Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/579474 / HA ZA 15-59
Vonnis van 30 september 2015
in de zaak van
de rechtspersoon naar buitenlands recht
NITSBA HOLDINGS 1995 LTD,
gevestigd te Petah Tikva, Israël,
eiseres,
advocaat mr. U. Aloni te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LLOYD HOTEL BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de stichting
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. M.A.L.M. Willems te Amsterdam.
Eiseres zal hierna Nitsba worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk Lloyd Hotel c.s. en ieder afzonderlijk Lloyd Hotel Beheer en De Key worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 december 2014;
- de akte houdende producties van Nitsba;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 28 januari 2015, waarbij een comparitie is bepaald;
- het proces-verbaal van comparitie van 7 mei 2015 en de daarin genoemde processtukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Nitsba is een Israëlische onderneming die zich met name richt op investeringen in vastgoed in onder meer Israël en Europa.
2.2.
Het Lloyd Hotel (hierna: het hotel) in Amsterdam is eigendom van Lloyd Hotel Beheer. De Key is enig aandeelhouder en bestuurder van Lloyd Hotel Beheer. In 2014 heeft Lloyd Hotel Beheer besloten het hotel af te stoten. Partijen zijn omstreeks juli 2014 met elkaar in gesprek gekomen over de mogelijke (ver)koop van het hotel.
2.3.
Vivesta Groep stond Nitsba bij in de koop van het hotel als vastgoedadviseur. Colliers International Real Estate B.V. (hierna: Colliers) was de makelaar van Lloyd Hotel c.s.
2.4.
Nitsba heeft een concept voor een ‘Letter of intent’ opgesteld, welke is gericht aan De Key en dateert van 1 oktober 2014. Hierin staat, voor zover van belang:
“
We are pleased to submit to you this non-binding letter of intent (“LOI”) for the acquisition of the Hotel by Nitsba Holdings 1995 Ltd. (…)
We are pleased to submit to you this non-binding letter of intent (“LOI”) for the acquisition of the Hotel by Nitsba Holdings 1995 Ltd. (…)
For the sake of clarity, this letter does not constitute a binding commitment or a binding agreement and only a written definitive mutually agreed upon Purchase and Sale agreement executed by both parties shall be binding upon the parties”
2.5.
In een op briefpapier van De Key opgestelde letter of intent van 15 oktober 2014 (hierna: de LOI) staat, voor zover relevant:
“
This document is the non-binding letter of intent (“LOI”) for the acquisition of the Lloyd Hotel situated in Amsterdam (…) by Nitsba Holdings 1995 Ltd(“Purchaser”) from Lloyd Hotel Beheer B.V. (“Owner”):
This document is the non-binding letter of intent (“LOI”) for the acquisition of the Lloyd Hotel situated in Amsterdam (…) by Nitsba Holdings 1995 Ltd(“Purchaser”) from Lloyd Hotel Beheer B.V. (“Owner”):
1.
a. Purchase price of Euro 14,500,000 “as is where is” (not including parking places and all costs to be borne by Purchaser (“kosten koper”)).
b. If parties do not reach final agreement within a period of 30 days after the date of signing of this LOI, this LOI automatically terminates without either party being obligated to reimburse any costs or damages to the other party on what ground so ever. Purchaser may use this period for Due Diligence on the lease contract of the hotel.
(…)
d. If parties come to a final agreement it shall be in conformity with the draft purchase agreement as contained in the data room. The execution of the purchase agreement shall be by no later than November 28, 2014.
(…)
3. The purchaser acknowledges that no final agreement can be reached without the prior approval of the board of directors and the supervisory board of Stichting Woonstichting Lieven de Key.
4. The owner acknowledges that no final agreement can be reached without the prior approval of the board of directors of Nitsba Holdings 1995 Ltd..
For the sake of clarity, this letter does not constitute a binding or exclusive commitment, nor a binding agreement, and only a written definitive mutually agreed upon purchase and sale agreement in conformity with the purchase agreement as contained in the data room shall be binding upon the parties.
Acknowledged and accepted:
Stichting Woonstichting Lieven de Key NITSBA HOLDINGS 1995 Ltd.
[naam 1] [naam 2]”
2.6.
In een e-mail van 21 oktober 2014 heeft [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van Nitsba het volgende, voor zover hier van belang, aan [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van Colliers meegedeeld:
“
Hierbij dan de getekende LOI, we hebben punt 4 toegevoegd welke gelijk is aan punt 3.”
Hierbij dan de getekende LOI, we hebben punt 4 toegevoegd welke gelijk is aan punt 3.”
2.7.
Hierna heeft [naam 4] van Colliers (hierna: [naam 4] ) in een e-mail van 28 oktober 2014 aan [naam 2] het volgende, voor zover relevant, gemeld:
“
Bijgaand de door De Key getekende LOI.”
Bijgaand de door De Key getekende LOI.”
2.8.
Nitsba heeft een due diligence onderzoek laten uitvoeren. Door De Key is op enig moment een conceptkoopovereenkomst in de data room geplaatst. In dit stuk staat, voor zover relevant:
“
De ondergetekenden:
De ondergetekenden:
2.a. (…) [SPV Nitsba] (…) hierna te noemen: Koper;
komen overeen:
Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:
het voortdurende recht van erfpacht van een perceel grond (…) bekend als “Lloyd Hotel” (…) hierna te noemen:Verkochte
De koopprijs voor het Verkochte bedraagt€ 14.500.000,00
(…)
Ontbindende voorwaarde(n)
Artikel 7
De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
(…)
b. de Raad van Commissarissen van Woonstichting Lieven de Key (tevens zijnde enig aandeelhouder in het kapitaal van de Verkoper) niet uiterlijk op ……..2014heeft ingestemd met de onderhavige verkoop en de daaruit voortvloeiende levering van het Verkochte”
2.9.
Op 12 november 2014 heeft vervolgens een gesprek plaatsgevonden tussen partijen. De conceptkoopovereenkomst (aangehaald onder 2.8) is daarbij besproken.
2.10.
Op 13 november 2014 heeft [naam 2] een e-mail gestuurd naar [naam 3] , met onder andere de volgende inhoud:
“
Namens Nitsba bevestig ik het volgende:
Namens Nitsba bevestig ik het volgende:
Koper: Nitsba Properties B.V. i.o. (100% eigenaar is Nitsba Holdings 1995 Ltd zie ook Bloomberg)
Koopsom EUR 15,9 mln kk voor Hotel en Parkeerplaatsen (as is where is)
(…)
Tekenen koopovereenkomst: 21 november 2014 om 10.00 u.
(…)
Verzoek om bevestiging van deze afspraken door de Key graag morgen 14 november 2014.”
Deze e-mail is cc naar onder meer [naam 4] en De Key gezonden.
2.11.
Bij e-mail van 21 november 2014 heeft [naam 4] aan [naam 2] het volgende, voor zover hier van belang, meegedeeld:
“
Namens onze opdrachtgever Woonstichting De Key berichten wij je dat De Key heeft besloten om het laatste door Nitsba uitgebrachte bod van 15,9 mio kosten koperniette accepteren. De reden hiervan is gelegen in het feit dat er de laatste week diverse biedingen van diverse partijen zijn ontvangen. Om meerdere redenen heeft de Directie van De Key uiteindelijk besloten om met één partij trachten tot overeenstemming te geraken. Inmiddels is men tot prijsovereenstemming gekomen en zijn beide partijen thans exclusief aan elkaar gebonden.”
Namens onze opdrachtgever Woonstichting De Key berichten wij je dat De Key heeft besloten om het laatste door Nitsba uitgebrachte bod van 15,9 mio kosten koperniette accepteren. De reden hiervan is gelegen in het feit dat er de laatste week diverse biedingen van diverse partijen zijn ontvangen. Om meerdere redenen heeft de Directie van De Key uiteindelijk besloten om met één partij trachten tot overeenstemming te geraken. Inmiddels is men tot prijsovereenstemming gekomen en zijn beide partijen thans exclusief aan elkaar gebonden.”
2.12.
Op 24 november 2014 heeft [naam 2] van Nitsba een e-mail gestuurd aan
[naam 1] van De Key (hierna: [naam 1] ) en [naam 3] . Hierin staat onder meer:
[naam 1] van De Key (hierna: [naam 1] ) en [naam 3] . Hierin staat onder meer:
“
On Thursday 13 November we had our final discussion regarding the property at the [straat] (Lloyd Hotel).
On Thursday 13 November we had our final discussion regarding the property at the [straat] (Lloyd Hotel).
That same day we confirmed the purchase at a price of EUR 15,9 million.
On 21 November you stated that De Key does not accept the final offer (…). This (…) does not release you from your obligation to sell the property to Nitsba (…) Under the LOI.
We are still awaiting the final purchase agreement, to be finalized no later than November 28, 2014.
Please confirm the above and send us a final draft of the purchase agreement ultimately tomorrow COB.”
2.13.
Op 25 november 2014 heeft [naam 2] aan [naam 1] en [naam 3] om een reactie gevraagd op de hiervoor vermelde e-mail van 24 november 2014.
2.14.
Op 26 november 2014 heeft [naam 1] teruggemaild aan [naam 2] . In deze e-mail staat onder meer:
“
Er kan wat ons betreft geen misverstand bestaan over de spelregels van de door ons gesloten LOI (gedateerd 15 oktober 2014). Deze LOI is, los van de gebruikelijke voorbehouden, onverbindend, op niet exclusieve basis en kent een looptijd van 30 dagen (zie bijlage).
Er kan wat ons betreft geen misverstand bestaan over de spelregels van de door ons gesloten LOI (gedateerd 15 oktober 2014). Deze LOI is, los van de gebruikelijke voorbehouden, onverbindend, op niet exclusieve basis en kent een looptijd van 30 dagen (zie bijlage).
Op 12 november jl. hebben wij met elkaar kennisgemaakt en met elkaar gesproken. In dit gesprek heeft u in niet misverstane bewoordingen duidelijk gemaakt wat u vindt van de huurders van het Lloyd Hotel. Verder ontvingen wij dezelfde dag bijgevoegd e-mailbericht inzake het souterrain. De in deze mail gevraagde bevestiging c.q. garantie kan en wil De Key, zoals reeds duidelijk gemaakt in voornoemd gesprek, niet geven.
Vervolgens heeft u op 13 november 2014, één dag voor het verlopen van de LOI, een herzien en finaal voorstel uitgebracht. Alles overwegende en overziende heeft De Key uiteindelijk 21 november jl. besloten om niet op uw finale voorstel in te gaan. Naar onze mening staan wij hiermee in ons volste recht en was het vanaf het begin af aan duidelijk dat De Key met verschillende partijen in gesprek was en uiteindelijk zou kunnen besluiten om geen overeenkomst met u aan te gaan.”
2.15.
Op deze e-mail heeft [naam 2] op 27 november per e-mail geantwoord met onder andere het volgende:
“
I need to correct some statements you made in your email.
I need to correct some statements you made in your email.
I have only asked to add a sentence in the agreement that the matter with the tenant was fully settled, but once you stated that the building will be sold “as is where is”, I said okay and this was no longer an issue.
When we agreed upon the price of EUR 15,9 million, this was not a condition on our part, as is also clear from the e-mail sent to you by [naam 6] on 13 November, in the evening.
(…) you personally stated that the approval mentioned in article 3 of the LOI was no more than a formality.
Also, the price of 15,9 million was not final, as was clear to you.”
2.16.
Nitsba heeft op 28 november 2014 conservatoir beslag (tot levering) gelegd op het hotel, inclusief de parkeerplaatsen.
3.Het geschil
3.1.
Nitsba vordert, verkort weergegeven, bij uitvoerbaar te verklaren vonnis:
I.
primair:
a. Lloyd Hotel c.s. te veroordelen om uiterlijk binnen vijf dagen na de betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de ondertekening van het koopcontract conform de bij de dagvaarding als productie 4 gevoegde de conceptkoopovereenkomst (die gedeeltelijk is weergegeven onder 2.8), waarbij Nitsba Properties B.V. wordt opgenomen als koper, aan de omschrijving van het verkochte wordt toegevoegd een terrein met 50 parkeerplaatsen, de koopprijs wordt gewijzigd in EUR 15.900.000,-, artikel 7 komt te vervallen en artikel 9 wordt gewijzigd in die zin dat de koopakte binnen 5 dagen wordt getekend en de levering vervolgens binnen vijf dagen plaatsvindt,
primair:
a. Lloyd Hotel c.s. te veroordelen om uiterlijk binnen vijf dagen na de betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de ondertekening van het koopcontract conform de bij de dagvaarding als productie 4 gevoegde de conceptkoopovereenkomst (die gedeeltelijk is weergegeven onder 2.8), waarbij Nitsba Properties B.V. wordt opgenomen als koper, aan de omschrijving van het verkochte wordt toegevoegd een terrein met 50 parkeerplaatsen, de koopprijs wordt gewijzigd in EUR 15.900.000,-, artikel 7 komt te vervallen en artikel 9 wordt gewijzigd in die zin dat de koopakte binnen 5 dagen wordt getekend en de levering vervolgens binnen vijf dagen plaatsvindt,
een en ander op straffe van een dwangsom van EUR 100.000,- per dag dat Lloyd Hotel c.s. in gebreke blijft aan deze veroordeling te doen,
b. te bepalen dat als Lloyd Hotel c.s. niet binnen 10 dagen meewerkt aan de ondertekening van het koopcontract en het passeren van de leveringsakte, dat dit vonnis dan in de plaats treedt van de leveringsakte waarbij aan Nitsba Properties B.V. het hotel inclusief de (50) parkeerplaatsen dient te worden overgedragen;
subsidiairovereenkomstig het onder primair weergegeven, echter zonder de toevoeging van de parkeerplaatsen en wijziging van de koopprijs;
b. te bepalen dat als Lloyd Hotel c.s. niet binnen 10 dagen meewerkt aan de ondertekening van het koopcontract en het passeren van de leveringsakte, dat dit vonnis dan in de plaats treedt van de leveringsakte waarbij aan Nitsba Properties B.V. het hotel inclusief de (50) parkeerplaatsen dient te worden overgedragen;
subsidiairovereenkomstig het onder primair weergegeven, echter zonder de toevoeging van de parkeerplaatsen en wijziging van de koopprijs;
meer subsidiaireen verklaring voor recht dat De Key onrechtmatig jegens Nitsba heeft gehandeld en De Key te veroordelen tot vergoeding van de door Nitsba geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
II. veroordeling van Lloyd Hotel c.s. in de proceskosten, inclusief de beslagkosten.
3.2.
Nitsba legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen zijn overeengekomen dat het hotel aan Nitsba zou worden verkocht en dat Lloyd Hotel c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die hieruit voortvloeien door het hotel niet aan haar te verkopen en te leveren. (Meer) Subsidiair stelt ze dat De Key de onderhandelingen heeft afgebroken in een stadium waarin Nitsba er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot koop van het hotel tot stand zou komen. Het afbreken van de onderhandelingen, waarbij Nitsba ook geen mogelijkheid is geboden om een aangepast bod te doen, is daarom onrechtmatig geweest.
3.3.
Lloyd Hotel c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen hebben ieder ter onderbouwing van haar stellingen verwezen naar Nederlandse Jurisprudentie. De rechtbank begrijpt daaruit dat niet in geschil is dat vorderingen van Nitsba naar Nederlands recht dienen te worden beoordeeld.
4.2.
Lloyd Hotel c.s. heeft als primair verweer aangevoerd dat Nitsba niet ontvankelijk is in haar vorderingen nu Nitsba vordert dat niet zijzelf maar Nitsba Properties B.V. (hierna: Nitsba Properties) in de koopovereenkomst als de koper van het hotel dient te worden opgenomen. In dat betoog wordt Lloyd Hotel c.s. niet gevolgd. Nitsba was immers de partij die met Lloyd Hotel c.s. op basis van de LOI de onderhandelingen over de koop van het hotel heeft gevoerd. Indien die onderhandelingen, zoals Nitsba stelt, tot een overeenkomst hebben geleid is het dan ook in beginsel Nitsba die daar de nakoming van kan vorderen. Dat Nitsba vordert dat Nitsba Properties als de kopende partij in de koopovereenkomst dient te worden opgenomen maakt dat in het onderhavige geval niet anders. Uit de
e-mail die Nitsba op 13 november 2014 aan Colliers heeft gezonden (zie 2.10) blijkt namelijk dat het opnemen van Nitsba Properties als koper in de koopovereenkomst een van de bedingen is geweest die Nitsba in de onderhandelingen naar voren heeft gebracht. Indien Nitsba in deze procedure wordt gevolgd in haar stelling dat die onderhandelingen tot een overeenkomst hebben geleid, kan ook Nitsba op grond van artikel 6:256 van het Burgerlijk Wetboek (BW) nakoming van dit beding ten behoeve van Nitsba Properties vorderen, tenzij Nitsba Properties zich daartegen verzet. Dit laatste is evenwel niet gesteld, noch gebleken. Nitsba is dus ontvankelijk in haar vorderingen.
e-mail die Nitsba op 13 november 2014 aan Colliers heeft gezonden (zie 2.10) blijkt namelijk dat het opnemen van Nitsba Properties als koper in de koopovereenkomst een van de bedingen is geweest die Nitsba in de onderhandelingen naar voren heeft gebracht. Indien Nitsba in deze procedure wordt gevolgd in haar stelling dat die onderhandelingen tot een overeenkomst hebben geleid, kan ook Nitsba op grond van artikel 6:256 van het Burgerlijk Wetboek (BW) nakoming van dit beding ten behoeve van Nitsba Properties vorderen, tenzij Nitsba Properties zich daartegen verzet. Dit laatste is evenwel niet gesteld, noch gebleken. Nitsba is dus ontvankelijk in haar vorderingen.
4.3.
De crux van deze zaak draait om de vraag of, zoals door Nitsba aangevoerd, er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan wel of de onderhandelingen door Lloyd Hotel c.s. onrechtmatig zijn afgebroken. Kern van het betoog van Nitsba hierbij is, althans zo heeft de rechtbank dit begrepen, dat de LOI uitsluitend zag op de fase voorafgaande aan het plaatsen van de koopovereenkomst door Lloyd Hotel c.s. in de “data room”, dat het plaatsen van de koopovereenkomst in de “data room” als het bod van Lloyd Hotel c.s. moet worden beschouwd nu daarin alle essentialia voor de te sluiten koopovereenkomst waren opgenomen en dit ook de goedkeuring van De Key als bedoeld in artikel 3 van de LOI impliceerde, dat met het aanvaarden van dat bod door Nitsba derhalve een koopovereenkomst tot stand is gekomen althans dat het afbreken van de onderhandelingen door Lloyd Hotel c.s. daarna niet meer mogelijk was, dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Lloyd Hotel c.s. heeft de juistheid van deze stellingen gemotiveerd betwist. Kern van het verweer van Lloyd Hotel c.s. is dat partijen op basis van de LOI niet bindend en niet exclusief met elkaar hebben onderhandeld en dat op grond van de LOI een koopovereenkomst met Nitsba alleen tot stand kon komen indien daarvoor door het bestuur en de raad van toezicht van De Key goedkeuring was verleend en nadat de koopovereenkomst door partijen was ondertekend en dat aan deze voorwaarden niet is voldaan.
4.4.
Nu partijen op basis van de LOI met elkaar in onderhandeling zijn getreden, dient de vraag of de onderhandelingen tot een overeenkomst hebben geleid te worden uitgelegd in het licht van de LOI. Uit de wederzijdse standpunten blijkt dat partijen de LOI in dat verband elk in verschillende zin hebben opgevat. Bij de beantwoording van die vraag welke opvatting naar het oordeel van de rechtbank de juiste is komt het erop aan welke betekenis partijen redelijkerwijs hebben kunnen toekennen aan het bepaalde in de LOI. Daarbij gaat het niet slechts om een (zuiver) taalkundige uitleg van de LOI, maar komt het tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan het in de LOI bepaalde mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.5.
Vastgesteld wordt dat zowel in de aanhef als in de slot van de LOI staat vermeld dat de LOI niet bindend is. Ook in het door Nitsba op 1 oktober 2014 zelf opgestelde concept voor de LOI (zie 2.4) is dat in nagenoeg gelijke bewoordingen aan het begin en slot opgenomen. Dit gezien in combinatie met artikel 1, sub b, van de LOI, waarin (samengevat) is bepaald dat de LOI eindigt als partijen niet binnen 30 dagen een finale overeenkomst bereiken en dat partijen dan niets aan elkaar verschuldigd zijn, blijkt daar voldoende uit, zoals door Lloyd Hotel c.s. gesteld, dat het de bedoeling van partijen was om met de LOI een globaal raamwerk uit te zetten waarbinnen partijen in beginsel zonder enige wederzijdse verplichting voor een periode van maximaal 30 dagen over de (ver)koop van het hotel met elkaar konden onderhandelen. Nitsba kan niet worden gevolgd in haar stelling dat met het plaatsen van de conceptkoopovereenkomst in de “data room” de LOI was uitgewerkt en dat partijen daarna aan de in de dataroom geplaatste conceptovereenkomt waren gebonden. Dit staat niet in de LOI en kan, anders dan door Nitsba is aangevoerd, ook niet worden afgeleid uit het feit dat in het slot van de LOI staat vermeld dat “
only a written definitive mutually agreed upon purchase and sale agreement in conformity with the purchase agreement as contained in the data room shall be binding upon the parties. Gelet op de “not-binding” onderhandelingen die partijen met de LOI beoogden en de aan de het voormelde tekstgedeelte voorafgaande artikelen 3 en 4 kan de LOI redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat er niet eerder verbintenissen tussen partijen ontstaan dan op het moment dat partijen volledige overeenstemming hebben over een schriftelijke koopovereenkomst conform de opzet van de conceptkoopovereenkomst en de genoemde bestuursorganen hun goedkeuring daaraan hebben verleend. Zoals hierna zal worden toegelicht, is aan die voorwaarden niet voldaan.
only a written definitive mutually agreed upon purchase and sale agreement in conformity with the purchase agreement as contained in the data room shall be binding upon the parties. Gelet op de “not-binding” onderhandelingen die partijen met de LOI beoogden en de aan de het voormelde tekstgedeelte voorafgaande artikelen 3 en 4 kan de LOI redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat er niet eerder verbintenissen tussen partijen ontstaan dan op het moment dat partijen volledige overeenstemming hebben over een schriftelijke koopovereenkomst conform de opzet van de conceptkoopovereenkomst en de genoemde bestuursorganen hun goedkeuring daaraan hebben verleend. Zoals hierna zal worden toegelicht, is aan die voorwaarden niet voldaan.
4.6.
Vooropgesteld zij dat uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat na het in de “data room” plaatsen van de conceptovereenkomst nadere onderhandelingen hebben plaatsgevonden over essentiële onderwerpen, namelijk de omvang van het gekochte – inclusief of exclusief de 50 parkeerplaatsen bij het hotel – en de te bepalen koopprijs. Dat partijen daar uit zijn gekomen, is onvoldoende door Nitsba onderbouwd en blijkt bovendien nergens uit. Integendeel, uit de e-mail van Nitsba van 27 november 2014 blijkt dat zij zich op het standpunt stelt dat de door haar geboden koopprijs nog niet definitief was en dat dit ook bij Lloyd Hotel c.s. bekend was. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet te begrijpen hoe dit te rijmen valt met het standpunt van Nitsba dat zij een bod van De Key heeft geaccepteerd en dat daarmee de overeenkomst een feit is.
Daarnaast volgt uit artikel 3 van de LOI, zoals door Lloyd Hotel c.s. is aangevoerd, dat voor het bereiken van een “final agreement” ook de toestemming van de “
board of directors and the supervisory board of (…) de Key”was vereist. Anders dan door Nitsba is gesteld, dient dit artikel in het licht van de door partijen met de LOI beoogde ongebondenheid tijdens de onderhandelingen, te worden uitgelegd als een opschortende voorwaarde. Op basis van hetgeen Nitsba daartoe stelt kan niet worden geoordeeld dat aan die opschortende voorwaarde is voldaan. Niet is in te zien hoe het plaatsen van een koopovereenkomst in de “data room” door Lloyd Hotel c.s. deze toestemming kan impliceren. Ook indien vast komt te staan dat – zoals door Nitsba in dit verband nog is gesteld en door De Key is betwist – door [naam 1] van De Key is gezegd dat de goedkeuring door deze bestuursorganen slechts een formaliteit was, dan betekent dat nog niet dat die goedkeuring reeds was gegeven. Zelfs als het voorgaande anders is, in de zin dat deze opschortende voorwaarde wel vervuld is of als vervuld zou moeten gelden (vergl. artikel 6:23
BW) dan doet dit niet af aan hetgeen hiervoor al uiteen is gezet, namelijk dat over de inhoud van de overeenkomst nog geen overeenstemming was bereikt zoals door de LOI is voorgeschreven. Nu aan de tussen partijen daartoe overeengekomen voorwaarden niet is voldaan, is tussen hen geen bindende koopovereenkomst tot stand gekomen en zullen de tot nakoming strekkende vorderingen worden afgewezen.
board of directors and the supervisory board of (…) de Key”was vereist. Anders dan door Nitsba is gesteld, dient dit artikel in het licht van de door partijen met de LOI beoogde ongebondenheid tijdens de onderhandelingen, te worden uitgelegd als een opschortende voorwaarde. Op basis van hetgeen Nitsba daartoe stelt kan niet worden geoordeeld dat aan die opschortende voorwaarde is voldaan. Niet is in te zien hoe het plaatsen van een koopovereenkomst in de “data room” door Lloyd Hotel c.s. deze toestemming kan impliceren. Ook indien vast komt te staan dat – zoals door Nitsba in dit verband nog is gesteld en door De Key is betwist – door [naam 1] van De Key is gezegd dat de goedkeuring door deze bestuursorganen slechts een formaliteit was, dan betekent dat nog niet dat die goedkeuring reeds was gegeven. Zelfs als het voorgaande anders is, in de zin dat deze opschortende voorwaarde wel vervuld is of als vervuld zou moeten gelden (vergl. artikel 6:23
BW) dan doet dit niet af aan hetgeen hiervoor al uiteen is gezet, namelijk dat over de inhoud van de overeenkomst nog geen overeenstemming was bereikt zoals door de LOI is voorgeschreven. Nu aan de tussen partijen daartoe overeengekomen voorwaarden niet is voldaan, is tussen hen geen bindende koopovereenkomst tot stand gekomen en zullen de tot nakoming strekkende vorderingen worden afgewezen.
4.7.
Nitsba heeft voorts aangevoerd dat het Lloyd Hotel c.s. niet meer vrij stond de onderhandeling af te breken. Zij voert hiertoe aan dat De Key in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken voordat de 30 dagen onderhandelingstijd waren verstreken, met andere partijen te onderhandelen zonder dat Nitsba dat wist en bewust een radiostilte van acht dagen heeft laten vallen na de e-mail van Nitsba van 13 november 2014 om zo de termijn van de LOI te laten verstrijken.
4.8.
De rechtbank stelt hierbij het volgende voorop. In het algemeen geldt dat onderhandelende partijen zich jegens elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat partijen verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Tegen deze achtergrond geldt dat in de onderhandelingsfase ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
4.9.
Bij de beoordeling van de vraag of het Lloyd Hotel c.s. vrij stond de onderhandeling met Nitsba af te breken , dient naar het oordeel van de rechtbank zwaar te wegen dat partijen in de LOI zijn uitgegaan van maximale vrijheid bij hun onderhandelingen. In de aanhef van de LOI staat immers dat de LOI “not-binding” is en slot van de LOI staat vermeld dat de in de LOI opgenomen uitgangspunten “
not constitute a binding or exclusive commitment”. Verder wordt ook herhaald dat in artikel 1, sub b, van de LOI is bepaald dat als partijen binnen een periode van 30 dagen na ondertekening van de LOI niet een finale overeenkomst zouden bereiken dat de LOI dan zou eindigen en dat partijen dan niets aan elkaar verschuldigd zouden zijn. Uitgaande van de ondertekening door De Key van de door Nitsba op 21 oktober 2014 met artikel 4 aangevulde LOI op of omstreeks 28 oktober 2014 (zie 2.7), startte op laatstgenoemde datum de in de LOI vermelde termijn van 30 dagen. Vastgesteld wordt dat die termijn niet volledig is benut. Anders dan door Nitsba aangevoerd ziet de rechtbank onvoldoende grond om dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Allereerst blijkt uit de LOI niet dat partijen verplicht waren om 30 dagen te onderhandelen. Deze termijn – zoals door Lloyd Hotel c.s. onweersproken is toegelicht – dient er toe om de periode van onderhandelingen te beperken. Een recht om gedurende de volledige termijn te kunnen blijven onderhandelen volgt daar niet uit. Voor het oordeel dat Nitsba er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de onderhandelingen niet eerder door Lloyd Hotel c.s. zouden worden afgebroken, ziet de rechtbank daarom geen grond. Verder is van belang dat uit de overgelegde stukken blijkt dat partijen ter uitvoering van de LOI op 12 november 2014 daadwerkelijk hebben onderhandeld over de (ver)koop van het hotel en dat Nitsba per e-mail van 13 november 2014 haar bod aan De Key heeft bevestigd. Uit de e-mail van 21 november 2014 en de daarop op 26 november 2014 door De Key gegeven toelichting, blijkt dat dit bod is overwogen maar niet is aanvaard omdat – kort gezegd – zij besloten heeft met een andere partij in zee te gaan. Dat hier een aantal dagen overheen is gegaan moge zo zijn, maar dat is niet voldoende om te kunnen oordelen dat deze handelwijze dermate in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat dit aan de bevoegdheid tot het beëindigen van de onderhandelingen in de weg staat. Nitsba had erop bedacht moeten zijn dat Lloyd Hotel c.s. haar e-mail van 13 november 2014 zou interpreteren als een finaal bod en dat zij op basis daarvan zou beslissen of zij het pand aan Nitsba zou gunnen, zonder dat aan Nitsba nog een kans zou worden gegund.
not constitute a binding or exclusive commitment”. Verder wordt ook herhaald dat in artikel 1, sub b, van de LOI is bepaald dat als partijen binnen een periode van 30 dagen na ondertekening van de LOI niet een finale overeenkomst zouden bereiken dat de LOI dan zou eindigen en dat partijen dan niets aan elkaar verschuldigd zouden zijn. Uitgaande van de ondertekening door De Key van de door Nitsba op 21 oktober 2014 met artikel 4 aangevulde LOI op of omstreeks 28 oktober 2014 (zie 2.7), startte op laatstgenoemde datum de in de LOI vermelde termijn van 30 dagen. Vastgesteld wordt dat die termijn niet volledig is benut. Anders dan door Nitsba aangevoerd ziet de rechtbank onvoldoende grond om dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Allereerst blijkt uit de LOI niet dat partijen verplicht waren om 30 dagen te onderhandelen. Deze termijn – zoals door Lloyd Hotel c.s. onweersproken is toegelicht – dient er toe om de periode van onderhandelingen te beperken. Een recht om gedurende de volledige termijn te kunnen blijven onderhandelen volgt daar niet uit. Voor het oordeel dat Nitsba er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de onderhandelingen niet eerder door Lloyd Hotel c.s. zouden worden afgebroken, ziet de rechtbank daarom geen grond. Verder is van belang dat uit de overgelegde stukken blijkt dat partijen ter uitvoering van de LOI op 12 november 2014 daadwerkelijk hebben onderhandeld over de (ver)koop van het hotel en dat Nitsba per e-mail van 13 november 2014 haar bod aan De Key heeft bevestigd. Uit de e-mail van 21 november 2014 en de daarop op 26 november 2014 door De Key gegeven toelichting, blijkt dat dit bod is overwogen maar niet is aanvaard omdat – kort gezegd – zij besloten heeft met een andere partij in zee te gaan. Dat hier een aantal dagen overheen is gegaan moge zo zijn, maar dat is niet voldoende om te kunnen oordelen dat deze handelwijze dermate in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat dit aan de bevoegdheid tot het beëindigen van de onderhandelingen in de weg staat. Nitsba had erop bedacht moeten zijn dat Lloyd Hotel c.s. haar e-mail van 13 november 2014 zou interpreteren als een finaal bod en dat zij op basis daarvan zou beslissen of zij het pand aan Nitsba zou gunnen, zonder dat aan Nitsba nog een kans zou worden gegund.
Evenmin kan Nitsba worden gevolgd in haar standpunt dat zij er niet op bedacht had hoeven zijn dat er andere partijen in de race waren om het hotel te kunnen kopen. Nog los van het feit dat Nitsba onvoldoende heeft weersproken dat, zoals door Lloyd Hotel c.s. naar voren is gebracht, haar makelaar Colliers de adviseur van Nitsba, Vivesta, van dat feit op de hoogte heeft gesteld, heeft Nitsba niets gesteld op grond waarvan geoordeeld kan worden dat zij de tekst “non-exclusive” anders had mogen begrijpen dan wat er staat, namelijk dat er op niet exclusieve basis met Nitsba werd onderhandeld.
4.10.
Uit het hiervoor overwogene volgt dat het Lloyd Hotel c.s. vrij stond om de onderhandelingen met Nitsba af te breken en dat van schadeplichtigheid dus geen sprake is. De gevorderde andersluidende verklaring voor recht zal dan ook eveneens worden afgewezen. Hetgeen overigens nog door Lloyd Hotel c.s. als verweer is aangevoerd kan derhalve onbesproken blijven.
4.11.
Nitsba zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Lloyd Hotel c.s. worden begroot op:
- griffierecht EUR 613,00
- salaris advocaat
904,00(2 punten × tarief EUR 452,00)
904,00(2 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.517,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Nitsba in de proceskosten, aan de zijde van Lloyd Hotel c.s. tot op heden begroot op EUR 1.517,00,
Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser, rechter, bijgestaan door mr. P.J. van Vliet, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2015. [1]