Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: 13/584929 / HA ZA 15-367
Vonnis van 30 december 2015
in de zaak van
de stichting
ROOMS KATHOLIEKE STICHTING “HUIZE BUITENVELDERT II”,
gevestigd te Amstelveen,
eiseres,
advocaat mr. D.A.W. van Dijk,
tegen
de stichting
STICHTING WOONZORG NEDERLAND,
gevestigd te Amstelveen,
gedaagde,
advocaat mr. H.M. Hielkema.
Partijen zullen hierna Huize Buitenveldert en Woonzorg genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 april 2015, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 22 juli 2015;
- het proces-verbaal van comparitie van 13 november 2015 en de daarin vermelde stukken; en
- de brieven met opmerkingen over het proces-verbaal van comparitie van mr. Van Dijk van 27 november 2015 en van mr. Hielkema van 1 december 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op grond van een tussen LKBB – de rechtsvoorganger van Woonzorg – en Huize Buitenveldert op 11 oktober 1995 gesloten samenwerkingsovereenkomst (hierna: de samenwerkingsovereenkomst) heeft LKBB op 28 november 1996 het recht van erfpacht van percelen grond met de zich daarop bevindende opstallen (hierna ook: het Vivaldicomplex) geleverd gekregen. Overeengekomen was dat LKBB met subsidie die zij zou ontvangen 28 aanleunwoningen voor ouderen voor de sociale huursector zou bouwen op het Vivaldicomplex. Huize Buitenveldert ontving die subsidie niet omdat zij geen woningcorporatie was. Op grond van de samenwerkingsovereenkomst diende Woonzorg na afloop van de subsidiebetalingen in 2009, het complex aan Huize Buitenveldert (terug) te verkopen tegen betaling van de boekwaarde daarvan.
2.2.
Artikel 3 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt onder meer:
“De gehoudenheid van LKBB tot het aanbieden van koop wordt opgeschort indien de als dan bestaande wettelijke bepalingen zich daartegen verzetten.”
2.3.
Bij het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst en tot 1 juli 2015 gold artikel 11c van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Op basis daarvan gold een circulaire die bij eigendomsoverdracht door een woningcorporatie van woonruimte aan een niet toegelaten instelling op grond van de Woningwet, zoals Huize Buitenveldert, voorafgaande toestemming van de Minister voorschrijft. De Minister geeft alleen toestemming als onder andere is voldaan aan de eis dat de koopprijs ten minste 90% van de onderhandse verkoopwaarde is.
2.4.
Bij tussen partijen gewezen vonnis van deze rechtbank van 25 januari 2012 is het volgende beslist:
“ (…)
De rechtbank
5.1.
veroordeelt Woonzorg tot het binnen tien dagen na betekening van dit vonnis aan Huize Buitenveldert II te koop aanbieden van het voortdurend recht van erfpacht (…) met de zich daarop bevindende opstallen [rechtbank: het Vivaldicomplex] tegen een prijs die gelijk is aan de boekwaarde van de erfpacht met de opstallen, zoals die vastgesteld zal worden door de door partijen te benoemen accountants (…)
5.2.
veroordeelt Woonzorg om aan Huize Buitenveldert II een dwangsom te betalen van EUR 5.000,- (vijfduizend euro) voor iedere dag dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1. voldoet, tot een maximum van EUR 1.000.000,- (één miljoen euro) is bereikt (...)
5.4.
bepaalt dat de boekwaarde van het recht van erfpacht (…) wordt vastgesteld met als peildatum 1 januari 2010 door drie accountants (…)
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad (…)”
2.5.
Dit vonnis is op 26 januari 2012 aan Woonzorg betekend. Bij brief van 2 februari 2012 heeft Woonzorg aan Huize Buitenveldert bericht:
“(…) Namens (…) Woonzorg, deel ik u bij dezen het navolgende mee, zulks uitsluitend om te voorkomen dat Woonzorg dwangsommen verbeurt (…)
Woonzorg Nederland biedt op grond van onderdeel 5.1 van voormeld vonnis aan u te koop aan het voortdurend recht van erfpacht van de percelen grond (…) met de zich daarop bevindende opstallen tegen een prijs die gelijk is aan de boekwaarde (…) zoals die vastgesteld zal worden door de door partijen te benoemen accountants als bedoeld onder 5.4 van hetzelfde vonnis (…)”
2.6.
Dit aanbod is door Huize Buitenveldert bij brief van 13 februari 2012 aan Woonzorg geaccepteerd.
2.7.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft het vonnis van deze rechtbank bij arrest van 11 februari 2014 bekrachtigd.
2.8.
Drie accountants hebben op 8 juli 2013 een rapport over de boekwaarde van het Vivaldicomplex uitgebracht. Ze zijn daarin tot de volgende conclusie gekomen:
“Zonder een uitspraak te doen welke boekwaarde rechtens behoort te worden toegepast op de overdracht per 1 januari 2010 van het onroerend goed, stellen accountants gezamenlijk vast dat:
- Bij toepassing van waardering op grondslag van de historische uitgaafprijs (…) de boekwaarde op 1 januari 2010 € 1.659.850 (…) zou zijn geweest.
- Bij toepassing van waardering op bedrijfswaarde op basis van voortgezette exploitatie de boekwaarde op 1 januari 2010: € 2.202.255 (…) beloopt.“
2.9.
Huize Buitenveldert heeft bij brief van 22 september 2013 aan Woonzorg aangeboden om € 2.202.255,- voor het Vivaldicomplex te betalen bij levering daarvan, onder het voorbehoud om het in de optiek van Huize Buitenveldert dan te veel betaalde bedrag (het verschil met de historische uitgaafprijs) terug te vorderen. Dat voorstel is niet geaccepteerd door Woonzorg.
2.10.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 11 juni 2014 op vordering van Huize Buitenveldert bepaald dat het vonnis in kort geding in de plaats treedt van een tot levering aan Huize Buitenveldert van het Vivaldicomplex bestemde akte op grond van artikel 3:300 lid 2 BW en daarbij overwogen en beslist:
“ (…) 4.7. (…) De omstandigheid dat in de samenwerkingsovereenkomst en de terugkoopbepaling geen (uiterste) termijn voor de eigendomsoverdracht is bepaald, is voorts op zichzelf, anders dan Woonzorg heeft aangevoerd, geen grond voor afwijzing van de vordering. De (onherroepelijke) veroordeling van Woonzorg tot nakoming van de verplichting tot het binnen tien dagen te koop aanbieden van de Vivaldiflat aan Huize Buitenveldert, zonder dat Woonzorg vervolgens verplicht zou zijn tot levering, zou anders immers zinledig zijn. (…)
5.1.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de akte tot levering [rechtbank: van het
Vivaldicomplex] (…) tegen betaling van een bedrag van € 2.202.255,- (…) waarbij Huize Buitenveldert zich het recht voorbehoudt een bedrag van ten hoogste € 542.405,- (…) terug te vorderen indien in een bodemprocedure is bepaald dat een koopprijs van € 1.659.850,- (…) naar het oordeel van de bodemrechter gehanteerd dient te worden. (…)”
2.11.
Het Vivaldicomplex is op 28 juli 2014 aan Huize Buitenveldert geleverd door inschrijving van voormeld vonnis onder gelijktijdige betaling aan Woonzorg van € 2.202.255,-.
2.12.
In de brief van 16 december 2014 van Huize Buitenveldert bericht zij aan Woonzorg:
“(…) Wij gaan akkoord met Uw berekening van de boete (EUR 28.453,26) en de proceskosten (EUR 11.229,69) en verzoeken u het totaalbedrag van EUR 39.682,95 vóór 31 december a.s. te voldoen (…)”
2.13.
De rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 9 september 2015 geoordeeld dat de koopprijs van het Vivaldicomplex € 2.202.255,- bedraagt.
3.Het geschil
3.1.
Huize Buitenveldert vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad na eisvermindering samengevat -:
- een verklaring voor recht dat Woonzorg een dwangsombetaling van € 1.000.000,00 aan Huize Buitenveldert verschuldigd is;
- veroordeling van Woonzorg tot betaling aan Huize Buitenveldert van € 296.534,35, te vermeerderen met wettelijke rente;
- veroordeling van Woonzorg in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Woonzorg voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Dwangsom
4.1.
Huize Buitenveldert heeft gesteld dat Woonzorg op grond van beslissing 5.2 van het vonnis van deze rechtbank van 25 januari 2012 (zie onder 2.4) een dwangsom van een miljoen euro aan Huize Buitenveldert is verschuldigd. Nu Huize Buitenveldert zich beroept op het rechtsgevolg van haar stellingen, is het aan haar om de relevante feiten en omstandigheden te stellen en, indien nodig, te bewijzen.
4.2.
Huize Buitenveldert heeft daartoe aangevoerd dat Woonzorg niet te goeder trouw was door het te koop aanbieden van het Vivaldicomplex zonder vervolgens bereid te zijn tot levering daarvan over te gaan. Dat is volgens Huize Buitenveldert een schending van beslissing 5.1 van het vonnis van 25 januari 2012, waar deze rechtbank de hiervoor vermelde dwangsom aan had verbonden.
4.3.
De rechtbank stelt voorop dat een dwangsom in rechtstreeks verband staat tot de uitvoering van de hoofdveroordeling. De aard van de (rechterlijke) dwangsom brengt mee dat voor de partij die aan een hoofdveroordeling dient te voldoen op straffe van een dwangsom, buiten twijfel moet zijn wat die hoofdveroordeling inhoudt. De veroordeling in beslissing 5.1 in het vonnis van 25 januari 2012 komt er – samengevat – op neer: het te koop aanbieden aan Huize Buitenveldert van het Vivaldicomplex binnen tien dagen na betekening van het vonnis. Dat dat aanbod zonder (bereidheid tot) levering zinledig zou zijn, zoals Huize Buitenveldert onder verwijzing naar een overweging van de voorzieningenrechter heeft aangevoerd (zie onder 2.10), betekent nog niet dat aan het nalaten mee te (willen) werken aan levering dezelfde dwangsom is verbonden, althans dat Huize Buitenveldert dat zonder meer heeft moeten begrijpen. Huize Buitenveldert heeft in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van deze rechtbank van 25 januari 2012 ook geen veroordeling tot levering gevorderd. De rechtbank oordeelt op grond van het voorgaande – anders dan Huize Buitenveldert – dat de veroordeling tot het te koop aanbieden niet ook inhoudt het (willen) leveren van het Vivaldicomplex op straffe van een dwangsom. Het feit dat Huize Buitenveldert op 22 september 2013 betaling van € 2.202.255,- – de hoogste van de twee door de accountants bepaalde mogelijke boekwaardes (zie onder 2.8) – heeft aangeboden en Woonzorg toen nog niet tot levering overging, is daarom in dit kader niet relevant nu de dwangsom niet ziet op levering van het Vivaldicomplex.
4.4.
Huize Buitenveldert heeft ter comparitie voorts aangevoerd dat Woonzorg het aanbod in haar brief van 2 februari 2012 (zie onder 2.5) onder een voorwaarde heeft gedaan. Die voorwaarde hield volgens Huize Buitenveldert in dat de minister akkoord voor de transactie zou geven, terwijl Woonzorg op grond van beslissing 5.1 van het vonnis van 25 januari 2015 gehouden was tot het doen van een onvoorwaardelijk aanbod.
4.5.
De rechtbank oordeelt als volgt. Namens Woonzorg is ter comparitie verklaard dat toestemming van de minister voor Woonzorg een voorwaarde was voor levering en dus niet voor het te koop aanbieden. Dat aan het te koop aanbieden een voorwaarde was verbonden vindt geen steun in de brief van 2 februari 2012 (zie onder 2.5), waarin het aanbod is gedaan en is ook overigens niet gebleken. De rechtbank oordeelt dan ook dat geen sprake was van een voorwaardelijk aanbod.
4.6.
Op grond van het voorgaande wijst de rechtbank de vordering betreffende de dwangsom af.
Schade
4.7.
Huize Buitenveldert heeft ook vergoeding van schade door Woonzorg gevorderd, omdat Woonzorg tekort zou zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst die volgens haar op 13 februari 2012 tot stand is gekomen (zie onder 2.6). Ten gevolge van de te late levering van het Vivaldicomplex heeft Huize Buitenveldert schade geleden, die bestaat uit misgelopen huurinkomsten, aldus Huize Buitenveldert.
4.8.
De rechtbank stelt voorop dat voor het aannemen van schadeplichtigheid van Woonzorg, zij in verzuim moet zijn geweest. Voor een koopovereenkomst zoals hier aan de orde bepalen de artikelen 6:82 en 6:83 sub a en c de voorwaarden voor het intreden van verzuim. Huize Buitenveldert heeft onvoldoende gesteld dat aan de voorwaarden is voldaan. Zij heeft niet gesteld dat zij Woonzorg in gebreke heeft gesteld, noch heeft zij gesteld dat zij uit een mededeling van Woonzorg moest afleiden dat zij tekort zou schieten in de nakoming. Huize Buitenveldert heeft weliswaar aangevoerd dat zij per brief van 16 december 2014 Woonzorg heeft verzocht het schadebedrag van € 296.534,35 te betalen, maar – nog daargelaten het antwoord op de vraag of dat een mededeling als bedoeld in artikel 6:82 lid 2 BW is – wordt in die brief enkel verzocht de boete en proceskosten van € 39.682,95 te voldoen en dus niet de schade (zie onder 2.12).
4.9.
Vast staat voorts dat het vonnis van 25 januari 2012 geen termijn bepaalt waarbinnen het Vivaldicomplex geleverd moest worden en dat tussen partijen evenmin een termijn voor levering is overeengekomen. Huize Buitenveldert heeft aangevoerd dat daarom een redelijke termijn voor levering gold en dat daaruit volgt dat Woonzorg op 1 maart 2012, althans op 22 september 2013, na ontvangst van de brief van Huize Buitenveldert waarin zij zich bereid verklaart de hoogste van de twee door de accountants berekende koopprijzen te betalen (zie onder 2.9.), nog steeds weigerde te leveren.
4.10.
De rechtbank vat deze stelling op als een beroep op artikel 6:83 sub a BW en oordeelt dat op deze grond van verzuim evenmin sprake is. Daarvoor is immers een voor de voldoening bepaalde termijn vereist, die de strekking heeft een fatale termijn te zijn. Het enkele verstrijken van een redelijke termijn is daarvoor onvoldoende. Huize Buitenveldert heeft niet gesteld dat de datum van 1 maart 2012 of 22 september 2013 bij Woonzorg bekend was of aan haar was gecommuniceerd als fatale termijn.
4.11.
Nu het verzuim van Woonzorg ontbreekt, strandt al daarop de vordering tot schadevergoeding en hoeft die voor het overige niet meer te worden besproken. De vordering tot schadevergoeding wordt eveneens afgewezen.
Proceskosten
4.12.
Huize Buitenveldert zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Woonzorg tot op heden begroot op:
griffierecht € 3.864,00
salaris gemachtigde € 6.422,00 (2 punten x € 3.211,00)
______
totaal € 10.286,00
inclusief eventueel verschuldigde btw;
______
totaal € 10.286,00
inclusief eventueel verschuldigde btw;
Brieven naar aanleiding van het proces-verbaal
4.13.
De inhoud van de brieven naar aanleiding van het proces-verbaal geeft geen reden om anders te oordelen dan zoals hiervoor is overwogen. De rechtbank zal op die inhoud daarom verder niet reageren.
5.De beslissing
De rechtbank
wijst het gevorderde af;
veroordeelt Huize Buitenveldert in de proceskosten aan de zijde van Woonzorg, tot
op heden begroot op € 10.286,00;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Huizing-Bruil en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2015.