ECLI:NL:RBAMS:2015:9652

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummers: 3143193 EA VERZ 14-577 en 3840970 EA VERZ 15-119

beschikking van: 25 augustus 2015

func.: 713

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[verzoeker]

wonende te [woonplaats]

verzoeker

nader te noemen: [verzoeker]

gemachtigde: aanvankelijk mr J. Jong (DAM Advocaten)

thans procederend in persoon

t e g e n

de rechtspersoonlijkheid bezittende verenigingVereniging van Eigenaars [VvE]

gevestigd te [plaats]

verweerster

nader te noemen: de VvE

gemachtigde: aanvankelijk mr S.J. Schoonhoven (B&D Juristen)
thans mr Y.H. van Ballegooijen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

[verzoeker] heeft op 6 juni 2014 een verzoekschrift met bijlagen ingediend dat strekt tot nietigverklaring dan wel vernietiging van besluiten van de VvE. De VvE heeft een verweerschrift met een bijlage ingediend. [verzoeker] heeft op voorhand zijn producties 19, 20 en 21 toegevoegd.

Ter terechtzitting van 17 september 2014 is een begin gemaakt met de behandeling van het verzoekschrift. [verzoeker] is verschenen in het gezelschap van zijn gemachtigde alsmede van
[naam 1] en [naam 2] , leden van de VvE. De VvE is verschenen bij [naam 3] en [naam 4] namens haar beheerder Pro VvE Beheer B.V. bijgestaan door mr S.J. Schoonhoven. [naam 5] is verschenen namens het VvE-lid Woningstichting Rochdale. Partijen hebben hun standpunten toegelicht waarbij Mr Jong gebruik heeft gemaakt van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd. [verzoeker] heeft nog een brief van Pro VvE van 11 juni 2014 in het geding gebracht.
De behandeling is geschorst omdat mr Schoonhoven zich wegens een vermoeden van belangenverstrengeling als gemachtigde heeft teruggetrokken. De kantonrechter heeft partijen in overweging gegeven door middel van mediation een regeling in der minne te beproeven.
heeft bij brief van 17 februari 2015 met bijlagen verzocht om voortzetting van de behandeling van zijn verzoek ter zitting.

De behandeling is voortgezet op 3 juni 2015 en gevoegd met de behandeling van het op 6 februari 2015 ingediende tweede verzoekschrift van [verzoeker] . De VvE heeft een ‘nadere reactie verweerschrift’ met bewijsstukken ingediend, waarop [verzoeker] heeft gereageerd bij brief met bijlagen van 14 april 2015. Bij de voorgezette behandeling was naast [verzoeker] ook [naam 2] aanwezig. Aan de zijde van de VvE zijn [naam 3] en [naam 4] verschenen namens haar beheerder Pro VvE Beheer B.V., vergezeld door mr Van Ballegooijen. Voorts was [naam 5] aanwezig namens Woningstichting Rochdale. De VvE heeft op voorhand nog haar producties 4 en 5 toegezonden. Partijen hebben hun standpunten ter zitting toegelicht, waarbij zij beiden gebruik hebben gemaakt van pleitaantekeningen die in het dossier zijn gevoegd. Vervolgens is een datum voor de beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als gesteld en onvoldoende weersproken kan van het volgende worden uitgegaan:

1.1

Bij akte van splitsing in appartementsrechten van 23 oktober 2007 heeft Rochdale het pand aan de [adres] (Kadastraal bekend [gemeente] [kadastraalnummer] gesplitst in acht appartementsrechten. Daarbij is in artikel 65 onder
Goverwogen dat de Gemeente Amsterdam als grondeigenaar onder een aantal voorwaarden goedkeuring heeft verleend aan deze splitsing, met inachtneming van het Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007, nader aan te duiden als ‘Convenant’. Een van deze voorwaarden betreft de onder 6. van bedoelde bepaling genoemde kwaliteitseisen waaraan de te verkopen sociale huurwoningen dienen te voldoen. In de vorenbedoelde akte is het modelreglement 2006 van toepassing verklaard. In artikel 53 lid 6 van het Modelreglement is bepaald dat het bestuur zonder opdracht van de VvE bevoegd is spoedeisende maatregelen te nemen en daartoe verbintenissen aan te gaan.

1.2

Pro VVE Beheer B.V. te Amsterdam is in genoemde akte aangesteld als administratief beheerder van de VvE. Thans is zij tevens bestuurder van de VvE.

1.3

[verzoeker] , [naam 1] en [naam 2] voornoemd zijn ieder eigenaar van een van de hiervoor onder 1.a bedoelde appartementsrechten. Rochdale is eigenaar van vijf appartementsrechten. Elk appartementsrecht heeft recht op het uitbrengen van één stem in de vergaderingen van de VvE. [verzoeker] is tot 6 mei 2014 bestuurslid en voorzitter van de VvE geweest.

1.4

Op 6 mei 2014 heeft een bijzondere ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waarbij voorstellen van [naam 5] namens Rochdale om [verzoeker] als voorzitter te ontslaan, hemzelf tot voorzitter te benoemen en Pro Vve Beheer als bestuurder, met 5 tegen 2 stemmen zijn aangenomen. Drie voorstellen die [verzoeker] op de agenda had gezet zijn met 5 tegen 2 stemmen verworpen.

1.5

Op 13 januari 2015 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waarbij een voorstel van Rochdale, om de declaratie van het advocatenkantoor Nagtegaal en Jong die de VvE heeft betaald, op [verzoeker] te verhalen, met 5 tegen 3 stemmen is aangenomen.

De verzoeken

2. Het verzoek in de zaak met nr. EA VERZ 14-577 strekt tot de nietig verklaring althans
de vernietiging van de hiervoor onder 1.4 en 1.5 bedoelde besluiten van de VvE. Daartoe voert [verzoeker] , na wijziging van grondslag ter zitting, aan dat Rochdale niet schriftelijk aan hem als voorzitter melding van de agendawijziging heeft gedaan. Volgens [verzoeker] is niet formeel over de kwesties gestemd, maar heeft [naam 5] medegedeeld dat Rochdale deze besluiten met meerderheid van stemmen heeft genomen.

3. Ter zake van zijn, verworpen, voorstel om een rechtszaak te beginnen ten einde Rochdale als vervreemder van de appartementsrechten te dwingen het hiervoor onder 1.1 bedoelde ‘Convenant’ na te komen, stelt [verzoeker] dat Rochdale voorheen heeft erkend dat zij gehouden is groot onderhoud aan de panden uit te voeren, waaronder ook schilderwerk. Volgens [verzoeker] moet het Convenant zó worden begrepen dat Rochdale tegenover de kopers van de appartementsrechten garandeert dat het complex de eerste 10 jaar vrij is van groot onderhoud. Volgens [verzoeker] is al in de VvE van 30 oktober 2013 aan de orde gesteld dat het schilderwerk in slechte staat is en voor rekening van Rochdale moet worden vernieuwd. [verzoeker] acht het onaanvaardbaar dat Rochdale met haar meerderheid in de VvE heeft voorkomen dat de VvE een procedure tegen haar als vervreemder gaat voeren.

4. Het tweede volgens [verzoeker] ten onrechte verworpen voorstel betreft de kosten die het advocatenkantoor Nachtegaal en Jong aan de VvE in rekening heeft gebracht in verband met het advies omtrent de wijze waarop Rochdale kan worden bewogen tot het nakomen van het ‘Convenant’. Deze kosten zijn redelijk en gemaakt in het belang van de VvE, zodat de VvE deze moet betalen. Het is onredelijk tegenover de andere leden dat Rochdale dit voorstel in de VvE heeft getorpedeerd, aldus [verzoeker] .

5. Het verzoek betreft voorts het voorstel tot “inschakelen van een bouwkundige inzake een update van het rapport van Van Ballegooij en vaststelling in hoeverre Rochdale heeft voldaan aan het convenant inzake splitsing”, welk voorstel is verworpen met 5 tegen 2 stemmen, nadat Rochdale te kennen had gegeven dat er geen noemenswaardige gebreken aan het complex waren geconstateerd en geen werkzaamheden meer uit te voeren waren. [verzoeker] stelt dat het onredelijk is dat Rochdale niet wil meewerken aan aanvullend onderzoek, waaruit kan blijken of haar standpunt, dan wel dat van [verzoeker] en de andere particulieren in de VvE, juist is.

6. Ten slotte verzoekt [verzoeker] vervangende machtiging om de in de bestreden besluiten verworpen beslissingen te nemen.

7. Het verzoek in de zaak met nr EA VERZ 15-119 betreft het hiervoor onder 1.5 bedoelde besluit van de VvE en sluit aan op het hiervoor onder 4. weergegeven standpunt van [verzoeker] . Volgens [verzoeker] is al sinds 2009 in de ledenvergaderingen van de VvE gediscussieerd over de vraag of het onderhoud van het complex voor rekening van Rochdale als vervreemder diende te komen in het licht van het meergenoemde ‘Convenant’ tussen Rochdale en de Gemeente Amsterdam. Aangezien Rochdale niet reageerde op een aangetekende brief die [verzoeker] haar op 30 december 2013 heeft gestuurd, heeft [verzoeker] zich als bestuurder en voorzitter van de VvE gedwongen gezien een advocaat in te schakelen om de rechtspositie van de VvE te beoordelen en Rochdale te bewegen om op de bedoelde brief te reageren. Daarbij was spoed geboden omdat opdrachten voor schilderwerk en bestrijding van zwamvorming in de kelder moesten worden gegeven en de gereserveerde ruimte in de planning van de opdrachtnemers anders zou vervallen. [verzoeker] werd daarbij gesteund door [naam 1] en [naam 2] en hij stelt de gehele VvE op deze wijze te hebben gediend.

8. Op al deze punten heeft Rochdale volgens [verzoeker] misbruik van haar machtspositie in de VvE gemaakt.

Het verweer

9. De VvE voert als verweer tegen de gestelde onjuiste wijze van agendering van het ontslag van [verzoeker] als voorzitter en bestuurder aan, dat het aanvullende agendapunt op 23 april 2013, dus tijdig voor de vergadering van 6 mei 2013, aan de leden is toegezonden. Het agendapunt ‘herbenoeming van bestuursleden’ komt elk jaar terug op de agenda, zodat ook wat dat betreft geen vormen zijn veronachtzaamd.

10. Voorts stelt de VvE dat het Rochdale vrijstaat van haar meerderheid in de VvE gebruik te maken. Van misbruik is in geen van de gevallen die [verzoeker] heeft gesteld, sprake geweest. De genomen besluiten zijn redelijk en billijk. Eerder moet worden geoordeeld dat [verzoeker] zijn positie heeft misbruikt door zonder mandaat van de VvE kosten te maken en de factuur van het advocatenkantoor uit de middelen van de VvE te betalen. Daaruit blijkt dat [verzoeker] niet geschikt is om bestuurder van de VvE te zijn.

11. Volgens de VvE zal Rochdale de werkzaamheden, waartoe zij op grond van het ‘Convenant’ is gehouden, laten uitvoeren. Zolang niet blijkt dat Rochdale haar verplichtingen niet nakomt behoeven geen acties te worden ondernomen. Het Adviesbureau Van Ballegooij heeft op 13 oktober 2011 een rapport, opgemaakt waarin het complex is beschreven en een meer jaren onderhoudsbegroting is opgesteld. Als [verzoeker] het daarmee niet eens is, dient hij zelf een bouwkundige in te schakelen om de staat van het schilderwerk te beoordelen. Het bestaande Meer-jaren-onderhoudsplan (MJOP) voldoet en er is geen aanleiding verdere onderzoekskosten te maken, nu die voor het overgrote deel ten laste van Rochdale zullen komen, aldus de VvE. Zij stelt voorts dat [verzoeker] van zijn toekomstige tegenpartij in een eventuele procedure verlangt
dat deze zal onderzoeken of er aanleiding voor die procedure is en dat acht de VvE misplaatst.

12. Voorts voert de VvE aan dat [verzoeker] en de andere particuliere appartementseigenaren, indien zij klachten hebben, een vordering tegen Rochdale aanhangig zouden moeten maken wegens non-conformiteit op de voet van artikel 7:17 BW. Die vordering komt een VvE niet toe, zodat de beslissing van de VvE om niet tegen Rochdale te procederen ook op die grond redelijk en billijk is.

13. De VvE betwist overigens dat de declaratie van Nagtegaal en Jong advocaten, die het onderwerp is van twee bestreden besluiten, betrekking heeft op het belang van de VvE. Zij stelt dat mr Jong als advocaat van [verzoeker] in de zaak met nr EA VERZ 14-577 het belang van [verzoeker] heeft gediend, zodat zijn declaratie reeds daarom voor rekening van Jong behoort te komen. Subsidiair betwist de VvE dat er enig spoedeisend belang was om mr Jong in te schakelen zonder mandaat van de VvE.

Beoordeling

14. De kantonrechter overweegt naar aanleiding van het hiervoor onder 2. bedoelde besluit, dat [verzoeker] niet heeft weersproken dat het onderwerp ‘herbenoeming bestuur’ een jaarlijks terugkerend onderdeel van de agenda van de VvE was. Voorts geldt dat niet is betwist dat hij als lid van de VvE door een rondschrijven op de hoogte is gesteld van de toevoeging aan de agenda. Het verzoek kan op de aangevoerde grond niet worden toegewezen.

14. De kantonrechter is van oordeel dat Rochdale op onaanvaardbare wijze gebruik heeft gemaakt van haar macht als ‘groot-eigenaar’ door, zoals onbetwist vaststaat, niet eens een bespreking van het agendapunt af te wachten, maar eenvoudigweg mee te delen dat zij met haar meerderheid van stemmen had besloten om [verzoeker] als voorzitter en bestuurder te ontslaan en Pro VvE in zijn plaats te benoemen. Een dergelijke opstelling is in strijd met de redelijkheid en billijkheid die mede-eigenaren in een VvE jegens elkaar in acht moeten nemen. Dat besluit zal dan ook worden vernietigd. [verzoeker] heeft ter zitting te kennen gegeven niet herbenoemd te willen worden. In een uit te schrijven ALV van de VvE zal de vervulling van de positie van voorzitter op reguliere wijze opnieuw in stemming moeten worden gebracht.

14. Met betrekking tot het voorstel tot “inschakelen van een bouwkundige inzake een update van het rapport van Van Ballegooij en vaststelling in hoeverre Rochdale heeft voldaan aan het convenant inzake splitsing” en het beginnen van een rechtszaak ten einde Rochdale als vervreemder van de appartementsrechten te dwingen het hiervoor onder 1.1 bedoelde ‘Convenant’ na te komen, geldt dat in wezen sprake is van een conflict tussen de particuliere appartementseigenaren [verzoeker] , [naam 1] en [naam 2] enerzijds en Rochdale anderzijds, over de vraag of Rochdale haar verplichtingen als verkoper van de appartementsrechten nakomt. Anders dan is geoordeeld in de beschikking van de kantonrechter te Amsterdam van 16 januari 2015 gewezen onder zaaknummer: 3143193 EA VERZ 14-577 tussen 9 appartementseigenaren en de VvE van een ander complex aan de [adres] enerzijds en Rochdale die 30 appartementen bezat anderzijds, die [verzoeker] heeft overgelegd, is hier geen sprake van een belang dat de gehele VvE aangaat. Hoewel de kantonrechter evenals haar ambtgenoot in vorenbedoelde uitspraak van oordeel is dat Rochdale feitelijk de zeggenschap heeft binnen de VvE en gebruik maakt van haar meerderheid in de vergadering van eigenaars om besluiten tegen te houden die zij niet in haar belang acht als splitsende partij en verkoper van de appartementen, kan wat dit besluit betreft niet worden gezegd dat Rochdale haar meerderheidspositie heeft gebruikt in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de verhouding tussen de appartementseigenaren beheerst. Dit besluit kan dus in stand blijven. Indien [verzoeker] , [naam 1] en [naam 2] vastgesteld willen zien of Rochdale haar verplichtingen als verkoper is nagekomen, zullen zij een bodemprocedure tegen Rochdale moeten beginnen. In die procedure kan ook worden beoordeeld of een aanvulling op het rapport van Van Ballegooij nodig is.

14. Ter zake van het besluit om de kosten van advocatenkantoor Nagtegaal en Jong niet
ten laste van de VvE te laten blijven, maar daarentegen op [verzoeker] te verhalen, wordt overwogen dat niet is gebleken dat de adviezen van mr Jong de VvE hebben gediend en niet uitsluitend die van [verzoeker] , [naam 1] en [naam 2] . [verzoeker] heeft nog aangevoerd dat hij gemachtigd was mr Jong te instrueren op grond van het in artikel 53 lid 6 van het Modelreglement genoemde spoedeisend belang. Daarvan is in het licht van de betwisting daarvan door de VvE echter niet gebleken.

14. Het vorengaande leidt tot de conclusie dat het verzoek tot vernietiging van het hiervoor onder 1.5 bedoelde besluit zal worden afgewezen en er geen grond is voor toewijzing van het verzoek tot het verlenen van vervangende machtiging.

14. Gezien de afloop van deze zaak zullen de kosten tussen partijen worden gecompenseerd.

Beslissing

De kantonrechter

- vernietigt het besluit van de VvE [adres] van 6 mei 2014 om
[verzoeker] als voorzitter te ontslaan, [naam 5] tot voorzitter te benoemen en Pro VvE
Beheer als bestuurder;

- wijst af het meer of anders verzochte;

- bepaalt dat partijen ieder de eigen kosten dragen.

Aldus gewezen door mr E.D. Bonga-Sigmond, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 augustus 2015 in aanwezigheid van de griffier.