Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
AFDELING PRIVAATRECHT TEAMS KANTON
Kenmerk : CV 14-20514
Datum : 15 december 2014
94
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
STICHTING DUWO
statutair gevestigd te Delft en mede kantoorhoudende te Amstelveen
eiseres in conventie
verweerder in (voorwaardelijke) reconventie
verder te noemen Duwo
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen
t e g e n:
[naam gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in (voorwaardelijke) reconventie
verder te noemen [gedaagde]
procederende in persoon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 8 juli 2014 inhoudende de vordering van Duwo met bewijsstukken
- het antwoord met (voorwaardelijke) tegeneis van [gedaagde]
Vervolgens is bij tussenvonnis van 11 augustus 2014 een comparitie van partijen gelast. Deze is op 30 september 2014 gehouden. Verschenen zijn [naam 1] namens Duwo, bijgestaan door haar gemachtigde en [gedaagde] in persoon. De griffier heeft van het verhandelde aantekeningen gemaakt.
De zaak is vervolgens aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen.
Duwo heeft nadien bij akte meegedeeld dat er geen minnelijke regeling tot stand is gekomen.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
Feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1.
Duwo is een instelling die zich in het bijzonder toelegt op de huisvesting van studenten. Een deel van de woonruimte van Duwo in Amstelveen staat bekend onder de naam [(...)].
1.2.
[gedaagde] huurt sedert 1 mei 1985 van Duwo twee kamers in het complex [adres] te [plaats] met medegebruik van de gemeenschappelijke keuken, wc en douche. [gedaagde] stond bij aanvang van de huurovereenkomst als student ingeschreven. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
1.3.
Duwo is, na het inwerkingtreden van art. 7:274 lid 4 BW Pro in 2006, het zogenoemde campuscontract bij nieuwe huurovereenkomsten gaan toepassen. Duwo streeft ernaar om huurders die voor 2006/2007 met haar een huurovereenkomst hebben gesloten onder de werking van artikel 7:274 lid 4 BW Pro te brengen of, indien de huurder niet langer student meer is, de huurovereenkomst te beëindigen.
1.4.
Duwo heeft bij brief van 8 oktober 2012 enkele huurders, waaronder [gedaagde], geïnformeerd over haar aangescherpte doorstromingsbeleid voor studentenwoningen. Zij heeft de huurders die nog als student staan ingeschreven, een campuscontract aangeboden en de huurders die niet meer als student staan ingeschreven, verzocht akkoord te gaan met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juni 2013.
1.5.
[gedaagde] heeft op dit schrijven niet gereageerd.
1.6.
Duwo heeft bij aangetekende brief van 12 november 2012 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd wegens dringend eigen gebruik van kamers voor de verhuur aan studenten.
1.7.
[gedaagde] heeft op 20 december 2012 ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juni 2013. Hiervan is een schriftelijke overeenkomst opgemaakt.
1.8.
[gedaagde] heeft bij brief van 29 april 2013 aan Duwo verzocht om “uitstel van het uitvoeren van de huuropzegging” onder meer omdat hij voor de instemming met de huur-beëindiging onvoldoende juridische ondersteuning zou hebben gehad. Volgens [gedaagde] dient Duwo eerst de uitspraak van de Hoge Raad in een vergelijkbare zaak af te wachten. Verder wijst [gedaagde] erop dat hij van Duwo een huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2013 heeft ontvangen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Duwo de huurovereenkomst stilzwijgend heeft verlengd.
1.9.
Duwo heeft [gedaagde] daarop bij brief van 3 juli 2014 bericht dat haar niet bekend is dat er in een vergelijkbare zaak cassatie is ingesteld. Zij heeft [gedaagde] meegedeeld dat zij hem aan zijn instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst zou houden.
1.10.
[gedaagde] heeft daar niet meer op gereageerd.
Vordering in conventie
2. Duwo vordert de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair- [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de instemming tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
Subsidiair- de datum zal vaststellen waarop de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen;
Primair en subsidiair- [gedaagde] te veroordelen om wanneer hij niet vrijwillig aan het bovenstaande voldoet aan Duwo de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming;
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na vonnis de kosten van het geding te betalen alsmede voor het geval hij hier niet aan voldoet de nakosten te betalen en de wettelijke rente.
Primair- [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de instemming tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
Subsidiair- de datum zal vaststellen waarop de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen;
Primair en subsidiair- [gedaagde] te veroordelen om wanneer hij niet vrijwillig aan het bovenstaande voldoet aan Duwo de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming;
- [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na vonnis de kosten van het geding te betalen alsmede voor het geval hij hier niet aan voldoet de nakosten te betalen en de wettelijke rente.
3. Duwo stelt daartoe primair dat [gedaagde] heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juni 2013. Nu hij de woning niet heeft ontruimd, vordert zij nakoming van de beëindigingsovereenkomst.
4. Duwo stelt subsidiair dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Deze woonruimte is immers bestemd voor studenten en [gedaagde] is reeds lang geen student meer. Duwo wijst erop dat haar doelstelling is te voorzien in de behoefte van studentenhuisvesting. Om dit te kunnen realiseren en gelet op het grote tekort aan betaalbare woonruimte voor studenten, heeft zij belang bij doorstroming van studenten. Het door ex-studenten bezet blijven houden van woonruimte die bestemd is voor studenten doorkruist volgens haar deze doelstelling.
5. Duwo stelt dat zij bij de opzegging een ruime opzegtermijn heeft gehanteerd om zo de kansen voor [gedaagde] op de reguliere woningmarkt te vergroten. Aangezien [gedaagde] niet langer kan gelden als student-huurder in de zin van art. 7:274 lid 4 BW Pro is zij niet gehouden [gedaagde] zelf een woning aan te bieden. Volgens Duwo is er voldoende andere passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar.
Verweer in conventie en (voorwaardelijke) eis in reconventie
6. [gedaagde] voert aan dat hij zijn instemming met de beëindigingsovereenkomst van 20 december 2012 op 29 april 2013 rechtsgeldig en gemotiveerd heeft ingetrokken.
7. [gedaagde] voert verder aan dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft gesloten en zich altijd als goed huurder heeft gedragen. Hij woont met veel plezier in de woning. Volgens [gedaagde] zal hij moeilijk andere passende woonruimte kunnen vinden. Zijn belang om zijn woonruimte te behouden weegt volgens [gedaagde] zwaarder dan het belang van Duwo bij ontruiming van het gehuurde. De vordering dient daarom volgens hem primair te worden afgewezen. Subsidiair verzoekt [gedaagde] hem een redelijke ontruimingstermijn van 6 maanden toe te kennen.
8. [gedaagde] vordert - voorwaardelijk, voor het geval de vordering van Duwo in conventie zal worden toegewezen- veroordeling van Duwo om aan hem de waarborgsom (inclusief rente en inflatiecorrectie) en een redelijke tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting te voldoen.
Beoordeling
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
9. Vaststaat dat [gedaagde] heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juni 2013. [gedaagde] heeft aangevoerd, althans zo begrijpt de kantonrechter, dat deze overeenkomst vernietigbaar is omdat hij bij het sluiten van de overeenkomst heeft gedwaald. Volgens [gedaagde] heeft Duwo hem immers ten onrechte voorgehouden dat er sprake is van een campuswoning en dat de huurovereenkomst daarom wegens dringend eigen gebruik kon worden opgezegd.
10. Allereerst dient te worden beoordeeld of Duwo de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, erin bestaande dat zij de woonruimte wil verhuren aan studenten, dat de huurovereenkomst moet eindigen.
11. Aan de wettelijke formaliteiten om tot beëindiging van de huur te komen, zoals opzegging per aangetekend schrijven met vermelding van de gronden en met inachtneming van de voorgeschreven termijn, is voldaan. Het enkele feit dat Duwo na de opzegging een brief met een huurverhogingsvoorstel per 1 juli 2013 aan [gedaagde] heeft gestuurd, maakt niet dat zij de opzegging tot beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingetrokken dan wel de huurovereenkomst stilzwijgend heeft verlengd.
12. Artikel 7:274 BW Pro geeft, indien de huurder niet aan de opzegging wil meewerken, de voorwaarden op grond waarvan een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, kan worden toegewezen. Sinds 15 juli 2006 is aan dat artikel een nieuw lid toegevoegd (art. 7:274 lid 4 BW Pro) dat een regeling geeft voor het beroep op dringend eigen gebruik ten dienst van de huisvesting aan studenten. Daarvoor is vereist dat de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten, de huurder niet heeft voldaan aan het (jaarlijks) verzoek van de verhuurder een bewijs van inschrijving bij de onderwijsinstelling te overleggen en in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Vaststaat dat de huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voordat artikel 7:274 lid 4 BW Pro in werking is getreden en dat de hierboven genoemde vereisten niet in de huurovereenkomst tussen partijen zijn opgenomen.
13. Van belang is of de woonruimte feitelijk aan [gedaagde] als studentenwoonruimte is verhuurd. Op grond van de wetsgeschiedenis van art. 7:274 lid 4 BW Pro drukken de woorden “krachtens huurovereenkomst” uit dat het moet gaan om een woning die als studentenhuisvesting moet zijn verhuurd, hetzij omdat het om een campuswoning gaat, hetzij omdat deze bestemming bij de huurovereenkomst aan de woning is gegeven.
Vaststaat dat in de huurovereenkomst op dit punt niets is vermeld.
Vaststaat dat in de huurovereenkomst op dit punt niets is vermeld.
14. Beoordeeld dient derhalve te worden of de woning kan worden aangemerkt als campuswoning. Niet in geschil is dat Duwo een instelling is die zich voornamelijk richt op de huisvesting van studenten. Volgens Duwo heeft [gedaagde] de woning indertijd ook toegewezen gekregen op basis van het feit dat hij als student stond ingeschreven. [gedaagde] heeft dat niet weersproken. Het [adres]-complex staat ook algemeen bekend als een complex waar studenten wonen. Daarbij komt dat [gedaagde] gelet op het bovenstaande bij het aangaan van de overeenkomst ook redelijkerwijs had kunnen begrijpen dat sprake was van studentenhuisvesting. Dat Duwo ook aan niet studenten verhuurt doet aan het bovenstaande niet af. Duwo heeft onweersproken gesteld dat zij nog slechts een paar woningen heeft verhuurd aan niet-studenten, zoals gast- en voormalig docenten, en een kleine groep aan niet studerenden die zij van de gemeente Amstelveen verplicht is op [adres] woonruimte aan te bieden en dat het aantal woningen dat aan niet-studenten is verhuurd afneemt. [gedaagde] heeft ook niet weersproken dat zijn woning na het einde van zijn huurovereenkomst (opnieuw) aan een student zal worden verhuurd. Op grond van het bovenstaande wordt de woning van [gedaagde] als campuswoning aangemerkt.
15. Nu [gedaagde] thans geen student meer is, behoort hij niet meer tot de doelgroep waarvoor de woningen van Duwo bestemd zijn. Duwo heeft gewezen op de dringende behoefte aan betaalbare woonruimte voor studenten. [gedaagde] heeft dat niet weersproken. Het belang van Duwo om het gehuurde ter beschikking te krijgen voor verhuur aan studenten is derhalve dringend.
16. Beoordeeld dient te worden of Duwo het gehuurde ook zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, van Duwo verlenging van de huurovereenkomst met [gedaagde] niet kan worden gevergd.
17. Het belang van Duwo bij een goede doorstroming van huurders in studentenwoningen bij het bestaan van een groot tekort aan betaalbare woonruimte voor studenten is evident. Hiertegenover staat het belang van [gedaagde] bij voortdurend huurgenot en het niet te hoeven verhuizen naar een andere, wellicht duurdere woning. Dit belang is echter niet zodanig dat het belang van Duwo daarvoor moet wijken. [gedaagde] heeft, nu het gehuurde een campuswoning betreft, moeten begrijpen dat het wonen op [adres] na het beëindigen van zijn studie slechts voor beperkte tijd zou zijn. Hij heeft immers de kans gekregen om te huren doordat hij studeerde, hij huurde van een corporatie die tot doel had studenten te huisvesten en hij huurde kamers in een voornamelijk door studenten bewoond complex.
18. Gelet op het bovenstaande kan van Duwo niet worden gevergd de huurovereenkomst met [gedaagde] voor te zetten. Het feit dat er nog een paar personen na beëindiging van hun studie op een gewoon huurcontract zijn blijven wonen, brengt niet met zich mee dat Duwo het gehuurde niet dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarbij komt dat Duwo ook met deze andere huurders streeft tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen.
19. Het voorgaande brengt mee dat de vordering van Duwo tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het tijdstip van de ontruiming wordt vastgesteld op 1 mei 2015.
20. Tussen partijen staat vast dat zij op 20 december 2012 een beëindigingsovereenkomst hebben gesloten, welke inhield dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 juni 2013 zou eindigen. Gelet op hetgeen eerder is overwogen, behoeft het verweer van [gedaagde] dat de beëindigingsovereenkomst op grond van dwaling vernietigbaar is, geen bespreking meer.
21. Mede gelet op hetgeen is bepaald in art. 7:272 lid 1 BW Pro zal de uitvoerbaar bij voorraad veroordeling, behoudens voor zover het om de proceskosten gaat, achterwege worden gelaten. Duwo heeft haar stelling onvoldoende onderbouwd dat het [gedaagde] alleen om is te doen een kansloze zaak te rekken. Er is daarom geen aanleiding om van deze wettelijke regel af te wijken.
22. Mede gelet op de lange duur van de huurovereenkomst dient Duwo bij te dragen in de kosten die de verhuizing voor [gedaagde] meebrengt. De kantonrechter begroot deze kosten in redelijkheid op € 2.000,00.
23. [gedaagde] heeft terugbetaling van de waarborgsom gevorderd. De waarborgsom strekt ertoe de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst meer zekerheid te verschaffen dat dat de huurder de kosten zoals schade of achterstallige huur kan (en zal) voldoen. Nu de huurovereenkomst nog niet is geëindigd en er nog geen oplevering van het gehuurde heeft plaatsgevonden, is de vordering nog niet opeisbaar en zal deze worden afgewezen.
24. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie. Als de voor het grootste gedeelte in het ongelijk gestelde partij in (voorwaardelijke) reconventie zal Duwo worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
bepaalt dat de huurovereenkomst van partijen betrekking hebbend op de woning aan [adres] te [plaats] met ingang van 1 mei 2015 eindigt en stelt vast dat [gedaagde] met ingang van deze datum de woning moet hebben ontruimd;
veroordeelt [gedaagde] om wanneer hij niet vrijwillig aan de hierboven genoemde veroordeling voldoet aan Duwo de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, conform en op vertoon van het proces-verbaal van de ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Duwo tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 115,00
-kosten dagvaarding: € 95,77
-salaris gemachtigde: € 200,00
--------------
Totaal: € 410,77
inclusief eventueel verschuldigde BTW;
IV. veroordeelt de [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te
verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het
vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving
vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing,
inclusief btw;
verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het
vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving
vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing,
inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
In (voorwaardelijke) reconventie
veroordeelt Duwo om aan [gedaagde] te voldoen € 2.000,00 aan verhuis- en herinrichtingskosten;
veroordeelt Duwo in de kosten van het geding aan de zijde van Van de Swan tot op heden begroot op € 75,00;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 december 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter