ECLI:NL:RBAMS:2015:8643

• Datum uitspraak: 27 november 2015
• Publicatiedatum: 3 december 2015
• Zaaknummer: KG ZA 15-1309
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.P. Schoonbrood - Wessels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot terugbrengen van het aantal vierkante meters aan hotels in Solids 11 afgewezen

In deze zaak vorderden eisers, huurders van ruimtes in het pand Solids 11, dat de stichting Stadgenoot zou worden verplicht om het aantal vierkante meters dat voor hotels en restaurants wordt gebruikt terug te brengen tot maximaal 540 m2, conform de Veilingvoorwaarden. Eisers stelden dat zij overlast ondervonden van de in het pand gevestigde hotels en short stays, en dat Stadgenoot niet voldeed aan de voorwaarden waaronder de huurovereenkomsten waren gesloten. De voorzieningenrechter oordeelde dat eisers een spoedeisend belang hadden bij hun vorderingen, maar dat onvoldoende aannemelijk was dat de bodemrechter hun standpunt zou volgen. De rechter wees erop dat de huurovereenkomsten met de hoteleigenaren voor een periode van 10 jaar waren aangegaan, en dat er onvoldoende bewijs was dat de overlast zodanig was dat beëindiging van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd zou zijn. De vorderingen van eisers werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten. De voorzieningenrechter benadrukte dat eisers, die bewust hadden gekozen voor een concept waarin wonen en bedrijfsmatige exploitatie samenkwamen, meer tolerantie moesten tonen voor de overlast die inherent is aan de exploitatie van hotels.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/596036 / KG ZA 15-1309 PS/BB

Vonnis in kort geding van 27 november 2015

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KIWI CONSULT B.V. ,

2.
[eiser sub 2] ,

3.
[eiser sub 3] ,

4.
[eiser sub 4] ,

5.
[eiser sub 5] ,

6.
[eiser sub 6] ,

7.
[eiser sub 7] ,

8.
[eiser sub 8] ,

9.
[eiser sub 9] ,

10.
[eiser sub 10] ,

11.
[eiser sub 11] ,

12.
[eiser sub 12] ,

13.
[eiser sub 13] ,

14.
[eiser sub 14] ,

15.
[eiser sub 15] ,

16.
[eiser sub 16] ,

17.
[eiser sub 17] ,

allen gevestigd dan wel wonende te [woonplaats] ,

eisers bij dagvaarding van 5 november 2015,

advocaten mr. M. van Weeren en mr. M.L. van Kleef te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING STADGENOOT ,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. S. van der Kamp te Amsterdam.

1. De procedure

Ter terechtzitting van 13 november 2015 hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder ook te noemen Stadgenoot, heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. De te laat door Stadgenoot in het geding gebrachte productie 11 en de door haar aan de pleitnota gehechte productie zijn buiten beschouwing gelaten.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig:

aan de zijde van eisers: [naam] van Kiwi Consult B.V., [eiser sub 3] , [eiser sub 5] , [eiser sub 8] , [eiser sub 10] , [eiser sub 15] , [eiser sub 17] met mr. Van Kleef;

aan de zijde van Stadgenoot: [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] met mr. Van der Kamp en haar kantoorgenote mr. D. Kist.

2. De feiten

2.1.

Eisers hebben allen van Stadgenoot een ruimte gehuurd in een aan de

[adres] gelegen pand dat onderdeel uitmaakt van het zogenoemde Solidsproject van Stadgenoot. Het pand staat bekend als Solids 11.

2.2.

Het Solidsproject houdt in dat een bestemmingsvrij gebouw met een flexibel indeelbare plattegrond op cascobasis en voor verschillende doeleinden (wonen, werken, cultuur) wordt verhuurd. De huurders dienen zelf te zorgen voor de inbouw van de gehuurde ruimte.

2.3.

De Solidruimtes zijn aan (onder anderen) eisers verhuurd nadat op 7 mei 2011 een online veiling had plaatsgevonden, waarin zij het gewenste aantal m2, de verdieping en de te betalen prijs hadden opgegeven. In Solids 11 zijn op dezelfde wijze enkele ruimtes verhuurd die gebruikt worden voor de exploitatie van hotels, short stays en een restaurant.

Alle huurovereenkomsten zijn, behoudens de aanduiding van de gehuurde ruimte en de huurprijs, gelijkluidend.

De huurovereenkomsten zijn aangegaan voor een jaar met de bepaling dat Stadgenoot niet eerder kan opzeggen dan na 10 jaar. De huurovereenkomsten zijn inmiddels voor onbepaalde tijd verlengd.

2.4.

Eisers ervaren overlast van de in Solids 11 gevestigde hotels en short stays. Zij hebben in dat verband (voornamelijk bij monde van [eiser sub 17] ) vanaf 2012 herhaaldelijk geklaagd bij Stadgenoot. De overlast bestaat volgens eisers uit blowende en dronken toeristen, geschreeuw, braaksel in de galerijen, verplaatsing en onbevoegd gebruik van meubilair, lawaai van rolkoffers, belemmering van de toegang door taxichauffeurs, leveranciers en geparkeerde huurfietsen, een overbelasting van de liften en het langdurig laten staan van karren met linnen en vuilniszakken.

2.5.

Naar aanleiding van de klachten van eisers heeft Stadgenoot in overleg met de toen nog bestaande huurdersvereniging leefregels opgesteld die thans middels een bij de ingang geplaatst bord en stickers in de liften aan ‘bezoekers’ van Solid 11 kenbaar worden gemaakt.

Ook heeft Stadgenoot naar aanleiding van een klacht van [eiser sub 17] over geluidshinder van een bovengelegen hotelkamer een akoestisch onderzoek laten verrichten. In een daarvan opgemaakt rapport d.d. 25 september 2013 is de volgende conclusie opgenomen:

‘Middels geluidsmetingen is vastgesteld dat de contactgeluidisolatie voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit ten tijde van de bouwaanvraag. Tevens voldoen de in de woning optredende geluidniveaus aan de eisen uit het Activiteitenbesluit.’

2.6.

Omdat de klachten van eisers aanhielden heeft Stadgenoot de huurders van Solid 11 aangeboden om uit het project te stappen en daarbij de investeringen in de inbouw over te nemen tegen de getaxeerde waarde. Op dit aanbod is één huurder ingegaan.

2.7.

In dit kort geding doen eisers onder meer een beroep op de voorwaarden waaronder Stadgenoot de huurovereenkomsten voor de Solidruimtes heeft geveild (hierna: de Veilingvoorwaarden), waarin voor zover hier van belang het volgende is opgenomen:

4.1

Toegelaten en verboden bestemmingen

De solidruimten zijn bestemmingsvrij (gemengde gemeenschappelijke doeleinden). Een deelnemer kan een keuze maken uit wonen (sociaal), wonen (vrije sector) en werken

(bedrijven/kantoren). De combinatie van wonen en werken valt onder wonen (vrije sector).

I Voor de bestemming werken zijn de volgende gebruiksvormen toegestaan:

(…) e. horeca - voorzieningen gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van eten, drinken en/of logies; (…)

g. short stay.

(…)

4.2

Beperking horecafunctie Aan een gebruik als hiervoor onder 4.1.I.e vermeld (horeca/restaurantfunctie) wordt een maximum gesteld van drie (3) vestigingen van ten hoogste éénhonderd tachtig vierkante meter bruto vloeroppervlak (180 m2 BVO) per vestiging. ’

Onder artikel 9 (Disclaimer) van de Veilingvoorwaarden is voor zover hier van belang het volgende opgenomen:

‘9.2 Ondanks de zorgvuldige samenstelling van de veilinginformatie kan deze onvolledig zijn, voor meerdere uitleg vatbaar zijn en/of onjuistheden bevatten. Een deelnemer kan zich nimmer jegens (een medewerker van) Stadgenoot, [naam 6] , of door hen ingeschakelde derden beroepen op de onjuistheid of onvolledigheid van de veilinginformatie. Tevens kan hij zich er nimmer op beroepen dat hij niet voldoende in de gelegenheid is gesteld om zich te vergewissen van de juistheid en volledigheid van de veilinginformatie, noch dat hij niet in de gelegenheid is geweest elk ander onderzoek te verrichten.

9.3

Een deelnemer kan met betrekking tot de veilingprocedure als vermeld in de veilinginformatie nimmer Stadgenoot, [naam 6] of door hen ingeschakelde derden aanspreken voor als gevolg van die vastgestelde (en/of gewijzigde) procedure geleden schade, waaronder uitdrukkelijk begrepen de situatie casu quo gevolgen als vermeld in artikel 2.5. [niet functioneren computer(systeem), vzr.]’

2.8.

De in Solid 11 gevestigde hotels, short stays en restaurant bestrijken gezamenlijk een oppervlakte van ongeveer 3.900 m2.

2.9.

Los van het conflict tussen eisers en Stadgenoot heeft Stadgenoot van het Ministerie van VROM en de Inspectie van Leefomgeving en Transport te horen gekregen dat zij gelet op de algemene corporatiewetgeving de verhouding wonen/bedrijfsmatige exploitatie in Solid 11 dient terug te brengen tot 80/20. Naar aanleiding hiervan is Stadgenoot de mogelijkheid van een verkoop in delen van Solid 11 aan het onderzoeken.

3. Het geschil

3.1.

Eisers vorderen samengevat:

Primair:

I. Stadgenoot te gebieden tot nakoming van de Veilingvoorwaarden, in het bijzonder tot nakoming van de bepaling dat in Solids 11 maximaal 540 m2 aan hotels en/of restaurants mag worden geëxploiteerd;

II. Stadgenoot op straffe van een dwangsom te gelasten tot het (doen) verwijderen en ontruimen, althans zorg te dragen voor de beëindiging van de huurovereenkomst van de hotels en/of short stays, in die zin dat in Solids 11 niet meer dan 540 m2 aan hotels en restaurants wordt geëxploiteerd, een en ander zo nodig door het aanhangig maken van een kort geding met bewijs daarvan aan de advocaat van eisers;

III. Stadgenoot op straffe van een dwangsom te verbieden om, zolang aan de eisen onder I en II niet is voldaan, over te gaan tot verkoop van de hotels en/of short stays;

Subsidiair:

IV. Stadgenoot op straffe van een dwangsom te verbieden over te gaan tot verkoop van de hotels en/of short stays, althans de verkoop op te schorten totdat in de bodemprocedure onherroepelijk op de vorderingen van eisers is beslist;

Meer subsidiair:

V. Stadgenoot op straffe van een dwangsom te gebieden bij de overdracht van de hotels en/of short stays er middels een kettingbeding voor zorg te dragen dat de Veilingvoorwaarden en huurovereenkomsten onder dezelfde condities en met vermelding dat in Solids 11 maximaal 540 m2 aan hotels en restaurants mag worden geëxploiteerd, worden voortgezet;

Meer meer subsidiair:

VI. Stadgenoot op straffe van een dwangsom te gebieden dat bij de overdracht van de hotels en short stays wordt bedongen dat de opvolgende eigenaars de Veilingvoorwaarden en huurovereenkomsten in stand zullen laten en de bepalingen, in het bijzonder dat in Solids 11 maximaal 540 m2 aan hotels en restaurants mag worden geëxploiteerd, zullen overnemen;

Uiterst subsidiair:

VII. Stadgenoot te gebieden mee te werken aan mediation.

Ten slotte vorderen eisers om Stadgenoot in de proceskosten te veroordelen, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

Stadgenoot voert verweer.

3.3.

De stellingen van partijen worden hierna, voor zover van belang, nader weergegeven.

4. De beoordeling

4.1.

Vooropgesteld wordt dat eisers een spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. Niet alleen moeten zij in de gelegenheid worden gesteld een door hen ervaren overlast zo spoedig mogelijk tot een einde te laten komen, maar ook het feit dat Stadgenoot de mogelijkheid van een verkoop van Solids 11 aan het onderzoeken is levert een belang voor eisers op om op korte termijn duidelijkheid te krijgen over hun positie in hun geschil met Stadgenoot. Een verkoop zal immers ook een wijziging in de aanspraken van eisers teweeg kunnen brengen.

4.2.

De primaire vordering van eisers strekt tot nakoming van artikel 4.2 van de Veilingvoorwaarden, te weten dat het aantal m2 in Solids 11 dat thans voor horecagelegenheden wordt gebruikt, wordt teruggebracht tot de in de Veilingvoorwaarden opgenomen 540 m2.

Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien – naast de spoedeisendheid – voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eisers zal volgen, bijvoorbeeld als Stadgenoot een kennelijk ongegrond verweer voert.

4.3.

Stadgenoot heeft allereerst aangevoerd dat eisers geen rechten kunnen ontlenen aan de Veilingvoorwaarden omdat de Veilingvoorwaarden uitsluitend zijn bedoeld als richtlijnen voor de deelnemers van de veiling ten behoeve van het veilingproces als zodanig en niet om informatie over het project te geven. De Veilingvoorwaarden maken dan ook geen deel uit van de huurovereenkomsten, aldus Stadgenoot. In dit verband heeft Stadgenoot tevens verwezen naar de in artikel 9 van de Veilingvoorwaarden opgenomen disclaimers, zoals gedeeltelijk onder 2.7 weergegeven.

4.4.

Stadgenoot wordt niet gevolgd in haar standpunt dat eisers geen rechten kunnen ontlenen aan de Veilingvoorwaarden. De Veilingvoorwaarden bevatten immers niet alleen informatie over de te voeren veilingprocedure maar ook essentiële informatie voor potentiële deelnemers over het project zelf die voor de potentiële deelnemers aanleiding kan zijn om al dan niet – en zo ja, tegen welke prijs – aan de veiling deel te nemen. Eisers hebben aan de Veilingvoorwaarden gerechtvaardigde verwachtingen ontleend en op basis daarvan hun beslissing genomen aan het project deel te nemen. Het kan dan ook niet zo zijn dat in het geval Stadgenoot thans bij haar optreden als eigenaar/verhuurder aan de inhoud van de Veilingvoorwaarden voorbijgaat, eisers niet meer op de Veilingvoorwaarden terug kunnen vallen. De in artikel 9 van de Veilingvoorwaarden opgenomen disclaimers maken dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet anders, nu in dat artikel niet gelezen kan worden dat eisers in de onderhavige situatie geen rechten kunnen ontlenen aan de inhoud van de Veilingvoorwaarden.

4.5.

Stadgenoot heeft verder aangevoerd dat de beperking van artikel 4.2 van de Veilingvoorwaarden niet ziet op hotels maar uitsluitend op restaurants. Volgens Stadgenoot volgt dat reeds uit de toevoeging ‘restaurantfunctie’ als specificatie van ‘horeca’. Daarnaast wijst de oppervlaktevermelding van drie vestigingen van 180 m2 volgens Stadgenoot op een restaurantfunctie omdat deze maatvoering voor een hotel onlogisch is. Stadgenoot heeft in dit verband verder naar voren gebracht dat artikel 4 van de Veilingvoorwaarden afkomstig is uit ‘de doeleindenomschrijving volgens de te verlenen vrijstelling’ die in het kader van het bestuursrechtelijke traject is opgesteld. Ten slotte heeft Stadgenoot in dit verband verwezen naar een publicatie in Solids Consolidated d.d. september 2009 waarin één van de huidige hoteleigenaars melding maakt van zijn plannen om in Solids 11 een hotel van minstens 600 m2 te starten.

4.6.

Dit verweer noopt tot een uitlegging van artikel 4.2 van de Veilingvoorwaarden, waarbij beslissend is wat een gemiddelde oplettende deelnemer aan de veiling op grond van de tekst van het artikel, gelezen in de context van het geheel van de voorwaarden en de overige omstandigheden van het geval, redelijkerwijs mocht verwachten.

Vooropgesteld wordt dat in artikel 4.2 van de Veilingvoorwaarden wordt verwezen naar 4.1.I.e waarin melding wordt gemaakt van ‘horeca-voorzieningen gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van eten, drinken en/of logies en dat ‘horeca’ een afkorting is van hotel, restaurant, café. Dit brengt in beginsel mee dat de beperking van 4.2 van de Veilingvoorwaarden ook betrekking heeft op hotels. Mogelijk heeft Stadgenoot met de beperking alleen restaurants bedoeld, waar de toevoeging ‘restaurantfunctie’ in artikel 4.2 weer op zou kunnen duiden, maar de voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de gemiddelde oplettende deelnemer aan de veiling dit zo niet had hoeven begrijpen. Hetgeen Stadgenoot hier verder over naar voren heeft gebracht maakt dit niet anders. De gemiddelde oplettende deelnemer aan de veiling leest de Veilingvoorwoorden immers niet tegen de achtergrond van bestuursrechtelijke reglementen en had een en ander ook niet hoeven uitzoeken. Evenmin kan worden gezegd dat eisers op grond van een interview uit 2009 van een potentiële hotelexploitant hadden kunnen verwachten dat er voor meer dan in de Veilingvoorwaarden genoemde vierkante meters aan hotels zouden komen.

Al met al wordt de uitleg die eisers aan artikel 4.2 van de Veilingvoorwaarden geven aannemelijker geacht dan de uitleg van Stadgenoot.

4.7.

Dat betekent naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter nog niet dat Stadgenoot op straffe van een dwangsom dient te worden veroordeeld tot nakoming van dat artikel. In dit verband is relevant dat door Stadgenoot onweersproken is gesteld dat (ook) met de hoteleigenaren een huurovereenkomst is aangegaan die Stadgenoot niet eerder kan opzeggen dan na 10 jaar. Onder die omstandigheid kan Stadgenoot uitsluitend tot een beëindiging van de huurovereenkomsten van de hoteleigenaren komen als in een ontbindingsprocedure wordt geoordeeld dat de hotels zodanige overlast veroorzaken dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vooralsnog is onvoldoende aannemelijk dat het zover zal komen. Eisers hebben weliswaar gesteld dat er sprake is van extreme overlast, maar tegenover de gemotiveerde betwisting door Stadgenoot is onvoldoende komen vast te staan dat het gaat om overlast die Stadgenoot van de exploitanten van de hotels niet behoeft te dulden. Daarbij is van belang dat Stadgenoot van die exploitanten zal moeten dulden dat zij een zekere hinder, eigen aan de exploitatie van een hotel, veroorzaken. Niet in geschil is immers dat Stadgenoot steeds wist van en heeft ingestemd met het (voorgenomen) gebruik van de Solidruimtes door deze exploitanten als hotel. Vooralsnog is dan ook onaannemelijk dat het voor Stadgenoot (juridisch gezien) mogelijk is om over te gaan tot het (doen) verwijderen van de hotels. Dat betekent dat Stadgenoot daartoe niet op straffe van een dwangsom kan worden veroordeeld. Tot het onmogelijke kan niemand worden veroordeeld.

4.8.

Bovendien is voldoende aannemelijk dat Stadgenoot de klachten van eisers serieus neemt en er al het mogelijke aan doet om hen tegemoet te komen, niet alleen door maatregelen te nemen die de overlast zoveel mogelijk beperken, doch onder meer ook door hen de mogelijkheid te bieden uit het project te stappen tegen vergoeding van de waarde van de inbouw. Dat de last die eisers desondanks ervaren zo ernstig is dat deze de gevorderde, vergaande voorlopige voorziening (ontruiming van de hotels) kan rechtvaardigen, is onvoldoende gebleken. Hierbij is van belang dat van eisers, die bewust hebben gekozen om deel te nemen aan een concept waarbij bewoning en bedrijfsmatige exploitatie verenigd zijn, meer tolerantie mag worden verwacht dan van huurders van doorsnee woonruimte.

4.9.

De primaire vordering zal dus worden afgewezen. Dat laat uiteraard onverlet dat dat eisers mogelijk wel aanspraak hebben op schadevergoeding wegens niet-naleving van de Veilingvoorwaarden door Stadgenoot. Daarover gaat dit kort geding echter niet.

4.10.

Eisers hebben zich subsidiair op het standpunt gesteld dat het Stadgenoot moet worden verboden om tot verkoop van Solids 11 over te gaan. Zij hebben daartoe naar voren gebracht dat zij na een verkoop tegenover de nieuwe verhuurder geen aanspraak meer kunnen doen gelden op grond van de Veilingvoorwaarden en dus na een verkoop geen ontruiming van de hotels meer kunnen vorderen.

Deze stelling van eisers kan niet tot toewijzing van de subsidiaire vordering leiden. Op dit moment kunnen eisers immers van Stadgenoot geen ontruiming van de hotels vorderen, doch hebben zij uitsluitend (een mogelijke) aanspraak op schadevergoeding jegens Stadgenoot. Een aanspraak op schadevergoeding blijft ook na een verkoop van (een deel van) Solids 11 in stand. Verder is van belang dat gesteld noch gebleken is dat Stadgenoot zich jegens eisers op enig moment heeft verbonden om (gedurende een zekere periode) eigenaar van het gehele pand te blijven.

4.11.

Evenmin zijn de vorderingen die strekken tot het ervoor zorgdragen dat de Veilingvoorwaarden ook voor nieuwe eigenaren zal gelden toewijsbaar.

Als de Veilingvoorwaarden onderdeel zijn van de huurovereenkomsten dan geldt dat ze automatisch – op grond van het principe “koop breekt geen huur” – overgaan op de nieuwe eigenaar en hebben eisers geen belang bij deze vorderingen. Als de Veilingvoorwaarden geen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomsten dan valt vooralsnog niet in te zien dat er een rechtsgrond voor toewijzing van deze vorderingen is.

4.12.

De vordering om Stadgenoot te gebieden deel te nemen aan mediation is niet toewijsbaar, nu mediation alleen aan de orde kan zijn als beide partijen daaraan willen meewerken. Ter zitting is gebleken dat dit hier niet het geval is.

4.13.

Gelet op het voorgaande worden de gevraagde voorzieningen geweigerd.

4.14.

Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stadgenoot worden begroot op:

- griffierecht € 613,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.429,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2.

veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot tot op heden begroot op € 1.429,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Schoonbrood - Wessels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2015. ^[1]

Voetnoten

1. type: