ECLI:NL:RBAMS:2015:9681

• Datum uitspraak: 6 juli 2015
• Publicatiedatum: 19 januari 2016
• Zaaknummer: CV EXPL 14-26021
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.L.J.M. de Waal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverlaging door gebreken in woonruimte in verbouwde graansilo

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Amsterdam, gaat het om een geschil tussen de stichting Woonstichting Lieven De Key en een groep huurders over de huurprijs van woningen in een verbouwde graansilo. De huurders hebben klachten geuit over gebreken in hun woningen, met name over een te hoge binnentemperatuur en onvoldoende ventilatie, wat leidt tot een onacceptabel binnenklimaat. De Key heeft in het verleden verschillende onderzoeken laten uitvoeren naar de klachten, waaruit blijkt dat de hoge temperaturen en stankoverlast ernstige gebreken vormen die de bewoonbaarheid van de woningen aantasten. De huurcommissie heeft in eerdere uitspraken de huurprijs tijdelijk verlaagd vanwege deze gebreken.

De kantonrechter heeft in deze procedure de vordering van De Key om de huurprijs te verhogen, ondanks de geconstateerde gebreken, beoordeeld. De Key stelt dat er geen gebreken meer zijn die een huurverlaging rechtvaardigen, terwijl de huurders volhouden dat de gebreken nog steeds aanwezig zijn. De rechter heeft besloten dat er een nieuwe mondelinge behandeling moet plaatsvinden om de situatie ter plaatse te beoordelen en om de klachten van de huurders verder te onderzoeken. Dit biedt partijen de gelegenheid om hun stellingen te onderbouwen en om mogelijke oplossingen te bespreken. De zaak is aangehouden voor nader onderzoek naar de klachten en de noodzaak van eventuele maatregelen.

De uitspraak benadrukt het belang van een goede woonomgeving en de verantwoordelijkheden van verhuurders om te zorgen voor een acceptabel binnenklimaat. De rechter heeft aangegeven dat de resultaten van eerdere deskundigenrapporten mogelijk niet representatief zijn voor alle woningen in het gebouw, en dat er een gedifferentieerde aanpak nodig kan zijn bij het vaststellen van de mate van aantasting van het huurgenot.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 3403503 CV EXPL 14-26021

vonnis van: 6 juli 2015

fno.: 438

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Woonstichting Lieven De Key

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: De Key

gemachtigde: mr. A.C.R. Keuning

t e g e n

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats]

2. [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats]

3. [gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats]

4. [gedaagde sub 4] ,

wonende te [woonplaats]

5. [gedaagde sub 5] ,

wonende te [woonplaats]

6. [gedaagde sub 6] ,

wonende te [woonplaats]

7. [gedaagde sub 7] ,

wonende te [woonplaats]

8. [gedaagde sub 8] ,

Wonende te [woonplaats]

9. [gedaagde sub 9] ,

wonende te [woonplaats]

10. [gedaagde sub 10] ,

wonende te [woonplaats]

11. [gedaagde sub 11] ,

wonende te [woonplaats]

12. [gedaagde sub 12] ,

wonende te [woonplaats]

13. [gedaagde sub 13]

wonende te [woonplaats]

14. [gedaagde sub 14] , wonende te

[woonplaats]

15. [gedaagde sub 15] ,

wonende te [woonplaats]

16. [gedaagde sub 16] ,

wonende te [woonplaats]

17. [gedaagde sub 17] ,

wonende te [woonplaats]

18. [gedaagde sub 18] ,

wonende te [woonplaats]

19. [gedaagde sub 19] ,
wonende te [woonplaats]

20. [gedaagde sub 20] ,

wonende te [woonplaats]

21. [gedaagde sub 21] ,

wonende te [woonplaats]

22. [gedaagde sub 22] ,

wonende te [woonplaats]

23. [gedaagde sub 23] ,

wonende te [woonplaats]

24. [gedaagde sub 24] ,
wonende te [woonplaats]

25. [gedaagde sub 25] ,

wonende te [woonplaats]

26. [gedaagde sub 26] ,
wonende te [woonplaats]

27. [gedaagde sub 27] ,

wonende te [woonplaats]

28. [gedaagde sub 28] ,

wonende te [woonplaats]

gemachtigde mr. H.M. Meijerink

29. [gemachtigde] ,

wonende te [woonplaats]

gemachtigde: mr. [gemachtigde]

gedaagden

nader te noemen: [gedaagden gezamenlijk] (tezamen) of de respectievelijke achternaam (enkelvoud)

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

• dagvaarding van 1 september 2014 met producties;
• akte van De Key houdende overlegging producties
• conclusie van antwoord van [gemachtigde] met producties;
• conclusie van antwoord van de overige huurders met producties
• instructievonnis;
• dagbepaling comparitie.

• de conclusie van repliek met producties;
• de conclusie van dupliek van [gemachtigde] met een productie;
• de conclusie van dupliek van de overige huurders.

Vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Tussen De Key en ieder van de huurders bestaat een huurovereenkomst voor een woonruimte (zelfstandige woning) die is gelegen in een voormalige [gebouw] op de [adres] , ook bekend als [gebouw] , welk gebouw in 1998/1999 volledig is gerenoveerd en is verbouwd tot een complex met huur- en koopwoningen en met bedrijfsruimten.

1.2.

De woningen worden ontsloten vanuit meerdere (binnen)corridors aan de binnenzijde van het gebouw. Het gebouw is aangesloten op stadsverwarming via een Warmte Kracht Koppeling-installatie (WKK-installatie) met collectieve verwarmings- en warmwater leidingen. Er zijn warmte-terug-win-units (WTW-systeem) geplaatst die beogen om 90% van de afgevoerde lucht terug te winnen.

1.3.

Reeds vanaf (in elk geval) 2000 hebben meerdere huurders klachten geuit over – kort samengevat – een slecht binnenklimaat van het gebouw en van hun afzonderlijke woningen.

1.4.

In september 2008 heeft op verzoek van de huurders NUON onderzoek gedaan naar de klachten. In een brief d.d. 25 september 2008 concludeert NUON onder meer dat de oorzaak van de klachten, zon instraling, door middel van zonwering aan de buitenzijde moet worden aangepakt.

1.5.

In december 2008 en juni 2009 heeft de GGD Amsterdam metingen verricht aan het binnenmilieu van een woning (Silodam 12). De conclusie is – kort samengevat – dat de gemiddelde temperatuur in de woning (te) hoog is, dat afkoeling nauwelijks kan plaatsvinden, dat het WTW-systeem niet goed functioneert en dat er sprake is van klachten wegen stankoverlast.

1.6.

Op verzoek van De Key heeft op 17 december 2009 Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs B.V. (hierna: Cauberg) een onderzoeksrapport uitgebracht, waarin soortgelijke bevindingen staan. Ook Van Muijen Adviseur Installaties en Bonarius Techniek hebben op verzoek van De Key advies uitgebracht.

1.7.

Op 30 mei 2012 heeft op verzoek van De Key de Zehnder Group/Stork Air een rapport uitgebracht na onderzoek van het gebouw, met aanbevelingen ter verbetering van het binnenklimaat.

1.8.

Gedurende de periode voorjaar 2013 tot medio oktober 2013 heeft De Key een aantal werkzaamheden doen uitvoeren aan (de installaties van) het gebouw.

1.9.

Op 31 juli 2013 heeft De Key verzoeken ingediend bij de huurcommissie met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van de door De Key voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2013.

1.10.

Op 13 augustus 2013 hebben de huurders verzoeken ingediend bij de huurcommissie gericht op een tijdelijke huurverlaging wegens gebreken.

1.11.

Bij (in zoverre identieke) uitspraken van 8, 9 en 10 juli 2014 heeft de huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 35% van de maximale huurprijs wegens ernstige gebreken, in de uitspraken van de huurcommissie omschreven als volgt:

‘
De woonruimte heeft op 1 juli 2013 het volgende ernstige gebrek:

Er is sprake van een cumulatie van gebreken te weten:

- In de woning heerst, vooral in de periode van april tot en met september,

een dusdanig hoge binnenluchttemperatuur (30°C of hoger), dat er een groot

deel van het jaar sprake is van een niet te accepteren onbehaaglijk en onprettig binnenklimaat. Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C

(nummer 2).

- er is sprake van stankoverlast en er zijn onvoldoende ventilatie - of andere

mogelijkheden om de temperatuur in de woning desgewenst te verlagen naar

een acceptabel niveau, veroorzaakt door onvoldoende functioneren van het

ventilatiesysteem. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 1).

Door deze combinatie van gebreken is de bewoonbaarheid van de woonruimte

ernstig geschaad. Dit beschouwt de Huurcommissie als een gebrek in de

categorie 8 (nummer 8). ’

1.12.

In een procedure, die is gevoerd (grotendeels) voorafgaande aan deze procedure, heeft de kantonrechter te Amsterdam de huurprijs voor de in [gebouw] gelegen woning [adres] ingaande 1 november 2010 tijdelijk verlaagd van € 353,86 per maand naar € 320,00 per maand wegens een gebrek, bestaande uit het afwezig zijn van voldoende faciliteiten om de hoge binnentemperatuur in de woning af te koelen, met name in de nachtelijke uren.

1.13.

Aan dat vonnis ligt mede ten grondslag een deskundigenrapport, uitgebracht door een deskundige van TNO die daartoe door de kantonrechter is benoemd, op basis van metingen die deze deskundige heeft uitgevoerd van begin september 2013 tot begin oktober 2013.

1.14.

In laatstbedoeld rapport vermeldt de betreffende deskundige ondermeer:

‘Er is geen wettelijke norm voor binnentemperaturen in woningen.

In ISSO publicatie 19 worden aanbevelingen voor het binnenklimaat van onder andere woningen gegeven. De aanbevolen temperaturen zijn afhankelijk van het soort activiteit. Als bovengrens wordt 26,5 C aangehouden voor rustig zitten.’

Vordering

2. De Key vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat de huurprijs van de woonruimten van elk van de gedaagden afzonderlijk over de periode vanaf 1 juli 2013 wordt bepaald op de huurprijs zoals die voor de door gedaagden ieder afzonderlijk gehuurde woonruimten gold per 30 juni 2013, plus daarbij geteld de door De Key voorgestelde huurverhogingen per 1 juli 2013, althans voor elke gedaagde afzonderlijk wordt bepaald op een zodanig bedrag als de rechtbank moge behagen, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten, daaronder begrepen de nakosten.

3. Volgens De Key is er geen sprake (meer) van een gebrek dat een huurverlaging rechtvaardigt. Een te hoge binnentemperatuur en/of het ontbreken van koelfaciliteiten vormen geen gebreken, althans niet in woonruimten als de onderhavige. De adviezen van de diverse rapporten waarvan opvolging redelijkerwijs van haar kon worden verlangd zijn uitgevoerd. Vanaf juli 2013 heeft zij geen klachten meer ontvangen over stankoverlast en/of het onvoldoende functioneren van ventilatiesystemen, zodat er van uit mag worden gegaan dat de onvolkomenheden daaraan voordien zijn verholpen. Een en ander brengt mee dat er geen grond is voor huurverlaging en dat de voorgestelde huurverhoging redelijk is. In elk geval is de door de huurcommissie toegepaste huurverlaging disproportioneel, nu die niet in verhouding staat tot de (eventuele) aantasting van het huurgenot, welke ook slechts gedurende korte perioden zal plaatsvinden, aldus De Key. Voorts acht De Key het onjuist om een zelfde mate van huurverlaging toe te passen voor alle woningen, omdat de aantasting van het huurgenot – zo daarvan sprake is – niet in alle woningen in dezelfde mate zal optreden.

Verweer

4. [gedaagden gezamenlijk] voeren gemotiveerd verweer tegen de vordering en stellen dat er nog steeds sprake is van gebreken die de door de huurcommissie toegepaste huurverlaging rechtvaardigen, en zij verzoeken dan ook om de huurprijzen ingaande 1 juli 2013 vast te stellen conform de uitspraak van de huurcommissie. Voorts voeren zij aan dat, anders dan in de zaak waarover is beslist in het onder 1.12 bedoelde vonnis, in hun geval sprake is van twee gebreken: een te hoge binnentemperatuur (zonder adequate mogelijkheid tot verlaging daarvan) en stankoverlast en lawaaioverlast (met name als gevolg van verkeerd uitgevoerde/afgestelde ventilatiesystemen). Voorts heeft de kantonrechter in het onder 1.12 bedoelde vonnis ten onrechte niet het op artikel 7:257 lid 2 BW gebaseerde normeringsysteem voor huurverlaging wegens gebreken toegepast, dat uitgaat van een financiële prikkel.

Beoordeling

5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt

6. Partijen verschillen van mening over zowel relevante feiten en omstandigheden, als over de juridische kwalificatie en gevolgen daarvan. Hoewel inmiddels vele onderzoeken zijn verricht moet de vraag onder ogen worden gezien of de relevante feiten thans voldoende vast staan. Daarnaast blijkt uit de laatste processtukken dat tussen partijen en met deskundigen en instanties overleg wordt gevoerd gericht op (het onderzoeken van de mogelijkheden van) maatregelen die verbetering in de situatie zullen brengen. Tenslotte vergt een juiste beoordeling inzicht in de feitelijke situatie die ter plaatse beter kan worden verkregen dan mogelijk zou zijn uit de stukken en tijdens een mondelinge behandeling alléén.

7. Het voorgaande brengt mee dat er voldoende aanleiding is om een nieuwe mondelinge behandeling van partijen te bepalen, maar deze dan te houden in – dan wel in de directe nabijheid van – [gebouw] . Dat geeft partijen de gelegenheid om hun stellingen nader te onderbouwen door ter plaatse te wijzen op relevante situaties. Dat geldt ook voor de stellingen van partijen betreffende de (eventuele) aanwezigheid van geluids- en stankoverlast, en voor de door hen voorgestane mogelijkheden voor oplossingen, dan wel de onmogelijkheid daarvan. Voorts kunnen eventuele verschillen tussen de diverse woningen worden bekeken.

8. De – samenhangende- onderwerpen die tijdens deze mondelinge behandeling in elk geval aan de orde zullen komen zijn:

Is nog nader onderzoek nodig naar de klachten betreffende te hoge binnentemperaturen, betreffende het functioneren van de ventilatievoorzieningen (inclusief klachten betreffende stank- en geluidsoverlast) en/of naar oplossingsrichtingen?

Zijn de resultaten van het deskundigenrapport als bedoeld onder 1.13 voldoende representatief voor alle woningen in het gebouw?

In hoeverre is het noodzakelijk om bij het vaststellen van de mate van (eventuele) aantasting van huurgenot te differentiëren tussen de verschillende woningen (waarbij rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat variaties tussen de verschillende vormen van aantasting van huurgenot niet hoeft te leiden tot relevante verschillen in de totale belasting van het huurgenot)?

Hoe vaak en in welke mate fluctueert de (eventuele) aantasting van het huurgenot gedurende de wisseling van de seizoenen?

Zijn er concrete maatregelen die redelijkerwijs (rekening houdend met mogelijkheden, kosten en te verwachten resultaten) nog dienen te worden getroffen?

9. De gemachtigden van partijen worden verzocht in overleg te treden over de precieze plaats waar de mondelinge behandeling wordt gehouden en zich daarover uit te laten. Voorts worden zij verzocht zich uit te laten over hetgeen zij tijdens de bezichtiging willen tonen en, voor zover daartoe een woning van een huurder moet worden betreden, daarvoor toestemming te verkrijgen van de betreffende bewoner. Deze uitlatingen kunnen zij inzenden per (liefst gezamenlijke) brief. In verband met het noodzakelijke overleg zal een ruimere termijn dan gebruikelijk worden gehanteerd voor het bepalen van een datum van de mondelinge behandeling.

10. Partijen worden verzocht de schriftelijke stukken waarop zij zich willen beroepen voldoende tijdig vooraf te zenden aan zowel de kantonrechter als de wederpartij.

11. Op de rolzitting over 4 weken na heden zal een datum voor de comparitie worden bepaald, nadat partijen in de gelegenheid zijn geweest om
tot uiterlijk twee werkdagen voor die zitting hun verhinderdata (in een periode van 2 tot 8 weken daaropvolgend) schriftelijk op te geven aan het Bureau Teamplanner per e-mail ([e-mail]), fax [phone]) of per post. Partijen dienen daarbij zittingsdatum en rolnummer te vermelden.
Indien een partij niet of niet tijdig haar verhinderdata opgeeft, zal haar - behoudens in geval van calamiteiten - na vaststelling van de zittingdatum geen uitstel meer worden verleend.

12. Ter gelegenheid van de comparitie over te leggen stukken (zoals betalingsbewijzen) dienen
uiterlijk 7 werkdagen voor de datum van de comparitie ter griffie te zijn ingediend - waarbij uit veiligheidsoverwegingen
geen gebruik kan worden gemaakt van eerder genoemd e-mailadres - onder gelijktijdige verzending van kopieën daarvan aan (de gemachtigde van) de wederpartij.

13. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. beveelt een verschijning van partijen, althans beide partijen deugdelijk vertegenwoordigd, op een mondelinge behandeling,
te houden in of nabij het gehuurde , tot het geven van inlichtingen aan de kantonrechter en ter beproeving van een schikking;

II. bepaalt dat de zaak weer zal dienen ter rolzitting van 3 augustus 2015 te 10:00 uur om een datum en de plaats voor de verschijning van partijen vast te stellen;

III. bepaalt dat verhinderdata en overige informatie kunnen worden opgegeven zoals hiervoor vermeld;

IV. houdt iedere verdere beslissing aan..

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juli 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.