Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/580894 / KG ZA 15-134 CB/MV
Vonnis in kort geding van 26 februari 2015
in de zaak van
[naam eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie bij dagvaarding van 12 februari 2015,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. H. van Schuppen te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PELDAYNE HOLDINGS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.M. de Bruin te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en Peldayne worden genoemd.
1.De procedure
Ter terechtzitting van 23 februari 2015 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Peldayne heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening, en vervolgens in reconventie gevorderd zoals hierna onder 4.1 vermeld. [eiser] heeft de vordering in reconventie bestreden. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. Peldayne heeft tevens een pleitnota in het geding gebracht.
Ter zitting waren aanwezig [eiser] met mr. Van Schuppen en [naam 1], enig bestuurder en aandeelhouder van Peldayne, met mr. De Bruin.
Ter zitting waren aanwezig [eiser] met mr. Van Schuppen en [naam 1], enig bestuurder en aandeelhouder van Peldayne, met mr. De Bruin.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2.De feiten
2.1.
Peldayne is eigenaar van het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond gelegen aan [adres 1], met opstallen bestaande uit een bedrijfspand met dienstwoning en overige aanhorigheden (hierna ook de panden genoemd).
2.2.
[naam 1] (hierna [naam 1]) is enig bestuurder en aandeelhouder van Peldayne. [naam 1] is de vader van [eiser].
2.3.
In 2014 zijn tussen [eiser] en [naam 1] gesprekken gevoerd over koop van de panden door [eiser]. In een e-mail van 30 september 2014 van [naam 1] aan [eiser] is – kort gezegd – opgenomen dat [naam 1] afziet van verkoop en dat “het boek is gesloten”. Bij e-mail van 22 oktober 2014 heeft [eiser] [naam 1] een nieuw bod gedaan. Bij e-mail van 12 december 2014 heeft [eiser] dit bod bevestigd aan de toenmalige raadsman van [naam 1], mr. M.E. van Huet (hierna mr. Van Huet).
2.4.
Bij e-mail van 16 december 2014 heeft notaris [naam notaris] (hierna de notaris) aan [naam 1] en [eiser] een “aangepast concept van het koopcontract” gezonden. In dit concept is opgenomen dat de panden voor
€ 2.000.000,- worden verkocht aan [eiser] en dat de leveringsakte zal worden verleden op uiterlijk 30 april 2015.
€ 2.000.000,- worden verkocht aan [eiser] en dat de leveringsakte zal worden verleden op uiterlijk 30 april 2015.
2.5.
Bij e-mail van 16 december 2014 heeft [eiser] mr. Van Huet de koopovereenkomst toegezonden met het verzoek deze overeenkomst door [naam 1] te laten ondertekenen.
2.6.
Bij e-mail van 18 december 2014 heeft [eiser] [naam 1] onder meer medegedeeld:
Zojuist heb ik je gesproken (…) Ik probeer nu zoals je verzocht hebt het transport te vervroegen naar eind februari 2015 (...)
Zojuist heb ik je gesproken (…) Ik probeer nu zoals je verzocht hebt het transport te vervroegen naar eind februari 2015 (...)
2.7.
Bij e-mail van 8 januari 2015 heeft [eiser] mr. Van Huet onder meer medegedeeld:
Gisteren heb ik met [naam 1](is [naam 1], vzr.)
gegeten en we hebben gelukkig goed met elkaar kunnen praten. [naam 1] heeft gezegd dat ik met u verder alles kan regelen voor [adres 1]. Het transport is gepland voor 15 maart, maar we proberen eerder. (…)
Gisteren heb ik met [naam 1](is [naam 1], vzr.)
gegeten en we hebben gelukkig goed met elkaar kunnen praten. [naam 1] heeft gezegd dat ik met u verder alles kan regelen voor [adres 1]. Het transport is gepland voor 15 maart, maar we proberen eerder. (…)
2.8.
Bij e-mail van 11 januari 2015 heeft [eiser] mr. Van Huet onder meer medegedeeld:
Afgelopen week heb ik u gesproken over de afwikkeling van [adres 1]. Ik heb de notaris laten weten dat een voorlopige koopakte niet nodig is, maar dat direkt de transportakte gemaakt kan worden. Ik heb de koopsom van € 2.000.000,-- k.k. en de transportdatum van 15 maart doorgegeven. Kunt u mij nog de overige bepalingen doormailen waar u het over had, dan kan ik dat ook aan de notaris doorgeven. (…)
Afgelopen week heb ik u gesproken over de afwikkeling van [adres 1]. Ik heb de notaris laten weten dat een voorlopige koopakte niet nodig is, maar dat direkt de transportakte gemaakt kan worden. Ik heb de koopsom van € 2.000.000,-- k.k. en de transportdatum van 15 maart doorgegeven. Kunt u mij nog de overige bepalingen doormailen waar u het over had, dan kan ik dat ook aan de notaris doorgeven. (…)
2.9.
Bij e-mail van 30 januari 2015 heeft de notaris [naam 1] onder meer het volgende bericht:
In verband met uw wens om de reeds met [eiser](is [eiser], vzr.)
gesloten koopovereenkomst niet nog apart vast te leggen in een koopovereenkomst, zend ik u hierbij ter beoordeling het ontwerp van de akte van koop en levering.De akte zal op 27 februari 2015 worden verleden.In verband hiermee zend ik u ook een volmacht. Ik verzoek u vriendelijk om deze volmacht bij mij op kantoor te komen tekenen. (…)Bij de e-mail is een conceptakte van koop en levering gevoegd waarin is opgenomen dat Peldayne de panden voor € 2.000.000,- aan [eiser] verkoopt. Tevens is hierbij een door [naam 1] namens Peldayne te ondertekenen volmacht gevoegd.
In verband met uw wens om de reeds met [eiser](is [eiser], vzr.)
gesloten koopovereenkomst niet nog apart vast te leggen in een koopovereenkomst, zend ik u hierbij ter beoordeling het ontwerp van de akte van koop en levering.De akte zal op 27 februari 2015 worden verleden.In verband hiermee zend ik u ook een volmacht. Ik verzoek u vriendelijk om deze volmacht bij mij op kantoor te komen tekenen. (…)Bij de e-mail is een conceptakte van koop en levering gevoegd waarin is opgenomen dat Peldayne de panden voor € 2.000.000,- aan [eiser] verkoopt. Tevens is hierbij een door [naam 1] namens Peldayne te ondertekenen volmacht gevoegd.
2.10.
Bij e-mail van 5 februari 2015 heeft de notaris [eiser] en mr. Van Huet onder meer het volgende medegedeeld:
Tevens bevestig ik hetgeen ik gisteren van de heer Van Huet heb vernomen, dat [naam 1] niet mee wil werken aan de verkoop en levering omdat [eiser] het registergoed zou hebben doorverkocht en dat dit niet is afgesproken.Ik begrijp deze opmerking niet omdat naar mijn mening er sprake is van een perfecte verkoop en koop. Ik heb ook geen input gekregen die er op zou duiden dat ik een dergelijke regeling zou moeten opnemen. Ook het eerder gesloten koopcontract kende niet een dergelijke clausule.(…)Ik verzoek u om met elkaar in overleg te treden, teneinde te komen tot een voortvarende afwikkeling van dit dossier.
Tevens bevestig ik hetgeen ik gisteren van de heer Van Huet heb vernomen, dat [naam 1] niet mee wil werken aan de verkoop en levering omdat [eiser] het registergoed zou hebben doorverkocht en dat dit niet is afgesproken.Ik begrijp deze opmerking niet omdat naar mijn mening er sprake is van een perfecte verkoop en koop. Ik heb ook geen input gekregen die er op zou duiden dat ik een dergelijke regeling zou moeten opnemen. Ook het eerder gesloten koopcontract kende niet een dergelijke clausule.(…)Ik verzoek u om met elkaar in overleg te treden, teneinde te komen tot een voortvarende afwikkeling van dit dossier.
2.11.
Bij verzoekschrift van 9 februari 2015 heeft [eiser] de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof gevraagd conservatoir leveringsbeslag op de panden te leggen, ten laste van Peldayne. Op 10 februari 2015 is dit verlof verleend. Op 11 februari 2015 is het beslag gelegd.
2.12.
Bij brief van 13 februari 2015 heeft mr. Van Huet de notaris – kort gezegd – medegedeeld dat van wilsovereenstemming tussen [eiser] en Peldayne geen sprake is. In de brief is voorts opgenomen:
Cliënte heeft niet de intentie (gehad) te verkopen/leveren aan [eiser]. Het mislukken van de eerdere, vorig jaar beoogde transactie, die juist misliep omdat [eiser] het object wilde doorverkopen, bracht [naam 1] tot het besluit geen koopovereenkomst met hem te sluiten en het pand niet aan hem te leveren.In de maanden erna hebben partijen gepoogd om tot een juiste beloning te komen voor de door [eiser] verrichte werkzaamheden, hetgeen niet is gelukt.Na een van de talloze telefoontjes van [eiser] aan zijn vader, heeft laatstgenoemde zijn zoon een eenmalige mogelijkheid geboden om een koper te vinden die minimaal een koopsom zou betalen van 2 miljoen k.k. (…) [eiser] zou dan 2% van de koopsom als tegemoetkoming voor de gemaakte kosten en gepleegde werkzaamheden ontvangen. (…)
Cliënte heeft niet de intentie (gehad) te verkopen/leveren aan [eiser]. Het mislukken van de eerdere, vorig jaar beoogde transactie, die juist misliep omdat [eiser] het object wilde doorverkopen, bracht [naam 1] tot het besluit geen koopovereenkomst met hem te sluiten en het pand niet aan hem te leveren.In de maanden erna hebben partijen gepoogd om tot een juiste beloning te komen voor de door [eiser] verrichte werkzaamheden, hetgeen niet is gelukt.Na een van de talloze telefoontjes van [eiser] aan zijn vader, heeft laatstgenoemde zijn zoon een eenmalige mogelijkheid geboden om een koper te vinden die minimaal een koopsom zou betalen van 2 miljoen k.k. (…) [eiser] zou dan 2% van de koopsom als tegemoetkoming voor de gemaakte kosten en gepleegde werkzaamheden ontvangen. (…)
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eiser] vordert – kort gezegd – het volgende:
Primair:Peldayne op straffe van dwangsommen te bevelen de door de notaris opgestelde volmacht (genoemd onder 2.9 van dit vonnis) strekkende tot levering van de panden aan [eiser] voor € 2.000.000,- te ondertekenen en uiterlijk op 27 februari 2015 om 12.00 uur af te geven op het kantoor van de notaris;
Subsidiair:te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de akte tot levering;
kosten rechtens.
Subsidiair:te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de akte tot levering;
kosten rechtens.
3.2.
[eiser] stelt hiertoe – samengevat weergegeven – dat partijen eerder in 2014 overeenstemming hadden bereikt over verkoop van de panden door Peldayne aan [eiser] voor € 2.500.000,-. Deze afspraak is ontbonden omdat [eiser] met deze koopsom geen reële mogelijkheid had de panden te ontwikkelen. Vervolgens is een definitieve koopovereenkomst voor een bedrag van € 2.000.000,- tot stand gekomen. Dit blijkt uit de e-mail van 16 december 2014 van de notaris (zie 2.4 van dit vonnis). De voorwaarde die [naam 1] hierbij stelde is dat snel geleverd zou moeten worden en met die voorwaarde heeft [eiser] ingestemd. [naam 1] weet dat [eiser] niet over inkomen en vermogen beschikt en dus niet in staat is het bedrag van € 2.000.000,- te financieren. [eiser] heeft daarom op 26 januari 2015 met een derde een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan hij de panden aan die derde doorverkoopt voor € 2.500.000,-. Met die derde is als leveringsdatum eveneens 27 februari 2015 afgesproken, hetgeen maakt dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van zijn vorderingen in dit kort geding. Toen [naam 1] ontdekte dat [eiser] € 500.000,- winst zou maken en de panden niet zelf met behulp van derden verder zou gaan ontwikkelen, wilde [naam 1] de overeenkomst met [eiser] niet langer nakomen. [naam 1] neemt ten onrechte dit standpunt in. Nimmer in de onderhandelingen is besproken of overeengekomen dat [eiser] de panden niet zou mogen doorverkopen.
3.3.
Peldayne heeft verweer gevoerd. Op dit verweer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
Peldayne vordert – kort gezegd – opheffing van het op 11 februari 2015 gelegde conservatoire beslag tot levering op de panden (zie 2.11 van dit vonnis).
4.2.
Peldayne stelt hiertoe – samengevat weergegeven – dat uit hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd, volgt dat zij van mening is dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen haar en [eiser]. Derhalve is summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door [eiser] ingeroepen recht en van het onnodige van het beslag gebleken, zodat dit beslag dient te worden opgeheven.
4.3.
[eiser] heeft verweer gevoerd. Op dit verweer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
Uit de grote hoeveelheid e-mails en verdere correspondentie (ook met de notaris en met mr. Van Huet) die partijen in het geding hebben gebracht, blijkt dat partijen geruime tijd hebben gesproken over de verkoop van de panden aan [eiser]. De voorzieningenrechter neemt in dit kort geding de e-mail van 30 september 2014 van [naam 1] aan [eiser], waarin – kort gezegd – is opgenomen dat [naam 1] afziet van verkoop en dat “het boek is gesloten” tot uitgangspunt (zie 2.3 van dit vonnis). Uit die e-mail kan hoe dan ook worden afgeleid dat op dat moment
geensprake was van wilsovereenstemming met betrekking tot de beoogde verkoop. Door Peldayne is voorshands terecht aangevoerd dat uit de in het geding gebrachte correspondentie die dateert van na 30 september 2014 niet volgt dat Peldayne zou hebben ingestemd met de door [eiser] beoogde koop van de panden. Ook de notaris heeft geen enkel bericht meer van Peldayne ontvangen, laat staan een bericht waaruit zou blijken dat Peldayne instemt met de koopovereenkomst. De notaris heeft enkel contact gehad met [eiser] en is ook alleen door [eiser] “aangestuurd”. Voorshands is dan ook niet duidelijk waar de notaris uit heeft kunnen afleiden dat Peldayne zou instemmen met de koopovereenkomst. De laatste e-mails die de notaris van Peldayne heeft ontvangen dateren van 31 juli 2014 en 6 augustus 2014 (producties 23 en 24 van Peldayne) en daarin is duidelijk opgenomen dat [naam 1] “het dossier als gesloten beschouwt”.
geensprake was van wilsovereenstemming met betrekking tot de beoogde verkoop. Door Peldayne is voorshands terecht aangevoerd dat uit de in het geding gebrachte correspondentie die dateert van na 30 september 2014 niet volgt dat Peldayne zou hebben ingestemd met de door [eiser] beoogde koop van de panden. Ook de notaris heeft geen enkel bericht meer van Peldayne ontvangen, laat staan een bericht waaruit zou blijken dat Peldayne instemt met de koopovereenkomst. De notaris heeft enkel contact gehad met [eiser] en is ook alleen door [eiser] “aangestuurd”. Voorshands is dan ook niet duidelijk waar de notaris uit heeft kunnen afleiden dat Peldayne zou instemmen met de koopovereenkomst. De laatste e-mails die de notaris van Peldayne heeft ontvangen dateren van 31 juli 2014 en 6 augustus 2014 (producties 23 en 24 van Peldayne) en daarin is duidelijk opgenomen dat [naam 1] “het dossier als gesloten beschouwt”.
5.2.
Weliswaar kan aan [eiser] worden toegegeven dat Peldayne niet adequaat heeft gereageerd op een aantal e-mails van [eiser] en de notaris, bijvoorbeeld door uitdrukkelijk te stellen dat zij geen koopovereenkomst beoogt, maar uit dit “stilzitten” kan geen instemming met de verkoop van de panden worden afgeleid. Bovendien heeft [naam 1] ter zitting voor dit “stilzitten” een verklaring gegeven, te weten dat hij ernstig ziek was en was opgenomen in een ziekenhuis in Duitsland.
5.3.
De conclusie is dat voorshands niet kan worden aangenomen dat er sprake is van wilsovereenstemming, zodat de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen. Bij deze stand van zaken behoeft de stelling van [eiser] dat hij de panden direct mag doorverkopen aan een derde, althans dat Peldayne niet had bedongen dat dit niet mag, geen verdere bespreking. Het wordt verder aan partijen overgelaten om, zoals ter zitting besproken, eventueel een regeling te treffen voor het geval Peldayne de panden zal verkopen en leveren aan de derde met wie [eiser] een overeenkomst had gesloten. Peldayne heeft ter zitting immers herhaald in dat geval bereid te zijn aan [eiser] een vergoeding van 2% van de koopsom te doen toekomen.
5.4.
Omdat naar het oordeel van de voorzieningenrechter in dit geval feitelijk sprake is van een familiegeschil tussen vader en zoon, zullen de proceskosten worden gecompenseerd als na te melden.
6. De beoordeling in reconventie
6.1.
Uit hetgeen is overwogen in conventie, volgt dat voorshands wordt geoordeeld dat er geen sprake was van wilsovereenstemming met betrekking tot de verkoop van de panden. Peldayne heeft dan ook terecht aangevoerd dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door [eiser] ingeroepen recht en van het onnodige van het beslag is gebleken (zie artikel 705 lid 2 Rv). Dit beslag zal dan ook worden opgeheven.
6.2.
Om dezelfde reden als in conventie, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
7.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
7.3.
heft op het door [eiser] op 11 februari 2015 ten laste van Peldayne gelegde conservatoire leveringsbeslag op het recht van erfpacht van een perceel grond gelegen aan de Zeeburgerdijk 209-211 te Amsterdam, met opstallen bestaande uit een bedrijfspand met dienstwoning en overige aanhorigheden,
7.4.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
7.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2015. [1]