Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/582427 / KG ZA 15-253 CB/AB
Vonnis in kort geding van 17 maart 2015
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser bij dagvaarding op verkorte termijn van 4 maart 2015,
advocaat mr. M. Ellens te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE PRINCIPAAL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de stichting
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.
Eiser wordt in het navolgende aangeduid als [eiser]; gedaagden zullen hierna afzonderlijk de Principaal en De Key worden genoemd en gezamenlijk de Principaal c.s..
1.De procedure
Ter terechtzitting van 10 maart 2015 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. de Principaal c.s. heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter terechtzitting waren aanwezig:
[eiser] met mr. Ellens en aan de zijde van de Principaal c.s.: [naam 1], bedrijfsjurist, met mr. Van der Hoeden.
2. De feiten
2.1.
Bij schriftelijk “Huurcontract bedrijfsruimte” van 5 augustus 1988 heeft een
rechtsvoorganger van de huidige verhuurder aan [eiser] (en [naam]) verhuurd de eerste etage van het pand [adres 1], dat deel uitmaakt van de zgn. Tabakspanden I (en wel het complex Tabak(spanden) 1). De contractuele bestemming is ‘atelier c.q. woonruimte’. [eiser] is thans de enige huurder. Het huurcontract bevat, voor zover hier van belang. de volgende bepalingen:
“
(...) te hebben verhuurd aan
(…)
[eiser]
hierna te noemen huurder.
die verklaart te hebben gehuurd [adres 1]
en wel op de volgende condities
[…]
Artikel 3
De huurprijs (1) De aanvangs-huurprijs bedraagt veertienhonderd gulden […] per maand […]
De huurprijs
Huurders hebben het recht naar keuze de huur per maand ad fl. 1.400,- te voldoen in contanten dan wel in de vorm van schilderijen zoals onderstaande specificatie aangeeft.
[eiser]: één klein schilderij per maand (0,50 x 0,60 m.) of één groot schilderij per twee maanden (1.00 x 1.20 m.) of één zeer groot schilderij per een nader overeen te komen aantal maanden.
(…)
”
2.2.
Bovengenoemde huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en is na het verstrijken van deze termijn voor onbepaalde tijd voortgezet. [eiser] heeft de ruimte [adres 1] nog altijd in gebruik. Sinds 1988 heeft [eiser] eveneens beschikking over de ruimte [adres 2]. Voor het gebruik van deze ruimte door [eiser] is geen afzonderlijk schriftelijk huurcontract opgesteld.
2.3.
Het pand aan de [adres 1] behoort tot het gebouwencomplex Tabakspanden 1 en heeft sinds 1988 verschillende opeenvolgende eigenaren gehad.
2.4.
In april 2008 is het gebouwencomplex Tabakspanden 1 in eigendom overgedragen aan De Principaal. De Principaal is onderdeel van De Key. De Principaal, De Key en Monumenten De Key B.V. hebben het plan opgevat de Tabakspanden te herontwikkelen. Voor wat betreft de door [eiser] gehuurde ruimte behelzen de herontwikkelings- en bouwplannen een interne sloop en vernieuwbouw, waarbij de indeling wordt gewijzigd en twee nieuwe woonappartementen ontstaan. Deze zijn in de huidige planvorming en mede in het kader van de financiële haalbaarheid daarvan, net als de overige 65 in de Tabakspanden te creëren woonappartementen, voor de verkoop bestemd.
2.5.
Op 7 april 2010 heeft de Principaal c.s. met de Gemeente Amsterdam een Convenant (hierna: het convenant) afgesloten waarin onder meer is bepaald dat zou worden overgegaan tot herontwikkeling van de Tabakspanden, waarbij de aanwezigheid van creatieve bedrijven en kunstenaars een doel op zich was:
“De Key – de Principaal (…) streeft naar herontwikkeling ten dienste van wonen, parkeren en commerciële en creatieve bedrijfsruimten (waaronder creatieve bedrijfsruimten in combinatie met een periodieke kunstmarkt, hierna te noemen: ‘Art Mall’)”
2.6.
Op 28 november 2011 heeft De Key de Gemeente Amsterdam een brief verzonden met de volgende inhoud:
“
De peildatum voor het project Tabak is op uw verzoek en met instemming van het stadsdeel vastgesteld op 1 december 2011. Volgens de planning wordt in september 2012 gestart met de renovatie/sloop van het genoemde project.
Het project bevat 15 woningen en betreft de volgende adressen:
[adres 1] (oneven) en [adres 1] (oneven)
(…)
Het betreffende Stadsdeel is van deze beslissing op de hoogte gebracht. (…)
”
2.7.
Bij brief van 16 januari 2012 heeft De Key aan [eiser], voor zover hier van belang, het volgende meegedeeld:
“De Key werkt aan de voorbereidingen voor de herontwikkeling van de Tabakspanden. De planvorming is inmiddels in een vergevorderd stadium. [...]
Op 1 oktober beginnen we met de uitvoering van de plannen. Voor die tijd moet u de ruimte die u gebruikt leeg aan ons opleveren. Wij hebben geen huurovereenkomst met u en bieden u daarom geen vervangende woonruimte aan […].
Wij zijn bereid met u een bruikleenovereenkomst te sluiten. Daarin leggen we schriftelijk vast dat de bruiklener zich verplicht op uiterlijk 1 oktober 2012 leeg aan ons op te leveren […]”
2.8.
Bij brief van 1 maart 2012 aan De Key heeft de raadsman van [eiser] zich namens zijn cliënt op het standpunt gesteld dat het gebruik van de ruimte [adres 2] onderdeel was van de per 1 september 1988 gesloten huurovereenkomst en heeft hij meegedeeld dat [eiser] om die reden niet zal ingaan op het voorstel van De Key om een bruikleenovereenkomst af te sluiten voor deze ruimte. [eiser] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat hij de ruimte op de begane grond als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in gebruik heeft en dat de brief van 16 januari 2012 derhalve niet als formele opzegging van de huurovereenkomst kon worden beschouwd.
2.9.
Bij aangetekende brief van 8 maart 2012 heeft De Key de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2012 op grond van zgn. dringend eigen gebruik (als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW), onder verwijzing naar een eerdere opzegging (ex artikel 7:228 lid 2 BW) (en ontruimingsaanzegging) van 16 januari 2012, die was gebaseerd op de (inmiddels verlaten) gedachte dat het hier huur van zgn. 7:230a-bedrijfsruimte betrof en waarin [eiser] nader was geïnformeerd over de herontwikkelingsplannen en de gevolgen daarvan voor hem als huurder. [eiser] heeft niet schriftelijk in de beëindiging toegestemd als bedoeld in artikel 7:272 lid 1 BW.
2.10.
Onder de door [eiser] in het geding gebrachte stukken bevinden zich de Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing & verbetering d.d. 23 april 2012, zijnde een overeenkomst tussen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen en de gemeente Amsterdam. In de kaderafspraken staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“
2.3
Peildatum
Als in verband met het renovatieproject de bewoners dienen te verhuizen, dan vormt de laatste stap in de planontwikkelingsfase het aanvragen van een peildatum. Met het vaststellen vaan de peildatum bepaalt de gemeente de ingangsdatum waarop de bewoners de stadsvernieuwingsurgentie krijgen. De peildatum ligt één tot anderhalf voor de start van de werkzaamheden. De bewoners krijgen met de met de stadsvernieuwingsurgentie de mogelijkheid om met voorrang te reageren op sociale huurwoningen.
(…)
Zodra de gemeente de peildatum vaststelt, informeert de corporatie de betrokken bewoners (schriftelijk) over de stadsvernieuwingsurgentie.
(…)
”
2.11.
Aan [eiser] is op 1 juni 2012 vervangende atelierruimte (bedrijfsruimte) elders in het centrum aangeboden. Hier is [eiser] niet op ingegaan. Op 2 juli 2012 heeft De Key geschreven te overwegen nieuwe atelierruimte aan te bieden maar eerst te willen weten of [eiser] vasthoudt aan atelierruimte in combinatie met woonruimte of dat hij ook atelierruimte wenst te accepteren met afzonderlijke woonruimte. Hierop heeft [eiser] niet gereageerd.
2.12.
De Principaal c.s. heeft vervolgens twee aparte procedures voor de [adres 1] en voor de [adres 2] ingeleid jegens [eiser] strekkende tot het verkrijgen van ontruimingstitels.
2.13.
Bij vonnis van de rechtbank Amsterdam van 23 januari 2013 is [eiser] gelast om de ruimte aan de [adres 2] te ontruimen, nu hij daar zonder recht of titel zou verblijven. Bij vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 22 februari 2013 is de huurovereenkomst voor de [adres 1] ontbonden per 1 april 2013 en is [eiser] gelast om per die datum te ontruimen.
2.14.
Tegen beide vonnissen is [eiser] in hoger beroep gegaan en bij arrest van 27 mei 2014 heeft het gerechtshof te Amsterdam (hierna: het Hof) het vonnis van 23 januari 2013 vernietigd en de vordering van [eiser] afgewezen en heeft het Hof het vonnis van 22 februari 2013 bekrachtigd en een verhuiskostenvergoeding voor [eiser] vastgesteld. Het hof heeft in haar arrest, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“
3. Beoordeling
(…)
(zaaknummer 200.126.590/01):
(…)
3.4.1.
De grieven 3 tot en met 6 kunnen gezamenlijk worden besproken. Zij strekken, kort gezegd, ten betoge dat - anders dan de rechtbank heeft geoordeeld - [eiser] [adres 2] niet zonder recht of titel gebruikt omdat deze ruimte deel uitmaakt van [adres 1] en derhalve door [eiser] wordt gehuurd.
3.4.2.
Tussen partijen staat, als onder 3.1 (a) vermeld, vast dat [eiser] sinds 1 september 1988 [adres 1] huurt en sedertdien tevens de beschikking heeft over [adres 2]. Verder heeft [eiser] bij conclusie van antwoord in eerste aanleg een schriftelijke verklaring van [naam 2] (verder: [naam 2]) van 18 juni 2012 in het geding gebracht die, voor zover van belang, als volgt luidt:
“In het verleden heb ik (...) panden ontwikkeld en in beheer gehad, waaronder in de [straat]. Eén van die panden was aan de [adres 1], ook bekend als Tabakspand. Dat pand was in eigendom van de besloten vennootschap B.V. Kledingmagazijn “The House of Quality Rotterdam”, waarvan ik aandeelhouder was. In augustus 1988 is een huurovereenkomst gesloten met [eiser] (lees hier en in de citaten hierna telkens: [eiser]; hof) en [naam] voor het huren van de [adres 1], waarbij het ging om de ruimte op 1-hoog en de ruimte op de begane grond. (...) De ruimte op 1-hoog is altijd door [eiser] bewoond en ik ben daar zelf ook regelmatig geweest. De ruimte op de begane grond is altijd gebruikt als atelier of galerie en daar was ik mee bekend en dat was ook in overeenstemming met de gemaakte afspraken.”
Bij pleidooi in hoger beroep heeft [eiser] een nadere schriftelijke verklaring van [naam 2] van 22 januari 2014 overgelegd, die onder meer het volgende inhoudt:
“Op verzoek van [eiser] heb ik in juni 2012 een verklaring afgegeven over het pand aan de [adres 1], ook bekend als Tabakspand. In die verklaring heb ik al aangegeven dat er in 1988 een huurovereenkomst is afgesloten, waarbij het ging om de ruimte op 1-hoog en de ruimte op de begane grond. Dat was voor alle partijen duidelijk en bekend, ook al wordt in de huurovereenkomst alleen gesproken over de ruimte op 1-hoog. In 1988 was er voor beide ruimten maar één ingang en was de ruimte op de begane grond niet meer dan een opslag. De betaling via schilderijen zag dan ook op het gebruik van beide ruimten (...) Er is ook een extra ingang gemaakt om de ruimte op de begane grond beter te kunnen betreden. Omdat dit voor partijen duidelijk was, is dat verder niet op papier gezet, maar de ruimte op de begane grond is altijd onderdeel geweest van de huur en de daarvoor overeengekomen betaling. Het hoorde er gewoon bij”.
Eveneens bij pleidooi heeft [eiser] overgelegd een e-mail van 20 november 2013 van [naam 3], welke, voor zover van belang, als volgt luidt:
“Ik (...) ben van 2002 tot 2005 eigenaar geweest van het pand aan de [adres 1] via IMCA Vastgoed, ook bekend als Tabakspand. Voor aankoop van he pand is mij door Rasto B.V. medegedeeld dat [eiser], de schilder, huurder was van de ruimte op de begane grond en op de eerste verdieping en dat hij daarvoor betaalde via het afgeven van schilderijen. Ik heb [eiser] als huurder gerespecteerd en ook schilderijen van hem ontvangen, dus hij betaalde huur voor beide ruimtes. Daar was geen onduidelijkheid over.”
Ten slotte heeft [eiser] bij pleidooi in hoger beroep onweersproken gesteld dat hij voor beide ruimten ([adres 2] en [adres 1]) één aansluiting heeft voor water en elektriciteit en één aanslag ontvangt ter zake van de gemeentelijke belastingen.
3.4.3.
In het licht van de zojuist weergegeven vaststaande feiten en omstandigheden en van de geciteerde verklaringen van [naam 2] en [naam 3] heeft De Principaal de stelling van [eiser] dat [adres 2] onderdeel is van [adres 1], en dus tot het gehuurde behoort, onvoldoende gemotiveerd betwist, reden waarom het hof daarvan zal uitgaan. Het feit dat - naar op zichzelf tussen partijen vaststaat - [adres 2] aan de straatkant een toegangsdeur heeft, doet hieraan niet af, te minder omdat uit de tweede verklaring van [naam 2] kan worden afgeleid dat, zoals [eiser] ook stelt, die deur er in augustus 1988 nog niet was. Onder deze omstandigheden kan geen doorslaggevende betekenis toekomen aan het feit dat de ruimte [adres 2] niet is genoemd in het huurcontract. De omstandigheid dat [eiser] in zijn stellingen ten aanzien van de vraag of hij ook [adres 2] huurt niet altijd even helder en consistent is geweest, acht het hof niet relevant. Een en ander betekent dat [eiser], anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, [adres 2] niet zonder recht of titel gebruikt en dat de vordering van De Principaal, die (uitsluitend) op deze stelling is gebaseerd, ten onrechte is toegewezen. De onderhavige grieven zijn dus gegrond, reden waarom het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering van De Principaal alsnog zal worden afgewezen.
(…)
(zaaknummer 200.128.989/01)
(…)
3.10.
Alvorens in te gaan op de grieven stelt het hof voorop dat, zoals het in de zaak met nummer 200.126.590/01 heeft geoordeeld en [eiser] in die zaak ook heeft bepleit, [adres 2] onderdeel is van [adres 1] en dus tot het gehuurde behoort. Om die reden was een specifiek op [adres 2] betrekking hebbende opzegging van de huur niet nodig en kunnen de gedane opzegging en de onderhavige vorderingen geacht worden ook op [adres 2] betrekking te hebben. Dit betekent dat al het navolgende op beide ruimten van toepassing is. Omdat [adres 2]
onderdeel is van [adres 1], zal hierna kortheidshalve nog slechts over [adres 1] worden gesproken.
(…)
3.12.4.
Op grond van overweging 1.6 van het bestreden vonnis, waartegen geen grief is gericht, staat vast dat voor wat betreft de door [eiser] gehuurde ruimte de herontwikkelings- en bouwplannen een interne sloop en vernieuwbouw behelzen, waarbij de indeling wordt gewijzigd en twee nieuwe woonappartementen ontstaan die, net als de overige bijna 70 in de Tabakspanden te creëren appartementen, voor de verkoop bestemd zijn. Mede gezien de door De Principaal c.s. overgelegde producties, in het bijzonder het stuk “Herontwikkeling Tabakspanden (...)“ van 16 januari 2012 (productie 5 bij inleidende dagvaarding), de brief van 24 februari 2012 met als onderwerp “Vragen en antwoorden project-Tabak” (productie 6 bij inleidende dagvaarding), de plattegrond van (de eerste verdieping van) het gehuurde voor en na de renovatie (productie 11, overgelegd ter comparitie van partijen van 21 januari 2013), de omgevingsvergunning van 31 juli 2012 van het Stadsdeel Centrum (verder: het Stadsdeel) voor het uitvoeren van funderingsherstel van onder andere [adres 1](productie 12, overgelegd ter voormelde comparitie) en de omgevingsvergunning van 8 februari 2013 van genoemd Stadsdeel voor het geheel verbouwen en renoveren van onder andere dat pand (…) acht het hof, evenals de kantonrechter, de renovatieplannen voldoende concreet.
3.12.5.
De bij gelegenheid van de pleidooien door [eiser] geponeerde stelling dat De Principaal c.s. niet zelf tot de renovatie van (onder meer) het pand [adres 1] zullen overgaan, maar dit pand willen verkopen aan de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) is door De Principaal c.s. gemotiveerd betwist. Omdat [eiser] te dezen geen voldoende concreet en specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, gaat het hof aan die stelling voorbij.
3.12.6.
Waar [eiser] zich bij gelegenheid van de pleidooien heeft beroepen op de “Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering 2012-2014 en het tussen het Stadsdeel en De Principaal gesloten “Convenant Tabakspanden en Art Plaza”, heeft te gelden dat hij bij deze overeenkomsten/afspraken geen partij is en hieraan ook niet anderszins rechtstreeks rechten kan ontlenen.
3.12.7.
In het licht van al het voorgaande hebben De Principaal c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat zij renovatieplannen hebben waarvan de uitvoering zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en dat zij (bijgevolg) het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik (vgl. art. 7:274 lid 3 aanhef en sub a BW). De enkele omstandigheid dat het de bedoeling is dat de te creëren appartementen na de realisatie ervan worden verkocht doet hieraan niet af te minder omdat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat dat die verkoop met het oog op een (verdere) doelmatige exploitatie door De Principaal c.s. noodzakelijk is. In dit verband wijst het hof op de toelichting op het project door de directeur van De Principaal, [naam 4], bij gelegenheid van de vergadering van de commissie bouwen en wonen van het Stadsdeel van 21 januari 2014 (…).
(…)
3.12.9.
Met zijn stelling dat hij na de renovatie naar een van de appartementen kan terugkeren omdat dat als passende woonruimte kan worden aangemerkt, ziet [eiser] over het hoofd dat De Principaal c.s. de appartementen na renovatie zullen moeten verkopen en hij niet bereid is een daarvan te kopen. Ook als het hof, anders dan de kantonrechter, uitgaat van een reëel woonbelang van [eiser], oordeelt het dat genoegzaam is gebleken dat [eiser] andere passende woonruimte kan verkrijgen, mede in aanmerking genomen dat de termijn van ontruiming afhankelijk is gemaakt van het door De Principaal c.s. verkrijgen van de benodigde vergunningen. Reeds bij inleidende dagvaarding hebben De Principaal c.s. onweersproken gesteld dat [eiser] de status stadsvernieuwingsurgent is verleend en dat deze status hem het recht geeft om via Woningnet met voorrang te reageren op het aanbod van alle Amsterdamse corporaties. Tegen die achtergrond had het op de weg van [eiser] gelegen duidelijk te maken dat er niettemin geen passende woonruimte voor hem beschikbaar is, ook als daarbij in aanmerking wordt genomen dat hij in het door hem gehuurde ook zijn atelier heeft en dus behoefte heeft aan een grotere woning dan zonder die omstandigheid het geval zou zijn geweest. Niet van belang echter acht het hof in dit verband dat [eiser] in het gehuurde ook een “Cash & Carry Galerie” uitoefent. Vaststaat immers dat de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat de uitoefening van een galerie in het gehuurde destijds is overeengekomen of voorzien. Dit betekent dat onjuist is de stelling van [eiser] dat woonruimte alleen passend is, indien deze in het centrum van Amsterdam is gelegen, een stelling die is gebaseerd op de omstandigheid dat de galerie in het centrum is gevestigd. Het hof ziet, voorts, wel in dat een hogere huurprijs dan f1.400,= (€ 635,29), en ook nog zonder de mogelijkheid in schilderijen te betalen, onvermijdelijk zal zijn, maar kan daaraan niet het oordeel verbinden dat er geen andere passende woonruimte voor [eiser] beschikbaar is.
3.12.10.
Niet kan worden ontkend dat [eiser] een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst die reeds sinds september 1988 met betrekking het gehuurde ([adres 1] èn [adres 2]) bestaat, temeer omdat hij onweersproken heeft gesteld dat hij inmiddels een ernstige ziekte heeft. Daar staat echter tegenover dat de uitvoering van het renovatieproject met betrekking tot de Tabakspanden 1, waaronder [adres 1], ermee staat of valt dat deze panden leeg en vrij van huur zijn op het moment dat De Principaal c.s. met de realisering daarvan wil starten. Naar het oordeel van het hof moet laatstgenoemd belang zwaarder wegen, reden waarom het - met de kantonrechter - van oordeel is dat aan alle in art. 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW gestelde vereisten is voldaan.
(…)
3.12.12.
De slotsom van al het voorgaande is dat de onderhavige grieven falen en dat de vorderingen terecht zijn toegewezen.
(…)
”
2.15.
[eiser] heeft cassatie ingesteld tegen beide uitspraken in het arrest van het Hof van 27 mei 2014. Bij arrest bij 19 december 2014 heeft de Hoge Raad [eiser] op grond van artikel 80a lid 1 RO niet-ontvankelijk verklaard. Voorts heeft de Hoge Raad de huurovereenkomst van [eiser] met betrekking tot [adres 1] te Amsterdam beëindigd per 1 februari 2015 en bepaald dat [eiser] per die datum het pand dient te ontruimen, dan wel zoveel later als de Principaal c.s. over de benodigde vergunningen beschikt.
2.16.
Bij dagvaarding van 6 februari 2015 heef [eiser] de Principaal gedagvaard tegen de zitting van de voorzieningenrechter te Amsterdam van 16 februari 2015. [eiser] heeft in deze zaak gevorderd de Principaal te verbieden over te gaan tot ontruiming van de ruimte aan de [adres 2]. Bij verkort vonnis van 23 februari 2015 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank in kort geding de door [eiser] ingestelde vordering afgewezen. Daarbij is, onder meer, overwogen:
“
Uit het arrest van 27 mei 2014 blijkt dat het Gerechtshof expliciet heeft overwogen en beslist dat het hof de stellingen van [eiser] dat er sprake is van een huurovereenkomst betreffende [adres 2] en dat dat deel van het gehuurde onlosmakelijk verbonden is met [adres 1]te Amsterdam heeft gevolgd, op grond waarvan het hof heeft geoordeeld dat de vordering geacht wordt ook op [adres 2] betrekking te hebben. Het hof heeft hierbij expliciet vermeld dat gelet op het feit dat [adres 2] onderdeel is van [adres 1], in het arrest kortheidshalve verder slechts over [adres 1] zal worden gesproken. Het voorgaande betekent dat ook in het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2014 onder het gehuurde niet alleen [adres 1] te Amsterdam moet worden begrepen, maar ook [adres 2], zodat er sprake is van een ontruimingstitel betreffende beide perceelgedeelten.”
Uit het arrest van 27 mei 2014 blijkt dat het Gerechtshof expliciet heeft overwogen en beslist dat het hof de stellingen van [eiser] dat er sprake is van een huurovereenkomst betreffende [adres 2] en dat dat deel van het gehuurde onlosmakelijk verbonden is met [adres 1]te Amsterdam heeft gevolgd, op grond waarvan het hof heeft geoordeeld dat de vordering geacht wordt ook op [adres 2] betrekking te hebben. Het hof heeft hierbij expliciet vermeld dat gelet op het feit dat [adres 2] onderdeel is van [adres 1], in het arrest kortheidshalve verder slechts over [adres 1] zal worden gesproken. Het voorgaande betekent dat ook in het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2014 onder het gehuurde niet alleen [adres 1] te Amsterdam moet worden begrepen, maar ook [adres 2], zodat er sprake is van een ontruimingstitel betreffende beide perceelgedeelten.”
2.17.
Bij exploot van 25 februari 2015 heeft de Principaal c.s. [eiser] bevolen het pand aan de [adres 2] en [adres 1] binnen drie dagen te ontruimen, bij gebreke waarvan zij tot ontruiming zal worden overgegaan. Nadien heeft de Principaal c.s. aangegeven niet voor 18 maart 2015 tot ontruiming over te zullen gaan.
2.18.
Bij e-mail van 21 februari 2015 heeft [eiser] De Key verzocht om het hele complex aan hem en de andere gebruikers van de panden te verkopen, zodat zij het kunnen opknappen teneinde de culturele hotspot voor de Amsterdamse binnenstad te behouden. In reactie hierop heeft De Key bij e-mail van 25 februari 2015 [eiser] laten weten dat zij niet met hem in gesprek wenst te gaan.
2.19.
Onder de door [eiser] in het geding gebrachte stukken bevindt zich een e-mail van een medewerkster van Woningnet aan van 3 maart 2015 waaruit blijkt dat De Key [eiser] op 26 februari 2015 als stadsvernieuwingsurgentie kandidaat heeft geregistreerd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – op straffe van verbeurte van een dwangsom – de Principaal c.s. te verbieden daadwerkelijk uitvoering te geven aan de bij exploot van 25 februari 2015 – op grond van de gerechtelijke titels van 19 december 2014,
27 mei 2014 en 22 februari 2013 – aangezegde ontruiming van het pand aan de [adres 1] en/of [adres 2]. Een en ander met hoofdelijke veroordeling van de Principaal c.s. in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
De Principaal c.s. voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid
4.1.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of [eiser] in dit kort geding kan worden ontvangen in zijn vordering strekkende tot schorsing van de executie van het arrest van het Hof van 27 mei 2014 en het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2014.
4.2.
De Principaal c.s. heeft betoogd dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vordering nu hij misbruik van procesrecht maakt door opnieuw in een kortgedingprocedure op grond van hetzelfde feitencomplex en dezelfde stellingen deze vordering tegen de Principaal c.s. in te stellen. [eiser] heeft zich hiertegen verweerd.
4.3.
In het vonnis van 23 februari 2015 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank over de schorsing van de door de Principaal c.s. ingezette executie geoordeeld. Het opnieuw en op dezelfde gronden instellen van een vordering, althans het op dezelfde gronden voorleggen van precies dezelfde problematiek, kan leiden tot het oordeel dat er sprake is van misbruik van procesrecht. Het staat de eiser in een tweede kort geding evenwel vrij aan zijn vordering feiten en omstandigheden ten grondslag te leggen die bij de in het eerste kort geding gegeven beslissing niet in aanmerking konden worden genomen doordat zij zich eerst na de behandeling van de zaak in dat kort geding hebben voorgedaan.
4.4.
[eiser] heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat zijn vordering thans op een nieuwe feiten is gebaseerd, te weten de onjuiste mededelingen van de Principaal c.s. dat er sprake is van dringend eigen gebruik omdat zij tot renovatie zou overgaan, nu de raadsman van de Principaal c.s. ter terechtzitting van 16 februari 2015 heeft verklaard dat de Principaal c.s. al vóór renovatie tot verkoop van het pand zal overgaan en derhalve zelf geen enkele betrokkenheid meer zal hebben bij de renovatie. Voorts is het [eiser] na de behandeling van het vorige kort geding gebleken dat de Principaal c.s. [eiser] – in tegenstelling tot hetgeen de Principaal c.s. hieromtrent eerder heeft verklaard – pas op 26 februari 2015 als stadsvernieuwingsurgent bij Woningnet heeft aangemeld.
Nu [eiser] op zichzelf nieuwe feiten en omstandigheden (gelegen de verklaring van de raadsman van de Principaal c.s. en de e-mail van Woningnet, zoals hiervoor onder 2.19 genoemd) heeft aangevoerd, acht de voorzieningenrechter het entameren van de onderhavige procedure niet in strijd met de beginselen van het procesrecht. Geen sprake is van het (ten aanzien van vorenbedoeld punt) opnieuw en op inhoudelijk geheel dezelfde gronden vorderen van een eerder in kort geding geweigerde voorziening. [eiser] wordt derhalve ontvangen in zijn vordering.
Executiegeschil
4.5.
Bij de beoordeling van dit executiegeschil is uitgangspunt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 27 mei 2014 waarin het vonnis 22 februari 2013, voor zover [eiser] daarin is veroordeeld tot ontruiming van het pand aan de [adres 1], is bekrachtigd. Dit vonnis is in kracht van gewijsde gegaan en kan worden geëxecuteerd, tenzij de Principaal c.s. hierdoor misbruik van recht maakt. In beginsel is hiervan slechts sprake als zich gronden voordoen voor herroeping van de uitspraak in de zin van artikel 382 tot en met 389 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Ingevolge artikel 382 Rv kan een vonnis dat in kracht van gewijsde is gegaan worden herroepen indien het berust op bedrog door de wederpartij, indien het berust op valse stukken of indien de partij na het vonnis stukken van beslissende aard in handen heeft gekregen die door toedoen van de wederpartij waren achtergehouden.
4.6.
Uit hetgeen onder 4.5 is overwogen volgt dat de voorzieningenrechter alleen in zeer uitzonderlijke gevallen de executie van een uitspraak mag schorsen of doen staken. Zo’n uitzonderlijk geval doet zich hier niet voor. Daarbij geldt allereerst dat [eiser] ten onrechte niet (enkel) uitgaat van de hiervoor onder 4.5. uiteengezette maatstaf, maar aansluiting zoekt bij de maatstaven van het standaard-arrest van de Hoge Raad van 22 april 1983, LJN AG4575, NJ 1984,145 (Ritzen/Hoekstra). De daarin geformuleerde maatstaven hebben betrekking op de executie van een niet onherroepelijk vonnis, en daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake. De voorzieningenrechter zal desondanks de argumenten op dit onderdeel van [eiser] omwille van de duidelijkheid wel bespreken.
4.7.
[eiser] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat het arrest van het Hof van 27 mei 2014 berust op een juridische misslag. [eiser] zal in dat betoog niet worden gevolgd. In haar vonnis van 23 februari 2015 heeft de voorzieningenrechter in r.o. 5.4. reeds uiteengezet hoe het arrest van het Hof met betrekking tot de ruimte aan de [adres 2] dient te worden uitgelegd, zodat het verweer van [eiser] op dit punt niet opgaat.
4.8.
De stelling van [eiser] dat sprake is van een feitelijke misslag wegens bedrog aan de zijde van de Principaal c.s. zal evenmin worden gevolgd, nu op geen enkele wijze is aangetoond of gebleken dat daarvan sprake is. De door mr. Van der Hoeden gedane uitlating ter terechtzitting van 16 februari 2015 dat de panden zullen worden gestript en verkocht dient in de context te worden bezien waarin deze is gedaan. Duidelijk is, en zo heeft mr. van der Hoeden dat ter terechtzitting van 10 maart 2015 het ook nogmaals nader toegelicht dat er overeenkomstig de in de eerdere procedures gepresenteerde plannen door De Principaal c.s. zal worden gerenoveerd en verkocht. Dat sprake is van bedrog aan de zijde van De Principaal acht de voorzieningenrechter dan ook niet aannemelijk.
4.9.
Voor zover [eiser] heeft bedoeld te betogen dat het feit dat [eiser] niet is aangemeld als stadsvernieuwingsurgent bij Woningnet, een nieuwe omstandigheid oplevert die grond voor herroeping zou vormen, geldt het volgende. In november 2011 heeft de Principaal c.s. een peildatum bij de Gemeente Amsterdam aangevraagd, maar daarmee staat – anders dan de Principaal c.s. heeft betoogd – nog niet vast dat [eiser] ook als stadsvernieuwingsurgent was aangemeld. Echter, zou het al zo zijn dat [eiser] ten tijde van het arrest van het Hof ten onrechte niet als stadsvernieuwingsurgent was aangemeld, dan had het ook op zijn weg gelegen om aan de bel te trekken en achter de stadsvernieuwingsurgentie aan te gaan. De Principaal c.s. had dan heel eenvoudig haar mogelijk nalaten kunnen herstellen. Kennelijk heeft [eiser] nimmer pogingen gedaan om via Woningnet andere woonruimte te vinden, hetgeen voor zijn rekening en risico komt. Hij heeft ook nooit eerder weersproken dat hij die status wél had. Gelet op deze omstandigheden acht de voorzieningenrechter het voorshands niet aannemelijk dat ook indien zou moeten worden aangenomen dat [eiser] niet als stadsvernieuwingsurgent was aangemeld, hetgeen De Principaal betwist en door [eiser] eerder niet is aangevoerd, dit een grond vormt voor herroeping van het arrest van het Hof.
4.10.
Voorts is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet is gebleken dat zich ná het arrest van het Hof omstandigheden hebben voorgedaan, die meebrengen dat de tenuitvoerlegging misbruik van bevoegdheid zou opleveren. Dat ontruiming voor [eiser] mogelijk vervelende gevolgen zal hebben, zoals het niet meer kunnen beschikken over de woning en atelierruimte is een vanzelfsprekend gevolg van de ontruiming en inmiddels al tijdenlang voor hem te voorzien. Er is geen sprake uitzonderlijke schrijnende omstandigheden aan zijn zijde die maken dat De Principaal c.s. zou moeten afzien van ontruiming. . Er is niet gebleken dat [eiser] niet elders terecht zal kunnen. Bovendien heeft de Principaal c.s. onbetwist gesteld dat [eiser] het grootste deel van het jaar in het buitenland verblijft, zodat een tijdelijke opslag van zijn spullen ook tot de mogelijkheden behoort. De slotsom is er geen sprake is van misbruik van recht aan de zijde van de Principaal c.s. zodat de gevraagde voorziening zal worden geweigerd.
Proceskosten
4.11.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Principaal c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 613,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.429,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Principaal c.s. tot op heden begroot op € 1.429,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. A. Bank-Buijs, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2015. [1]