Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/577475 / KG ZA 14-1543 SP/MB
Vonnis in kort geding van 20 januari 2015
in de zaak van
1. de vennootschap onder firma
[naam vennootschap],
gevestigd te [vestigingsplaats] (gemeente [naam gemeente]),
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] (gemeente [naam gemeente]),
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam 2],
gevestigd te [vestigingsplaats],
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam 3],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseressen bij dagvaarding van 17 december 2014,
advocaat mr. J.W. Verhoef te Uithoorn,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam 4],
gevestigd te [vestigingsplaats] (gemeente [naam gemeente]),
gedaagde,
advocaat mr. J.N.T. van der Linden te Amsterdam.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 6 januari 2015 hebben eiseressen, hierna gezamenlijk [eiseressen] en afzonderlijk [eiseres 1], [naam 1], [naam 2] en [naam 3], gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagde, hierna [naam 4], heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. [eiseressen] heeft producties in het geding gebracht en beide partijen hebben hun standpunt toegelicht aan de hand van een pleitnota.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. [eiseressen] heeft ter zitting een taxatierapport met betrekking tot de onroerende zaak aan [adres 1] (ook genoemd: Schuurperceel) in het geding gebracht en na de zitting, desverzocht, bij fax van 6 januari 2015 een viertal aanvullende stukken, met betrekking tot de onroerende zaken aan [adres 2] en [adres 3] en het project “[plaats]” (te weten de hierna bij 2.14 geciteerde e-mail en de bij 2.24 weergegeven verklaringen).
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. [eiseressen] heeft ter zitting een taxatierapport met betrekking tot de onroerende zaak aan [adres 1] (ook genoemd: Schuurperceel) in het geding gebracht en na de zitting, desverzocht, bij fax van 6 januari 2015 een viertal aanvullende stukken, met betrekking tot de onroerende zaken aan [adres 2] en [adres 3] en het project “[plaats]” (te weten de hierna bij 2.14 geciteerde e-mail en de bij 2.24 weergegeven verklaringen).
Ter zitting waren aanwezig, voor zover hier van belang:
aan de zijde van [eiseressen]: de heren [naam 1], [naam 2] en mr. Verhoef;
aan de zijde van [naam 4]: de heer [naam 5] en mr. Van der Linden.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben sinds 2004 samengewerkt op het gebied van (project)ontwikkeling in en van onroerende zaken. [naam 1] en [naam 2] zijn vennoten van [naam vennootschap], een vennootschap onder firma die sinds 1 november 2004 bestaat.
2.2.
In verband met deze samenwerking zijn [naam 4], [naam 3] en [naam 6] in 2004 de vennootschap onder firma V.O.F. [naam vennootschap 2] (hierna: [naam vennootschap 2]) aangegaan. Doel was onder meer de ontwikkeling van het project ‘[naam project]’ te [plaats] (waarbij nieuwbouw van appartementen was gepland).
2.3.
[eiseres 1] heeft in verband met aan haar verstrekte kredieten een recht van eerste hypotheek verleend aan de (rechtsvoorgangsters van) Rabohypotheekbank N.V. en de coöperatie Coöperatieve Rabobank Regio Schiphol U.A. (hierna gezamenlijk: de Rabobank, of ook: de bank) op de onroerende zaken van [eiseres 1] gelegen in de gemeenten [naam gemeente] ([plaats]) en [plaats] ([naam gemeente]). Het betreft de volgende onroerende zaken (gezamenlijk hierna ook: de percelen):
- [adres 5] te [plaats] en [adres 6] te [plaats] (project
[plaats]);
- [adres 2] en [adres 3] te [plaats];
- nabij [adres 1] te [naam gemeente] (project Schuurperceel);
- aan [adres 4] te [plaats], [naam gemeente] (project [plaats]).
2.4.
Op 19 juni 2008 zijn [naam 4] en [naam 6] uit [naam vennootschap 2] getreden, in verband waarmee de voortzettende vennoot, [naam 3] een bedrag aan [naam 4] verschuldigd is geworden van € 93.633,50 ter zake van geldlening.
Bij akte van 19 juni 2008 heeft [naam 3] aan [naam 4] (en [naam 6], aan wie zij na haar uittreding eveneens geld verschuldigd was) een recht van tweede hypotheek verleend op het perceel [adres 5], “
tot zekerheid voor de terugbetaling van al hetgeen (…) [naam 3] (…) en/of (…) [naam vennootschap 2] (…) aan de schuldeiser schuldig is, tot zekerheid voor de nakoming waarvan partijen mitsdien zijn overeengekomen (…) tot een bedrag van (…) € 163.687,68 (…)”
tot zekerheid voor de terugbetaling van al hetgeen (…) [naam 3] (…) en/of (…) [naam vennootschap 2] (…) aan de schuldeiser schuldig is, tot zekerheid voor de nakoming waarvan partijen mitsdien zijn overeengekomen (…) tot een bedrag van (…) € 163.687,68 (…)”
2.5.
De voortzettende vennoot [naam 3] heeft haar leveringsrecht op perceel [adres 5] overgedragen aan [eiseres 1].
2.6.
Bij akte van vestiging van hypotheek met rangwisseling van 5 september 2011 heeft [eiseres 1] een tweede recht van hypotheek op de percelen verleend aan [naam 4] tot zekerheid van (a) een door [naam 4] aan [eiseres 1] verstrekte lening van € 27.314,- alsmede:
“
b. (…) voor de nakoming van het recht op levering als omschreven in de aan partijen bekende koopovereenkomst de dato (…) 27-06-2011(de koopakte met betrekking tot het project [naam project], vzr)
(…):
b. (…) voor de nakoming van het recht op levering als omschreven in de aan partijen bekende koopovereenkomst de dato (…) 27-06-2011(de koopakte met betrekking tot het project [naam project], vzr)
(…):
c. voor de betaling van al hetgeen (…) [naam 4] (…) van (…) [eiseres 1], van haar vennoten en/of van (…) te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen (…), dan wel uit welken anderen hoofde ook; tot zekerheid van de nakoming waarvan partijen zijn overeengekomen tot een bedrag van een miljoen zeven honderd duizend euro (…) recht van hypotheek te vestigen, te vermeerderen met eventueel verschuldigde boeten, renten en kosten (…)”.
2.7.
Tussen partijen zijn geschillen gerezen met betrekking tot de (terug)koop door en levering aan [naam 4] van het project [naam project]. [naam 4] heeft het project niet van [eiseres 1] afgenomen en zich beroepen op ontbinding van de overeenkomst(en) terzake, omdat een bruikbare bouwvergunning zou ontbreken, terwijl [eiseres 1] nakoming wenst. Partijen zijn daarover verwikkeld in gerechtelijke procedures. Tot dusver is de bouw van appartementen op het project [naam project] in verband met die geschillen niet gerealiseerd.
2.8.
Bij vonnis van 5 april 2013 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [naam 4] op vordering van [eiseressen] verboden om de door [naam 4] in gang gezette executie van de onroerende zaken door te zetten en haar bevolen deze te staken en gestaakt te houden, totdat in een bodemprocedure over de opeisbaarheid van de door [naam 4] gesteld vorderingen zou zijn beslist.
2.9.
[eiseres 1], [naam 1] en [naam 2] hebben op 2 augustus 2013 een bodemprocedure tegen [naam 4] aanhangig gemaakt en onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat [naam 4] in verzuim is, [naam 4] te veroordelen om het project [naam project] af te nemen voor de koopsom van € 1.718.687,68, alsmede daarvoor de rente te voldoen aan de Rabobank vanaf 1 juni 2011, zoals was overeengekomen. [naam 4] heeft op haar beurt een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen [naam 3] ter incasso van de door haar aan [naam 3] verstrekte lening.
2.10.
Bij brief van 18 d .ecember 2013 heeft de Rabobank aan [eiseres 1] meegedeeld dat [eiseres 1] al geruime tijd in verzuim verkeert ten aanzien van haar bancaire verplichtingen en dat de financiering is opgezegd. In de brief staat verder dat de Rabobank nog een laatste maal tot afspraken met [eiseres 1] wil komen voor onderhandse verkoop van tenminste drie van de vier projecten, te weten het project [naam project], het project [plaats] en het project aan [adres 2], met als voorwaarde (onder meer) dat (eventuele) andere rechthebbenden (beslagleggers, hypotheekhouders) ook met de verkoop instemmen. In de brief staat ook dat de Rabobank zich voorstelt dat de drie projecten uiterlijk op 1 april 2014 worden verkocht en dat levering zal plaatsvinden vóór 1 mei 2014.
Voorts staat in de brief onder meer vermeld:
“
Om tot een onderhandse verkoop van de kavels aan [adres 1] te komen is het volgens ons noodzakelijk de vraagprijzen te verlagen naar respectievelijk EUR 199.000,- en EUR 209.000,-. (…)
Om tot een onderhandse verkoop van de kavels aan [adres 1] te komen is het volgens ons noodzakelijk de vraagprijzen te verlagen naar respectievelijk EUR 199.000,- en EUR 209.000,-. (…)
Voor wat betreft de projecten [naam project] en [plaats] willen wij benadrukken dat een gefaseerde verkoop waarbij het verkooprisico bij de bank komt te liggen onbespreekbaar is. Anders gezegd, de projecten worden als geheel in huidige staat en met de huidige bestemming verkocht. Voor de locatie [plaats] adviseren wij een vraagprijs van EUR 250.000 ‘as is’ en voor het project [naam project] EUR 850.000.”
2.11.
Hangende de bodemprocedure(s) hebben partijen getracht via mediation hun geschillen te beslechten, maar dat is mislukt.
2.12.
Onder de gedingstukken (productie 19 [eiseres 1]) bevindt zich een (ongedateerde) koopakte waarbij het project [plaats] door [eiseres 1] wordt verkocht aan Applitech Vastgoed B.V. (hierna: Applitech) en Mavras Vastgoed B.V. (hierna: Mavras) voor een koopsom van € 250.000,-, waarbij de akte van levering gepasseerd zou worden op 20 december 2014, of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader (zouden) overeenkomen. In artikel 5 van deze koopakte is (onder meer) vermeld dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom dient te worden overgedragen vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
Artikel 10.3 bevat een boeteclausule, in het geval een der partijen zijn verplichtingen niet nakomt en de andere partij geen ontbinding van de overeenkomst wenst.
Artikel 19 van de koopakte luidt als volgt:
“
Partijen verklaren, dat het een BTW levering is waarbij partijen een beroep doen op de mogelijkheid de BTW claim door te schuiven waardoor bij overdracht uitsluitend de koopsom excl. BTW € 206.611,57 is verschuldigd.”
Partijen verklaren, dat het een BTW levering is waarbij partijen een beroep doen op de mogelijkheid de BTW claim door te schuiven waardoor bij overdracht uitsluitend de koopsom excl. BTW € 206.611,57 is verschuldigd.”
2.13.
Bij e-mail van 16 juli 2014 heeft (de raadsman van) de Rabobank aan (de raadsman van) [eiseres 1] meegedeeld dat een executietraject zal worden gestart, omdat geen overeenstemming met [naam 4] is bereikt en deze ook niet te verwachten valt. In de e-mail is verder vermeld dat de Rabobank [eiseres 1] een termijn van zes maanden (dat wil zeggen tot 16 januari 2015) zal gunnen om kopers voor de percelen te vinden, zodat onderhands kan worden verkocht, en dat de percelen zullen worden geveild, als dat niet lukt.
2.14.
In een e-mail van 31 juli 2014 van de raadsman van de Rabobank aan de raadsman van [eiseres 1] staat onder meer:
“
Indien tussen partijen inderdaad zonneklaar is dat [plaats] “as is” wordt verkocht – dat wil zeggen met de huidige bestemming ‘bedrijven’ – en de voorbehouden genoemd in art. 16 sub b, c, en d worden geschrapt, dan stemt de bank graag in met de door uw cliënten beoogde verkoop voor een bedrag van
Indien tussen partijen inderdaad zonneklaar is dat [plaats] “as is” wordt verkocht – dat wil zeggen met de huidige bestemming ‘bedrijven’ – en de voorbehouden genoemd in art. 16 sub b, c, en d worden geschrapt, dan stemt de bank graag in met de door uw cliënten beoogde verkoop voor een bedrag van
€ 250.000,-. Ik deel vanzelfsprekend uw mening dat het de voorkeur verdient indien ‘gewoon’ onderhands wordt verkocht, waarbij de bank dan haar hypotheekrecht prijsgeeft (…) op voorwaarde dat de koopsom rechtstreeks aan de bank wordt betaald. Daarvoor is dan vereist dat ook [naam 5](indirect bestuurder van [naam 4], vzr.)
zijn rechten prijsgeeft.”
zijn rechten prijsgeeft.”
2.15.
Bij brief van 24 september 2014 heeft (de raadsman van) [eiseressen] aan [naam 4] onder meer het volgende geschreven:
“
Hoewel vast staat dat u (…), ook volgens uw eigen mededelingen, niet kunt afnemen, geef ik u namens cliënten bij dezevanaf heden 5 dagende gelegenheid mij te (doen) bevestigen dat u, bij daadwerkelijke veroordeling tot afname, zult afnemen, bij gebreke waarvan ik namens cliënten vaststel en bij deze vastleg dat u (ook bij een veroordeling tot afname) niet in staat zult zijn daadwerkelijk af te nemen tegen de overeengekomen koopprijs en voorwaarden. De bank (…) gaat ook (…) van de laatste situatie uit. In dit verband bericht ik u dat de bank van mijn cliënten, op basis van de gebleken onmogelijkheid van afname door u, mijn cliënten heeft aangezegd tot executie over te gaan van de door mijn cliënte, [eiseres 1] middels eerste hypothecaire inschrijvingen aan de bank verstrekte zekerheden, te weten: (…)”.
Hoewel vast staat dat u (…), ook volgens uw eigen mededelingen, niet kunt afnemen, geef ik u namens cliënten bij dezevanaf heden 5 dagende gelegenheid mij te (doen) bevestigen dat u, bij daadwerkelijke veroordeling tot afname, zult afnemen, bij gebreke waarvan ik namens cliënten vaststel en bij deze vastleg dat u (ook bij een veroordeling tot afname) niet in staat zult zijn daadwerkelijk af te nemen tegen de overeengekomen koopprijs en voorwaarden. De bank (…) gaat ook (…) van de laatste situatie uit. In dit verband bericht ik u dat de bank van mijn cliënten, op basis van de gebleken onmogelijkheid van afname door u, mijn cliënten heeft aangezegd tot executie over te gaan van de door mijn cliënte, [eiseres 1] middels eerste hypothecaire inschrijvingen aan de bank verstrekte zekerheden, te weten: (…)”.
[eiseressen] heeft [naam 4] in de brief verzocht akkoord te gaan met onderhandse verkoop van het project [naam project] voor een bedrag van € 850.000,- en van het project [plaats] voor € 250.000,-, alsook om in te stemmen met royement van het recht van tweede hypotheek op de percelen.
2.16.
Volgens een brief van 3 november 2014 aan de Rabobank hebben de makelaars [naam 7] en [naam 8] van EKZ Makelaars (hierna: [naam 7] en [naam 8]) het project [naam project], als de appartementen gerealiseerd zouden zijn, getaxeerd op € 3.273.000,- bij onderhandse verkoop, executiewaarde € 2.450.000,- en de grondwaarde (zonder het realiseren van de appartementen) op € 675.000,-, executiewaarde € 525.000,-.
2.17.
Bij brief van 3 november 2014 hebben [naam 7] en [naam 8] aan de Rabobank meegedeeld het project [plaats] te waarderen op € 250.000,-, ‘
uitgaande van de vigerende bestemming (garagebedrijf en wonen) en de aanname dat de bodemkwaliteit daadwerkelijk geschikt is voor de geldende bestemming’, respectievelijk op € 350.000,- ‘
uitgaande van een bestemmingswijziging naar “wonen” met de mogelijkheid om op het thans getaxeerde 2 woningen te kunnen realiseren en de aanname dat de bodemkwaliteit daadwerkelijk geschikt is voor de bestemming woningbouw’, in beide gevallen vrij op naam, inclusief 21% btw.
uitgaande van de vigerende bestemming (garagebedrijf en wonen) en de aanname dat de bodemkwaliteit daadwerkelijk geschikt is voor de geldende bestemming’, respectievelijk op € 350.000,- ‘
uitgaande van een bestemmingswijziging naar “wonen” met de mogelijkheid om op het thans getaxeerde 2 woningen te kunnen realiseren en de aanname dat de bodemkwaliteit daadwerkelijk geschikt is voor de bestemming woningbouw’, in beide gevallen vrij op naam, inclusief 21% btw.
2.18.
In een brief van 4 november 2014 heeft [naam 8] met betrekking tot de (twee) bouwkavels [adres 2] en [adres 3]aan de Rabobank onder meer het volgende meegedeeld:
“
Conclusie
Conclusie
De bouwkavels (…) hebben ondanks de bestemming wonen, een beperkte waarde. Gedacht moet worden aan een opbrengst van circa € 180.000,- v.o.n. per woningbouwkavel (…)maar zelfs met dit prijsniveau is het nog de vraag of er binnen een termijn van 6 tot 9 maanden kopers in de markt zijn.
Als er namelijk zeer beperkte vraag is, is de (vraag)prijs niet altijd doorslaggevend.”
Als er namelijk zeer beperkte vraag is, is de (vraag)prijs niet altijd doorslaggevend.”
2.19.
Bij brief van 3 december 2014 heeft de Rabobank aan [eiseres 1] meegedeeld dat haar uitstaande vordering op [eiseres 1] op dat moment
€ 3.328.978,94 bedraagt, welke vordering is gesecureerd met hypothecaire inschrijvingen op alle bij [eiseres 1] in eigendom zijnde onroerende zaken.
€ 3.328.978,94 bedraagt, welke vordering is gesecureerd met hypothecaire inschrijvingen op alle bij [eiseres 1] in eigendom zijnde onroerende zaken.
2.20.
Volgens een taxatierapport van 8 december 2014 bedraagt de waarde van het project Schuurperceel € 250.000,- (marktwaarde), althans € 150.000,- (executiewaarde).
2.21.
Bij brief van 12 december 2014 heeft [naam 8] aan de Rabobank meegedeeld dat de vermoedelijke veilingopbrengst van het project [plaats] € 215.000,- zal bedragen, inclusief btw, uitgaande van de vigerende bestemming (garagebedrijf en woning). Bij brief van diezelfde datum heeft [naam 8] aan de Rabobank meegedeeld dat de vermoedelijke veilingopbrengst van de percelen [adres 2] en [adres 3] (in de brief is abusievelijk vermeld: 6A en 6B) € 150.000,- per perceel bedraagt.
2.22.
In een e-mail van 23 december 2014 heeft de Rabobank aan (de raadsman van) [eiseres 1], naar aanleiding van een mail van [naam 1] aan de bank van diezelfde dag waarin staat dat een finaal bod op het perceel aan [adres 2] en [adres 3] (de beide kavels) is uitgebracht van € 330.000,- inclusief btw, meegedeeld akkoord te gaan met royement van de hypotheek op dat perceel, onder voorwaarde van de ontvangst van de volledige netto verkoopopbrengst. In de e-mail staat voorts onder meer:
"
Daarbij houden we rekening met het feit dat de BTW door de notaris ingehouden zal worden t.g.v. de fiscus. (…) Wij ontvangen graag de aangepaste koopovereenkomst, waarna wij een akte ter verpanding van de rechten van dit contract zullen opstellen.”
Daarbij houden we rekening met het feit dat de BTW door de notaris ingehouden zal worden t.g.v. de fiscus. (…) Wij ontvangen graag de aangepaste koopovereenkomst, waarna wij een akte ter verpanding van de rechten van dit contract zullen opstellen.”
2.23.
Onder de gedingstukken (productie 24 van [eiseressen]) bevindt zich een koopakte van 31 december 2014, met betrekking tot de percelen [adres 2] en [adres 3] te [plaats], waarbij [eiseres 1] deze percelen aan Mavras verkoopt voor een bedrag van € 272.727,-. Evenals de in 2.12 genoemde koopakte bevat deze koopovereenkomst de bepaling dat het perceel dient te worden geleverd vrij van hypotheken, alsook een boetebepaling.
2.24.
Op 6 januari 2015 is een drietal schriftelijke verklaringen afgelegd, namelijk:
- een verklaring van ([naam 1] en [naam 2] namens) [naam 1] en
[naam 2] namens [eiseres 1] dat de volledige koopprijs van het project [plaats] ad € 250.000,- en van het project [adres 2] en [adres 3] ad
€ 350.000,- onder de notaris van de koper zal worden gestort; dat de netto verkoopopbrengst na royement van de bank aan de bank zal worden uitgekeerd en dat de over deze projecten verschuldigde omzetbelasting ad € 43.388,43 en
€ 57.272,73 door de notaris namens [eiseres 1] rechtstreeks aan de ontvanger van de Belastingdienst zal worden voldaan; en dat bij het tot stand komen van koopovereenkomsten wat betreft de projecten Schuurperceel en [naam project] ook zal gelden dat de notaris een gelijke opdracht zal worden verstrekt in het geval op die leveringen btw in plaats van overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn;
- een verklaring van [naam 9] en [naam 10] namens respectievelijk Mavras en Applitech Beheer B.V. (enig aandeelhouder en bestuurder van Applitech) dat Mavras en Applitech Vastgoed B.V. de gezamenlijke kopers zijn van het project [plaats] en dat de volledige koopsom ad € 250.000,- inbegrepen € 43.388,43 wegens omzetbelasting, zal worden gestort onder hun notaris;
- een verklaring van [naam 9] namens Mavras dat Mavras de koper is van het project [adres 2] en [adres 3] en dat de volledige koopsom ad € 330.000,- inbegrepen
€ 57.272,73 wegens omzetbelasting, zal worden gestort onder haar notaris.
3.Het geschil
3.1.
[eiseressen] vordert – samengevat – dat [naam 4], op straffe van verbeurte van dwangsommen, wordt bevolen om, nadat haar daartoe een oproep van de notaris heeft bereikt, mee te werken aan de verkoop van de percelen – door in te stemmen met royement van haar tweede hypothecaire inschrijving op die percelen – voor de in de dagvaarding genoemde verkoopprijzen, te weten een bedrag van
€ 250.000,- voor het project [plaats], en voor door de Rabobank vast te stellen althans goed te keuren bedragen voor de andere percelen (inmiddels naar de voorzieningenrechter begrijpt voor het perceel [adres 2] en [adres 3]
€ 330.000,-); voorts vordert [eiseressen] te bepalen dat in het geval [naam 4] het maximum aan dwangsommen heeft verbeurd en desondanks in gebreke blijft uitvoering te geven aan de veroordeling, dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [naam 4] in de notariële royementsakte. [eiseressen] heeft, kort samengevat, ter toelichting op haar vordering gesteld dat [naam 4] misbruik van recht maakt door niet mee te werken aan royement van haar hypotheekrechten, aangezien zonneklaar is dat de vordering van de Rabobank de opbrengst van de percelen ver te boven gaat en er dus voor [naam 4] niets zal overblijven. Daartegenover staat dat de opbrengst van de percelen bij een onderhandse verkoop door [eiseres 1] aanzienlijk meer zal opbrengen dan een eventuele executoriale verkoop door de bank, zodat [eiseressen] bij de medewerking van [naam 4] een groot belang heeft. De Rabobank is bereid mee te werken aan de onderhandse verkoop door [eiseres 1] en voor twee percelen zijn de koopovereenkomsten al getekend. De Rabobank heeft de termijn waarbinnen de verkoop van de percelen door [eiseres 1] gerealiseerd moet zijn verlengd tot 17 februari 2015. Als [eiseres 1] de percelen niet vrij van hypotheek kan leveren, is zij boetes verschuldigd aan de kopers. [eiseressen] heeft bij haar vorderingen dus een spoedeisend belang.
3.2.
[naam 4] voert verweer, waarop hierna, nader zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van [eiseressen] zijn in dit kort geding alleen toewijsbaar, indien zij daarbij een voldoende spoedeisend belang heeft.
[naam 4] heeft allereerst betoogd dat een spoedeisend belang aan de zijde van [eiseressen] ontbreekt, omdat sprake is van een vrijwillige verkoop, aangezien nergens uit blijkt dat de Rabobank executiemaatregelen heeft aangezegd.
Uit de door [eiseressen] in het geding gebrachte e-mails van 18 december 2013 en 16 juli 2014 (2.10 en 2.13) blijkt echter dat de Rabobank de financiering aan [eiseres 1] heeft opgezegd en voornemens is om haar hypotheekrechten uit te winnen en slechts in afwachting daarvan, onder voorwaarden, [eiseres 1] in de gelegenheid heeft gesteld de percelen zelf onderhands te verkopen. [naam 4] heeft dit op zichzelf niet betwist, noch dat de grond voor opzegging van de financiering is dat [eiseres 1] de rentebetalingen (die [naam 4] in het kader van de afspraken rond haar uittreding uit [naam vennootschap 2] voor haar rekening zou nemen) niet meer (tijdig) heeft verricht. Onder deze omstandigheden kan niet worden gesteld dat sprake is van een vrijwillige verkoop. [eiseressen] heeft bij haar vorderingen dan ook een voldoende spoedeisend belang. Daar komt bij dat ten aanzien van twee percelen reeds koopovereenkomsten zijn gesloten, die boetebepalingen bevatten bij niet (tijdige) nakoming. Ook in verband daarmee is het spoedeisend belang van [eiseressen] bij haar vorderingen gegeven.
4.2.
[naam 4] heeft evenmin betwist dat de (eerste) hypotheekrechten van Rabobank op de percelen inclusief rente en kosten zich uitstrekken tot een bedrag van € 4.725.000,-, noch dat de vordering van de Rabobank op [eiseres 1] op
3 december 2014 in hoofdsom € 3.328.978,94 bedroeg, zoals is weergegeven in de onder 2.19 geciteerde e-mail van de bank. Dit strekt dan ook in dit geding tot uitgangspunt.
4.3.
Uitgangspunt is voorts dat [naam 4] alleen gehouden is mee te werken aan royement van haar hypotheekrechten op de percelen, indien zij geen rechtens te respecteren belang heeft om zich daartegen te verzetten. Volgens [eiseressen] heeft [naam 4] een dergelijk belang niet, maar volgens [naam 4] is dat wel het geval. [naam 4] heeft overigens erkend dat een dergelijk belang aan haar kant ontbreekt, indien sprake is van een rechtsgeldige verkoop van de verhypothekeerde onroerende zaken, als bij die verkoop een verkoopprijs wordt gerealiseerd van minimaal de waarde zoals deze door een onafhankelijk taxateur is vastgesteld en voor haar bij een dergelijke verkoop geen opbrengst zal resteren. Dat is volgens haar echter niet het geval. [naam 4] heeft op dit punt aangevoerd dat een daarbij te hanteren taxatierapport niet ouder mag zijn dan drie maanden, zoals ook door de voorzieningenrechter pleegt te worden toegepast bij het verlenen van toestemming bij onderhandse verkoop door de hypotheekhouder.
4.4.
Ten aanzien van twee percelen, te weten het project [plaats] en het project [adres 2] en [adres 3] heeft [eiseressen] koopovereenkomsten in het geding gebracht. Niet gesteld kan dus worden dat voor deze percelen een concrete verkoop niet aan de orde is.
4.5.
Het project [plaats] is verkocht voor een bedrag van
€ 250.000,-, hetgeen overeenkomt met de taxatiewaarde uit het overgelegde (recente) rapport, als wordt uitgegaan van de vigerende bestemming (garagebedrijf en wonen) (2.17). [naam 4] heeft niet bepleit dat dit geen reële verkoopprijs is, of dat de desbetreffende taxateur niet onafhankelijk is. Aan de door haar zelf gestelde voorwaarden is dan ook voldaan.
4.6.
Het project [adres 2] en [adres 3] is verkocht voor € 272.727,-(2.23). Op grond van de bij 2.24 weergegeven verklaring van de kopers mag worden aangenomen dat dit de koopsom exclusief btw is, terwijl de kopers ter voldoening van die btw nog een bedrag van € 57.272,73 zullen storten bij de notaris, waarmee de totale koopprijs (afgerond) € 330.000,- bedraagt. Volgens de onder 2.18 weergegeven (recente) taxatie zou de geschatte waarde van dit project € 360.000,- bedragen, waaraan is toegevoegd dat het nog maar de vraag is of voor die prijs in de huidige marktomstandigheden binnen zes à negen maanden kopers gevonden kunnen worden. Anders dan [naam 4] heeft betoogd, kan op basis van de taxatie met die toevoeging naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook de verkoop van dit perceel in de gegeven omstandigheden worden aangemerkt als een rechtsgeldige verkoop van het perceel voor een reële koopprijs. Dat de bank in december 2013 nog een koopprijs van € 418.000,- verlangde (2.10), maakt dat niet anders.
4.7.
[naam 4] verzet zich niettemin (ook) tegen de verkoop van de genoemde twee percelen, omdat niet duidelijk zou zijn of in de verkoopprijzen van € 250.000,- en € 330.000,- de btw wel zou zijn verdisconteerd, met dien verstande dat niet het risico zou moeten bestaan dat de koopprijs in verband daarmee daadwerkelijk lager zou kunnen uitvallen, namelijk voor [plaats] € 206.611,57 en voor het project [adres 2] en [adres 3] € 272.272, - waarover [eiseres 1] dan nog eens btw zou moeten afdragen. [eiseressen] heeft ter zitting betoogd dat dit niet het geval is en haar betoog op dit punt voldoende onderbouwd met de bij 2.24 genoemde verklaringen, waaruit blijkt dat de kopers het bedrag dat [eiseres 1] aan btw verschuldigd zal zijn zullen afdragen aan de notaris, waarna (de notaris namens) [eiseres 1] dit aan de belastingdienst zal voldoen. Problemen met (het ontbreken van toestemming voor) de verlegging van btw doen zich dus niet voor. Het verweer van [naam 4] dat deze percelen (ver) onder de getaxeerde waarde worden verkocht, gaat dan ook niet op.
4.8.
Ook heeft [eiseressen] met het in geding brengen van
de verklaringen vermeld onder 2.13 en 2.22 voldoende aannemelijk gemaakt dat de bank met de verkopen van deze percelen voor de genoemde, reële, koopprijzen akkoord gaat. Anders dan vermeld in de brief van 18 december 2013 heeft de bank klaarblijkelijk de voorwaarde dat [plaats] en [naam project] gelijktijdig dienen te worden verkocht, laten varen.
4.9.
Al met al moet tegen de achtergrond van de hoogte van de vordering van de Rabobank op [eiseres 1], die de te verwachten verkoopopbrengst ruimschoots te boven gaat, onder genoemde omstandigheden worden aangenomen dat [naam 4] geen rechtens te respecteren belang heeft om zich tegen royement van haar hypotheekrechten op voornoemde percelen te verzetten. De op die percelen gerichte vorderingen van [eiseressen] zullen dan ook worden toegewezen.
Voor het opleggen van dwangsommen bestaat onvoldoende aanleiding, nu het vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van [naam 4] aan de royementsakte, indien [naam 4] in gebreke blijft om aan de veroordeling te voldoen.
4.10.
Aan [naam 4] kan wel worden toegegeven dat de voorgenomen verkoop van de percelen [naam project] en Schuurperceel thans onvoldoende concreet is om ook ten aanzien van die percelen een onmiddellijke voorziening te treffen. Indien zich echter binnen drie maanden na de onder 2.16 en 2.20 genoemde taxaties – met inachtneming van hetgeen [eiseressen] daaromtrent ten aanzien van Schuurperceel onweersproken heeft gesteld, namelijk dat de taxatiewaarde met een derde moet worden verminderd, aangezien een deel van het perceel van die omvang wegens ‘besmetting’ op nihil moet worden gewaardeerd – een koper aandient die de betreffende percelen, met instemming van de bank voor (minimaal) de taxatieprijs wil kopen, heeft ook voor die percelen te gelden dat [naam 4] geen rechtens te respecteren belang heeft om zich daartegen (verder) te verzetten. Ook voor die percelen geldt immers dat de te verwachten opbrengst nog ruimschoots te kort zal schieten om de vordering van de Rabobank te voldoen, zodat van een meeropbrengst ten behoeve van [naam 4] in dat geval geen sprake zal zijn. Voor een veroordeling in kort geding bestaat evenwel, nu nog onzeker is of zich tijdig een koper zal aandienen en wat de koopprijs zal zijn, vooralsnog onvoldoende grond.
4.11.
Nu beide partijen deels in het (on-)gelijk zijn gesteld en [naam 4] terecht heeft aangevoerd dat [eiseressen] met het in het geding brengen van een aantal cruciale stukken zeer laat is geweest, zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, als na te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
beveelt [naam 4] om, na de betekening van dit vonnis, en nadat haar daartoe een oproep van de notaris heeft bereikt, haar medewerking te verlenen aan het royement van haar tweede hypothecaire inschrijving op de navolgende onroerende zaken, toebehorend aan [eiseres 1]:
a. a) een perceel bouwkavel (bekend als Project [plaats]) gelegen te [plaats] (gemeente [naam gemeente]) aan en nabij [adres 4], kadastraal bekend gemeente [naam gemeente], sectie D, nr. [(...)] en [(...)], bij een verkoop van dit perceel
voor een bedrag van € 250.000,- inclusief btw,
b) een perceel bouwkavel gelegen te [plaats] (gemeente [naam gemeente]) plaatselijk bekend [adres 2] en [adres 3], kadastraal bekend gemeente [naam gemeente], sectie D, nr. [(...)], bij een verkoop van dit perceel voor een bedrag van € 330.000,- inclusief btw;
5.2.
bepaalt dat indien [naam 4], nadat haar een oproep van de notaris heeft bereikt, niet aan die oproep voldoet en in gebreke blijft om uitvoering te geven aan het onder 5.1 bepaalde, dit vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [naam 4] in de notariële royementsakte;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
5.5.
compenseert de kosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2015. [1]