Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/578455 / KG ZA 14-1614 MvdV/SvE
Vonnis in kort geding van 25 maart 2015
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CHIDDA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTELIMMO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen bij dagvaarding van 12 januari 2015,
advocaat mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1],
wonende te Amsterdam,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te Amsterdam,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. R.K. Uppal te Amsterdam.
Eiseressen zullen hierna afzonderlijk Chidda en Amstelimmo worden genoemd en gezamenlijk worden aangeduid als Chidda c.s. Gedaagden zullen hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] worden genoemd en gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagden]
1.De procedure
Ter terechtzitting van 20 januari 2015 heeft Chidda c.s. gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat zij haar eis heeft gewijzigd als blijkt uit de eveneens aan dit vonnis gehechte akte wijziging van eis. [gedaagden] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat is de zaak pro forma aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Bij faxbericht van 10 maart 2015 heeft mr. Bakhuijsen de voorzieningenrechter bericht dat partijen geen minnelijke regeling hebben getroffen en verzocht vonnis te wijzen. Vonnis is vervolgens bepaald op heden.
Ter terechtzitting waren, voor zover van belang, aanwezig:
aan de zijde van Chidda c.s.: [persoon 1] (mediator, hierna [persoon 1]), [persoon 2] (algemeen medewerker, hierna [persoon 2]) en mr. Bakhuijsen;
aan de zijde van [gedaagden]: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] met mrs. Uppal en Schuckink Kool.
2.De feiten
2.1.
Chidda c.s. is eigenaar van het complex Westhaven, staande en gelegen aan de Hornweg te Amsterdam, bestaande uit bedrijfsterrein met bijbehorend water, daarop staande opstallen, omvattend bedrijfsgebouwen en een tweetal woningen met aanhorigheden, kade en verder toebehoren, kadastraal bekend gemeente Sloten sectie K nummer 2119 (hierna het ADM-terrein). Het ADM-terrein is in 1970 door de gemeente Amsterdam verkocht aan Amsterdamsche Droogdok Maatschappij N.V., die de juridische eigendom van het ADM-terrein in 1987 heeft ingebracht in Complex Westhaven B.V. ADM was een scheepswerf die in 1877 is opgericht en tot en met 1985 in gebruik is geweest. Er werden onder andere schepen verbouwd en gerepareerd. In 1987 is het ADM-terrein voor het eerst gekraakt, om vervolgens in 1992 te worden ontruimd.
2.2.
In de leveringsakte van 2 mei 1997, waarin Complex Westhaven B.V. als verkoper staat genoemd en Chidda c.s. als koper, staat, voor zover relevant, het volgende:
“
BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN/BIJZONDERE VERPLICHTINGEN.
BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN/BIJZONDERE VERPLICHTINGEN.
(…)
Artikel 2
Bestemming
1. Het terrein (…) is bestemd voor het daarop vestigen van een bedrijf, dat ten doel heeft het herstellen en bouwen van schepen, machines en werktuigen met alles wat daartoe behoort, het exploiteren van droogdokken, scheepswerven en de daaraan inherente fabrieken en het verrichten van alle handelingen, welke in de ruimste zin daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk kunnen zijn.
(…)
Artikel 20
Verkoop
Indien koper tot verkoop van terrein (…) of een gedeelte daarvan mocht besluiten, is hij verplicht de Gemeente hiervan in kennis te stellen, die alsdan het recht zal hebben en daartoe door koper in de gelegenheid zal worden gesteld als eerste gegadigde het terug te kopen, tegen een prijs, welke alsdan voor vergelijkbare terreinen in de haven zal gelden.
Artikel 21
Verplichtingen van opvolgende eigenaren
1. De hiervoor op de koper gelegde verplichtingen en de hem gestelde verbodsbepalingen zullen op alle opvolgende eigenaren, erfpachters, opstalhouders of vruchtgebruikers toepasselijk zijn.
(…)
Artikel 22
Bepalingen bij verdere overdracht terrein
Bij elke verdere overdracht van het terrein of een gedeelte daarvan in eigendom, dan wel uitgifte daarvan in erfpacht, opstal of vruchtgebruik, zullen ten behoeve der Gemeente in elke daartoe op te maken akte (…) de bepalingen, vervat in de artikelen (…) 2, eerste (…) lid (…) 12, tweede lid, tot en met 21 en in dit artikel (22) worden opgenomen (…)”
2.3.
In oktober 1997 is het ADM-terrein wederom gekraakt. De Het terrein is door de krakers omgedoopt tot ‘Krakers Dorp ADM’, waarbij ADM staat voor ‘Amsterdamse Doe-het-zelf Maatschappij’. Op het ADM-terrein wonen thans ongeveer 100 mensen, waaronder [gedaagden], en staan 44 bedrijven en stichtingen ingeschreven.
2.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] zijn bestuurder van de Vereniging Krakend ADM. [gedaagde sub 1] is tevens voorzitter van de Stichting ADM Leeft.
2.5.
Bij brief van 3 september 2014 heeft [persoon 1] [gedaagde sub 3], althans de Stichting ADM Leeft, onder meer het volgende geschreven:
“(…) Zoals ik u vertelde onderzoek ik, in opdracht van de eigenaresse van het ADM terrein, de mogelijkheden om in gesprek te komen met betrokkenen bij het ADM terrein, met als doel met elkaar te praten over de toekomst van het ADM terrein. Ook is het noodzakelijk voor mij om op korte termijn met deskundigen toegang te krijgen tot het ADM terrein om dit te inventariseren en in kaart te brengen. Graag wil ik dan ook op korte termijn een afspraak met u maken om het bovenstaande met u te bespreken en te luisteren naar de belangen van de huidige gebruikers.”
2.6.
Op 30 oktober 2014 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [persoon 1] en [gedaagde sub 1]. Naar aanleiding van dit gesprek heeft [persoon 1] [gedaagde sub 1] bij e-mail van 10 november 2014, voor zover van belang, het volgende medegedeeld:
“Zoals ik u tijdens onze samenkomst vertelde is er een zogenaamde ‘marktverkenning’ gaande in binnen- en buitenland. Inmiddels hebben verschillende partijen kenbaar gemaakt geïnteresseerd te zijn om de mogelijkheden tot aankoop of pacht van het terrein te willen onderzoeken met uiteindelijk doel het terrein op een economisch verantwoorde wijze te ontwikkelen. Er worden momenteel gesprekken gevoerd met een Nederlandse belegger/ontwikkelaar en een op west Europa georiënteerde Russische belegger/ontwikkelaar. Met name de laatst genoemde partij heeft aangegeven graag het terrein te willen bezichtigen. Graag zou ik met u willen overleggen of er afspraken gemaakt kunnen worden om geïnteresseerde partijen toegang tot het ADM terrein te verlenen. (…)”
2.7.
Bij brief van 7 december 2014 hebben (onder andere) [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2] [persoon 1], namens de bewoners en gebruikers ADM-terrein, voor zover relevant, het volgende medegedeeld:
“Bij deze willen we u nogmaals vriendelijk danken voor het gesprek dat een aantal vertegenwoordigers van het ADM terrein op 30 oktober j.l. met u voerden. Zoals toen is afgesproken, is uw verzoek (…) aan de groep voorgelegd. Na uitvoerig beraad zijn we tot de volgende conclusie(s) gekomen:
Enerzijds praat het ADM collectief graag met alle betrokken partijen over een duurzame en creatieve ontwikkeling van het ADM terrein. (…) Anderzijds leidt een zorgvuldige weging van de door u gepresenteerde plannen tot de onvermijdelijke conclusie dat wij geen van deze plannen op dit moment realistisch dan wel haalbaar achten. Dit, in combinatie met onze herinneringen aan de als weinig positief ervaren eerdere ontmoetingen met de fam. Luske, maakt dat wij vooralsnog geen urgentie voelen om met u tot verdere afspraken over locatie-bezoeken te komen. Zodra er sprake van is van reele urgentie, concrete plannen of andere dringende noodzaak kunnen wij een verzoek tot locatiebezoek en/of samenwerking wederom in overweging nemen. (…)”
2.8.
[persoon 3], Managing Director bij Sea2Cradle B.V. (hierna Sea2Cradle), heeft bij e-mail van 12 december 2014 onder meer geschreven:
“Om een beter inzicht te krijgen op de bestaande infrastructuur op het ADM terrein is het van essentieel belang het gebied te kunnen bezichtigen. Dit vanuit een operationeel en financieel belang om de haalbaarheid van een Scheeps-ontmanteling bedrijf in kaart te kunnen brengen. Zowel de staat van de huidige gebouwen op het terrein en de structuur van de kade/wal is op dit moment een groot vraagteken.”
2.9.
Op 19 december 2014 heeft Sea2Cradle een ‘Initieel onderzoeks rapport’ uitgebracht, waarin de haalbaarheid is onderzocht van het realiseren van een scheeps ontmanteling bedrijf op het ADM-terrein. De conclusie van het rapport is dat
het opzetten van een scheeps ontmanteling werf op het voormalige ADM terrein te Amsterdam een uitstekende kans van slagen heeft.
het opzetten van een scheeps ontmanteling werf op het voormalige ADM terrein te Amsterdam een uitstekende kans van slagen heeft.
2.10.
Bij e-mail van 19 december 2014 heeft [persoon 4] [persoon 2] onder meer medegedeeld:
“Although we understand the difficulty to visit the site at this moment, our cliënt really finds it necessary to inspect his future proerty physically. So please let me know on short term when a visit can take place because we are ready to meet and we don’t want to loose time anymore.”
2.11.
Bij e-mail van 14 januari 2015 heeft [persoon 5] van Rotteveel M4 [persoon 1] medegedeeld:
“Wij zijn bezig met het voorbereiden van de bouwaanvraag ten behoeve van de scheepsrecycling hal conform rapportage Sea2Cradle B.V. Voor de aansluiting van de nieuwbouwhal op de bestaande hal is het essentieel dat wij ter plaatse kijken om de hal in te meten.
Naast het inmeten van de hal willen wij ook de hal inspecteren om te kijken wat er in de aanvraag meegenomen moet worden aan aanpassingen in de hal.
Wij vernemen graag wanneer het mogelijk is om op het terrein te kijken ten behoeve van bovenstaande vragen.”
3.Het geschil
3.1.
Chidda c.s. vordert samengevat en na wijziging van eis -:
a. a) [gedaagden] te veroordelen Chidda c.s. op werkdagen van 09.00 uur tot 17.00 uur vrije en onbelemmerde toegang te verlenen tot het ADM-terrein en de daarop gevestigde bedrijfshallen voor bezichtigingen, alsmede toe te staan dat Chidda c.s. werkzaamheden doet uitvoeren als nader omschreven in de dagvaarding, onder de verplichting dat Chidda c.s. uiterlijk de vierde werkdag voorafgaande aan die bezichtigingen en/of werkzaamheden [gedaagden] hiervan in kennis stelt,
b) [gedaagden] te veroordelen aan die bezichtigingen en/of de uitvoering van die werkzaamheden alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, op eerste verzoek van Chidda c.s. dan wel van degenen die in opdracht van haar de betreffende bezichtigingen en/of werkzaamheden uitvoert,
c) een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen,
d) met machtiging van Chidda c.s. om, indien [gedaagden] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen en nadat de maximale dwangsom is verbeurd, zich eigenmachtig toegang te verschaffen tot het ADM-terrein en de opstallen, dan wel via een deurwaarder toegang te doen verschaffen zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, teneinde de werkzaamheden uit te voeren,
e) althans een zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter in goede justitie meent te moeten treffen,
f) met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Chidda c.s. heeft aan haar vorderingen, samengevat, het volgende ten grond-slag gelegd. Het ADM-terrein wordt door (onder andere) [gedaagden] in strijd met de bestemming gebruikt voor bewoning en allerlei (handels)activiteiten. [gedaagden] heeft echter geen overeenkomst met of toestemming van Chidda c.s. om het ADM-terrein te gebruiken. Chidda c.s. heeft als eigenaar recht en belang om het ADM-terrein in overeenstemming met de daarvoor geldende bestemming in te richten en te (laten) gebruiken en daarvoor plannen te ontwikkelen. Om tot planvorming te komen is toegang tot het ADM-terrein noodzakelijk. Er zullen metingen en inspecties moeten worden uitgevoerd, de bouwkundige staat van gebouwen, het erf, het dok en de haven moet in kaart worden gebracht om een investeringsbegroting te maken, er zal een onderzoek naar mogelijke asbestvervuiling en de bodemgesteldheid moeten plaatsvinden en er zal een flora- en faunarapportage moeten worden gemaakt. Daarnaast hebben zich inmiddels diverse gegadigden voor het ADM-terrein gemeld die het terrein willen bezichtigen. Het is voor Chidda c.s. dan ook noodzakelijk om op regelmatige basis toegang tot het ADM-terrein te krijgen, aldus Chidda c.s.
3.3.
[gedaagden] voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Als onbetwist staat vast dat [gedaagden] zonder recht of titel op het ADM-terrein verblijft, waarmee hij onrechtmatig jegens Chidda c.s. handelt. Inzet van dit kort geding is echter niet de ontruiming van het ADM-terrein, maar het verlenen van toegang tot het terrein voor bezichtigingen en het (doen) uitvoeren van werkzaamheden.
4.2.
Uitgangspunt is dat een eigenaar het recht heeft zijn eigendom te bezichtigen.
4.3.
[gedaagden] voert aan dat Chidda c.s. onvoldoende belang heeft bij haar vorderingen. Chidda c.s. stelt het ADM-terrein te willen (laten) gebruiken als scheepsontmanteling bedrijf. Dit valt echter niet onder de op het ADM-terrein rustende bestemming zoals opgenomen in de leveringsakte (zie 2.2), zodat dit plan bij voorbaat niet haalbaar is. Voorts is het door Chidda c.s. gestelde plan ook om andere redenen onvoldoende aannemelijk. Een verkoop van het ADM-terrein lijkt, gelet op het kettingbeding en het recht op eerste koop van het ADM-terrein van de gemeente Amsterdam, niet aan de orde en ook een samenwerkingsverband tussen Chidda c.s. en Sea2Cradle lijkt niet aan de orde, aangezien Sea2Cradle zelf geen scheepsontmanteling bedrijf is en een eerder vergelijkbaar project van Sea2Cradle in Harlingen is mislukt. Daarnaast is de noodzaak van de bezichtigingen mede ingegeven door personen die worden gepresenteerd als geïnteresseerde partijen, maar deze personen hebben in feite een dubbele agenda, zoals [persoon 5]. Aldus [gedaagden]
4.4.
Chidda c.s. betwist dat een scheepsontmanteling bedrijf niet valt onder de bestemming van het ADM-terrein. Chidda c.s. heeft contact met het Havenbedrijf en volgens de directeur van het Havenbedrijf valt een scheepsontmanteling bedrijf wel onder de bestemming van het ADM-terrein. Een scheepsontmanteling bedrijf op het ADM-terrein heeft voorts, anders dan in Harlingen het geval was, een goede kans van slagen. De uiteindelijke herontwikkeling van het ADM-terrein, de planvorming, is echter een doorlopend proces en kan niet plaatsvinden zonder het noodzakelijke veldwerk. Er zijn verder concrete kandidaat gegadigden (exploitanten en/of participanten) voor het ADM-terrein en om met hen tot overeenstemming te komen is het noodzakelijk om het terrein met hen te kunnen bezichtigen. Aldus – steeds – Chidda c.s.
4.5.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Hoewel discussie mogelijk is over de vraag of een scheepsontmanteling bedrijf valt onder de privaatrechtelijke bestemming van het ADM-terrein, hetgeen Chidda c.s. stelt en [gedaagden] betwist, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet op voorhand al worden geconcludeerd dat een scheepsontmanteling bedrijf niet onder de bestemming valt, met name niet omdat de bestemmingsbepaling in de leveringsakte vrij ruim is omschreven
(“alle handelingen, welke in de ruimste zin daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk zijn”). De stelling van [gedaagden] dat het plan van Chidda c.s. om op het terrein een scheepsontmanteling bedrijf te (laten) ontwikkelen bij voorbaat kansloos is, volgt de voorzieningenrechter dan ook niet.
(“alle handelingen, welke in de ruimste zin daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk zijn”). De stelling van [gedaagden] dat het plan van Chidda c.s. om op het terrein een scheepsontmanteling bedrijf te (laten) ontwikkelen bij voorbaat kansloos is, volgt de voorzieningenrechter dan ook niet.
4.6.
Chidda c.s. heeft ter zitting toegelicht dat zij weliswaar het idee heeft opgevat om op het ADM-terrein een scheepsontmanteling bedrijf te (laten) realiseren en zij Sea2Cradle in dat kader heeft gevraagd hiernaar onderzoek te doen, maar dat ook nog het nodige veldwerk moet worden verricht om tot daadwerkelijke planvorming en een investeringsbegroting te komen. Dat is de reden waarom zij nu toegang tot het ADM-terrein wenst. De vraag of een scheepsontmanteling bedrijf op het ADM-terrein uiteindelijk haalbare kaart zal zijn, is in het kader van dit kort geding dan ook nog niet aan de orde. Chidda c.s. wenst nu juist toegang tot het ADM-terrein om dit nader te (laten) onderzoeken. Ook de vraag of verkoop van het ADM-terrein, gelet op het kettingbeding en het recht van eerste koop van de gemeente, tot de mogelijkheden behoort valt buiten het bestek van dit kort geding. In dit stadium staat immers nog helemaal niet vast dat Chidda c.s. het ADM-terrein daadwerkelijk wil verkopen. Het is heel wel mogelijk dat zij het ADM-terrein in samenwerking met een andere partij zal gaan exploiteren. Nu Chidda c.s. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat toegang tot het ADM-terrein noodzakelijk is om de mogelijkheden van een scheepsontmanteling bedrijf op het ADM-terrein te onderzoeken, heeft zij naar het oordeel van de voorzieningenrechter een gerechtvaardigd belang bij toegang tot het ADM-terrein. Aan de stelling van [gedaagden] dat [persoon 5] van Rotteveel M4 een dubbele agenda zou hebben omdat hij, zo volgt uit zijn e-mail van 14 januari 2015 (zie 2.11), bezig is met de voorbereiding van een bouwaanvraag voor een scheepsontmanteling bedrijf terwijl hij ook betrokken zou zijn bij de ontwikkeling van een arbeidsmigrantenlocatie op het ADM-terrein, gaat de voorzieningenrechter voorbij. Chidda c.s. heeft ter zitting immers verklaard dat zij de bedoeling had om door middel van tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten een overgangssituatie te creëren, naast de scheepswerf, maar dat dit plan, nu het Havenbedrijf hier niet aan wil meewerken, van de baan is.
Uit de door Chidda c.s. overgelegde e-mail van [persoon 4] van 19 december 2014 (zie 2.10) volgt voorts dat er in ieder geval één gegadigde is die het ADM-terrein wil bezichtigen. Ook gelet hierop heeft Chidda c.s. naar het oordeel van de voorzieningenrechter een gerechtvaardigd belang bij toegang tot het ADM-terrein.
4.7.
Dat Chidda c.s. een gerechtvaardigd belang heeft bij toegang tot het ADM-terrein betekent echter niet dat de vorderingen van Chidda c.s. zullen worden toegewezen. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter dat Chidda c.s. slechts vier van de ongeveer 100 bewoners van het ADM-terrein in rechte heeft betrokken. Dit betekent dat de vorderingen ook slechts tegen deze vier bewoners kunnen worden toegewezen. Volgens Chidda c.s. heeft zij er bewust voor gekozen om alleen [gedaagden] te dagvaarden, omdat hij zich als woordvoerder van de bewoners heeft gepresenteerd. [gedaagden] heeft echter ter zitting verklaard dat hij niet de macht, status of autoriteit heeft om te bewerkstelligen dat ook alle andere bewoners aan het gevorderde zullen voldoen. Hij heeft dit ook nimmer geïmpliceerd; hij heeft steeds aangegeven dat hij slechts na overleg met de andere bewoners bindende toezeggingen kon doen. De voorzieningenrechter komt dan ook tot de conclusie dat Chidda c.s. onvoldoende belang heeft bij toewijzing van haar vorderingen, nu de uitvoering daarvan gemakkelijk kan worden tegengehouden door de overige bewoners, hetgeen naar verwachting ook zal gebeuren gelet op de geschiedenis van de (voormalig) eigenaar van het ADM-terrein en de bewoners, zodat uitvoering van dit vonnis praktisch onmogelijk is. De vorderingen zullen dan ook om die reden worden afgewezen.
4.8.
Nu beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren als na te melden.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. S. van Excel, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2015. [1]