Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/574844 / HA ZA 14-1037
Vonnis van 22 juli 2015
in de zaak van
1.[eiser sub 1]
2. [eiser sub 2]
3. [eiser sub 3]
4. [eiser sub 4]
5. [eiser sub 5]
6. [eiser sub 6]
7. [eiser sub 7]
8. [eiser sub 8]
9. [eiser sub 9]
10. [eiser sub 10]
11. [eiser sub 11]
12. [eiser sub 12]
13. [eiser sub 13],
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. G.I. Beij,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. R.N.E. Visser.
Partijen zullen hierna de kopers en Rochdale genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 oktober 2014,
- de akte akte overlegging producties tevens akte ten aanzien van bewijsmiddelen, van de kopers, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 7 januari 2015, waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 23 april 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Rochdale is erfpachtgerechtigde van het gebouw gelegen aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand is gebouwd in 1920.
2.2.
Op 4 maart 2002 is tussen – onder meer- de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties het “convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007” (hierna: het convenant) gesloten.
2.3.
Artikel 6 van het convenant bepaalt:
Art.6
Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop
Een splitsingsvergunning is vereist in geval van splitsing van woonpanden gebouwd vóór 1 januari 1940 […].
De splitsingsvergunning wordt niet verleend als de indeling en staat van het onderhoud
van het gebouw niet ten minste in overeenstemming zijn met:
a voor wat betreft de gemeenschappelijke delen van het gebouw, een kwaliteitsniveau zoals omschreven in de bijlage Minimaal kwaliteitsniveau.
b voor wat betreft de appartementsrechten, de voorschriften van hoofdstuk III van het
Bouwbesluit,
3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 kan een splitsingsvergunning worden verleend
indien door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van 5
jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de
VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, zulks ter beoordeling van de
vergunningverlener. De uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde
periode en is volledig voor rekening van de corporatie. Deze verplichting dient te worden
opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht. De corporatie rapporteert binnen een
maand na afloop van genoemde periode over de realisatie van de kwaliteitseisen. Indien dat
niet tot genoegen van de vergunningverlener heeft plaatsgevonden zal in het betreffende
complex geen omzetting van huur- naar koopwoningen meer plaatsvinden.
3. De corporatie stelt ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een onderhoudsplan op waarin voor een periode van 15 jaar het meerjarige onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren zijn aangegeven.
4. Woningen die in het kader van dit convenant worden verkocht, zonder dat een
splitsingsvergunning vereist is, zullen voldoen aan de in lid 2 van dit artikel gestelde
kwaliteitseisen.
5. Corporaties stellen aan de hand van een door B en W vast te stellen model een rapportage op waaruit blijkt dat de woningen welke zullen worden gesplitst voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen, dan wel op basis van een investeringsplan daaraan zullen voldoen. Indien op basis van deze rapportage naar het oordeel van de vergunningverlener voldoende is aangetoond dat aan de kwaliteitseisen is voldaan of zal worden voldaan, wordt indien aan de overige vereisten van dit convenant is voldaan, de vergunning verleend. Indien geen vergunning nodig is zal tot splitsing van erfpachtrechten worden overgegaan indien bedoelde rapportage is overlegd.
2.4.
Bij besluit van 9 juli 2007 is de vergunning verleend voor splitsing van het pand in appartementsrechten. Het besluit vermeldt:
Het Dagelijks Bestuur besluit voorts te bepalen dat de staat van onderhoud dient te voldoen aan het minimaal kwaliteitsniveau als bedoeld in artikel 6 van het Convenant verkoop sociale huurwoningen, voordat de aanvrager van de splitsingsvergunning de meerderheid in de te vormen Vereniging van Eigenaren verliest.
2.5.
Het inspectiedossier maakt deel uit van het besluit. De samenvatting van het inspectiedossier van Expex luidt:
2.6.
De gedetailleerde condititiemeting, die deel uitmaakt van het inspectie dossier, luidt:
2.7.
Het investeringsplan maakt deel uit van het besluit. Dat investeringsplan luidt:
2.8.
Bij notariële akte van 23 oktober 2007 is het pand gesplitst in appartementsrechten.
2.9.
De appartementen zijn vervolgens in de periode februari 2008 tot en met oktober 2013 één voor één verkocht en geleverd aan kopers.
2.10.
In het verslag van de VvE vergadering van 2009 staat:
[naam 1] [vertegenwoordiger van Rochdale, rechtbank] doet de leden het volgende voorstel, om dit te ondersteunen brengt hij het convenant met Gemeente Amsterdam ter sprake en de verplichting het complex na vijf jaar onderhoudsarm te moeten opleveren. Wat wil zeggen dat het gebouw na vijf jaar in goede conditie moet zijn […]. In verband met het onderhoud aan haar complexen werkt Rochdale zelf met een eigen onderhoudsplanning en het voorstel is nu geen dure planning te laten maken en de eerst komende jaren met de planning die er is door te gaan. […]
2.11.
In het verslag van de daarop volgende VvE vergadering van 2011 staat:
[naam 2], van Pro VVE Beheer B.V., rechtbank] geeft een toelichting op het convenant wat van toepassing is bij splitsing van de appartementen. […] Vanuit de vergadering wordt gevraagd, waarom er minder wordt gereserveerd omdat er feitelijk meer is begroot in de meerjarenonderhoudsplanning van Woningstichting Rochdale. De bestuurder geeft aan, dat de eigenaren op dit moment aan het sparen zijn en feitelijk de eerste vijf jaar nagenoeg geen kosten mogen hebben aan groot onderhoud. Na het opstellen van de meerjarenonderhoudsplanning en de offertes zal worden beoordeeld wat de inbreng c.q. de verplichting van Woningbouwvereniging Rochdale is.
2.12.
Bij brief van 4 maart 2013 schreef Pro VVE Beheer, namens de VVE, aan Rochdale:
Het buitenschilderwerk welke volgens het meerjarenonderhoudsplanning van Rochdale voor 2011 in de planning stond is tot op heden niet uitgevoerd.
De VvE wenst uitsluitsel met betrekking tot het achterstallig onderhoud.
Namens de VvE verzoeken wij u om voor 20 maart a.s. schriftelijk een duidelijk plan van aanpak met daarin opgenomen de werkzaamheden, termijn van uitvoering en kosten.
Mocht Woningstichting Rochdale van mening zijn dat bepaalde werkzaamheden geen onderdeel uit maken van het convenant vernemen wij dat graag schriftelijk voor eerder genoemde datum.
2.13.
Bij brief van 10 februari 2014 schreef Rochdale (in reactie op brieven van de advocaat van kopers):
Wij hebben intern onderzoek gedaan om te bezien of de werkzaamheden [..] door Rochdale uitgevoerd hadden moeten worden op grond van het Convenant […].
Uit ons onderzoek is het volgende gebleken. Het gebouw is in 2007 gesplitst en destijds is aan alle voorwaarden uit het convenant voldaan. […] Wij zijn daarom van mening dat de onderhoudskosten (vanaf het moment van splitsing) voor rekening en risico van de VvE […] komen.
2.14.
In een rapport van 7 mei 2014 van Tekenis B.V. staat – voor zover hier relevant – vermeld:
Inleiding en toelichting
Op verzoek van de eigenaren/bewoners van de koopeenheden binnen het complex [adres], heb ik een bouwkundige keuring gedaan van het gemeenschappelijk eigendom voor dit wooncomplex.
Aanleiding is hun twijfel over de kwaliteit van de gemeenschappelijke eigendommen zoals benoemd in de splitsingsvergunning van 9-7-2007.
Aangevraagd en verkregen door Rochdale, met de bedoeling het aantal koopwoningen binnen Amsterdam te vergroten volgens het door hun gesloten convenant met de gemeente Amsterdam.
Zowel in het convenant als de splitsingsvergunning wordt verwezen naar een minimale kwaliteit per onderdeel.
In hoofdzaak richt dit onderzoek zich op het inschatten van de kwaliteit van het gemeenschappelijk (casco) bezit, zoals bedoeld in artikel 6 van het convenant
De beste indicatie hiervoor is in dezen om te bezien of de huidige situatie met normaal onderhoud daadwerkelijk aan de gestelde levensverwachting zal voldoen.
1.Dak:
[…]
Staat van onderhoud
[…] De aansluiting met de voorgevel is onjuist uitgevoerd, ondanks de zorgvuldig ogende toegepaste uitsnijdingen is de afwatering verkeerd waardoor er grote hoeveelheden regenwater over de voorgevel lopen. Dit zorgt voor vochtoverlast en doorslag op de bovenste verdiepingen.
Onderhoud en adviezen
Lichte vervuiling verwijderen, en krimpscheuren bij doorvoeren bijwerken met vloeibare bitumen openingen in deklijsten en lood afdichten, voorzijde afwaterend maken naar dakzijde.
Door de open bovenzijde van de toegepaste plakstukken ontstaat overloop water bij harde regen dat in de gevel trekt of terugloopt onder de dakbedekking, beter is om deze plakstukken vierzijdig gesloten toe te passen. […]
2.Metselwerken en dragende gevelconstructies
Traditionele opbouw
Het complex is met traditionele metselwerkverbanden uitgevoerd en heeft een degelijke uitstraling, aan de achterzijde zijn betonnen balkons op stalen consoles opgelegd.
Staat van onderhoud
Het metselwerk ziet er kwalitatief hoogwaardig uit, door de grote mate van detaillering zijn er verschillende plekken die doorslaggevoelig zijn en overlast verzorgen in de woningen op de hogere verdiepingen. […]
Onderhoud en adviezen
Gezien de detaillering van de gevels aan de voorzijde van het gebouw is het raadzaam de gevels te impregneren (hydrofoberen) om zodoende de wateropname van de stenen aanzienlijk te beperken.
Normaal onderhoud aan voegwerk door losse voegen te vervangen.
Craquelé e.d. in betonnen balkonplaten herstellen om onnodige vochtindringing te voorkomen en zodoende structurele schade aan betonplaat en draagconstructie te voorkomen. […]
3.Fundering, vloeren en stoepplaten
Algemeen
[…] De begane grondvloeren bestaan uit een bodemafsluiter van stampbeton, waarboven houtenliggers als begane grondvloer zijn aangebracht, door de beperkte hoogte tussen bodemafsluiter en vloer is een lichte balklaag toegepast welke is afgesteund op de bodemafsluiter.
Hierdoor is een slechte ventilatie onder en tussen de balken aanwezig, wat resulteert in een hoge vochtigheid met houtaantasting door rot, insecten en zwam/schimmel als gevolg.
Met name de gedeelten achter de toegangsdeuren zijn erg vochtig tot nat.
Onderhoud en adviezen
Het gedrag van de fundering 10 jaarlijks controleren bijvoorbeeld door middel van lintvoegmetingen. Voor de houten vloeren is reeds een vervangingsschema gemaakt, belangrijk bij het terugbrengen van een gelijke situatie is de ventilatie, een goede ventilatie tussen de bodemafsluiter en de balken is essentieel voor het behoud van de vloeren, anders kan er geen garantie op levensduur worden gegeven, zeker gezien huidige verwerking van vloerafwerkingen met (drukverdelende) folie’s e.d.
Vloeren tpv de gemeenschappelijke opgangen, vervangen en ventilatie aanbrengen.
(leidingen isoleren)
4.Schilderwerk en interieur
Trapopgangen en toegangen woning
Alle trapopgangen en toegangen tot de woningen zien er gedateerd uit, veel originele verflagen zijn nog zichtbaar.
Staat van onderhoud
Schilderwerk is oud, van meerdere onderdelen zoals lichtstraat betimmeringen is de zichtbare laag nog steeds de originele (eerste) verflaag.
Bladderen en craquelé is het gevolg, van de trappen en toegangsdeuren van de woningen en opgangen is veel verf afgesleten door het dagelijks gebruik.
Plafonds en wanden zijn vervuild en versleten bovendien ontsieren diversen scheuren het aanblik.
Onderhoud en inschatting levensduur
Schilderwerk van al het houtwerk en stucwerk, in de gemeenschappelijke opgangen en op (gezamenlijke) toegangsdeuren van de woningen, is ernstig achterstallig.
Al het houtwerk ontdoen van losse delen verf geheel grondig reinigen en schuren en kale plekken gronden en plaatselijk stoppen, schuren, voorlak, schuren en dekverf.
Muren reinigen en afnemen, gaten en scheuren stoppen, primeren en 2 x dekverf, tot handhoogte afneembare muurverf.
[…]
Onderstaande kosten geven de investeringskosten weer als per 2014 het gehele pand naar niveau redelijk wordt gebracht.
De kolom 2008 geeft het deel weer dat in 2008 gereserveerd zou moeten zijn om daar nu aan te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
Kopers vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair
3.1.1.
Rochdale te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de kosten voor het uitvoeren van de werkzaamheden in het kader van het convenant te voldoen door een bedrag van € 177.000,- over te maken op de rekening van de Vereniging van Eigenaars Gebouw [adres], een en ander te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der voldoening,
subsidiair
3.1.2.
kopers op de voet van art. 3:299 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te machtigen om voor rekening en risico van Rochdale opdracht te geven om alle volgens het convenant vereiste werkzaamheden te verrichten conform het rapport van Tekenis d.d. 7 mei 2014. Eisers zijn op grond van deze machtiging gerechtigd om:
1. Opdracht te geven aan een bouwkundig adviseur om één of meerdere offertes op te vragen voor het verrichten van de vooromschreven werkzaamheden;
2. Opdracht te geven om één of meerdere van de hiervoor bedoelde offertes te laten uitvoeren;
3. De facturen voor alle werkzaamheden zoals hiervoor omschreven onder a en b op naam van Rochdale te laten stellen;
3.1.3.
Rochdale op de voet van art. 3:299 lid 3 BW te gelasten om steeds nadat kopers per aangetekend schrijven of per fax één of meerdere facturen voor vooromschreven
werkzaamheden aan gedaagden hebben verzonden, binnen 14 dagen betreffende facturen
volledig te betalen.
meer subsidiair
3.1.4.
Rochdale te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis bij wege van voorschot als extra VvE-bijdrage een bedrag van € 177.000,- over te maken op de rekening van de Vereniging van Eigenaars Gebouw [adres], een en ander te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der voldoening
primair, subsidiair en meer subsidiair
3.1.5.
Rochdale te veroordelen om, binnen 14 dagen na het door de rechtbank te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan eisers te voldoen een bedrag van EUR 2.389.75 incl. BTW als vergoeding voor de gemaakte buitengerechtelijke kosten
3.1.6.
Rochdale te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de rechtbank redelijk geachte termijn, na het te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten ad EUR 131,- dan wel EUR 199,- indien betekening van dit vonnis plaatsvindt.
3.2.
Kopers leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag. De appartementen vertonen diverse gebreken die op grond van het convenant al hersteld hadden moeten zijn. De verkopend makelaar heeft bij de verkoop van de verschillende appartementen ook – steeds – gewezen op het convenant als verkoopargument door te wijzen op de goede staat van onderhoud die de kopers mochten verwachten. In 2008 heeft Rochdale ook toegezegd dat zij nog onderhoud aan het pand zou verrichten. Pas na herhaaldelijke verzoeken heeft Rochdale zich bij brief van 10 februari 2014 op het standpunt gesteld dat aan het onderhoud dat op basis van het convenant moest worden verricht ook – destijds – is verricht. Uit het rapport van Tekenis volgt, aldus kopers, dat dit standpunt van Rochdale niet juist is. Het niet uitvoeren van het convenant levert jegens de kopers een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomsten op, althans een onrechtmatige daad. Als het standpunt van Rochdale juist is en het onderhoud door de VvE moet worden gedaan, dan is Rochdale op grond van de redelijkheid en billijkheid verplicht om naar rato van haar historisch eigendom bij te dragen aan het voor het onderhoud benodigd bedrag: dat komt – op basis van de begroting door Rochdale zelf – uit op een bedrag van € 319.071,87. Aldus – steeds – kopers.
3.3.
Rochdale voert verweer. De vordering van kopers is een vordering uit de koopovereenkomsten: van een onrechtmatige daad kan geen sprake zijn. Het convenant maakt echter geen deel uit van de koopovereenkomsten. Rechten kunnen kopers hier dan ook niet – rechtstreeks – aan ontlenen. Vorderingen uit de koopovereenkomst zijn echter reeds verjaard en kopers hebben evenmin tijdig geklaagd, de vorderingen van kopers liggen daarom voor afwijzing gereed. Het onderhoud dat – op grond het rapport van Tekenis – gedaan zou moeten worden, is normaal onderhoud, niet onderhoud waarvoor Rochdale nog aansprakelijk is. De vordering tot betalen aan de VvE, kan alleen door de VvE zelf worden ingesteld, niet door de andere leden van de VvE. Gelet op het restitutierisico en de hoogte van het gevorderd bedrag verzet Rochdale zich tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring van een veroordeling.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Status convenant
4.1.
Het convenant is gesloten tussen – kort – gezegd Gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. Het convenant bepaalt onder welke voorwaarden een vergunning voor splitsing van een pand kan worden verleend. Die vergunning is verleend, en het pand is gesplitst in appartementen. In de civielrechtelijke relatie tussen partijen is het convenant van belang voor de uitleg van wat partijen op basis van de koopovereenkomsten over en weer van elkaar mochten verwachten.
4.2.
Het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel de Baarsjes Gemeente Amsterdam (hierna: de Gemeente) heeft beslist dat de staat van onderhoud dient te voldoen aan het minimale kwaliteitsniveau als bedoeld in artikel 6 van het convenant, voordat de aanvrager van de splitsingsvergunning de meerderheid in de te vormen Vereniging van Eigenaren verliest. Het convenant zelf kent die mogelijkheid niet: er geldt dat hetzij op grond van artikel 6.2
op het moment van splitsing moest voldaan zijn aan de minimumeisen van het convenant, hetzij op grond van artikel 6.3 (dat wil zeggen het eerste van de twee artikelleden aangeduid met dat nummer) dat binnen een periode van 5 jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, voldaan moet zijn aan die minimumeisen. Die verplichting dient in dat geval te zijn opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat Rochdale, hoewel zij nog niet de meerderheid in de VvE heeft verloren, gehouden was ervoor zorg te dragen dat het pand aan de minimumeisen van het convenant voldeed.
Voldaan aan het convenant?
4.4.
Het standpunt van kopers over de vraag of het gebouw voldoet aan de minimumeisen van het convenant valt in drie stellingen uiteen:
- een investering van ruim € 30.000,00 is niet “onderhoudsarm” te noemen en voldoet niet aan het convenant,
- de werkzaamheden genoemd in het rapport van Expex (zie onder 2.5) onder “casco / noodzakelijke maatregelen” hadden moeten worden uitgevoerd door Rochdale, maar dat is niet gedaan,
- de werkzaamheden die zijn uitgevoerd, zijn door Rochdale niet goed uitgevoerd.
4.5.
De rechtbank volgt kopers niet in hun betoog dat een “onderhoudsarm” gebouw opgeleverd diende te worden. Het convenant spreekt over minimale kwaliteitseisen, niet over een “onderhoudsarm” op te leveren gebouw. Binnen de VvE bestond onduidelijkheid over wat de verplichtingen voor Rochdale uit het convenant exact waren, maar dat zou “worden beoordeeld”. Een concrete toezegging van Rochdale om (al) het onderhoud tot 5 jaar na splitsing voor haar rekening te nemen, is niet gedaan.
4.6.
Op het tweede punt dient de rechtbank de samenvatting van het rapport van Expex (zie onder 2.5) uit te leggen. In het rapport van Expex staat in de kolom “noodzakelijke maatregelen” bij casco vermeld:
“gepland planmatig onderhoud: herstellen / schilderen trappenhuis …” Kopers stellen dat deze werkzaamheden verricht moesten worden om te voldoen aan het convenant. Rochdale stelt dat deze werkzaamheden niet door Rochdale uitgevoerd hoefden te worden, maar slechts opgenomen moesten worden in het op te stellen meerjarenonderhoudsplan.
“gepland planmatig onderhoud: herstellen / schilderen trappenhuis …” Kopers stellen dat deze werkzaamheden verricht moesten worden om te voldoen aan het convenant. Rochdale stelt dat deze werkzaamheden niet door Rochdale uitgevoerd hoefden te worden, maar slechts opgenomen moesten worden in het op te stellen meerjarenonderhoudsplan.
4.7.
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6 lid 3 (dat wil zeggen het tweede van de twee artikelleden aangeduid met dat nummer) van het convenant was Rochdale ook gehouden een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor het pand op te stellen. Bij het trappenhuis is in de gedetailleerde conditiemeting genoteerd “sch[ilderwerk] afslijten verflaag” een score van het schilderwerk van “3” op een schaal van 6 tot 1, dat wil zeggen dat de toestand van het schilderwerk “redelijk” was waar de minimale eis (volgens de conditiemeting) een score van “4” was (behoeft onderhoud). Daaruit leidt de rechtbank af dat in 2006/2007 de kwaliteit van het schilderwerk “redelijk” was en voldeed aan de minimale eis op basis van het convenant. Gelet daarop acht de rechtbank de uitleg van Rochdale dat de onder “gepland planmatig onderhoud” opgenomen werkzaamheden inderdaad werkzaamheden zijn die opgenomen moesten worden in het MJOP. Die werkzaamheden zijn ook terecht opgenomen in het MJOP en dat was – in beginsel – kenbaar voor kopers op het moment dat zij een appartement kochten, omdat het MJOP deel uitmaakte van de splitsingsakte. De werkzaamheden die moesten worden verricht voorafgaand aan de splitsing zijn opgenomen in het investeringsplan.
4.8.
Met betrekking van de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden overweegt de rechtbank als volgt. Het gaat – conform het rapport van Expex en het investeringsplan – om het herstel van vochtdoorslag van de buitengevels, herstel van scheurvorming, het aanbrengen van brandwerende plafond, rookmelders en kitvoeg. Over plafonds, rookmelders en kitvoeg hebben partijen geen standpunt ingenomen. Over de gevels en vochtdoorslag is in het rapport van Tekenis opgenomen dat er sprake is van plekken die doorslaggevoelig zijn en dat het raadzaam is de gevels te impregneren. Ter zitting is in algemene termen gesteld dat de werkzaamheden door Rochdale niet juist zouden zijn uitgevoerd. De rechtbank acht de stellingen van kopers op dit punt onvoldoende onderbouwd. Ook het rapport van Tekenis is op dit punt niet voldoende concreet, onduidelijk is waar welke gebreken zijn aangetroffen en hoe die gebreken corresponderen met de werkzaamheden die op basis van het investeringsplan door Rochdale uitgevoerd moesten worden. Omdat de stellingen van kopers op deze punten niet voldoende zijn onderbouwd, komt de rechtbank aan bewijslevering op dit punt niet toe. De conclusie is derhalve dat door Rochdale door het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden en door het opstellen van het MJOP aan het convenant is voldaan.
toezeggingen
4.9.
Door kopers is gesteld dat door de verkopend makelaar aan kopers voor de koop van het appartement – steeds – is meegedeeld dat het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen onder het convenant viel en, naar de rechtbank begrijpt, nog door Rochdale zou worden gedaan. Rochdale betwist dat de makelaar die toezegging heeft gedaan, althans dat de makelaar daartoe bevoegd was. Het gaat hier echter om elf individualiseerbare overeenkomsten van koop. Voor ieder van die elf overeenkomsten moet worden gesteld – en bij voldoende betwisting bewezen – dat de makelaar, namens Rochdale, heeft verklaard dat door de verkoper (Rochdale) nog onderhoud aan de gemeenschappelijke delen zou worden verricht. Dat die toezegging in alle elf gevallen is gedaan is door kopers onvoldoende onderbouwd. Ook op dit punt komt de rechtbank niet aan bewijslevering toe.
4.10.
Zoals al onder 4.5 overwogen, is niet gebleken van een concrete toezegging van Rochdale aan de Vve of aan kopers om (al) het onderhoud voor haar rekening te nemen.
betaling voorschot aan VvE
4.11.
Kopers vorderen een betaling van het voorschot aan de VvE door Rochdale. De hoogte van de vordering baseren zij op de verplichting van leden van de VvE om gelden te reserveren voor (achterstallig) onderhoud, zodat de hoogte van het bedrag niet alleen gebaseerd is op de eigendomsverhouding nu, maar ook op de eigendomsverhouding in het verleden, zodat Rochdale van het tekort zoals dat volgens kopers is ontstaan in 2008 3024/3087e deel (afgerond 98%) dient bij te dragen. Van het door kopers berekende tekort over 2009 zou Rochdale 86% moeten bijdragen, enzovoorts.
4.12.
De rechtbank overweegt als volgt. De vordering van kopers zoals die is ingesteld, komt erop neer dat, volgens kopers, Rochdale als verkoper aansprakelijk is voor tekorten op de balans van de VvE. Die vordering is onvoldoende onderbouwd. Het wettelijk uitgangspunt is immers dat de notaris bij de akte van overdracht ook opgave doet van de omvang van het reservefonds van de VvE en in ieder geval was dat reservefonds voor kopers kenbaar. Niet is betwist dat op het moment van verkoop ook het MJOP deel uitmaakte van de splitsingsakte en dus voor kopers eveneens kenbaar was. Uit die gegevens konden kopers naar het oordeel van de rechtbank afleiden dat er sprake was een een tekort. Gelet op die omstandigheden is onvoldoende onderbouwd dat Rochdale jegens de VvE of kopers aansprakelijk is voor het tekort.
4.13.
De primaire en susbsidiaire vordering liggen zodoende voor afwijzing gereed. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn derhalve ook niet toewijsbaar.
verjaring en klachtplicht
4.14.
Ten overvloede overweegt de rechtbank als volgt. Het beroep op verjaring en schending van de klachtplicht faalt. Artikel 7:23 BW bepaalt: De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Rochdale beroept zich er op – zo begrijpt de rechtbank – dat de gebreken voor kopers kenbaar hadden moeten zijn op het moment van levering. Door Rochdale is echter niet gesteld dat – in alle gevallen – de werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten die zijn opgenomen in het investeringsplan, zijn verricht voor levering van de appartementsrechten. Evenmin is door Rochdale onderbouwd gesteld wanneer kopers de desbetreffende gebreken aan de gemeenschappelijke delen hadden behoren te ontdekken. Ook weegt de rechtbank mee dat ook voor Rochdale zelf het onderscheid tussen werkzaamheden die op basis van het investeringsplan verricht moesten worden, en onderhoudswerkzaamheden die opgenomen waren in het MJOP kennelijk niet voortdurend duidelijk is geweest en dat zij op vragen in de VvE tot aan de brief van 10 februari 2014 richting kopers geen duidelijkheid heeft verschaft over haar standpunt. Derhalve kan niet geoordeeld worden dat door kopers het gebrek redelijkerwijs op het moment van levering ontdekt had moeten worden, en daaruit volgt dat ook niet vastgesteld kan worden dat de vordering op grond van het tweede lid van artikel 7:23 BW is verjaard.
proceskosten
4.15.
Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Rochdale worden begroot op:
- griffierecht € 3.829,00
- salaris advocaat
€ 2.842,00(2,0 punten × tarief € 1.421,00)
€ 2.842,00(2,0 punten × tarief € 1.421,00)
Totaal € 6.671,00
4.16.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt kopers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Rochdale tot op heden begroot op € 6.671,00,
5.3.
veroordeelt kopers hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat kopers niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Kloosterhuis, rechter, bijgestaan door mr. E.J. van Veelen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2015.