Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/548108 / HA ZA 13-876
Vonnis van 25 februari 2015
in de zaak van
1. de vennootschap onder firma
[eiseres sub 1],
gevestigd te [plaats 1],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 2],
gevestigd te [plaats 1],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 3],
gevestigd te [plaats 1],
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. J.W. Verhoef te Uithoorn,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [plaats 1],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.N.T. van der Linden te Amsterdam.
Eiseressen in conventie, tevens verweersters in reconventie zullen hierna samen [eiseressen gezamenlijk] worden genoemd en afzonderlijk [eiseres sub 1], [eiseres sub 2] en [eiseres sub 3]. Gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie zal hierna [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 augustus 2013, tevens incidentele vordering ex artikel 843a Rv met producties,
- de incidentele conclusie van antwoord van 11 september 2013,
- het vonnis in incident van 9 oktober 2013,
- de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 18 december 2013 waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 april 2014 (op het proces-verbaal is per vergissing ‘2013’ vermeld) en de daarin genoemde stukken, waaronder de akte in het geding brengen producties tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- uit het proces-verbaal blijkt (voorts) dat de zaak is aangehouden voor mediation,
- het verzoek van partijen om vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen werken sinds 2004 samen op het gebied van (project-)ontwikkeling in en van onroerende zaken.
2.2.
[eiseres sub 2] en [eiseres sub 3] zijn de vennoten van [eiseres sub 1], een vennootschap onder firma die sinds 1 november 2004 bestaat. Bestuurder van [eiseres sub 2] en [eiseres sub 3] is [naam] (hierna: [naam]).
2.3.
Bij akte van 12 juni 2006 zijn drie rechtspersonen (met ingang van 1 juni 2004) de vennootschap onder firma V.O.F. Amstelhoek Ontwikkeling (hierna: Amstelhoek) aangegaan, met als doel (project)ontwikkeling van onroerende zaken. Deze rechtspersonen waren: [gedaagde] (bestuurder: [gedaagde], waarvan [naam 2] (hierna: [naam 2]) bestuurder is), Vastgoed Hilversum B.V. (hierna: Vastgoed Hilversum, bestuurder: [naam 3] (hierna: [naam 3])) en Partage Vastgoedparticipaties B.V. (hierna: Partage, bestuurder: [naam]).
2.4.
Op 2 juni 2006 heeft Amstelhoek (als koper) een onderhandse overeenkomst van koop en verkoop gesloten met de vennootschap onder firma [bedrijf 1] (als verkoper) met betrekking tot het winkelpand met magazijn, ondergrond, erf en verder aanbehoren aan het adres [adres] (hierna: het perceel [perceel]). Er is nog niet juridisch geleverd.
2.5.
Bij koopovereenkomst van 22 januari 2008 heeft [naam 4] dan wel [bedrijf 2] verkocht aan (aanvankelijk Partage, overgenomen door) [eiseres sub 1] het winkel-woonpand met bedrijfsruimte, ondergrond, erf en verder aanbehoren aan het adres [adres] (hierna: het perceel [perceel]), voor een koopprijs van € 1.035.000,00. Bij akte van 22 mei 2008 heeft juridische levering plaatsgevonden.
2.6.
In een notariële akte van 19 juni 2008 (hierna: de Akte van Uittreding) is vermeld dat met ingang van diezelfde dag [gedaagde] en Vastgoed Hilversum uit Amstelhoek zijn getreden. In deze overeenkomst is bepaald dat de voortzettende vennoot, Partage, uit hoofde van geldlening aan [gedaagde] verschuldigd is een bedrag van € 93.633,50 en aan Vastgoed Hilversum een bedrag van € 70.054,18 (in totaal derhalve € 163.687,68). De Akte van Uittreding bevat voor dit bedrag een overeenkomst van geldlening.
2.7.
De voortzettende vennoot Partage heeft haar leveringsrecht op perceel [perceel] overgedragen aan [eiseres sub 1].
2.8.
Op 1 juni 2010 is een bouwvergunning aangevraagd voor de nieuwbouw van appartementen op beide percelen [perceel] (hierna ook: het [project]).
2.9.
Partijen zijn in onderhandeling getreden over de overname en de bebouwing van de percelen door [gedaagde]. [naam 2] heeft namens [gedaagde] gemeld het [project] geheel in eigen hand te willen gaan nemen en derhalve te willen kopen van [eiseres sub 1]. In dat kader heeft [gedaagde] op 17 juni 2011 een betaling van € 64.790,00 exclusief btw (€ 77.100,10 inclusief btw) aan [eiseres sub 1] voldaan betreffende reeds door [eiseres sub 1] gemaakte ontwikkelingskosten. Partijen beoogden de levering van een bouwterrein in de zin van artikel 11 Wet op de omzetbelasting 1968.
2.10.
Op 21 juni 2011 zijn partijen een Side letter overeengekomen, waarin onder meer het volgende staat (Verkoper is [eiseres sub 1]; Koper is [gedaagde]):
‘Deze side-letter overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de te sluiten koopovereenkomst tussen partijen inzake het onroerend goed gelegen aan de [adres] (…)
Afspreken;
1.
Borgstelling overdrachtsbelasting;
Borgstelling overdrachtsbelasting;
In het geval dat er in het kader van de aan-/verkoop van het [project] onverhoopt toch overdrachtsbelasting voldaan zou moeten worden stelt [eiseres sub 1] zich als volgt garant;
(…)
2.
Rentevergoeding
Rentevergoeding
Vanaf 1 juni 2011 tot het moment van levering wordt alle rente over de financiering van [project] vergoed.
- Voor de RABO financiering bedraagt de rente (3-maands) euribor + 1 %. Op
01.06.2011 3,268% per jaar; in euro’s € 4.234,78 per maand.
- Voor de leningen van [naam 2] en [naam 3], 5 % per jaar; € 682,03 per maand.
- Wij retourneren de huurontvangsten voor [adres], respectievelijk
€ 1846,17 en € 750,-, samen € 2.596,17 ( voor de maand juni 2011). Indien geen huur meer wordt ontvangen, ivm opzegging van de contracten, verminderen wij deze ook niet meer. Verrekening vindt plaats onder
punt 4van deze overeenkomst.
punt 4van deze overeenkomst.
Aldus ontstaat voor de maand juni 2011 het onderstaande saldo te betalen rente:
€ 4.918,81. Betalingen op rekeningnr. (…) (
[naam 5]).
[naam 5]).
3.
Te betalen kosten;
Te betalen kosten;
De al opgemaakte factuur betreffende ontwikkelingskosten ad € 64.790, - (excl. btw) wordt per 1 juni 2011 voldaan.
De nog te maken kosten ten behoeve van de ontwikkeling van het project( zie daartoe de afzonderlijke bijlage) zullen op volgorde van binnenkomst als factuur door [eiseres sub 1] worden ingediend. Het gehele traject bestemmingswijziging en vergunningsverlening zullen door ons (lees: [eiseres sub 1], rb) worden afgerond, activiteiten daartoe zullen in nader overleg plaatsvinden.
(…)’
De afspraak omtrent de rentebetaling is een aanvulling op artikel 17C van de koopovereenkomst (zie hierna).
2.11.
Bij koopovereenkomst van 27 juni 2011 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [eiseres sub 1] als verkoper (voor wat betreft perceel [perceel] als gevolmachtigde van [bedrijf 1]) aan [gedaagde] als koper verkocht het recht op levering van twee percelen bouwkavel, plaatselijk bekend als perceel [adres] en perceel [perceel] (hierna gezamenlijk ook: de [perceel]), voor een koopprijs van € 1.555.000,-, exclusief omzetbelasting.
2.12.
In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
‘
Levering
Levering
Artikel 7
De leveringsakte zal worden verleden ten overstaan van de notaris.
De notariële akte zal worden verleden ten spoedigste nadat terzake het verkochte een onherroepelijke en niet voor schorsing of aantasting vatbare bouwvergunning is verleend. De bouwvergunning is onherroepelijk indien bezwaar of beroep niet meer mogelijk is.
Het passeren van de notariële akte van levering kan eventueel, op verzoek van verkoper/koper, na voorafgaande schriftelijke goedkeuring door de wederpartij plaatsvinden voordat sprake is van een onherroepelijke bouwvergunning, indien sprake is van een bruikbare bouwvergunning voor de door koper beoogde bebouwing/bestemming/gebruik van het verkochte.
Onder een bruikbare bouwvergunning verstaan partijen een afgegeven vergunning ten aanzien waarvan na het verstrijken van de bezwaar- of beroepstermijn nog een termijn van vier weken is verstreken zonder dat een bezwaar- of beroepschrift is ingediend of – ingeval een bezwaar- of beroepschrift is ingediend – niet tevens een schorsingsverzoek is ingediend dan wel een ingediend schorsingsverzoek is afgewezen.
Het passeren van de notariële akte zal alsdan plaatsvinden ten spoedigste nadat een bouwvergunning in bruikbare vorm voorhanden is c.q. zou moeten zijn.
In alle gevallen zal de levering van het verkochte (als bouwkavel) geschieden vóór
een januari tweeduizend twaalf. (…)
ontbindende voorwaarde (ver)koper terzake (wijziging) bestemmingsplan
Artikel 10
Indien vaststaat dat een bruikbare bouwvergunning niet kan worden verleend, ook niet na eventuele wijziging door koper van zijn bouwplan, kan zolang de juridische levering niet heeft plaatsgevonden door elk van de partijen de ontbinding worden ingeroepen zonder dat enige rechterlijke tussenkomst nodig zal zijn.
Op vervulling van deze voorwaarde kan verkoper én koper zich beroepen.
Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste werkdag nadat aan verkoper/koper schriftelijk bekend is geworden dat geen (bruikbare) bouwvergunning zal worden verleend, in het bezit van de notaris te zijn, doch uiterlijk op een november tweeduizend elf (01-11-2011).
Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de koop.
Koper is ermede bekend dat het risico na juridische levering op basis van een bruikbare bouwvergunning, tot het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning voor zijn rekening is.
(…)
Verdere bijzondere bepalingen
Artikel 17 A
1. De feitelijke levering van het verkochte,
ten aanzien waarvan de fiscale status van “bouwterrein” wordt beoogd als bedoeld in artikel 11 (…)Wet op de Omzetbelasting 1968 zal geschieden in de staat waarin het zich na het verrichten van de hierna bedoelde vervaardigingshandelingen bevindt (…)
ten aanzien waarvan de fiscale status van “bouwterrein” wordt beoogd als bedoeld in artikel 11 (…)Wet op de Omzetbelasting 1968 zal geschieden in de staat waarin het zich na het verrichten van de hierna bedoelde vervaardigingshandelingen bevindt (…)
2. De juridische levering van het verkochte zal geschieden, nadat de opstallen en overige obstakels op en/of boven de grond, inclusief erfverhardingen en funderingen, verwijderd zijn.
Na deze sloopwerkzaamheden zal met het oog op de toekomstige bebouwing de grond geëgaliseerd worden.
Deze werkzaamheden worden door en voor rekening van de verkoper uitgevoerd. De sloop en egaliseringswerkzaamheden worden voor rekening en risico van de verkoper gedaan. (…)
Na deze sloopwerkzaamheden zal met het oog op de toekomstige bebouwing de grond geëgaliseerd worden.
Deze werkzaamheden worden door en voor rekening van de verkoper uitgevoerd. De sloop en egaliseringswerkzaamheden worden voor rekening en risico van de verkoper gedaan. (…)
4. De hiervoor bedoelde sloopwerkzaamheden kunnen slechts aanvangen na het verkrijgen van de sloopvergunning (…) met bepaling voorts dat vóór aanvang van deze sloopwerkzaamheden door de koper een waarborgsom groot vijf honderd duizend euro (…) bij de notaris is gestort (…)
Tevens dient vóór de hiervoor bedoelde aanvang door de koper te worden overlegd een onherroepelijke bankofferte (…)
Tevens dient vóór de hiervoor bedoelde aanvang door de koper te worden overlegd een onherroepelijke bankofferte (…)
Artikel 17 C
Vanaf een juni tweeduizend elf (…) tot de dag van levering van het verkochte is koper aan de verkoper verschuldigd een rentevergoeding ad drie vier honderd acht en zeventig/duizendste procent (3,478 %) op jaarbasis (…), over de koopprijs exclusief omzetbelasting.
Na het vervallen van de ontbindende voorwaarden (…) wordt deze rentevergoeding in maandelijkse termijnen door de koper aan de verkoper voldaan, op de eerste dag van iedere maand, voor het eerst op de eerste dag van de eerstvolgende maand over de alsdan sedert een juni tweeduizend elf (…) verstreken periode, doch uiterlijk bij de levering van het verkochte.’
2.13.
Bij akte van 5 september 2011 heeft [eiseres sub 1] een recht van hypotheek verleend aan [gedaagde] op het perceel [perceel] en enige percelen te [plaats 2] (hierna: de percelen te [plaats 2]), tot zekerheid van (a) een door [gedaagde] aan [eiseres sub 1] verstrekte lening van € 27.314,- alsmede:
‘b. (…) voor de nakoming van het recht op levering als omschreven in de aan partijen bekende koopovereenkomst de dato (…) 27-06-2011 (…):
c. voor de betaling van al hetgeen (…)
[gedaagde](…) van (…) [eiseres sub 1], van haar vennoten en/of van (…) te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen (…), dan wel uit welken anderen hoofde ook; tot zekerheid van de nakoming waarvan partijen zijn overeengekomen tot een bedrag van
een miljoen zeven honderd duizend euro(…) recht van hypotheek te vestigen, te vermeerderen met eventueel verschuldigde boeten, renten en kosten (…)’.
[gedaagde](…) van (…) [eiseres sub 1], van haar vennoten en/of van (…) te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen (…), dan wel uit welken anderen hoofde ook; tot zekerheid van de nakoming waarvan partijen zijn overeengekomen tot een bedrag van
een miljoen zeven honderd duizend euro(…) recht van hypotheek te vestigen, te vermeerderen met eventueel verschuldigde boeten, renten en kosten (…)’.
Op pagina 3 onder punt 7 in de akte is bepaald dat de schuldenaar zich niet kan beroepen op verrekening.
2.14.
Bij brief aan de notaris van 22 december 2011 hebben partijen gezamenlijk verklaard dat zij de datum van levering van de percelen [perceel] zoals overeengekomen in de koopovereenkomst ‘
verlengen tot uiterlijk 1 maart 2012, of zoveel eerder als de bouwvergunning voor het voorziene nieuwbouwplan voor 11 appartementen aldaar zal worden afgegeven en de daartoe benodigde sloop van de nu aanwezige opstallen is gerealiseerd door de verkoper.’ Voorts is in deze akte vermeld dat de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn vervallen.
verlengen tot uiterlijk 1 maart 2012, of zoveel eerder als de bouwvergunning voor het voorziene nieuwbouwplan voor 11 appartementen aldaar zal worden afgegeven en de daartoe benodigde sloop van de nu aanwezige opstallen is gerealiseerd door de verkoper.’ Voorts is in deze akte vermeld dat de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn vervallen.
2.15.
Op 23 januari 2012 hebben B&W van de gemeente De Ronde Venen Amstelhoek een schrijven doen uitgaan waarop bovenaan is vermeld: ‘
Ontwerpbesluit’ en in de kop: ‘
Bouwvergunning 1e fase met projectbesluit [adres]’. Daaronder staat onder de kop BESLISSING dat de gevraagde ‘bouwvergunning 1e fase’ is verleend. Onderaan dit schrijven is vermeld:
Ontwerpbesluit’ en in de kop: ‘
Bouwvergunning 1e fase met projectbesluit [adres]’. Daaronder staat onder de kop BESLISSING dat de gevraagde ‘bouwvergunning 1e fase’ is verleend. Onderaan dit schrijven is vermeld:
‘
Eventuele zienswijzen(…)
Eventuele zienswijzen(…)
Het ontwerpbesluit is tevens langs elektronische weg toegezonden aan (…)
het hoogheemraadschap (…).’
2.16.
Het ontwerpbesluit is op 3 februari 2012 gepubliceerd.
2.17.
Bij brief aan de notaris van 1 maart 2012 hebben partijen de datum van levering van de percelen [perceel] gesteld op uiterlijk 1 mei 2012. In deze akte is het volgende vermeld:
‘De ondergetekenden (…) verklaren hierbij gezamenlijk;
Dat inmiddels op 23 februari 2012 (bedoeld is 23 januari 2012, rb) door de gemeente de Ronde Venen de bouwvergunning (1e fase) is afgegeven voor de bouw van 11 appartementen (…).
Dat inmiddels met de voorbereidingen voor de sloop van de opstallen een aanvang is gemaakt.’
Dat inmiddels met de voorbereidingen voor de sloop van de opstallen een aanvang is gemaakt.’
2.18.
Op 10 mei 2012 is een aanvraag ‘bouwvergunning 2e fase’ ingediend bij de gemeente De Ronde Venen. Voorafgaand aan deze aanvraag heeft [naam 6], medewerkster van de gemeente (hierna: [naam 6]) op 8 mei 2012 een e-mail naar [naam 2] gezonden met de mededeling dat bij een eerdere indiening op 3 mei 2012 verkeerde formulieren zouden zijn gebruikt. Bij e-mail van 8 mei 2012 (later op de dag) heeft [naam 2] aan [naam 7], van Ontwerpbureau Amstelland, verzocht om de juiste formulieren in te dienen ‘op naam van [eiseres sub 1]’.
2.19.
In een e-mail van 11 mei 2012 heeft [naam 5] aan [naam 2] geschreven:
‘Ik ben nog steeds in afwachting van je mail inzake de verklaring naar onze bank (reden van vertraging). En tevens zou je mij berichten hoe de borg geregeld wordt (welke termijn). Wanneer neemt de sloop een aanvang ?. Kortom geef even op korte termijn aan wat je plannen zijn.’
2.20.
In een e-mail van 14 mei 2012 heeft [naam 2] aan [naam 5] en [naam] onder meer geschreven dat hij te maken heeft met ‘enkele forse tegenslagen’. Voorts schrijft hij:
‘[project] heb ik gefinancierd bij de Rabo, waar ik 7 ton eigen vermogen in zou stoppen. Doordat bovenstaande sores, het vermogen wat er nu al in [project] zit, en de lening aan jullie gaat dit nu niet lukken. Ik heb vorige week (…) dan ook besproken om de financiering te verhogen. Deze aanvraag wordt nu in werking gezet en zal wat tijd in beslag nemen. Gezien de huidige constructie zal dit voor jullie niet zoveel uitmaken.’
2.21.
Bij brief aan de notaris van 16 mei 2012 hebben partijen de datum van levering uitgesteld tot uiterlijk 1 juli 2012. Ook is in deze brief vermeld dat de bouwvergunning is verleend en dat de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn vervallen. Verder staat in deze brief:
‘Dat inmiddels met de voorbereidingen van de sloop van de opstallen een aanvang zal worden gemaakt, voor zover door de koper in overeenstemming met artikel 17 lid 4 van de koopovereenkomst de betreffende waarborg is gesteld en schriftelijk is geaccordeerd door de Rabobank Regio Schiphol.’
2.22.
In een e-mail van 17 mei 2012 heeft [naam], voor zover hier van belang, het volgende geschreven aan [naam 2]:
‘Na ampel overleg hebben [naam 5], rb) en ik besloten op te houden met het steeds weer opmaken van uitstelovereenkomsten. (…) We zijn van mening dat het beter is om met jou de volgende afspraak vast te leggen:
Jij blijft voldoen de rente (en overige eigenaarsverplichtingen) voor de [project] tot het moment dat je in de gelegenheid bent aan de voorwaarden voor de slooptoestemming te kunnen voldoen (storting waarborgsom).’
2.23.
In een e-mail van 2 oktober 2012 heeft de notaris [naam 2] aangeschreven betreffende het [project]. In deze e-mail staat onder meer:
‘Deze verkopende partij acht het van belang vast te stellen dat reeds geruime tijd aan alle voorwaarden voor een overdracht van het verkochte wordt voldaan.
Bij herhaling en op Uw verzoek is vanwege de financieringsaanvraag bij de Rabobank deze levering uitgesteld, ondanks het reeds eerder vervallen van de ontbindende voorwaarde terzake.
Laatstelijk is overeengekomen dat uiterlijk op 1 oktober jongstleden de datum van levering zou worden bepaald, op basis en vanwege het doorlopen van de procedure terzake de financieringsaanvraag, ten aanzien waarvan eveneens bij herhaling door U is gesteld dat deze slechts een formele aangelegenheid is. Blijkens (...) telefoongesprekken is gebleken dat het bovenstaande (datum levering) wederom niet mogelijk is, omdat de procedure van de financieringsaanvraag nog niet is afgerond. De heer (…) heeft bericht dat dit uiterlijk op 12 oktober aanstaande het geval zal zijn, danwel medio november aanstaande. Door U is tevens vastgesteld dat dit niet overeenkomstig de afspraken is noch in het belang van de verkopende partij.’
Vervolgens heeft de notaris in de brief voorstellen gedaan en meegedeeld dat ontbinding van de koopovereenkomst tot de mogelijkheden behoort als aan die voorstellen niet wordt voldaan.
2.24.
In een e-mail van 3 oktober 2012 heeft [naam 6] aan [naam 2] geschreven dat de bouwvergunning voor het [project] pas verleend kan worden als de watervergunning door Waternet is afgegeven. [naam 6] bleek te hebben verzuimd in het kader van de ‘
Bouwvergunning 1e fase met projectbesluit [adres]’een zienswijze van Waternet in behandeling te nemen. Ook [eiseres sub 1] was daar niet eerder van in kennis gesteld.
Bouwvergunning 1e fase met projectbesluit [adres]’een zienswijze van Waternet in behandeling te nemen. Ook [eiseres sub 1] was daar niet eerder van in kennis gesteld.
2.25.
Bij brief van 5 oktober 2012 heeft ([naam 2] namens) [gedaagde] de - in de e-mail van 2 oktober 2012 genoemde - voorstellen afgewezen.
2.26.
Bij e-mail van 30 oktober 2012 heeft de notaris een conceptovereenkomst aan [gedaagde] gestuurd, waarin (onder meer) 31 december 2012 is vermeld als uiterste datum voor het rond krijgen van de financiering door [gedaagde], bij gebreke waarvan de koopovereenkomst zou worden ontbonden, zonder dat [gedaagde] verplicht is tot het betalen van boetes.
2.27.
Op 7 november 2012 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen partijen.
2.28.
Bij e-mail van 8 november 2012 heeft [naam 6] aan Waternet geschreven, voor zover van belang:
‘Op 19 maart 2012 heeft u, namens Waternet, een zienswijze ingediend tegen de verlening van de bouwvergunning 1e fase met projectbesluit voor [adres] (…)
Uw zienswijze is de enige die op de publicatie is ontvangen. Inmiddels heeft [gedaagde] (…) een watervergunning bij Waternet aangevraagd en ontvangen. (…) De watervergunning is verleend op 22 oktober 2012.’
2.29.
Waternet heeft een in diezelfde e-mail gedaan voorstel van [naam 6] om de zienswijze in te trekken afgewezen. Bij e-mail van 8 november 2012 heeft [naam 6] daarover aan [naam] en [naam 2] geschreven:
‘Onderstaand kunt u de reactie lezen van Waternet op mijn voorstel om de ingediende zienswijze in te trekken. Dit omdat ik voornemens was om de zienswijze te weerleggen in de bouwvergunning 1e fase en omdat er inmiddels een watervergunning is verstrekt door Waternet .
Zoals u onderstaand kunt lezen vindt Waternet dit niet voldoende en moet er een aanvulling komen op de ruimtelijke onderbouwing voor de genoemde punten (…) Daarom wil ik u ook vragen om bovengenoemde punten aan te vullen, zodat wij deze aspecten ook kunnen opnemen in de 1e fase vergunning (…)’
2.30.
In een e-mail van 8 november 2012 heeft [naam 2] vervolgens aan [naam] geschreven:
‘(…) Jij zei gisteren dat er al lang een omgevingsvergunning was, maar [naam 6] schrijft het tegendeel. De sfeer gisteren was niet helemaal optimaal, maar ik wil je hierbij wel melden dat ik je voorstel om uiterlijk op 31 december a.s. af te nemen waardeer. Ik ben dan ook druk bezig met de door jou verzochte waarborgsom, en de overige financiering te organiseren. Van belang is daarbij natuurlijk wel of er een bouwvergunning is, vandaar dat ik je reactie op de email van [naam 6] vraag. En of die datum van 31 december dan ook nog staat.’
2.31.
[naam 5] en [naam] hebben [naam 2] in antwoord op zijn e-mail van 8 november 2012 geschreven:
‘bedankt voor jouw (…) mail. Wellicht dat e.e.a. een bijdrage kan leveren aan de optimalisering van de “sfeer”.
Een betere bijdrage zou zijn dat jij gewoon, zoals afgesproken de verplichtingen voldoet die nog bij jou liggen, inzake rentes en overige ( zakelijke) lasten aangaande [perceel].
Betreffende de mail van [naam 6] kan ik je geruststellen dit “misverstand” wordt maandag a.s. uit de wereld geholpen.
Ik zal jou zsm daarover berichten.
(…)
Vooralsnog gunnen wij jou uitstel tot 31 december 2012, uiteraard onder de voorwaarde dat er uiterlijk op 1 december a.s. een aanbetaling wordt gedaan (…) groot € 150.000,-.
Over de nadere voorwaarden berichten wij jou komende week. (…)’
2.32.
Bij deurwaardersexploot van 12 november 2012 heeft [gedaagde] (onder meer) de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10%, op grond van het ontbreken van een (onherroepelijke) bouwvergunning. [gedaagde] heeft in deze brief rechtsmaatregelen aangekondigd. Ten overvloede wordt [eiseres sub 1] in de brief gesommeerd om binnen acht dagen alsnog te voldoen aan haar verplichting tot het doen verstrekken van een bouwvergunning.
2.33.
Bij brief van 7 december 2012, die op 12 december 2012 aan [gedaagde] is betekend, heeft [eiseres sub 1] [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd de koopovereenkomst na te komen, door afname van de percelen [perceel] tegen betaling van de koopprijs en een bedrag van € 150.000,-.
2.34.
Bij (aangetekende) brief van 27 december 2012 aan Partage en [eiseres sub 1] heeft de raadsman van [gedaagde] (i) de uit hoofde van de akte van uittreding van 19 juni 2008 aan Partage verstrekte lening (die inclusief rente en kosten volgens deze brief op dat moment € 118.861,68 bedroeg) opgeëist en (ii) [eiseres sub 1] gesommeerd tot betaling van uit de ontbinding van de koopovereenkomst voortvloeiende aan [gedaagde] toekomende bedragen vermeerderd met de contractuele boete (in totaal een bedrag van
€ 619.464,64). Voorts heeft [gedaagde] rechtsmaatregelen aangekondigd, als niet binnen een week betaald zou worden.
€ 619.464,64). Voorts heeft [gedaagde] rechtsmaatregelen aangekondigd, als niet binnen een week betaald zou worden.
2.35.
De notaris heeft bij brief van 15 januari 2012 (naar de rechtbank begrijpt: ‘2013’) aan de advocaat van [eiseressen gezamenlijk] bericht:
‘dat partijen een met omzetbelasting belaste levering hebben beoogd, welke hoedanigheid wordt verkregen door sloop van het verkochte en door het verkrijgen van een bouwvergunning.
De overdracht zou ten spoedigste plaatsvinden na het verkrijgen van deze hoedanigheid van het verkochte.
Het voldoen aan de eisen van een zogenaamd “vervaardigde onroerende zaak” als bedoeld in de Wet op de Omzetbelasting is voldoende de overdracht te doen plaatsvinden.
De kopende partij zou bij voorkeur alsdan beschikken over een onherroepelijke bouwvergunning, doch op verzoek van verkoper/koper kon hiervan worden afgeweken ingeval van het beschikken over een bruikbare bouwvergunning.
Teneinde een eventuele discussie beperkt te houden met betrekking tot een “onherroepelijkheid” is afgesproken dat de levering “vóór een januari tweeduizend twaalf (01-01-2012)” zou plaatsvinden, mede gelet op het bepaalde in artikel 10 omtrent de ontbindende voorwaarde wijziging bestemmingsplan, woordelijke luidende:
“Koper is ermee bekend dat het risico na juridische levering op basis van een bruikbare bouwvergunning, tot het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning voor zijn rekening is”.
In sub A4 van Uw brief wordt geconstateerd dat een bruikbare bouwvergunning derhalve betreft een ontwerpbesluit 1e Fase.
Voorzover deze door de vergunningverlener in de vorm van een bouwvergunning wordt afgegeven zou ondergetekende op basis hiervan partijen hebben uitgenodigd de akte van levering te ondertekenen (én na volledige sloop, uiteraard).
Immers alléén de BTW-status terzake is van primair belang (…)’
2.36.
Blijkens (meerdere) exploten van 24 januari 2013 en 8 februari 2013 heeft [gedaagde] executoriaal beslag doen leggen ten laste van [eiseres sub 1] en voor 8 april 2013 de executoriale verkoop aangekondigd van de percelen [perceel] en de percelen te [plaats 2] waarop zij een hypotheekrecht had verkregen.
2.37.
Naar aanleiding daarvan is onder zaaknummer / rolnummer: C/13/536961 / KG ZA 13-255 een procedure gevoerd voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank. Het vonnis in kort geding is op 5 april 2013 gewezen. [eiseres sub 1] heeft ter zitting van de voorzieningenrechter een, op 8 februari 2013 verleende, bouwvergunning 1e fase voor het [project] in het geding gebracht. Deze verschilt in zoverre van het onder 2.15 vermelde ontwerpbesluit, dat een toevoeging heeft plaatsgevonden ter zake van de waterhuishouding, in verband met de zogenoemde ‘Watertoets’. De bouwvergunning 2e fase is afgegeven op 29 april 2013. Beide vergunningen zijn inmiddels onherroepelijk.
2.38.
Op 4 december 2013 is door [naam 8], directeur van [bedrijf 3], schriftelijk als volgt verklaard:
‘(…) Ik heb toen een nieuwe aanbieding gemaakt naar [naam 2] toe die lager was dan mijn eerste aanbieding aan [eiseres sub 1] (…) Deze aanbieding is geaccepteerd door de mondelinge opdracht die ik van [naam 2] kreeg om te gaan slopen. (…)’
3.De vordering in conventie
3.1.
[eiseressen gezamenlijk] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
3.1.1.
te verklaren voor recht dat [gedaagde] in verzuim is jegens [eiseressen gezamenlijk] om vanaf (in ieder geval) 20 december 2012 mee te werken aan de juridische levering van de onroerende zaken, te weten: de twee percelen met opstallen plaatselijk bekend [adres] (gemeente De Ronde Venen) aan zichzelf;
3.1.2.
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis mee te werken aan notariële toedeling van de onroerende zaken te weten: de twee percelen met opstallen plaatselijk bekend [adres] (gemeente De Ronde Venen) aan zichzelf, tegen betaling aan [eiseressen gezamenlijk] van de overeengekomen koopsom, te verstaan als: het totaal van € 1.555.000,-- en € 163.687,68, in totaal € 1.718.687,68;
3.1.3.
te bepalen dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 5.000,-- per dag, met een
maximum van € 1.000.000,-- (één miljoen euro), in het geval [gedaagde] niet aan de
veroordeling sub 2 voldoet;
3.1.4.
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseressen gezamenlijk] van de
overeengekomen renten over de koopsom en leningen ad € 4.916,81 per maand vanaf 1 juni 2011 tot aan de datum van juridische levering (als aangegeven onder randnummer jjj. van de dagvaarding), per moment dagvaarding begroot op € 70.000,--;
3.1.5.
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseressen gezamenlijk] wegens de
overeengekomen en door [eiseressen gezamenlijk] gemaakte en/of voor haar rekening komende
kosten ten behoeve van de ontwikkeling van het [project], ten deze per moment
dagvaarding begroot op € 80.000,-- (als aangegeven onder randnummer kkk. van de
dagvaarding);
3.1.6.
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseressen gezamenlijk] ten titel van
(verdere) vermogensschade als bedoeld in artikel 6:96 BW, te weten: wegens
buitengerechtelijke kosten, begroot op een bedrag van € 50.000,-- excl. btw (als
aangegeven onder randnummer lll. van de dagvaarding);
3.1.7.
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseressen gezamenlijk] van (verdere)
schadevergoeding, nader op te maken bij staat (als aangegeven onder randnummer mmm.
van de dagvaarding);
3.1.8.
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseressen gezamenlijk] wegens haar niet of
niet tijdige nakoming van de koopovereenkomst, aanvullende koopovereenkomst en
Side letter, waarvan [eiseressen gezamenlijk] de uitvoering verlangt en waarmee [gedaagde] in
verzuim is, van de contractuele boete van art. 2 onder a van de algemene bepalingen van de
koopovereenkomst van 3 pro mille per dag, vanaf 20 december 2012, gerekend over het
bedrag van € 1.718.687,68 (dan wel € 1.555.000,--) tot aan de dag van juridische levering,
bedragende per 1 augustus 2013 een bedrag van € 1.154.953,-- (dan wel € 1.044.960,--) en
vervolgens € 5.156,04 (dan wel € 4.665,--) per dag; dan wel [gedaagde] te veroordelen tot
betaling aan [eiseressen gezamenlijk] van zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie
meent te moeten bepalen;
3.1.9.
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, de kosten van nader te leggen
beslag daaronder begrepen;
3.2.
[eiseressen gezamenlijk] heeft aan haar vordering – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst(en), in die zin dat zij heeft nagelaten om uiterlijk op 1 juli 2012 de verplichte waarborgsom te storten en de bankofferte over te leggen, zodat er geen akkoord is verkregen van de bank van [eiseressen gezamenlijk] en evenmin kon worden aangevangen met de sloopwerkzaamheden.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en stelt daartoe (samengevat) dat zij de
koopovereenkomst bij brief van 12 november 2012 (betekend bij deurwaardersexploot van
diezelfde datum) rechtsgeldig heeft ontbonden.
3.4.
Op de stellingen van partijen, voor zover van belang, wordt hierna ingegaan.
4.De vordering in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert in reconventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiseressen gezamenlijk] te veroordelen:
4.1.1.
tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 464.464,64 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van de respectieve betalingen, althans een bedrag uit hoofde van de ongedaanmakingsverbintenis dan wel ongerechtvaardigde verrijking door de rechtbank in goede justitie te bepalen en/of te vermeerderen met een bedrag aan rente, tevens door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
4.1.2.
te betalen aan [gedaagde] een bedrag van € 44.814, althans € 27.314, uit hoofde van de geldlening te vermeerderen met de contractuele rente ad 3% per jaar vanaf 5 september 2011, althans een bedrag en/of rente door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
4.1.3.
tot betaling van de proceskosten.
4.2.
[gedaagde] stelt hiertoe – kort gezegd – dat de tussen partijen gesloten
overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden, zodat [eiseressen gezamenlijk] gehouden is de door
[gedaagde] reeds betaalde kosten voor het [project] aan [gedaagde] terug te
betalen. Subsidiair is sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van
[eiseressen gezamenlijk] dient eveneens de aan haar geleende bedragen terug te betalen, aldus [gedaagde].
4.3.
[eiseressen gezamenlijk] voert gemotiveerd verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen, voor zover van belang, wordt hierna ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
5.1.
Kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of [gedaagde] een beroep toekomt op de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst, zoals door [gedaagde] ingeroepen bij deurwaardersexploot van 12 november 2012 (zie 2.32).
5.2.
Daarbij geldt dat ingevolge artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming – gezien haar geringe aard of geringe betekenis – deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.3.
[eiseressen gezamenlijk] heeft aangevoerd dat sprake is van een ‘pour les besoins de la cause’ ingeroepen ontbinding, die enkel is ingegeven doordat [gedaagde] in financiële problemen verkeerde. [gedaagde] weet als geen ander dat er geen vergunningsbeletsel voor de bouw bestond of te verwachten was, aldus [eiseressen gezamenlijk]
5.4.
Aldus doet [eiseressen gezamenlijk] een beroep op de tenzij-clausule uit artikel 6:265 lid 1 BW. Alvorens de gegrondheid van dit beroep te beoordelen, zal nu eerst worden onderzocht of sprake is van een tekortkoming van [eiseressen gezamenlijk] in de nakoming van een verbintenis.
Tekortkoming
5.5.
De rechtbank stelt in dat kader voorop dat het – gelet op artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) – aan [gedaagde] is om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit volgt dat [eiseres sub 1] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
5.6.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende gesteld. Op [eiseres sub 1] rustte ingevolge de koopovereenkomst en de Side letter de verplichting om (uiterlijk op 31 december 2012) zorg te dragen voor een onherroepelijke bouwvergunning, alvorens tot levering van de percelen [perceel] over zou worden gegaan. Uit de
e-mailcorrespondentie die [gedaagde] in oktober en begin november 2012 met de gemeente De Ronde Venen heeft gevoerd, blijkt dat er op dat moment nog geen onherroepelijke bouwvergunning was afgegeven. Gelet op de bezwaartermijn was het derhalve niet meer mogelijk dat er tijdig (te weten, uiterlijk op 31 december 2012) een bouwvergunning zou worden verleend. Op 12 november 2012 was derhalve sprake van een tekortkoming aan de zijde van [eiseres sub 1], aldus – steeds – [gedaagde].
e-mailcorrespondentie die [gedaagde] in oktober en begin november 2012 met de gemeente De Ronde Venen heeft gevoerd, blijkt dat er op dat moment nog geen onherroepelijke bouwvergunning was afgegeven. Gelet op de bezwaartermijn was het derhalve niet meer mogelijk dat er tijdig (te weten, uiterlijk op 31 december 2012) een bouwvergunning zou worden verleend. Op 12 november 2012 was derhalve sprake van een tekortkoming aan de zijde van [eiseres sub 1], aldus – steeds – [gedaagde].
5.7.
[eiseressen gezamenlijk] heeft dit betwist en – kort gezegd – aangevoerd dat met het ontwerpbesluit van 23 januari 2012 vanuit de gemeente reeds groen licht was gegeven ten aanzien van de bouwvergunning 1e fase. Vervolgens heeft [gedaagde] de aanvraag van de bouwvergunning 2e fase van [eiseres sub 1] overgenomen. Er bestond dan ook geen enkele verplichting van [eiseres sub 1] meer ten aanzien van de bouwvergunning, aldus – steeds – [eiseres sub 1].
Aard en omvang verplichtingen [eiseres sub 1]5.8. De rechtbank dient derhalve, nu daarover tussen partijen een verschil van mening bestaat, eerst vast te stellen welke verplichtingen [eiseres sub 1] had op grond van de koopovereenkomst en de Side letter ten aanzien van de voor het project benodigde bouwvergunning.
5.9.
Daarbij geldt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Ten slotte dient ook mee te worden gewogen op welke wijze partijen feitelijk uitvoering hebben gegeven aan het contract.
5.10.
Vooropgesteld zij dat in artikel 7 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de levering plaats zal vinden nadat een ‘onherroepelijke en niet voor schorsing of aantasting vatbare bouwvergunning is verleend’. Vervolgens is in datzelfde artikel opgenomen dat partijen overeen kunnen komen dat levering plaatsvindt zonder onherroepelijke bouwvergunning, maar met een ‘bruikbare bouwvergunning’. In de Side letter zijn partijen voorts overeengekomen dat het gehele traject bestemmingswijziging en vergunningsverlening door [eiseres sub 1] zal worden afgerond. Uit de bewoordingen van hetgeen partijen zijn overeengekomen volgt derhalve dat [eiseres sub 1] – contractueel – gehouden was om zorg te dragen voor een (in beginsel) onherroepelijke bouwvergunning dan wel (indien [gedaagde] daarmee heeft ingestemd) een ‘bruikbare bouwvergunning’. Daaraan doet niet af dat [gedaagde] zich (onbetwist) heeft bemoeid met de aanvraag van de bouwvergunning 2e fase. Welke taken [gedaagde] in dit kader al dan niet op zich heeft genomen, kan daarom onbesproken blijven.
5.11.
Tussen partijen is verder niet in geschil dat [eiseres sub 1], na de diverse uitstelovereenkomsten, uiterlijk op 31 december 2012 aan voornoemde verplichting diende te voldoen, zijnde de datum waarop de levering zou plaatsvinden.
Ontwerpbesluit5.12. De stelling dat een ontwerpbesluit in de praktijk ‘groen licht’ betekent, heeft [eiseressen gezamenlijk] – in het licht van de betwisting van [gedaagde] – onvoldoende onderbouwd.
5.13.
Uit het ontwerpbesluit blijkt dat het naar aanleiding van dat besluit voor derden mogelijk was om zienswijzen in te dienen, welke zienswijzen vervolgens zouden worden opgenomen in de daadwerkelijke bouwvergunning 1e fase. Uit de e-mail van [naam 6] van 8 november 2012 (zie 2.29) volgt dat de gemeente naar aanleiding van de door Waternet ingediende zienswijze de bouwvergunning 1e fase wilde aanvullen om te voldoen aan de vereisten die Waternet stelde. In dat licht bezien kan slechts worden geoordeeld dat van een reeds verstrekte (onherroepelijke) bouwvergunning 1e fase met het afgeven van het ontwerpbesluit nog geen sprake was. Deze uitleg vindt ook steun in de omstandigheid dat de definitieve bouwvergunning 1e fase op 8 februari 2013 is afgegeven.
5.14.
Gesteld noch gebleken is voorts dat sprake was van een verzoek van één van partijen om te volstaan met een ‘bruikbare’ bouwvergunning en schriftelijke goedkeuring daarvan door de andere partij zoals bedoeld in de koopovereenkomst.
5.15.
Het voorgaande maakt – nu de bouwvergunning 1e fase op 8 februari 2013 en de bouwvergunning 2e fase op 29 april 2013 is verleend – dat [eiseres sub 1] niet (tijdig) heeft voldaan aan haar verplichtingen.
Nadere overeenstemming?5.16. Dat is anders indien tussen partijen (al dan niet stilzwijgend) is overeengekomen dat [eiseres sub 1] na de afgifte van het ontwerpbesluit had voldaan aan haar verplichtingen omtrent de vergunningsaanvraag, zoals [eiseressen gezamenlijk] heeft gesteld.
5.17.
De rechtbank stelt in dat verband vast dat in de uitstelovereenkomsten steeds - onder verwijzing naar het ontwerpbesluit - door partijen is vastgelegd dat de bouwvergunning 1e fase was afgegeven. Vaststaat dat het ontwerpbesluit op 3 februari 2012 is gepubliceerd. [gedaagde] heeft zich (onbetwist) bemoeid met de aanvraag van de bouwvergunning 2e fase. Daarnaast geldt dat door [gedaagde] voor 12 november 2012 op geen enkele wijze is gerappelleerd omtrent het uitblijven van de bouwvergunning, alsmede dat uitdrukkelijk in verschillende van de uitstelovereenkomsten is opgenomen dat de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst waren vervallen. Ook de ontbindende voorwaarde dat ‘geen bruikbare bouwvergunning kan worden verleend’ kon derhalve – ook naar de mening van [gedaagde] – door laatstgenoemde niet meer worden ingeroepen.
5.18.
Voornoemde omstandigheden lijken erop te duiden dat beide partijen van oordeel waren dat [eiseres sub 1] met de afgifte van het ontwerpbesluit aan haar verplichtingen had voldaan.
5.19.
[gedaagde] heeft echter aangevoerd dat zij de inhoud van het ontwerpbesluit van 23 januari 2012 niet kende en dat zij tot het bericht van de gemeente in oktober 2012 er steeds van is uitgegaan dat de verklaring van [eiseres sub 1] dat ‘de bouwvergunning was afgegeven’ betekende dat er een daadwerkelijke bouwvergunning (naar de rechtbank aanneemt; 1e fase) was afgegeven. Als dat juist is, dan zou dat in de weg kunnen staan aan het aannemen van een (al dan niet stilzwijgende) overeenkomst op dit punt.
5.20.
Door [eiseressen gezamenlijk] is hier onder meer tegenover gesteld dat [gedaagde] wel degelijk op de hoogte was van de inhoud van het ontwerpbesluit, nu dit per e-mail aan haar is toegezonden, althans dat [gedaagde] van de inhoud op de hoogte had behoren te zijn, nu het ontwerpbesluit was gepubliceerd en [gedaagde] zich bovendien met de aanvraag bouwvergunning 2e fase had bemoeid.
5.21.
[eiseressen gezamenlijk] heeft aangeboden van de stelling, dat zij het ontwerpbesluit per e-mail aan [gedaagde] heeft toegezonden, bewijs te leveren. Het antwoord op de vraag of [gedaagde] op de hoogte was van de inhoud van het ontwerpbesluit kan echter in het midden worden gelaten. Zelfs als [gedaagde] daarvan niet op de hoogte was, geldt dat ontbinding van de overeenkomst niet gerechtvaardigd is. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
De tenzij-clausule van artikel 6:265 lid BW5.22. Op 22 december 2011 was er nog geen bouwvergunning. Toch verklaren beide partijen in de uitstelovereenkomst van die datum dat de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst zijn vervallen. [gedaagde] had de mogelijkheid een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde dat ‘geen bruikbare bouwvergunning kan worden verleend’ dus al prijsgegeven vóórdat er enig (ontwerp)besluit van de gemeente was. Klaarblijkelijk was de bouwvergunning in het geheel van afspraken voor haar slechts van ondergeschikt belang. Dat strookt ook met de opvatting van de notaris daaromtrent (zie 2.35).
5.23.
Bovendien staat vast dat het ontwerpbesluit op 3 februari 2012 is gepubliceerd en dat [gedaagde] zich heeft bemoeid met de aanvraag van de bouwvergunning 2e fase. Zij had dus bij navraag over dezelfde gegevens kunnen beschikken als [eiseressen gezamenlijk], ook als laatstgenoemde het ontwerpbesluit niet per e-mail aan [gedaagde] zou hebben toegezonden. Dat [gedaagde] geen nader onderzoek heeft gedaan alvorens de diverse uitstelovereenkomsten te ondertekenen, bevestigt dat de bouwvergunning voor haar slechts van ondergeschikt belang was. De rechtbank kan [gedaagde] niet volgen waar zij stelt dat [eiseressen gezamenlijk] een valse voorstelling van zaken heeft gegeven. Vaststaat dat [eiseressen gezamenlijk] ook zelf pas in oktober 2012 ermee bekend werd dat [naam 6] had verzuimd een zienswijze van Waternet in behandeling te nemen.
5.24.
De rechtbank acht voorts van belang dat niet is gebleken dat er een daadwerkelijk probleem was met de afgifte van de bouwvergunning, die in 2013 (1e en 2e fase) ook is verleend.
5.25.
Tot slot valt zonder nadere toelichting (die ontbreekt) niet in te zien waarom [gedaagde] in november 2012 niet langer kon wachten totdat de bouwvergunning was afgegeven, gelet op de toch al zeer lange looptijd van het project. Dat geldt in het bijzonder nu de uitstelovereenkomsten van na de e-mail van 14 mei 2012 van [gedaagde], waarin zij [eiseressen gezamenlijk] wijst op haar financiële problemen (zie 2.20), louter gebaseerd waren op het gebrek aan liquiditeiten aan de zijde van [gedaagde], zoals ook nog volgt uit de e-mail van 2 oktober 2012 van de notaris (zie 2.23) en de e-mail van 8 november 2012 van [naam 2] (zie 2.30) en uit de omstandigheid dat zij ook op 31 december 2012 de financiering nog niet rond had. Met name dat stond eraan in de weg dat [gedaagde] ‘snel kon gaan bouwen’. Daardoor kan ook niet vastgesteld worden dat [gedaagde] nadeel heeft ondervonden door de vertraging bij de afgifte van de bouwvergunning.
5.26.
Voor zover [gedaagde] ter comparitie nog heeft bedoeld te stellen dat zij door de vertraging bij de afgifte van de bouwvergunning overdrachtsbelasting dreigde te moeten betalen en dat de ontbinding daarom gerechtvaardigd is, volgt de rechtbank haar daarin ook niet. Naast het vergunningsvereiste staat immers in artikel 17A van de koopovereenkomst vermeld dat voor de levering zou worden gesloopt en dat [gedaagde] - vóór aanvang van de sloopwerkzaamheden - een waarborgsom van 500.000 euro onder de notaris diende te storten. [gedaagde] heeft zelf niet aan die verplichting voldaan. Tussen partijen staat vast dat sloop vereist is voor de levering van een bouwterrein in de zin van artikel 11 Wet op de omzetbelasting 1968. De dreiging overdrachtsbelasting te moeten betalen, voor zover reëel, was daardoor ten minste ook aan [gedaagde] te wijten.
5.27.
Nu de slotsom is dat de gestelde tekortkoming van [eiseressen gezamenlijk] in het geheel van omstandigheden slechts van geringe betekenis was, rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding niet. Daarom houdt de stelling van [gedaagde] dat de koopovereenkomst op 12 november 2012 door haar rechtsgeldig is ontbonden geen stand. Omdat [gedaagde] beroep op ontbinding faalt, heeft [eiseressen gezamenlijk] geen belang meer bij inzage in bescheiden op grond van artikel 843a Rv dan wel toepassing van artikel 21 Rv.
Vordering 3.1.1 – 3.1.3 en 3.1.8
5.28.
[eiseressen gezamenlijk] vordert te verklaren voor recht dat [gedaagde] in verzuim is mee te werken aan de juridische levering (vordering onder 3.1.1), [gedaagde] daartoe alsnog te veroordelen (vordering onder 3.1.2), te bepalen dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt (vordering onder 3.1.3) en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de overeengekomen contractuele boete van drie pro mille van de koopprijs (vordering onder 3.1.8).
5.29.
De rechtbank neemt in aanmerking dat partijen in artikel 17A van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de juridische levering van het verkochte zal geschieden, nadat de opstallen en overige obstakels op en/of boven de grond, inclusief erfverhardingen en funderingen, verwijderd zijn en dat deze werkzaamheden door en voor rekening van de verkoper worden uitgevoerd. Gesteld noch gebleken is dat daaraan is voldaan. Dat is gesloopt volgt niet uit de erkenning van [gedaagde] dat zij de sleutels heeft opgehaald om de voorbereiding van de sloop op te starten, te weten om asbest uit het pand te verwijderen en een sloopbedrijf te selecteren. [eiseressen gezamenlijk] heeft weliswaar een verklaring van [naam 8] (zie 2.38) in het geding gebracht, die verklaart van [naam 2] opdracht tot het uitvoeren van sloopwerkzaamheden te hebben verkregen, maar ook daaruit blijkt niet dat de in artikel 17A van de koopovereenkomst bedoelde sloopwerkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd.
5.30.
Nu als vaststaand moet worden aangenomen dat sloop als bedoeld in artikel 17A van de koopovereenkomst niet heeft plaatsgevonden, en niet kan worden vastgesteld dat partijen in afwijking van het bepaalde in artikel 17A van de koopovereenkomst een andere afspraak hebben gemaakt, staat dat aan toewijzing van vordering onder 3.1.1 – 3.1.3 en 3.1.8 van [eiseressen gezamenlijk] in weg. In de Side letter en in een aanvullende overeenkomst van 27 juni 2011 hebben partijen erin voorzien dat zich de situatie kan voordoen dat onverhoopt toch overdrachtsbelasting moet worden betaald. Dat noopt echter niet tot een ander oordeel. Deze overeenkomsten zijn immers aangegaan met het oog op de juridische onzekerheid (onder meer in verband met de door partijen genoemde Don Bosco-jurisprudentie) of de fiscus een levering als bouwterrein in de zin van artikel 11 Wet op de omzetbelasting 1968 zou accepteren. Dat is onvoldoende om aan te nemen dat het bepaalde in de koopovereenkomst tussen partijen niet (meer) van toepassing is. Datzelfde geldt voor de niet nader onderbouwde stelling van [eiseressen gezamenlijk] dat geen btw-levering meer mogelijk is omdat [gedaagde] de sloop heeft opgestart.
5.31.
Het voorgaande betekent overigens niet dat de rechtbank onderschrijft dat [gedaagde] een beroep op opschorting toekomt, zoals zij ten verwere aanvoert. In artikel 17A van de koopovereenkomst staat immers ook dat [gedaagde] - vóór aanvang van de sloopwerkzaamheden - een waarborgsom van € 500.000,00 onder de notaris dient te storten. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, blijkt dat [gedaagde] zich ten onrechte op ontbinding heeft beroepen in plaats van aan deze verplichting te voldoen. Daarmee heeft zij toerekenbaar de nakoming verhinderd van de verplichtingen die voor [eiseres sub 1] uit artikel 17A van de koopovereenkomst voortvloeien. [gedaagde] komt als gevolg daarvan geen beroep op opschorting toe.
Vordering onder 3.1.4
5.32.
[eiseressen gezamenlijk] vordert een bedrag van € 4.916,81 per maand vanaf 1 juni 2011 aan rente, tot op heden door haar begroot op € 70.000,00 (inclusief rente). [gedaagde] heeft deze vordering betwist.
5.33.
Deze vordering is gegrond op de omstandigheid dat partijen in de Side letter zijn overeengekomen dat door [gedaagde] vanaf 1 juni 2011 tot het moment van levering een totaalbedrag van € 4.918,81 per maand aan rente over de financiering van het [project] aan [eiseres sub 1] wordt vergoed. De rechtbank overweegt dat [gedaagde] gehouden is de overeenkomst na te komen. Voor zover [gedaagde] aanvoert dat zij alleen de rente voor de Rabofinanciering behoeft te voldoen, wordt dat niet gesteund door de bewoordingen van de Side letter. Feiten of omstandigheden op grond waarvan [gedaagde] niet gehouden zou zijn dit deel van de overeenkomst na te komen, zijn niet gebleken. Deze vordering is daarom toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld.
Vordering onder 3.1.5
5.34.
[eiseressen gezamenlijk] vordert voorts vergoeding van € 80.000,00 in verband met door haar gemaakte kosten ten behoeve van de ontwikkeling van het [project]. [gedaagde] erkent dat zij verplicht is de ontwikkelingskosten te voldoen, maar betwist de omvang van de vordering.
5.35.
De rechtbank stelt vast dat door [eiseressen gezamenlijk] in het geheel niet is toegelicht hoe zij tot het gevorderde bedrag is gekomen. De enige onderbouwing die door [eiseressen gezamenlijk] is gegeven is dat ‘de legeskosten voor de bouwvergunning 2e fase reeds € 27.545,59 bedragen’. Dat is onvoldoende. Dat geldt in het bijzonder nu door [gedaagde] gemotiveerd is betwist dat voornoemde legeskosten door [eiseressen gezamenlijk] zijn betaald – volgens [gedaagde] betreft het kosten van Amstelhoek en daarmee van een andere rechtspersoon – en [eiseressen gezamenlijk] haar stellingen op dat punt vervolgens niet nader heeft onderbouwd. Reeds dat staat aan toewijzing van deze vordering in de weg.
Vordering onder 3.1.6 en 3.1.7
5.36.
De rechtbank komt, door de inrichting van de vorderingen, niet toe aan een oordeel over de vraag of er een wettelijke verplichting tot schadevergoeding rust op [gedaagde]. Dit staat in de weg aan toewijzing van de vorderingen onder 3.1.6 en 3.1.7 van [eiseressen gezamenlijk]
Vordering onder 3.1.9
5.37.
[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseressen gezamenlijk] worden als volgt begroot, waarbij het salaris advocaat is berekend over het toe te wijzen bedrag:
- explootkosten € 76,71
- griffierecht € 3.715,00
- salaris advocaat €
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 5.579,71.
5.38.
Gesteld noch gebleken is dat [eiseressen gezamenlijk] beslag heeft doen leggen onder [gedaagde], zodat haar vordering in zoverre wordt afgewezen.
In reconventie
5.39.
Voor zover de vordering in reconventie is gegrond op de stelling dat er voor [eiseressen gezamenlijk] een ongedaanmakingsverplichting bestaat nu de koopovereenkomst is ontbonden, zal deze – gelet op hetgeen in conventie is overwogen – worden afgewezen.
5.40.
Van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [eiseressen gezamenlijk] is voorts geen sprake. Gesteld noch gebleken is dat de door [gedaagde] betaalde nota’s ten behoeve van het [project] op andere gronden zijn betaald dan wegens de uitvoering van de tussen partijen gesloten (en thans nog geldende) overeenkomst. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, valt dan ook niet in te zien waarom [eiseressen gezamenlijk] door die betaling ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt.
5.41.
Tegen de achtergrond van hetgeen in conventie is overwogen en beslist, zou toewijzing van een contractuele boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, nog afgezien van het feit dat deze in de conclusie van eis in reconventie wel wordt vermeld maar in het petitum niet wordt gevorderd.
5.42.
[gedaagde] vordert daarnaast [eiseressen gezamenlijk] te veroordelen een bedrag van (in hoofdsom) € 44.814,00 althans € 27.314,00 aan haar te betalen. [gedaagde] onderbouwt die vordering als volgt. Op 5 september 2011 kwamen partijen tot een geldleningsovereenkomst voor een bedrag van € 27.314,00 voor de duur van 1 jaar. De jaarlijkse rente bedroeg 3%. Inmiddels is de geldlening opgelopen tot € 44.814,00 aangezien [gedaagde] een bedrag van € 17.000,00 in verschillende delen in 2011 en 2012 aan [eiseressen gezamenlijk] heeft verstrekt. In dit kader wijst [gedaagde] op een door haar opgesteld overzicht.
5.43.
[eiseressen gezamenlijk] heeft de geldlening op zich niet bestreden maar gemotiveerd betwist dat de geldlening is opgelopen met € 17.000,00. Nu [gedaagde] haar stelling vervolgens niet nader heeft onderbouwd, wordt hierna dan ook uitgegaan van een verschuldigd bedrag van € 27.314,00.
5.44.
[eiseressen gezamenlijk] beroept zich op verrekening. [gedaagde] stelt dat verrekening in de hypothecaire akte - die in verband met deze geldlening is gesloten - is uitgesloten (zie 2.13).
5.45.
Er zijn de rechtbank geen omstandigheden gebleken die maken dat het beroep van [gedaagde] op het tussen partijen overeengekomen verbod op verrekening misbruik van recht oplevert, zoals [eiseressen gezamenlijk] aanvoert. De ingangsdatum van de gevorderde rente is niet bestreden. Dit betekent dat de vordering op de in het dictum vermelde wijze toewijsbaar is.
5.46.
[eiseressen gezamenlijk] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] tot op heden – berekend over het toe te wijzen bedrag – begroot op € 1.158,00 (2,0 punten × tarief € 579,00).
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseressen gezamenlijk] van de
overeengekomen rente over de koopsom en leningen van € 4.916,81 per maand vanaf 1 juli 2011 tot aan de datum van de juridische levering,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van
[eiseressen gezamenlijk] begroot op € 5.579,71,
in reconventie
6.3.
veroordeelt [eiseressen gezamenlijk] tot betaling aan [gedaagde] van € 27.314,00 uit hoofde van de geldlening, te vermeerderen met de contractuele rente ad 3% per jaar vanaf 5 september 2011,
6.4.
veroordeelt [eiseressen gezamenlijk] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.158,00.
in conventie en in reconventie
6.5.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen in 6.1, 6.2, 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Korsten - Krijnen, mr. M.E.M. James-Pater en mr. F.W. Pieters, rechters, bijgestaan door mr. M.E.A. Möhring, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2015.
*