Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/580047 / KG ZA 15-83 CB/MB
Vonnis in kort geding van 18 februari 2015
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 26 januari 2015,
advocaat mr. T.W. Jaburg te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagden],
wonende te[plaats],
2.
[gedaagden],
[gedaagden],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. N.D.Z.R. Mohamed Hoesein te Rotterdam,
en
3.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK PLAATSELIJK BEKEND ALS [straat], [plaats], VAN WIE DE IDENTITEIT NIET KON WORDEN VASTGESTELD,
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK PLAATSELIJK BEKEND ALS [straat], [plaats], VAN WIE DE IDENTITEIT NIET KON WORDEN VASTGESTELD,
niet verschenen.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 4 februari 2015 heeft eiseres, hierna Eigen Haard, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
De verschenen gedaagden, hierna gezamenlijk [gedaagden] en afzonderlijk [gedaagden] en [gedaagden], hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagden] heeft zijn standpunt toegelicht aan de hand van een pleitnota. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Eigen Haard: [naam 1], [naam 2], medewerker woonfraude, en [naam 3], stagiaire.
aan de zijde van [gedaagden]: [gedaagden], [gedaagden], mr. Mohamed Hoesein en [naam 4], maatschappelijk werker.
Na de zitting heeft mr. Jaburg namens Eigen Haard aan de voorzieningenrechter de tekst van een wetsartikel en (de vindplaats van) een arrest van het gerechtshof Arnhem toegestuurd. Mr. Mohamed Hoesein heeft daartegen bezwaar gemaakt en verzocht deze bescheiden niet bij de besluitvorming te betrekken.
De voorzieningenrechter heeft dat bezwaar gepasseerd, aangezien naar haar oordeel geen sprake was van nazending van producties, aangezien het zaken betrof waarvan zij ook ambtshalve kennis kon (en diende te) nemen.
2.De feiten
2.1.
Bij huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft Eigen Haard met ingang van 4 april 2006 aan [gedaagden] de woning verhuurd aan het adres [straat] te [plaats] (hierna: de woning). In de huurovereenkomst zijn [gedaagden] elk afzonderlijk als huurder vermeld. [gedaagden] waren met elkaar gehuwd, sinds [datum]. Zij hebben samen vier kinderen. Het huwelijk is geëindigd door echtscheiding.
2.2.
In de van de huurovereenkomst deel uitmakende Algemene Voorwaarden is onder meer het volgende vermeld:
“
Artikel 21. De in de aanhef van de overeenkomst genoemde huurders hebben elk een zelfstandig en volledig recht van huur dat zij gelijktijdig en met eerbiediging van elkaars rechten uitoefenen.
Artikel 21. De in de aanhef van de overeenkomst genoemde huurders hebben elk een zelfstandig en volledig recht van huur dat zij gelijktijdig en met eerbiediging van elkaars rechten uitoefenen.
(…)
3. Elk van de huurders is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag van de huurprijs (…)
4. Om de overeenkomst ten aanzien van beide (alle) huurders te doen eindigen, moet de opzegging aan of door elk van hen geschieden. Vindt de opzegging aan of door een of een aantal van hen plaats, dan duurt de overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) onverminderd voort.
(…)
Artikel 10
(…)
Hoofdverblijf
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.”
2.3.
Bij beschikking van [datum] van deze rechtbank is tussen [gedaagden] de echtscheiding uitgesproken. In de beschikking is het volgende vermeld:
“
bepaalt dat de vrouw met ingang van de dag van inschrijving van de uitspraak der echtscheiding huurster van de echtelijke woning te [plaats] aan de [straat] zal zijn;” De echtscheidingsbeschikking is daarna in de daartoe bestemde registers ingeschreven.
bepaalt dat de vrouw met ingang van de dag van inschrijving van de uitspraak der echtscheiding huurster van de echtelijke woning te [plaats] aan de [straat] zal zijn;” De echtscheidingsbeschikking is daarna in de daartoe bestemde registers ingeschreven.
2.4.
Volgens een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie heeft [gedaagden] vanaf 6 april 2006 tot 18 december 2009 op het adres van de woning ingeschreven gestaan en daarna op verschillende (andere) adressen. Sinds
24 november 2014 is hij weer op het adres van de woning ingeschreven.
2.5.
Bij brief van 18 september 2014 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagden] aan Eigen Haard geschreven:
“
Cliënt heeft samen met [gedaagden] de huurovereenkomst (…) getekend. Inmiddels zijn [gedaagden] en [gedaagden] gescheiden. [gedaagden]
Cliënt heeft samen met [gedaagden] de huurovereenkomst (…) getekend. Inmiddels zijn [gedaagden] en [gedaagden] gescheiden. [gedaagden]
zal verhuizen naar een andere woning. [gedaagden] zal derhalve de huurovereenkomst op zijn naam voortzetten.”
2.6.
Bij brief van 26 september 2014 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagden], in reactie op een brief van 23 september 2014, aan Eigen Haard geschreven, voor zover hier van belang:
“
U verzoekt om een echtscheidingsvonnis waarin staat aan wie de echtelijke woning is toegewezen en een bewijs van inschrijving van de echtscheiding. (…) Bij het echtscheidingsvonnis is bepaald dat de woning wordt toegewezen aan [gedaagden]. [gedaagden] heeft echter een andere woning toegewezen gekregen en wenst dat [gedaagden], als medondertekenaar van de huurovereenkomst, weer terug kan in zijn huis en het contract kan voortzetten. [gedaagden] deelt deze wens en ziet graag de huurovereenkomst door hem te worden voortgezet. Cliënten willen derhalve afwijken van het echtscheidingsvonnis. Ik verzoek u akkoord te gaan met de voortzetting van het contract door [gedaagden].”
U verzoekt om een echtscheidingsvonnis waarin staat aan wie de echtelijke woning is toegewezen en een bewijs van inschrijving van de echtscheiding. (…) Bij het echtscheidingsvonnis is bepaald dat de woning wordt toegewezen aan [gedaagden]. [gedaagden] heeft echter een andere woning toegewezen gekregen en wenst dat [gedaagden], als medondertekenaar van de huurovereenkomst, weer terug kan in zijn huis en het contract kan voortzetten. [gedaagden] deelt deze wens en ziet graag de huurovereenkomst door hem te worden voortgezet. Cliënten willen derhalve afwijken van het echtscheidingsvonnis. Ik verzoek u akkoord te gaan met de voortzetting van het contract door [gedaagden].”
2.7.
Bij brief van 23 oktober 2014 heeft Eigen Haard [gedaagden] gesommeerd om de huur van de woning op te zeggen. In deze brief staat onder meer:
“
Met ingang van 25 september 2014 bent u de nieuwe huurder van de woning aan de [straat] (…). Volgens onze administratie heeft u de huur van uw woning aan de [straat] (nog) niet opgezegd. U moet vóór 3 november 2014 schriftelijk uw huur opzeggen per 3 december 2014. (…)
Met ingang van 25 september 2014 bent u de nieuwe huurder van de woning aan de [straat] (…). Volgens onze administratie heeft u de huur van uw woning aan de [straat] (nog) niet opgezegd. U moet vóór 3 november 2014 schriftelijk uw huur opzeggen per 3 december 2014. (…)
Contractovername niet mogelijk
U heeft ons verzocht het huurcontract van [straat] voort te zetten op naam van uw ex-echtgenoot [gedaagden]. Dit is niet mogelijk om de volgende redenen. Uw ex-echtgenoot heeft de woning (…) al op 18 december 2009 verlaten. Ook heeft de rechtbank op 30 mei 2012 beslist dat de woning aan u is toegewezen. Derhalve verblijft [gedaagden] op dit moment zonder recht of titel op de woning (…).”
2.8.
Bij brief van 4 november 2014 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagden] bij de Gemeente Amsterdam, Stadsdeel Zuidoost, een urgentieverklaring aangevraagd voor [gedaagden]. In deze brief staat dat twee van de kinderen van [gedaagden] slachtoffer zijn geworden van kindermisbruik door een buurman, in verband waarmee [gedaagden] met de kinderen is verhuisd. In de brief wordt vermeld dat [gedaagden] in aanmerking wenst te komen voor een huurwoning in de buurt van de school van de kinderen, zodat hij ze kan brengen en halen, omdat [gedaagden] daartoe niet steeds in de gelegenheid is, en om (zodoende) een confrontatie van de kinderen met de buurman te voorkomen.
2.9.
Bij brief van 11 november 2014 heeft Eigen Haard aan [gedaagden] bevestigd dat zij de huur ingaande 15 december 2014 heeft opgezegd en dat [gedaagden] bij de voorinspectie op 5 november 2014 in de woning is aangetroffen. In deze brief is voorts vermeld dat Eigen Haard een juridische procedure zal starten, indien de woning per 15 december 2014 niet leeg wordt opgeleverd.
2.10.
[gedaagden] heeft de woning niet ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert samengevat - ontruiming van de woning, binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
Eigen Haard heeft haar vordering, samengevat, als volgt toegelicht.
Met de inschrijving van de echtscheidingsbeschikking, waarbij de rechter heeft bepaald dat [gedaagden] de huurster van de woning is, zijn de huurrechten van [gedaagden] geëindigd. Deze beschikking geldt niet alleen tussen partijen, maar ook tegenover de verhuurder, Eigen Haard in dit geval. [gedaagden] bewoont de woning daarom thans zonder recht of titel. Voor zover dat niet het geval zou zijn, heeft [gedaagden] in strijd met zijn verplichtingen als huurder gehandeld, doordat hij al sinds 18 december 2009 niet meer zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Ook om die reden dient te ontruiming, vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure, te worden toegewezen.
3.2.
[gedaagden] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat jegens de niet verschenen gedaagden het gevraagde verstek zal worden verleend.
4.2.
Ten aanzien van het geschil tussen Eigen Haard en [gedaagden] wordt het volgende overwogen.
4.3.
Voorop staat dat Eigen Haard bij de gevraagde voorziening in beginsel een voldoende spoedeisend belang heeft. Eigen Haard is immers een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet en dient toe te zien op naleving en handhaving van het systeem van toewijzing van woonruimten als de onderhavige sociale huurwoning.
Voor zover bewoning van de woning door [gedaagden] strijd oplevert met deze regels, dient daaraan - gelet op de schaarste van sociale woonruimte in Amsterdam - op zo kort mogelijke termijn een einde te komen.
4.4.
Verder geldt dat een vordering tot ontruiming in kort geding alleen toewijsbaar is, indien voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure deze ook zal toewijzen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat ontruiming van een woning voor de betrokken bewoner een ingrijpende maatregel is.
4.5.
Zoals uitdrukkelijk volgt uit de van de huurovereenkomst deel uitmakende algemene voorwaarden (artikel 2, weergegeven bij 2.2) hadden de heer en [gedaagden] ten aanzien van de woning ieder een zelfstandig huurrecht. Inmiddels heeft [gedaagden] de huurovereenkomst opgezegd. In beginsel heeft dat, zo vloeit evenzeer voort uit de genoemde voorwaarden, geen gevolgen voor de huurrechten van [gedaagden]. Integendeel, in de algemene voorwaarden is uitdrukkelijk bepaald dat, als opzegging aan of door een van de huurders plaatsvindt, de overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) onverminderd voortduurt.
Nu een opzegging door of ten aanzien van [gedaagden] niet heeft plaatsgevonden
blijft zijn huurovereenkomst dan ook in beginsel in stand.
4.6.
Eigen Haard heeft bepleit dat aan het huurrecht van [gedaagden] niettemin een einde is gekomen door de echtscheidingsbeschikking van 12 mei 2012, waarbij de rechtbank het huurrecht heeft toegescheiden aan [gedaagden]. Niet in geschil is dat de echtscheidingsbeschikking in de daartoe bestemde registers is ingeschreven. Volgens Eigen Haard is de huurovereenkomst voor wat betreft [gedaagden] met ingang van die inschrijvingsdatum geëindigd. Volgens [gedaagden] is dat niet het geval, omdat in zijn visie alleen de echtscheiding zelf derdenwerking heeft, maar de bij de beschikking opgenomen nevenvoorzieningen dat niet hebben nu hij geen wettelijk medehuurder is maar contractueel huurder.
4.7.
Van belang is in dit verband het bepaalde in artikel 7:266 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin staat dat de rechter ingeval van echtscheiding kan bepalen wie van de echtgenoten de huurder van de woonruimte zal zijn en voorts dat op de ingangsdatum daarvan tevens de huur met de andere echtgenoot eindigt.
4.8.
Allereerst wordt opgemerkt dat deze bepaling ziet op wettelijke medehuur, die is ontstaan tengevolge van het huwelijk. In dit geval is echter sprake van contractuele medehuur, waarbij beide partijen zelfstandig huurder zijn. Eigen Haard heeft, ter ondersteuning van haar standpunt dat dat voor de beoordeling van deze zaak geen verschil maakt, verwezen naar een arrest van het Gerechtshof Arnhem (ECLI:NL:GHARN:2008:BH1201) en een eerder arrest van de Hoge Raad van
12 december 2007 (ECLI:NL:GSHHE:2006:BA4204). De vraag is of op basis van deze arresten de conclusie gewettigd is dat artikel 7:266 lid 5 BW analoog dient te worden toegepast in het geval van contractuele medehuur, in die zin dat in dit geval de aanspraken van [gedaagden] jegens de verhuurder (en vice versa) ten gevolge van de inschrijving van de echtscheidingsbeschikking zijn geëindigd.
Voorshands is de voorzieningenrechter van oordeel dat dit niet zonder meer kan worden aangenomen.
4.9.
De arresten waar Eigen Haard naar heeft verwezen, zijn gewezen in het kader van vermogensrechtelijke geschillen tussen ex-echtelieden bij de afwikkeling van hun huwelijksgemeenschap. De daarin vervatte overwegingen en beslissingen kunnen naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet zonder meer een op een worden overgenomen in de onderhavige casus, nu het hier gaat om een geschil tussen de contractuele medehuurder(s) en de verhuurder. In die zin wordt het verweer van [gedaagden] tegen de ontruimingsvordering in een eventuele bodemprocedure niet bij voorbaat kansloos geacht.
4.10.
Toewijzing van de vordering tot ontruiming jegens [gedaagden], los van de echtscheidingsbeschikking, omdat hij in de woning niet steeds zijn hoofdverblijf zou hebben gehad, acht de voorzieningenrechter evenmin gerechtvaardigd.
Voorafgaand aan dit kort geding heeft Eigen Haard [gedaagden] niet op dit punt aangesproken, de huur is jegens hem niet opgezegd. [gedaagden] heeft in dit verband verklaard tengevolge van de echtscheidingsperikelen tijdelijk bij verschillende vrienden te hebben gewoond en een min of meer zwervend bestaan te hebben geleid. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter voert het onder deze omstandigheden, mede in het licht van het in de huurwetgeving gehanteerde uitgangspunt dat een tijdelijk verblijf elders vanwege problemen rond een echtscheiding niet aan een (mede)huurder kan worden tegengeworpen, te ver om vooruitlopend op het oordeel in een bodemprocedure op deze grond de ontruiming van de woning uit te spreken. Daarbij zijn ook meegewogen de zwaarwegende belangen die [gedaagden] heeft bij het behoud van eigen woonruimte, waarin hij ook met regelmaat de kinderen van partijen – met name de oudste zoon – bij zich heeft en, naar [gedaagden] onweersproken heeft gesteld, vooralsnog geen zicht bestaat op spoedige honorering van zijn verzoek om toewijzing van een andere huurwoning in de buurt van hun school.
4.11.
Het voorgaande betekent dat de vordering tot ontruiming van [gedaagden] uit de woning niet voldoet aan het onder 4.4 genoemde criterium en daarom zal worden afgewezen. Aangezien Eigen Haard geen afzonderlijk belang heeft bij toewijzing van een ontruimingsvordering tegen ‘hen die verblijven’ in de woning, zal ook de vordering jegens hen worden afgewezen. Ook jegens [gedaagden] heeft Eigen Haard bij een veroordeling geen belang, aangezien niet is geschil is dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning heeft opgezegd en inmiddels elders woonachtig is.
4.12.
De gevraagde voorziening zal worden geweigerd, met veroordeling van Eigen Haard, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorziening;
5.2.
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op:
– € 285,- € 285,- aan griffierecht en
– € 285,- € 816,- aan salaris advocaat.
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2015. [1]