Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4486325 CV EXPL 15-26058
vonnis van: 4 maart 2016
fno.: 8622
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. T.W. Jaburg
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.A.Th. Spoor
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 22 september 2015 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties.
Vervolgens is een tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor comparitie.
De comparitie heeft plaats gevonden op 2 februari 2016. Eigen Haard is verschenen bij [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met haar gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Met ingang van 17 augustus 2007 huurt [gedaagde] van Eigen Haard de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] . De huurprijs bedraagt thans € 520,28 per maand. In de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst staat onder meer vermeld:
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Voorwaarden Woonruimte van 15 december 2003 en de brochure Onderhouds-ABC. Huurder verklaart deze voor of bij het sluiten van de overeenkomst te hebben ontvangen.
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bijgevoegde Algemene Voorwaarden Woonruimte van 15 december 2003 en de brochure Onderhouds-ABC. Huurder verklaart deze voor of bij het sluiten van de overeenkomst te hebben ontvangen.
1.2.
In de Algemene Voorwaarden staat onder meer het volgende vermeld:
Artikel 10(…)6. Het is huurder verboden het gehuurde – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurder een boete verschuldigd zijn van € 4500,-, onverminderd het recht van de verhuurder in plaats van de boete de volledige schadevergoeding te vorderen en naast de boete dan wel naast de boete of schadevergoeding de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
Artikel 10(…)6. Het is huurder verboden het gehuurde – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurder een boete verschuldigd zijn van € 4500,-, onverminderd het recht van de verhuurder in plaats van de boete de volledige schadevergoeding te vorderen en naast de boete dan wel naast de boete of schadevergoeding de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
1.3.
Tussen april 2014 en juni 2015 heeft [gedaagde] het gehuurde 5 keer kortdurend via de website Airbnb verhuurd aan toeristen, zonder toestemming van Eigen Haard.
1.4.
Op 22 juni 2015 heeft Eigen Haard [gedaagde] ermee geconfronteerd dat deze onderverhuur niet is toegestaan, met het verzoek de huurovereenkomst op te zeggen. Aan dat verzoek heeft [gedaagde] niet voldaan.
vordering en verweer
2. Eigen Haard vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurovereenkomst te ontbinden met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een boete van € 4.500,00 en € 1.900,00 aan gegenereerde winst, vermeerderd met rente en proceskosten.
3. Aan haar vorderingen legt Eigen Haard ten grondslag dat zowel uit de wet als uit de Algemene Voorwaarden volgt dat het in onderhuur geven van het gehele gehuurde niet is toegestaan. [gedaagde] heeft dat niettemin gedaan, zodat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat geeft Eigen Haard de bevoegdheid die overeenkomst te ontbinden. De tekortkoming kan niet meer ongedaan gemaakt worden en is ook niet van geringe betekenis. Integendeel, Eigen Haard treedt streng op tegen onderhuur via Airbnb en dat moest [gedaagde] ook weten, nu er veelvuldig over is bericht in de pers en op de website van Eigen Haard.
4. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen. Zij erkent dat zij de woning 5 keer via Airbnb heeft onderverhuurd, op momenten dat zij zelf bij haar zoon in Engeland was. Zij was er echter niet van op de hoogte dat dit niet was toegestaan. Bovendien is het gebleven bij een beperkt aantal keren onderverhuur, terwijl ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagde] grote gevolgen zal hebben. Bij ontbinding op deze grond zal zij immers niet snel een nieuwe woning vinden. Op het verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
beoordeling
2. Vast staat dat [gedaagde] het gehele gehuurde zonder toestemming tegen betaling aan een ander in gebruik heeft gegeven. Dat is in ieder geval in strijd met artikel 7:244 Burgerlijk Wetboek (BW). Het is ook in strijd met de Algemene Voorwaarden bij de huurovereenkomst, maar partijen zijn verdeeld over de vraag of deze van toepassing zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat wel het geval. Door de huurovereenkomst te ondertekenen heeft [gedaagde] verklaard de Algemene Voorwaarden ontvangen te hebben. Op grond van artikel 157 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dient dit voor juist te worden gehouden, behoudens tegenbewijs. Dat tegenbewijs heeft [gedaagde] echter niet, althans niet voldoende uitdrukkelijk en concreet, aangeboden. Zij heeft volstaan met de stelling dat zij zich niet kan herinneren de Algemene Voorwaarden ontvangen te hebben, althans dat zij veronderstelt deze niet ontvangen te hebben.
3. Het vorengaande betekent dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] , zodat Eigen Haard in beginsel het recht heeft deze overeenkomst te ontbinden. Dat is slechts anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4. Voor de vraag of die uitzondering zich voordoet is van belang dat [gedaagde] de woning reeds acht jaar bewoont, zonder problemen. Ontbinding en ontruiming zullen voor haar grote gevolgen hebben. Dat zij na ontbinding en ontruiming op de door Eigen Haard aangevoerde gronden goede kans heeft een nieuwe woning te vinden, zoals Eigen Haard heeft aangevoerd, acht de kantonrechter geenszins vanzelfsprekend. Voorts is sprake van een beperkt aantal gevallen van kortdurende onderhuur. Weliswaar is ook dat in strijd met de huurovereenkomst, maar niet onbegrijpelijk is dat [gedaagde] bij een verbod van onderhuur in de eerste plaats heeft gedacht aan het langdurig in onderhuur geven van de woning terwijl zij zelf elders ging wonen. Nu [gedaagde] haar hoofdverblijf niet heeft verplaatst is de woning ook niet aan de sociale woningmarkt onttrokken. Eigen Haard heeft hier tegenin gebracht dat juist voor het verbod op kortdurende onderverhuur via websites als Airbnb, de laatste tijd veel aandacht bestaat. Dat [gedaagde] hiervan in 2014 al op de hoogte was is echter niet gebleken. De eerste gepubliceerde rechtspraak hierover dateert van eind 2014 en dat voor dit onderwerp op de website van Eigen Haard aandacht werd gevraagd wil niet zeggen dat [gedaagde] daarvan kennis heeft genomen. Dit maakt overigens niet dat sprake is van marginale schendingen van de huurovereenkomst, zoals namens [gedaagde] is betoogd. Waar het om gaat is dat voorstelbaar is dat [gedaagde] zich van de schendingen en mogelijke consequenties onvoldoende bewust was. Nadat [gedaagde] in juni 2015 met de bevindingen van Eigen Haard was geconfronteerd, is van onderverhuur ook geen sprake meer geweest.
5. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming ontbinding in dit geval niet rechtvaardigt, zodat de vorderingen die daar op zien zullen worden afgewezen. Zouden zich in de toekomst nieuwe gevallen van onderverhuur voordoen, dan ligt voor de hand dat voorgaande afweging in het nadeel van [gedaagde] uit zal vallen. Ook meer in het algemeen heeft te gelden dat naarmate in publieke of individuele berichtgeving meer aandacht bestaat voor het verbod op (en de consequenties van) kortdurende onderverhuur via websites zoals Airbnb, de kans toeneemt dat de waardering van de tekortkoming in het nadeel van huurder uitvalt.
6. Wel toewijsbaar is de gevorderde winstafdracht met rente, nu [gedaagde] deze niet heeft betwist. Vervolgens is de vraag of naast winstafdracht ook de boete toewijsbaar is. Dat is niet het geval. Uit de formulering van artikel 10.6 van de Algemene Voorwaarden blijkt immers dat Eigen Haard in plaats van de boete volledige schadevergoeding kan vorderen. Nu zij die volledige schadevergoeding vordert en toegewezen krijgt, kan zij niet tevens de boete vorderen.
7. Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 1.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 september 2015 tot de dag van betaling;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt;
wijst de vorderingen voor het overige af;
Aldus gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 maart 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.