Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Team kanton
Kenmerk : 3942297 EA 15-220
Datum : 14 september 2015
438
Beschikking van de kantonrechter te Amsterdam op een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek, ingediend door:
1.[verzoeker 1]
2.
[verzoeker 2]
[verzoeker 2]
3.
[verzoeker 3]
[verzoeker 3]
kantoorhoudende te [plaats]
verzoekers sub 1
gezamenlijk nader te noemen de verhuurders
gemachtigde [verzoeker 3]
en
1.[verzoeker 4]
2.
[verzoeker 5]
[verzoeker 5]
beiden wonende te [plaats]
verzoekers sub 2
gezamenlijk nader te noemen de huurders
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verzoekers hebben 23 februari 2015 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek ingediend. Het heeft betrekking op bedrijfsruimte aan de [straat] te [plaats] , uitsluitend bestemd voor de verkoop van antiekwaren.
Het verzoek is behandeld tijdens een mondelinge behandeling op 19 mei 2015. De verhuurders zijn verschenen bij [verzoeker 3] . De huurders zijn verschenen in persoon. Verzoekers hebben hun verzoek nader toegelicht. Naar aanleiding van hetgeen daar is besproken hebben verzoekers op 8 juni 2015 een aanvulling op hun verzoekschrift ingediend.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
Verzoekers hebben op gronden als vermeld in hun verzoek verzocht goed te keuren de in dat verzoek vermelde bedingen welke afwijken van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte.
De huurders huren reeds circa twintig jaar de betreffende bedrijfsruimte van de verhuurders, steeds op basis van een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van vijf jaar. De huidige huurovereenkomst is gesloten voor de periode tot en met 31 december 2015. In verband met hun leeftijd (van thans circa 70 jaar) wensen de huurders de bedrijfsruimte aansluitend niet langer te huren dan voor vijf jaar en voorts is de inhoud van de huurovereenkomst ook verouderd, aldus verzoekers. Daarom zijn partijen een nieuwe huurovereenkomst aangegaan voor de bepaalde tijd van vijf jaar, van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2020. De huurders hebben verhuurders gemachtigd tot het mede namens hen indienen van het verzoek.
De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht betreffen de artikelen 3.1 en 3.2 van de (nieuwe) huurovereenkomst die luiden als volgt:
“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 januari 2016 en lopende tot en met 31 december 2020.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst beëindigd.”
4. Verzoekers leggen aan hun verzoek ten grondslag dat hun maatschappelijke positie gelijkwaardig is, dat het verzoek wordt gedaan door huurders en verhuurders, en dat de huurders, gelet op hun leeftijd, vooralsnog niet verder wensen te kijken dan een periode van vijf jaar. Ook in de afgelopen twintig jaar hebben huurders steeds ruim voor het verstrijken van de periode van de betreffende periode van vijf jaar aan de verhuurders verzocht om een verlenging van wederom vijf jaar, aldus verzoekers.
5. In het aanvullend verzoek vermelden verzoekers voorts dat zij de nieuwe huurovereenkomst hebben aangepast in die zin dat alleen de huurder deze tussentijds kan opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. Voorts hebben partijen op verzoek van de huurders afgesproken dat, indien de verhuurders na vijf jaar niet wensen over te gaan tot de verkoop van het pand, de huurovereenkomst tweemaal met een jaar zal (kunnen) worden verlengd.
6. Geoordeeld wordt als volgt. Uit de inhoud van het verzoekschrift en de toelichting bij de mondelinge behandeling wordt afgeleid dat de huurders voor hun inkomen voor een belangrijk deel afhankelijk zijn van de in het gehuurde geëxploiteerde antiekwinkel. Voorts is aannemelijk dat dit bedrijf voor de huurders een belangrijk vermogensbestanddeel vormt. Ten slotte is niet gebleken dat de huurders toegang hebben tot deskundig juridisch advies, uit hun uitlatingen en uit de gang van zaken tot nu toe blijkt eerder het tegendeel. Niet is gebleken dat een en ander ook geldt voor de verhuurders. Daarmee is onvoldoende komen vast te staan dat de huurders behoren tot de categorie huurders die de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeven. Dat betekent dat het verzoek slechts toewijsbaar is indien en voor zover de van de wet afwijkende bedingen de rechten van de huurster niet wezenlijk aantasten. Voor zover wel sprake is van aantasting van de rechten van de huurders dient daarvoor naar objectieve maatstaven wel voldoende belang aanwezig te zijn.
7. Tijdens de mondelinge behandeling hebben verzoekers medegedeeld dat zij met artikel 3.2 hebben beoogd om de huurovereenkomst op het daarin genoemde tijdstip van rechtswege te laten eindigen. Daarmee wordt afgeweken van de in artikel 7:293 e.v. BW neergelegde eis van opzegging van de huurovereenkomst en van de rechterlijke toetsing daarvan. De huurders hebben in beginsel wezenlijk belang bij de mogelijkheid om (zonder risico van tekortschieten in enige ontruimingsverplichting) de vraag of (en het precieze tijdstip waarop) de huurovereenkomst eindigt, door de rechter te laten toetsen. Die toetsing dient te geschieden aan de hand van de feiten, omstandigheden en belangen van dat moment. Mede gelet op de termijn van vijf jaar kunnen die feiten, omstandigheden en belangen thans nog niet allemaal worden overzien. Door het onmogelijk maken van die rechterlijke toetsing worden de rechten van de huurders wezenlijk aangetast. Bijzondere feiten of omstandigheden die aannemelijk maken dat in dit geval van een dergelijke aantasting geen sprake zou zijn of dat de wettelijke bescherming in dit geval illusoir zou zijn, zijn gesteld noch gebleken.
8. Daarnaast kan niet worden uitgesloten dat de huurders over vijf jaar belang hebben bij de mogelijkheid om hun bedrijf te verkopen aan een derde en (dus) om in dat verband de mogelijkheid te hebben om die derde in hun plaats als huurder te stellen, zo nodig via een bij de kantonrechter in te dienen vordering als bedoeld in artikel 7:307 BW. Bij een beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege zal die mogelijkheid in het geheel niet aanwezig zijn. Zonder een beëindiging van rechtswege zal de huurder in elk geval daartoe de mogelijkheid hebben, en zullen de vorderingen van beide partijen kunnen worden getoetst aan de hand van de op dat moment bestaande feiten, omstandigheden en belangen. Zeker waar het gaat om huurders die in verband met hun gevorderde leeftijd voornemens zijn de exploitatie van hun bedrijf te staken vormt het behoud van de mogelijkheid tot indeplaatsstelling een zwaarwegend belang.
9. Uit het voorgaande volgt dat de bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd de rechten van de huurders wezenlijk aantasten. Dat die rechten zien op een mogelijke situatie over (ruim) vijf jaar, en dat op dit moment geen aanwijzing bestaat dat de huurders dan daadwerkelijk gebruik gaan maken van die rechten, brengt daarin geen verandering. De beschermende wettelijke bepalingen zijn immers juist van belang in een situatie waarin partijen onverhoopt – en anders dan tot nu toe – geen minnelijke afspraken meer zullen kunnen maken.
10. Dat de verhuurders belang hebben bij goedkeuring van bovengenoemde artikelen in de huurovereenkomst is niet relevant, nu dat geen grond voor goedkeuring kan vormen.
11. Ten slotte is van belang dat niet valt in te zien waarom de door verzoekers opgegeven reden – namelijk dat de huurders de mogelijkheid wensen te hebben om uiterlijk 31 december 2020 ontslagen te kunnen worden uit hun verplichtingen krachtens de huurovereenkomst – aanleiding kan vormen voor de afwijkingen van de wettelijke bepalingen waarvan thans goedkeuring wordt verzocht. Dit in verband met het volgende.
12. De huidige huurovereenkomst, die is aangegaan voor een periode van vijf jaar tot 31 december 2015, eindigt niet op laatstgenoemde datum. Dit omdat het wettelijk systeem van de artikelen 7:292 en 7:300 BW met zich brengt dat de huurovereenkomst daarna van rechtswege wordt voortgezet, behoudens opzegging (waarbij opzegging door de verhuurder in beginsel slechts mogelijk is wanneer een wettelijke opzeggrond aanwezig is) of behoudens beëindiging met wederzijds goedvinden. Daarnaast is slechts ontbinding door de rechter mogelijk, waarvoor voldoende wettelijke gronden aanwezig moeten zijn. Een en ander geldt ook indien partijen een nieuwe overeenkomst hebben gesloten voor vijf jaar, wat de huurbescherming betreft vanaf het einde van die nieuwe periode van vijf jaar. De huurders zullen dus eenvoudig kunnen bewerkstelligen dat zij per 31 december 2015 worden ontslagen uit hun huurverplichtingen door zelf tegen die datum de huurovereenkomst op te zeggen. Zij kunnen zelfs tegen een eerder tijdstip opzeggen indien zij dat wensen, met inachtneming van de opzegbepalingen in de huurovereenkomst.
13. Uit het voorgaande volgt dat door de afwijking van de wettelijke bepalingen in de artikelen waarvoor goedkeuring wordt verzocht de rechten van de huurders wel wezenlijk worden aangetast, terwijl tevens geen (naar objectieve maatstaven vast te stellen en in deze procedure in aanmerking te nemen) belang bij die afwijking aanwezig kan worden geacht.
14. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
BESLISSING
De kantonrechter,
wijst het verzoek af.
Aldus gegeven door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2015 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter