het passeren van deze akte van hypotheek aanwezig.

2.8.

Notaris Blijleven heeft zijn ambt in mei 2013 moeten neerleggen. [gedaagde] heeft, in haarhoedanigheid van notaris, het protocol van Blijleven overgenomen hetgeen tot gevolg heeft dat zij als opvolgend notaris wordt aangemerkt en dat zij het dossier [eiser] /Westerhoeve onder zich heeft.

2.9.

Op 30 oktober 2015 is een geschil tussen Westerhoeve en [eiser] door middel van een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam beslecht. In dit vonnis is op vordering van Westerhoeve in conventie voor recht verklaard dat [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de leveringsakte en de huurovereenkomst, dat de ontbindende voorwaarde (zie 2.5) is komen te vervallen en dat Westerhoeve onvoorwaardelijk en onherroepelijk eigenaar is geworden van de woning. Ook is in dit vonnis, op grond van een huurachterstand, de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbonden en is [eiser] tot ontruiming van de woning veroordeeld. De vordering van [eiser] in reconventie om Westerhoeve te veroordelen de woning aan hem te leveren is afgewezen. In dit kader heeft de kantonrechter de stelling van [eiser] dat levering van de woning is geschied, terwijl geen sprake was van een toereikende volmacht, verworpen.

2.10.

Per fax van 10 februari 2016 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om hem voor 11 februari 2016 om 17.00 uur te berichten dat zal worden overgegaan tot doorhaling van de leveringsakte van 8 maart 2011 in de openbare registers. [gedaagde] heeft diezelfde dag door middel van een een-e-mail aan [eiser] medegedeeld dat zij op 12 februari 2016 inhoudelijk zou reageren, waarna [eiser] haar heeft verzocht de verhinderdata voor het onderhavige kort geding door te geven.

2.11.

Bij vonnis van 9 maart 2016 is een vordering van [eiser] strekkende tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis van 30 oktober 2015, afgewezen op de grond dat het vonnis niet op de juiste wijze was betekend zodat [eiser] geen belang heeft bij zijn vordering.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot het royeren, althans doorhalen van de leveringsakte, althans tot het ongedaan maken of vernietigen van de levering, zulks op straffe van een dwangsom, met bepaling dat [gedaagde] de kosten voor het opmaken van deze akte en royement althans voor de vereiste handelingen zelf draagt. Daarnaast vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

[eiser] stelt dat hij met Westerhoeve een discussie heeft ter zake de vraag hoe een akte (althans een schriftelijk stuk) die op 8 maart 2011 op het kantoor van notaris Blijleven is verleden, moet worden gekwalificeerd. [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij met Westerhoeve destijds de afspraak heeft gemaakt dat hij de woning door middel van een financiering van Westerhoeve zou onderbrengen in een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid waarbinnen [eiser] alle zeggenschap zou hebben, althans dat uitsluitend zou worden overgegaan tot herfinanciering van de woning door Westerhoeve. [eiser] stelt dat notaris Blijleven de woning op grond van een akte van 8 maart 2011 aan Westerhoeve heeft geleverd, zonder dat daaraan een rechtsgeldig getekende volmacht van [eiser] aan ten grondslag heeft gelegen. De in de akte van levering vermelde machtiging is nimmer door [eiser] ondertekend. De woning is derhalve geleverd zonder rechtsgeldige titel. Nu [gedaagde] het protocol van notaris Blijleven heeft overgenomen dient zij de leveringsakte in de openbare registers door te halen.

3.3.

[gedaagde] heeft ter zitting de stellingen van [eiser] betwist. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het onderhavige geschil zich niet leent voor een kort geding vanwege een gebrek aan spoedeisendheid, vanwege de rechtens onmogelijkheid van het gevorderde en omdat het gevorderde in feite een verzoek tot het wijzen van een declaratoir vonnis is. Daarnaast stelt [gedaagde] dat voor zover het gevorderde wel zou kunnen worden toegewezen, dit dermate verstrekkende gevolgen heeft dat nader onderzoek naar de feiten nodig is en dat Westerhoeve daarbij betrokken dient te worden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Vast staat dat vlak voor de aangekondigde executieveiling van 9 maart 2011 tussen [eiser] en Westerhoeve een constructie tot stand is gekomen, waarmee verkoop van de woning op de executieveiling werd voorkomen. [eiser] betwist de rechtsgeldigheid van de leveringsakte, omdat de daaraan ten grondslag liggende machtiging niet door hem zou zijn ondertekend en Westerhoeve slechts zou hebben opgetreden als financier en niet als koper. [eiser] bestrijdt niet dat hij de koopovereenkomst, met daarin opgenomen dat hij het voortgezet gebruik van de woning op basis van een huurovereenkomst zou behouden, heeft ondertekend. [gedaagde] stelt dat de bodemrechter bij vonnis van 30 oktober 2015 reeds heeft beslist dat Westerhoeve onvoorwaardelijk en onherroepelijk eigenaar van de woning is geworden en dat het haar alleen al om die reden niet vrij staat om de leveringsakte door te halen. In zijn algemeenheid geldt dat de voorzieningenrechter zich dient te richten naar het oordeel van de bodemrechter. Uitgangspunt is dan ook dat de levering rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. Weliswaar heeft [eiser] aangevoerd dat hij pas na het vonnis van de kantonrechter kon beschikken over stukken waaruit zou blijken dat de levering niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden, maar dit is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden terwijl het bovendien een omstandigheid is waarmee hij rekening had moeten houden bij het innemen van zijn (bewijs)positie in die procedure. Partijen staan wat betreft feiten en omstandigheden, die essentieel zijn voor de beoordeling van de vordering, tegenover elkaar. Om vast te kunnen stellen wie de waarheid aan zijn of haar zijde heeft, is nader feitenonderzoek noodzakelijk, welk onderzoek niet past binnen het beperkte kader van dit kort geding. Dit leidt tot de slotsom dat vooralsnog onvoldoende is gebleken van ondeugdelijkheid van de leveringsakte, althans van de daaraan ten grondslag liggende volmacht.

4.2.

Daarnaast en bovenal is een voorziening waarbij een notaris wordt geboden een leveringsakte door te halen , zo dit al zou kunnen hetgeen [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist, naar haar aard declaratoir, zodat een daartoe strekkende vordering niet in een voorlopige voorzieningenprocedure als de onderhavige voor toewijzing in aanmerking komt. Daarnaast geldt dat de door [eiser] gevraagde doorhaling van de leveringsakte ingrijpt in de rechtspositie van Westerhoeve . Het had dan ook op de weg van [eiser] gelegen om Westerhoeve (mede) in rechte te betrekken zodat zij zich over de door [eiser] gevraagde voorziening alsmede de door hem ingenomen stellingen uit had kunnen laten. Overigens kan een en ander in het door [eiser] ingestelde hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter verder worden beoordeeld. De vordering tot doorhaling van de leveringsakte zal dan ook, gelet op al het vorenstaande, worden afgewezen.

4.3.

[gedaagde] vordert [eiser] in de daadwerkelijk gemaakte kosten te veroordelen. Dit niet gemotiveerde verzoek wordt afgewezen en de kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- Griffierecht: € 288,00

- Salaris advocaat: € 816,00

---------------
+

Totaal € 1.104,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.104,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J. van Sintemaartensdijk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2016.^[1]