ECLI:NL:RBAMS:2014:993

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/544214 / HA ZA 13-674

Vonnis van 26 februari 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AFIMA-AMSTERDAMSE FINANCIERINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. T. Hovers te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TETTERODE-NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. H.M. Giezen te Amsterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HOFSTEDE C.S. BEDRIJFSADVISEURS B.V.,

gevestigd te Utrecht,

gedaagde,

advocaat mr. A.P.E. de Ruiter te Zwolle.

Partijen zullen hierna Afima, Tetterode en Hofstede worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de bij exploten van 14 en 17 juni 2013 aan respectievelijk Tetterode en Hofstede betekende dagvaarding van Afima, met producties,
de conclusie van antwoord van Tetterode, met productie,
het tussenvonnis van 2 oktober 2013, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
het proces-verbaal van comparitie van 10 januari 2014 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Hofstede is een asbestinventarisatie- en saneringsbureau. Medio 2010 heeft Hofstede van de verkoopmakelaar van Tetterode opdracht gekregen om een asbestinventarisatie ‘type A’ te verrichten met betrekking tot het bedrijfspand, staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend [gemeente] (Noord-Holland) [kadasternummer] (hierna te noemen: het pand), dit in verband met de voorgenomen verkoop van het pand.

2.2.

Het daarop volgende asbestinventarisatierapport van Hofstede van 4 juni 2010 houdt in, voor zover relevant:

‘(…)

1.
Inleiding

(…)

Aanleiding voor het onderzoek is een voorgenomen eigendomsoverdracht. Doel van het onderzoek is het verkrijgen van zekerheid over de afwezigheid van direct waarneembare asbest en/of asbesthoudende materialen.

(…)

3. Verrichte onderzoekswerkzaamheden

3.1

Inspectie en monsterneming

De inspectie vond plaats op 19 en 26 mei 2010 en bestond uit:

onderzoeken van alle ruimten in het gehele complex;
inspecteren van de gevels en de daken (voor zover mogelijk);
nemen van tien monsters van ‘asbestverdacht’ materiaal. (…);
registreren en verpakken van de bemonsterde materialen volgens de eisen van de SC-540.

(…)

3.2.

Beperkingen

Er zijn tijdens de uitvoering van de inventarisatie geen noemenswaardige beperkingen geweest ten opzichte van de onderzoeksafbakening. Enkel de hoogspanningsruimte was tijdens de inspectie niet toegankelijk en is daarom niet onderzocht. (…) Destructief onderzoek was niet toegestaan. De aanwezigheid van asbesthoudende materialen die niet direct zichtbaar- of niet toegankelijk zijn kan op basis van het onderzoek dus niet worden uitgesloten. Dit geldt bijvoorbeeld voor asbesthoudend materiaal (…) boven vaste plafonds (…).

(…)

5. Samenvatting en conclusies

(…)

Het vooronderzoek heeft bestaan uit het bestuderen van de door de eigenaar beschikbaar gestelde tekeningen. Hieruit zijn geen aanwijzingen naar voren gekomen voor de aanwezigheid van asbesthoudende (bouw)materialen. (…) Tijdens de inspectie zijn de volgende (mogelijk) asbesthoudende materialen gevonden:

wandbeplating in dakopbouw (circa 40 m², risicoklasse 3);
zwarte vensterbanken in het gehele complex (totaal circa 1.000 m¹, risicoklasse 1);
plafond- en wandbeplating in ‘buitenschacht’ (circa 50 m², risicoklasse 3);
remvoeringen liftmachines (4 stuks, risicoklasse 1);
cv-ketels (2 stuks, risicoklasse 1);
Gorter branddeuren (4 stuks, risicoklasse 1).

(…)’

2.3.

Afima en Tetterode zijn bij schriftelijke overeenkomst van 22 april 2011 overeengekomen dat Afima het bedrijfspand voor een bedrag van € 8.750.000,- van Tetterode koopt en geleverd zal krijgen. De onderliggende koopovereenkomst houdt in, voor zover relevant:

‘(…)

in aanmerking nemende:

(…)

G. Verkoper en Koper hebben (…) overeenstemming bereikt over de ver- en aankoop van het Verkochte, zulks onder navolgende voorwaarden en bedingen, waarbij uitgangspunt is dat het Verkochte verkocht en geleverd wordt in de (juridische, technische, bouwkundige, milieukundige en fiscale) staat waarin het zich bevindt
(“as is”),

(…)

Mededelingsplicht

Artikel 3

1. Verkoper verklaart dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die naar de huidige verkeersopvattingen ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande:

- dat Verkoper geen garanties en/of verklaringen geeft met betrekking tot de feitelijke toestand van het Verkochte (…), waaronder begrepen de (…) (c) milieukundige staat (waaronder begrepen (…) de al dan niet afwezigheid van voor de gezondheid schadelijke materialen in de van het Verkochte deel uitmakende opstallen) voor zover in deze overeenkomst niet anders bepaald;

(…)

2. Voor zover de inhoud van de Verkoopinformatie begrepen informatie niet volgens het bepaalde van deze koopovereenkomst door Verkoper wordt gegarandeerd, is die informatie naar beste weten van Verkoper verstrekt.

Voor zover in de Verkoopinformatie informatie is begrepen die is verstrekt door derden, aanvaardt Verkoper geen aansprakelijkheid ter zake van de juistheid van die informatie.

Verklaringen van Verkoper inzake verontreiniging

Artikel 4

1. Voor zover Verkoper bekend is de grond en het grondwater behorende tot het Verkochte niet verontreinigd anders dan vermeld in de rapporten en overige informatie welke deel uitmaken van de aan Koper ter beschikking gestelde informatie, waaronder begrepen het (…) asbestinventarisatie gedateerd 4 juni 2010 uitgevoerd door Hofstede cs Milieuadviseurs.

Verkoper verklaart alle asbesthoudende materialen zoals geïdentificeerd in de voornoemde rapportage voor de datum waarop de Leveringsakte wordt verleden zullen zijn verwijderd, zulks met uitzondering van: (i) de remvoering van de liften; en (ii) de branddeuren, een en ander onderling genoegzaam aan partijen onderling bekend en waarvan zij aldus in de onderhavige overeenkomst geen nadere omschrijving verlangen.

Behoudens het vorenstaande geeft Verkoper geen enkele garantie ten aanzien van het niet-verontreinigd zijn van de grond en het grondwater behorende tot het Verkochte. (…)

2. Verkoper verklaart, voor zover hem bekend, dat:

(…)

In het Verkochte geen materialen zijn verwerkt die (bij verwijdering) schadelijk kunnen zijn voor milieu of de volksgezondheid (…), daaronder begrepen asbesthoudende materialen,

zulks behoudens zoals eventueel vermeld in de hiervoor bedoelde rapportages en/of overige informatie welke deel uitmaakt van de aan Koper ter beschikking gestelde informatie en met dien verstande dat het Verkochte op de datum waarop de Leveringsakte al worden gepasseerd vrij van de hiervoor bedoelde asbesthoudende materialen zal worden geleverd.

(…)

Staat van het Registergoed. Aflevering.

Artikel 14

(…)

2. Het Verkochte zal aan koper worden overgedragen en door Koper worden aanvaard in de staat waarin het zich alsdan (ten tijde van de levering, rechtbank) bevindt, met alle kenbare een niet kenbare gebreken, en met de daarvoor op dat moment geldende bestemming, zulks met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst.

Koper aanvaardt het Verkochte in die staat waarin het zich alsdan bevindt en aanvaardt alle kenbare en niet kenbare gebreken en overigens alle risico’s daarvan, zulks met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst.

(…)’

2.4.

De levering van het pand vond plaats op 1 september 2011.

2.5.

Medio 2012 heeft Afima in het kader van de door haar voorgenomen herontwikkeling van het pand een aannemingsbedrijf opdracht gegeven om het pand te strippen. Bij de uitvoering van dit werk is de aannemer op meerdere verdiepingen in het pand gestuit op asbesthoudende stortstroken, die zich onder verwijderbare systeemplafondplaten bevonden. Hofstede heeft vervolgens bij rapport van 4 oktober 2012 bevestigd dat het inderdaad om asbesthoudend materiaal gaat en vastgesteld. Ook is geconcludeerd dat deels reeds besmetting met asbestdeeltjes had plaatsgevonden.

2.6.

Afima heeft het asbest hierna tegen een totale kostprijs van € 194.113,30 (exclusief BWT) door een derde laten saneren.

3.Het geschil

3.1.

Afima vordert samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair

a. Tetterorde en Hofstede hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Afima – als schadevergoeding ex artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW) respectievelijk ex artikel 6:162 BW - van een bedrag van € 194.113,30 (exclusief BWT), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair

de tussen Afima en Tetterode gesloten koopovereenkomst partieel ontbindt, in dier voege dat de koopsom zal worden verminderd met een bedrag van € 194.113,30 (exclusief BWT), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

Tetterorde en Hofstede hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Afima – als waardevergoeding ex artikel 6:270 BW respectievelijk als schadevergoeding ex artikel 6:162 BW - van een bedrag van € 194.113,30 (exclusief BWT), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

meer subsidiair

de tussen Afima en Tetterode gesloten koopovereenkomst partieel vernietigt, in dier voege dat de koopsom zal worden verminderd met een bedrag van € 194.113,30 (exclusief BWT), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

Tetterorde en Hofstede hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Afima – wegens onverschuldigde betaling ex artikel 6:203 BW respectievelijk als schadevergoeding ex artikel 6:162 BW - van een bedrag van € 194.113,30 (exclusief BWT), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

uiterst subsidiair

Tetterode veroordeelt voor het geheel, danwel Hofstede voor het geheel, dan wel ieder voor gelijke delen, dan een andere in goede justitie vast te stellen verdeling, om aan Afima te betalen een bedrag van € 194.113,30 (exclusief BWT), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

primair, subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair

Tetterode en Hofstede hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Afima legt aan de vordering jegens Tetterode - kort gezegd - ten grondslag dat Tetterode toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen nu het geleverde pand niet voldoet aan hetgeen Afima daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Subsidiair stelt Adima dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, omdat zij op basis van het rapport van Hofstede - waarvan de inhoud in dit verband als een mededeling van de verkoper moet worden aangemerkt - ervan uitging dat het pand (behalve de remvoering in de liften en de branddeuren) vrij van asbest zou worden geleverd.

3.3.

Aan de vordering jegens Hofstede legt Afima ten grondslag dat Hofstede tekort is geschoten in de behoorlijke nakoming van de overeenkomst met Afima door het later aangetroffen asbest bij haar onderzoek over het hoofd te zien; dit tekortschieten levert in de verhouding met de koper (Afima) een onrechtmatige daad op.

3.4.

Tetterode en Hofstede voeren elk voor zich verweer.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank zal om praktische redenen eerst het door Afima aan Hofstede gemaakte verwijt bespreken.

4.2.

Dit verwijt komt in de kern erop neer dat Hofstede jegens haar toenmalige opdrachtgever (Tetterorde, althans haar makelaar) tekort is geschoten door het aangetroffen asbest niet op te merken bij haar asbestinventarisatieonderzoek in mei 2010. Dit tekortschieten maakt Hofstede tevens op grond van onrechtmatige daad tegenover koper Afima aansprakelijk, aldus Afima.

4.3.

Voorop staat dat het in dit verband op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) aan Afima is om feiten en omstandigheden te stellen (en indien nodig te bewijzen) waaruit blijkt dat Hofstede bij de uitvoering van het betreffende onderzoek inderdaad tekort is geschoten bij haar onderzoek, oftewel, meer concreet, dat Afima in deze niet de zorg heeft betracht die gegeven de omstandigheden van een deskundig en redelijk handelend asbestinventarisatiebureau mag worden verwacht.

4.4.

Afima heeft zulks echter onvoldoende gedaan.

4.5.

Vooropgesteld moet worden dat Hofstede in het onderhavige geval opdracht had gekregen om een asbestinventarisatie ‘type A’ uit te voeren, hetgeen de lichtste inventarisatievariant is die in het ‘Werkspecifiek certificatieschema voor het Procescertificaat Asbestinventarisatie’ (hierna: het certificatieschema) is voorgeschreven. Onbetwist gesteld is dat een type A inventarisatie volgens het certificatieschema omvat, samengevat, een systematische en volledige inventarisatie van alle waarneembare asbestbronnen, voor zover die bronnen direct waarneembaar zijn of met licht-destructief onderzoek kunnen worden waargenomen. Voorts is onbetwist gesteld dat destructief onderzoek in dit verband inhoudt een onderzoek naar alle asbesttoepassingen waarvan de inventariseerder gezien zijn deskundigheid een vermoeden dient te hebben en die waargenomen kunnen worden met (waar nodig) gebruikmaking van een nader omschreven (hand)gereedschap set.

4.6.

Hofstede heeft zich op het standpunt gesteld dat zij dit onderzoek destijds met de vereiste zorgvuldigheid heeft uitgevoerd. Hofstede voert daartoe aan dat uit het verplichte vooronderzoek voor de asbestinventarisatie, dat onder meer bestond uit het bestuderen van de bouwtekeningen, geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van asbesthoudende bouwmaterialen in het pand naar voren waren gekomen. Vervolgens heeft Hofstede conform het certificatieschema gedurende twee dagen een visuele inspectie verricht in het pand. Bij die inspectie is óók - steekproefsgewijs - achter de plafondplaten gekeken in de ruimten waar later de asbesthoudende stortstroken zijn aangetroffen, maar daarbij is toen geen asbest of verdacht materiaal aangetroffen. Ook op 12 kleefmonsters die op de tweede en derde verdieping zijn genomen, zijn geen asbestvezels aangetroffen. Dat Hofstede de asbesthoudende stortstroken niet heeft gezien, valt haar dus niet te verwijten, aldus - steeds - Hofstede.

4.7.

Afima heeft tegenover deze verklaring van Hofstede onvoldoende uitgelegd dat en zo ja waarom Hofstede het missen van het asbest toch valt te verwijten. Immers, uit het enkele feit dat later asbesthoudend materiaal is aangetroffen achter de plafondplaten, volgt nog niet dat Hofstede onvoldoende zorgvuldig is geweest bij haar onderzoek, te minder nu Hofstede ook gemotiveerd heeft gesteld dat en waarom haar in dit verband geen blaam treft. Weliswaar heeft Afima hiertegenover gesteld dat Hofstede de asbesthoudende stortstroken had moeten waarnemen omdat deze direct zichtbaar waren, maar die stelling wordt bij gebreke aan nadere onderbouwing gepasseerd. Daarbij wordt allereerst in aanmerking genomen dat Afima niet concreet heeft gesteld, en ook niet is gebleken, dat zich asbesthoudend materiaal heeft bevonden achter de plafondplaten waar Hofstede steekproefsgewijs onderzoek heeft verricht. Bovendien heeft Hofstede met behulp van onder meer foto’s van het - gestripte - plafond gemotiveerd gesteld dat de betreffende stortstroken niet eenvoudig zijn te herkennen, zodat zelfs indien zou komen vast te staan dat Hofstede op de door haar onderzochte plekken zulke stroken over het hoofd heeft gezien, daarmee zonder nadere toelichting, die ontbreekt, nog niet is gezegd dat Hofstede onvoldoende zorgvuldig is geweest.

4.8.

Voor zover Afima in dit verband heeft willen betogen dat Hofstede niet slechts steekproefsgewijs onderzoek achter de plafondplaten had mogen verrichten, houdt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, evenmin stand. Vaststaat namelijk dat het pand een totale oppervlakte van 23.000 m2 heeft en dat de vier verdiepingen waar nadien in totaal 30 m2 aan asbesthoudende stortstroken is aangetroffen elk een oppervlak van 2.800 m2 besloegen. Vaststaat ook, dat Hofstede voor de inventarisatie slechts € 3.640,- ontving. Zeker gelet op dat beperkte honorarium had Afima moeten begrijpen dat in redelijkheid niet van Hofstede kon worden gevergd dat zij achter alle plafondplaten zou kijken. Een redelijke uitleg van de opdracht brengt mee dat Hofstede met steekproefsgewijs onderzoek mocht volstaan. Dat in het rapport van Hofstede stond dat de aanleiding voor het onderzoek een eigendomsoverdracht was en het doel van het onderzoek was zekerheid te krijgen over de aanwezigheid van direct waarneembare asbesthoudende materialen, doet daar niet aan af. Dit oordeel zou wellicht anders kunnen uitvallen indien vast zou komen te staan dat Afima op basis van haar (voor)onderzoek of algemene ervaring en deskundigheid aanwijzingen had of had moeten hebben dat zich asbesthoudend materiaal achter de plafondplaten zou bevinden, maar Afima heeft niet concreet gesteld dat dit hier het geval was.

4.9.

De conclusie is dan ook dat Afima onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat Hofstede tegenover haar opdrachtgever is tekortgeschoten. Daarmee komt de basis aan haar vordering jegens Hofstede te ontvallen, zodat deze zal worden afgewezen. De overige stellingen van partijen kunnen bij deze stand van zaken onbesproken blijven.

4.10.

Afima zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Hofstede, tot op heden begroot op € 6.557,- (€ 3.715,- griffierecht en € 2.842,- (2 punten x liquidatietarief € 1.421,-) aan salaris advocaat), deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten als hierna weergegeven.

4.11.

Afima heeft Tetterode eveneens voor de volledige saneringskosten aansprakelijk gesteld, met als kernargument dat het geleverde pand niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, nu Afima op basis van het rapport van Hofstede in samenhang met artikel 4 lid 2 van de koopovereenkomst gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat het pand, behoudens in de remvoeringen van de liften en de branddeuren, vrij van asbest zou worden geleverd.

4.12.

Tetterode heeft betwist dat sprake is van non-conformiteit en daartoe zakelijk weergegeven aangevoerd dat uit de onder 2.3 weergegeven bepalingen uit de koopovereenkomst volgt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat Tetterode enkel het door Hofstede gerapporteerde asbest zou verwijderen en dat het restrisico ten aanzien van de aanwezigheid van asbest uitdrukkelijk bij de koper (Afima) is gelegd.

4.13.

Aldus ligt ter beoordeling voor wat partijen met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van asbest zijn overeengekomen. Volgens vaste rechtspraak moet dit niet uitsluitend worden uitgelegd aan de hand van de taalkundige betekenis van de contractuele bepalingen (hoewel die betekenis wel een belangrijke aanwijzing vormt) maar komt het aan op de zin die partijen over en weer aan hun verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook is van belang tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

4.14.

Overwogen wordt dat uit de inhoud van de koopovereenkomst niet valt op te maken dat partijen zijn overeengekomen dat Tetterode het pand vrij van asbest zou leveren. In artikel 4, eerste en tweede lid van de koopovereenkomst staat immers, kort gezegd, (i) dat Tetterode in het kader van haar mededelingsplicht richting de koper het door Hofstede opgemaakte asbestinventarisatierapport aan Afima ter beschikking heeft gesteld, (ii) dat Tetterode verklaart dat, voor zover haar bekend, behalve de in dat rapport geïdentificeerde materialen geen asbesthoudende materialen in het pand zijn verwerkt en (iii) dat Tetterode toezegt dat het pand vrij van de
in dat rapportbedoelde materialen, met uitzondering van de remvoering van de liften en de branddeuren, zal worden geleverd. Die verklaring laat dus nadrukkelijk de mogelijkheid open dat bij de levering nog asbest in het pand aanwezig zou zijn dat door Hofstede niet was geïdentificeerd. Dit geldt te meer, nu in artikel 3, eerste lid van de koopovereenkomst nog eens staat dat Tetterode (zo moet worden gelezen: verder) geen garanties geeft met betrekking tot de milieukundige toestand van het pand of de aanwezigheid van voor de gezondheid schadelijke materialen. Dat komt voorts tot uitdrukking in de inleidende overwegingen van de overeenkomst, waarin nadrukkelijk staat dat het pand ‘as is’ wordt verkocht. Kortom, uit de koopovereenkomst volgt dat Tetterode zich slechts tegenover Afima heeft verbonden om het pand vrij van de door Hofstede geïdentificeerde asbesthoudende materialen te leveren en verder wat asbest betreft geen enkele garantie of toezegging heeft gedaan. Opgemerkt zij, dat Afima verder ook geen andere feiten of omstandigheden naar voren heeft gebracht waaruit blijkt dat zij dit anders heeft mogen verstaan.

4.15.

Voor zover Afima heeft willen betogen dat zij op basis van het door Tetterode verstrekte rapport van Hofstede gerechtvaardigd erop heeft mogen vertrouwen dat het pand na levering (op de remvoering in de liften en de branddeuren na) vrij van (waarneembaar) asbest zou zijn, faalt dat. Nog daargelaten dat een eventuele fout of onvolledigheid in het rapport van Hofstede Tetterode in beginsel niet treft, nu zij aansprakelijkheid voor de juistheid van door derden verstrekte informatie in de koopovereenkomst uitdrukkelijk van de hand heeft gewezen (artikel 3, tweede lid, laatste volzin), heeft Afima niet in de gerechtvaardigde verwachting mogen verkeren dat met het rapport volledige zekerheid was verkregen dat het pand asbestvrij was. Ook hier geldt namelijk dat Afima wist dat Hofstede slechts tegen een prijs van circa € 3.600,- een type A asbestinventarisatie had verricht. Afima had moeten begrijpen dat zo’n beperkt onderzoek van een groot oppervlak met vele mogelijke asbesttoepassingen in dit geval geen volledig uitsluitsel kon geven over de afwezigheid van asbest. Indien Afima zodanige zekerheid wel had willen krijgen, had zij zelf verdergaand nader onderzoek moeten laten verrichten of andere (financiële) afspraken met Tetterode moeten maken over het risico van niet waargenomen asbest. Nu zij dat niet heeft gedaan, en zij het pand bij de levering met alle kenbare en niet kenbare gebreken heeft aanvaard (artikel 14, tweede lid van de koopovereenkomst), komt het onontdekte asbest in dit geval voor haar rekening en risico.

4.16.

Opgemerkt zij nog dat nu vaststaat dat Afima noch aan het rapport van Hofstede, noch aan andere mededelingen van Tetterode het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat het pand bij levering vrij van (waarneembaar) asbest zou zijn, ook haar stelling dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen niet slaagt.

4.17.

De slotsom is aldus, dat ook de vordering van Afima jegens Tetterode wordt afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Afima worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Tetterode, tot op heden begroot op € 6.557,- (€ 3.715,- griffierecht en € 2.842,- (2 punten x liquidatietarief € 1.421,-) aan salaris advocaat).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt Afima in de proceskosten aan de zijde van Tetterode, tot op heden begroot op € 6.557,-;

5.3.

veroordeelt Afima in de proceskosten aan de zijde van Hofstede, tot op heden begroot op € 6.557,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.4.

veroordeelt Afima ten aanzien van Hofstede tot in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en Afima niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.5.

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2014.^[1]