ECLI:NL:RBAMS:2014:9363

• Datum uitspraak: 31 december 2014
• Publicatiedatum: 28 januari 2015
• Zaaknummer: HA ZA 14-527
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.W.H. Vink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige daad van makelaar bij verkoop appartement met onjuiste oppervlakte vermelding

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 31 december 2014 uitspraak gedaan in een geschil tussen een koper en een makelaarskantoor. De koper, aangeduid als [eiser], had in 2008 een appartement gekocht van [naam], waarbij [makelaar] als verkopend makelaar optrad. In de verkoopbrochure werd een oppervlakte van 'ca. 90m²' vermeld, terwijl de werkelijke gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 later bleek te zijn vastgesteld op 78m². De koper stelde dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld door deze onjuiste oppervlakte te vermelden.

De rechtbank overwoog dat in 2008 er geen uniforme methode bestond voor het berekenen van woonoppervlaktes en dat de term 'woonoppervlakte' geen vast omschreven betekenis had. De NEN 2580 norm, die pas in 2010 verplicht werd, definieert termen zoals 'gebruiksoppervlakte' en 'bruto vloeroppervlakte'. De makelaar had de oppervlakte van het appartement gemeten op basis van de splitsingsakte en de splitsingstekening, en de rechtbank oordeelde dat deze methode niet onjuist was. Bovendien was de koper in de brochure gewaarschuwd dat aan de inhoud daarvan geen rechten konden worden ontleend.

De rechtbank concludeerde dat de makelaar niet onrechtmatig had gehandeld, omdat hij zich aan de geldende maatstaven had gehouden en de koper niet had misleid. De vordering van de koper werd afgewezen, en hij werd veroordeeld in de proceskosten van het makelaarskantoor, die op €3.680,- werden begroot. Dit vonnis benadrukt het belang van de context en de geldende normen op het moment van de transactie, en bevestigt dat makelaars niet altijd aansprakelijk zijn voor onjuiste informatie als deze binnen de toen geldende normen valt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/565651 / HA ZA 14-527

Vonnis van 31 december 2014

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat mr. F. Sepmeijer te ‘s-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[makelaarskantoor] ,

gevestigd te [plaats],

gedaagde,

advocaat mr. P.M. Leerink te Deventer.

Partijen zullen hierna [eiser] en [makelaarskantoor] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 16 mei 2014 van [eiser], met producties;

- de conclusie van antwoord van 9 juli 2014, met producties;

• het tussenvonnis van 23 juli 2014, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
• het proces-verbaal van comparitie van 30 oktober 2014, met de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[makelaarskantoor] heeft een makelaarskantoor in Amsterdam. [makelaar] (hierna: [makelaar]) was als freelance makelaar werkzaam voor [makelaarskantoor]. [makelaarskantoor] is aangesloten bij de NVM.

2.2.

In 2000 heeft [naam] het appartement aan de [adres] (hierna: het appartement) gekocht. [makelaar] is daarbij voor [naam] als makelaar opgetreden. Het appartement werd in 2000 te koop aangeboden met de vermelding dat het een woonoppervlakte had van 85m² en was ook als zodanig geregistreerd in het geautomatiseerd systeem van NVM.

2.3.

[eiser] heeft in 2008 het appartement gekocht van [naam]. [naam] heeft voor deze verkooptransactie wederom [makelaar] ingeschakeld als makelaar.

2.4.

[makelaar] heeft voor de verkoop van het appartement een verkoopbrochure opgesteld. Deze verkoopbrochure houdt, voor zover van belang, het volgende in:

“(…)

Deze informatie is met grote zorgvuldigheid samengesteld. Doch aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden.

(…)

Fantastisch ruim en modern appartement van ca. 90m ²
op de eerste etage.

(…)”

2.5.

[eiser] heeft het appartement bezichtigd, vrijwel onmiddellijk de vraagprijs geboden en het appartement vervolgens voor een bedrag van € 449.000,- k.k. gekocht.

2.6.

In 2014 heeft [eiser] het appartement te koop aangeboden en in dat verband ten behoeve van het inmiddels verplichte meetcertificaat NEN 2580 een meetrapport laten opstellen (hierna: het rapport). Uit de verrichte metingen is naar voren gekomen dat het appartement volgens NEN 2580 een gebruiksoppervlakte heeft van 78m² en een bruto vloeroppervlakte van 87m² waarvan 3,87m² gebouwgebonden buitenruimte (namelijk het balkon).

2.7.

[eiser] heeft [makelaarskantoor] bij brief d.d. 14 maart 2014 aansprakelijk gesteld voor de onzorgvuldige vaststelling van het woonoppervlak van het appartement en aanspraak gemaakt op vergoeding van de daardoor geleden schade.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. een verklaring voor recht dat [makelaarskantoor] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser];

II. veroordeling van [makelaarskantoor] tot betaling van € 57.000,-, vermeerderd met wettelijke rente en kosten.

3.2.

[makelaarskantoor] voert gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat indien vast komt te staan dat [makelaar] een toerekenbare onrechtmatige daad jegens [eiser] heeft gepleegd [makelaarskantoor] op grond van artikel 6:171 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aansprakelijk is voor de geleden schade.

4.2.

De vraag is dan of, zoals [eiser] stelt, [makelaar] als verkopend makelaar jegens [eiser] als koper onrechtmatig heeft gehandeld door in 2008 in de verkoopbrochure op te nemen dat het appartement een oppervlakte van “ca. 90m²” had terwijl zowel de gebruiksoppervlakte als de brutovloeroppervlakte achteraf (aanzienlijk) minder bleken te zijn.

4.3.

[makelaar] heeft onbetwist gesteld dat hij zich bij het opstellen van de verkoopbrochure heeft gebaseerd op de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening, een door een architect gemaakte schaaltekening van het appartement. Na een bezichtiging ter plaatse heeft hij in 2008 de contouren van het appartement in de splitsingstekening nagemeten en is op basis daarvan tot de conclusie gekomen dat het appartement circa 90m² groot was.

4.4.

De rechtbank stelt voorop dat ten tijde van de verkoop van het appartement in 2008, woonoppervlaktes niet volgens een uniforme methode werden berekend en dat de term ‘woonoppervlakte’ geen vast omschreven betekenis had. Pas met ingang van 2010 is door de NVM verplicht gesteld om bij de aanduiding van de oppervlakte van een woning de methode NEN 2580 en de daarin gedefinieerde termen zoals ‘gebruiksoppervlakte’ en ‘bruto vloeroppervlakte’ te hanteren. [makelaar] kan dan ook niet worden verweten dat hij de oppervlakte in 2008 niet volgens NEN 2580 heeft vastgesteld.

4.5.

Verder geldt dat anders dan [eiser] stelt voor de beantwoording van de vraag of [makelaar] jegens hem onzorgvuldig heeft gehandeld, niet kan worden aangeknoopt bij het verschil tussen de in de brochure genoemde (woon)oppervlakte van circa 90m² en de in het rapport vastgestelde ‘gebruiksoppervlakte’ van 78m². Blijkens het rapport is volgens de NEN 2580 de gebruiksoppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten de oppervlakte gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling daarvan worden niet meegerekend onder andere de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,50 m, een trapgat, schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk aan 4,0m², een leidingschacht en een dragende binnenwand. Het begrip gebruiksoppervlakte kent aldus een eigen meetmethode met een aantal concrete en relevante beperkingen en kan om die reden niet worden vergeleken met de wijze waarop in 2008 voor de invoering van de NEN 2580 de oppervlakte van een woning werd bepaald. De enkele omstandigheid dat de door [makelaar] in de brochure opgenomen oppervlakte afwijkt van de nadien volgens NEN 2580 gemeten gebruiksoppervlakte betekent dan ook niet dat [makelaar] onjuist of onzorgvuldig heeft gehandeld.

4.6.

Vervolgens is dan aan de orde of de wijze waarop [makelaar] tot de in de brochure opgenomen oppervlakte van circa 90m² is gekomen, strijdig is met de door hem als makelaar jegens [eiser] in acht te nemen zorgvuldigheid. Daarbij is wederom van belang dat in 2008 geen vaste voorgeschreven methode voor het vaststellen van de oppervlakte bestond. De door [makelaar] gehanteerde methode waarbij hij eenvoudigweg de contouren van het appartement op de splitsingstekening heeft nagemeten, is dan ook niet zonder meer onjuist. Dat [makelaar] daarbij is gekomen tot een grotere oppervlakte dan de 85m2 die bij de aankoop in 2000 was vermeld, brengt evenmin mee dat onzorgvuldig zou zijn gehandeld, nu ook uit het in 2014 opgestelde rapport blijkt dat de brutovloeroppervlakte inderdaad groter was, namelijk 87m2. Dit tezamen genomen met het feit dat [eiser] in de brochure er op is gewezen dat aan de inhoud daarvan geen rechten kunnen worden ontleend en het feit dat de oppervlakte in de brochure is aangeduid als
circa 90m2, leidt de rechtbank tot de slotsom dat [makelaar], naar de in 2008 geldende maatstaven in redelijkheid tot de door hem in de brochure opgenomen woonoppervlakte heeft kunnen komen en dat hij daarmee jegens [eiser] dan ook niet onrechtmatig heeft gehandeld.

4.7.

De overige stellingen van partijen behoeven bij deze stand van zaken geen nadere behandeling. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van [makelaarskantoor] tot op heden begroot op € 1.892,- aan vastrecht vermeerderd met €1.788,- aan salaris van de advocaat. Tezamen begroot op €3.680,-.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [makelaarskantoor] tot op heden bepaald op € 3.680,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van [makelaarskantoor] ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.4.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.W.H. Vink, bijgestaan door L. Goris en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2014.