Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/561278 / HA ZA 14-293
Vonnis van 21 januari 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ BEAGLE VASTGOED XVII B.V,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.A.J. Leeman te Rotterdam,
tegen
1. de naamloze vennootschap
BOEKEL DE NERÉE N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2],
gevestigd te Amsterdam,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 3],
gevestigd te Amsterdam,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 4],
gevestigd te Amsterdam,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 5],
gevestigd te Amsterdam,
6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 6],
gevestigd te Amsterdam,
7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 7],
gevestigd te Naarden,
8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 8],
gevestigd te Amsterdam,
9.
[gedaagde sub 9],
[gedaagde sub 9],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.
Eiseres zal hierna Beagle worden genoemd en gedaagden samen Boekel. Gedaagde sub 1 en gedaagde sub 9 afzonderlijk zullen als Boekel de Nerée en als de notaris worden aangeduid.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 maart 2014, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 2 juli 2014, waarbij een comparitie is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 20 november 2014 en de daarin genoemde stukken,
- de fax van 5 december 2014 van mr. Rammeloo,
- de fax van 9 december 2014 van mr. Leeman,
- de fax van 9 december 2014 van mr. Rammeloo,
- de fax van 10 december 2014 van mr. Leeman.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Boekel de Nerée is de rechtsopvolger van de maatschap Mekking & De Nerée Notarissen. De notaris is - al dan niet via zijn praktijkvennootschap - maat geweest van de toenmalige maatschap, evenals gedaagden sub 2, 3, 4, 6, 7 en 8.
2.2.
Op 16 april 2004 zijn Beagle (toen nog genaamd: Van Omme & De Groot Projectontwikkeling B.V.) en de rechtsvoorganger van ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V. (hierna: ASR) eigenaar geworden van een viertal percelen grond aan de Westerweg te Purmerend. De koopprijs die aan de verkoper Plato Vastgoed B.V. (hierna: Plato) voor de percelen is betaald, bedroeg € 5.416.602,50. Ten aanzien van één van deze percelen (aangeduid als perceel met nummer 2363) is bij vonnis van de rechtbank Haarlem van 16 maart 1999 de vervroegde onteigening uitgesproken.
2.3.
Het eerste concept van de onderliggende koopovereenkomst heeft de notaris op
8 april 2004 aan Beagle gestuurd. De volgende relevante bepalingen zijn daarin opgenomen:
“Overige verklaringen van verkoper
Artikel 5
Verkoper verklaart tot slot:
(…)
e.Het is hem niet bekend dat er heden beleidsvoornemens zijn (…) tot onteigening
behoudens, wat het kadastrale nummer 2363 betreft, het vermelde in artikel 9.
(…)
Verklaringen van koper
Artikel 6
(…)
c. Koper verklaart dat hij zich ten aanzien van de lopende onteigeningsprocedure en alle planologische aspecten rechtstreeks heeft laten informeren bij de gemeente en provincie(…)
Onteigeningsvonnis
Artikel 10
In 1999 is een onteigeningsprocedure opgestart voor het verkochte sub a. Het vonnis van vervroegde onteigening de dato 16 maart 1999 is niet ingeschreven in de Openbare Registers en er is destijds geen aanbetaling gedaan. De onteigening geschiedde in het kader van het realiseren van het bestemmingsplan Purmer V uit 1987 (recreatiebos). Inmiddels is door Provinciale Staten een streekplan vastgesteld dat de mogelijkheid opent voor toekomstige woonbebouwing op dit perceel.”
2.4.
Plato heeft Beagle bij fax van 10 april 2004 bericht dat het bepaalde in de artikelen 5 sub e, 6 sub c en 10 van de concept koopovereenkomst niet van toepassing is. Daarop heeft Beagle op 12 april 2004 een fax aan Plato gestuurd (met een kopie aan de waarnemend kandidaat-notaris) waarin Beagle met betrekking tot artikelen 9 en 10 het volgende heeft geschreven:
“- Art 9 en 10. Conform uw opgave loopt er geen onteigeningsprocedure meer en is er geen WVG gevestigd, hetgeen verkoper ook dient te garanderen. Artikelen ten aanzien hiervan kunnen dan ook achterwegen worden gelaten. Indien op te nemen ook graag een garantie en een boete te stellen door verkoper indien er zich problemen zouden voordoen.”
2.5.
Naar aanleiding van het derde concept van de koopovereenkomst van 13 april 2004, waarin de bepaling over het onteigeningsvonnis (artikel 10) nog was opgenomen, heeft Beagle aan Plato per fax de vraag gesteld wat het doel van deze bepaling is als er geen procedure meer loopt. Deze fax heeft Beagle in kopie aan de waarnemend kandidaat-notaris gestuurd. In reactie daarop is de desbetreffende bepaling in het vierde concept van de koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) - welke versie Beagle vervolgens op 14 april 2004 heeft ondertekend - verwijderd. In artikel 5 sub e van de definitieve koopovereenkomst wordt het onteigeningsvonnis wel nog genoemd:
“Overige garanties van verkoper en de huidige gebruiker
Artikel 5
Verkoper en de huidige gebruiker garanderen tot slot:
(…)
e. Het is hen niet bekend dat er heden beleidsvoornemens zijn (…) tot onteigeningbehoudens, wat het kadastrale nummer 2363 betreft, het vermelde in het onteigeningsvonnis de dato 16 maart 1999.”
2.6.
De leveringsakte is op 16 april 2004 ten overstaan van een kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris gepasseerd.
2.7.
In de herfst van 2004 heeft de toenmalige advocaat van een eerdere eigenaar van de percelen - [naam] (hierna: [naam]) - met Beagle contact opgenomen over de bij de rechtbank Haarlem tussen [naam] en de gemeente Purmerend aanhangige onteigeningsprocedure betreffende perceel 2363. Beagle heeft zich op 2 oktober 2006 in de onteigeningsprocedure gevoegd en ter gelegenheid van pleidooi van 19 juni 2008 gevorderd in de hoofdzaak te interveniëren en de te bepalen schadeloosstelling aan haar en ASR toe te kennen. Op 12 november 2008 heeft de rechtbank Haarlem eindvonnis gewezen en de door de gemeente Purmerend aan Beagle en ASR te betalen schadeloosstelling vastgesteld op € 399.305,-. Dat bedrag is op 12 januari 2009 betaald. Het onteigeningsvonnis is op 23 januari 2009 ingeschreven in de openbare registers, waarmee de gemeente Purmerend eigenaar is geworden van perceel 2363.
2.8.
Bij brief van 22 oktober 2013 aan Boekel de Nerée heeft Beagle zich bij monde van haar advocaat op het standpunt gesteld dat de notaris een beroepsfout heeft gemaakt. Bij brief van 6 november 2013 heeft Beagle Boekel aansprakelijk gehouden voor de schade die Beagle heeft geleden door de gemaakte beroepsfout.
3.Het geschil
3.1.
Beagle vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, met veroordeling van Boekel in de proceskosten, waaronder begrepen het salaris van de advocaat alsmede de nakosten:
Primair:
( i) een verklaring voor recht dat de notaris in het kader van de uitvoering van de overeenkomst van opdracht tussen Beagle en gedaagden sub 2 tot en met 8, destijds in maatschapsverband handelend onder de naam Mekking & De Nerée Notarissen, de zorg van een goed opdrachtnemer niet in acht heeft genomen, als gevolg waarvan gedaagden sub 2 tot en met 8 en de notaris zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst;
(ii) gedaagden sub 2 tot en met 8 hoofdelijk te veroordelen tot de vergoeding van de schade van Beagle nader op te maken bij staat;
(iii) de notaris hoofdelijk te veroordelen tot de vergoeding van de schade van Beagle nader op te maken bij staat;
(iv) Boekel hoofdelijk te veroordelen tot de vergoeding van de schade van Beagle nader op te maken bij staat.
Subsidiair:
( i) een verklaring voor recht dat gedaagden sub 2 tot en met 9 onrechtmatig jegens Beagle hebben gehandeld door bij de uitvoering van de (notariële) werkzaamheden niet de benodigde zorg te betrachten;
(ii) gedaagden sub 2 tot en met 8 hoofdelijk te veroordelen tot de vergoeding van de schade van Beagle nader op te maken bij staat;
(iii) de notaris hoofdelijk te veroordelen tot de vergoeding van de schade van Beagle nader op te maken bij staat;
(iv) Boekel hoofdelijk te veroordelen tot de vergoeding van de schade van Beagle nader op te maken bij staat.
3.2.
Daartoe stelt Beagle kort gezegd dat de notaris Beagle had moeten voorlichten over de inhoud van het onteigeningsvonnis van 16 maart 1999 en de mogelijke gevolgen daarvan gelet op de voorgenomen transactie met Plato. Beagle was ten tijde van het opstellen van de koopovereenkomst niet bekend met de inhoud van het vervroegd onteigeningsvonnis en zij had geen kennis van de mogelijke gevolgen. Beagle verkeerde in de veronderstelling dat geen onteigeningsprocedure meer liep, althans dat het onteigeningsvonnis van 16 maart 1999 haar geen kwaad kon doen. In een dergelijke situatie dient een notaris te waken voor juridische onkunde en feitelijk overwicht van één van partijen. De notaris heeft evenwel niets ondernomen. Dit terwijl gegeven de omstandigheden een nadrukkelijk handelen van de notaris juist op z’n plaats was geweest. De notaris heeft dan ook zijn jegens Beagle in acht te nemen (contractuele) zorgplicht geschonden en onzorgvuldig gehandeld, aldus steeds Beagle.
3.3.
Boekel voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Boekel heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de vorderingen van Beagle inmiddels zijn verjaard en reeds om die reden afgewezen dienen te worden. Pas bij brief van 22 oktober 2013 heeft Beagle Boekel aansprakelijk gesteld voor de beweerdelijk geleden schade. Dit terwijl Beagle in de herfst van 2004, nadat zij contact had gehad met de advocaat van [naam] over de onteigeningsprocedure, de benodigde kennis had voor het instellen van een vordering. Die benodigde kennis had Beagle in ieder geval op het moment dat zij zich voegde in de onteigeningsprocedure (op 2 oktober 2006) en zeker op 19 juni 2008 toen zij vorderde in de hoofdzaak te mogen interveniëren en de te bepalen schadeloosstelling aan haar en ASR toe te kennen, aldus steeds Boekel.
4.2.
De rechtbank neemt bij de beoordeling van het verjaringsverweer van Boekel het bepaalde in artikel 3:310 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot uitgangspunt: een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. De eis dat de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon moet aldus worden opgevat dat het hier gaat om een daadwerkelijke bekendheid, zodat het enkele vermoeden van het bestaan van schade niet volstaat. De verjaringstermijn begint pas te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de door hem geleden schade in te stellen. Daarvan zal sprake zijn als de benadeelde voldoende zekerheid - die niet een absolute zekerheid behoeft te zijn - heeft verkregen dat de schade is veroorzaakt door tekortschietend of foutief handelen van de betrokken persoon. Het antwoord op de vraag op welk tijdstip de verjaringstermijn is gaan lopen, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.
4.3.
Beagle wordt niet gevolgd in haar betoog dat de verjaringstermijn pas na de definitieve onteigening - volgens Beagle vanaf 12 januari 2009- is gaan lopen. Volgens haar eigen verklaringen ter comparitie was Beagle er immers al in de herfst van 2004 van op de hoogte dat betreffende perceel 2363 een onteigeningsprocedure liep en kwam gaandeweg de onteigeningsprocedure het besef dat zij perceel 2363 kwijt zou raken. Gegeven de omstandigheid dat Beagle zich op 2 oktober 2006 in de onteigeningsprocedure heeft gevoegd en door haar niet is weersproken dat rond die tijd het perceel 2363 door de deskundigen in de onteigeningsprocedure is getaxeerd op ongeveer € 400.000,-, is de rechtbank van oordeel dat Beagle vanaf dat moment daadwerkelijk in staat was een rechtsvordering tot vergoeding van de door haar gestelde schade jegens Boekel in te stellen. Dit betekent dat de verjaringstermijn in elk geval vanaf 2 oktober 2006 is gaan lopen en op 3 oktober 2011 is voltooid, derhalve ruim voor de aansprakelijkstelling van 22 oktober 2013 (2.8). Dat de lopende verjaring voor 3 oktober 2011 is gestuit, is niet gesteld. De vorderingen van Beagle zullen daarom worden afgewezen op de grond dat zij zijn verjaard.
4.4.
Beagle zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van Boekel begroot op € 1.512,-. Dat bedrag bestaat uit € 608,- aan griffierecht en € 904,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief € 452,-).
4.5.
Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt Beagle in de proceskosten, aan de zijde van Boekel tot op heden begroot op € 1.512,-,
5.3.
verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.M. van Hassel, rechter, bijgestaan door
mr. N.M. Bindhammer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2015. [1]