Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 31 december 2014
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/13/519985 / HA ZA 12-756 van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. W.H. van Otterloo te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. drs. E. Goemans te Amsterdam,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/13/530772 / HA ZA 12-1405 van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. drs. E. Goemans te Amsterdam,
tegen
het rechtspersoonlijkheid bezittende kerkgenootschap
DE ROOMS-KATHOLIEKE PAROCHIE VAN DE H. DRIE-EENHEID,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. C.C. Horrevorts te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiser], Stichting Ymere en de Parochie genoemd worden.
1.De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 juni 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord van 2 april 2014, met producties,
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van 19 september 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident van 3 oktober 2012,
- het extract uit de minuten berustende ter griffie van deze rechtbank van 17 oktober 2012 waarbij de Stichting Ymere is vergund om de Parochie in vrijwaring te doen dagvaarden,
- het tussenvonnis van 28 mei 2014 waarbij een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 6 oktober 2014 met de daarin genoemde spreekaantekeningen van de zijde van [eiser] (inclusief de daarin geformuleerde wijziging van eis) en Stichting Ymere.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in vrijwaring van 19 november 2012, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie van 20 februari 2013, met producties,
- het tussenvonnis van 28 mei 2014 waarbij een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 6 oktober 2014 met de daarin genoemde spreekaantekeningen van de zijde van Stichting Ymere (inclusief de daarin geformuleerde wijziging van eis) en de Parochie, en de conclusie van antwoord in reconventie.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
in de hoofdzaak
3.1.
Nibag Monumentenzorg (hierna: Nibag) heeft in 2009 in opdracht van Stichting Ymere onderzoek uitgevoerd naar het casco van de Chassékerk in Amsterdam (hierna: de kerk). De resultaten daarvan zijn opgenomen in de “Rapportage Onderzoek casco Chassékerk Amsterdam” van 12 december 2009 (hierna: het Nibag-rapport). In het Nibag-rapport is, voor zover van belang, opgenomen dat de begane grondvloer (van gewapend beton) conditieniveau 2 heeft. Conditieniveau 2 staat volgens het Nibag-rapport voor “goede toestand”.
3.2.
Bij koopovereenkomst van 12 juli 2011 (hierna: koopovereenkomst II) heeft [eiser] de kerk van Stichting Ymere gekocht voor een bedrag van € 1.250.000,--. In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“(…)
Mededelingsplicht
Artikel 3
Verkoper staat er voor in dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt. (…)
Verklaringen van koper
Artikel 6
Koper verklaart:
(…)
c. Hij is voornemens het verkochte te gaan gebruiken als volgt: dansschool en of faciliteit, muziekschool en theater, sportvoorziening dan wel andere buurtgerichte activiteiten en mogelijk tot logies. (…)”.
3.3.
In de algemene bepalingen behorend bij de koopovereenkomst (hierna: de algemene bepalingen) is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“(…)
Omschrijving leveringsverplichting
Artikel 1
1. (…)
6. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte alsmede van de eventueel meeverkochte roerende zaken vindt plaats bij ondertekening van de leveringsakte, in de feitelijke staat waarin het verkochte en/of de roerende zaken zich dan bevinden, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken zich heden bevinden, behoudens normale slijtage (…)”
3.4.
Stichting Ymere heeft het Nibag-rapport voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [eiser] overhandigd.
3.5.
Bij e-mailbericht van 16 juni 2011 is van de zijde van Stichting Ymere een e-mail aan [eiser] verstuurd waarin, voor zover van belang, het volgende staat vermeld:
“(…) U koopt de kerk “as is”, dat wil zeggen zoals die er nu bijstaat, rekening / risico koper. (…)”.
3.6.
Bij leveringsakte van 15 september 2011 (hierna: de leveringsakte) heeft Stichting Ymere de eigendom van de kerk aan [eiser] overgedragen. Artikel 2.2 van de leveringsakte bevat een bepaling van dezelfde strekking als artikel 1.6 van de algemene bepalingen.
3.7.
Nadien is uit onderzoeken door diverse deskundigen gebleken dat de betonvloer en de vloerdragende betonbalken van de kerk in dermate slechte conditie verkeerden dat deze moesten worden vervangen. Als gevolg daarvan diende ook de daarop rustende boogconstructie van het altaar te worden vervangen.
in de vrijwaringszaak in conventie
3.8.
Bij koopovereenkomst van 7 augustus 2007 (hierna: koopovereenkomst I) heeft Stichting Ymere de kerk van de Parochie gekocht. In artikel 3 van koopovereenkomst I is hetzelfde bepaald als in artikel 3 van koopovereenkomst II (zie rov. 3.2). Verder is in koopovereenkomst I, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“(…)
Verklaringen van koper
Artikel 6.
Koper verklaart:
(…)
d. Hij is voornemens het verkochte te gaan gebruiken op de wijze als door het Stadsdeel De Baarsjes zal worden goedgekeurd, één en ander zoals nader zal worden uitgewerkt in een behoud- en varianten programma met randvoorwaarden zoals besloten in de vergadering van het Dagelijks Bestuur van het Stadsdeel De Baarsjes (…).”.
3.9.
De kerk is op 27 augustus 2007 aan Stichting Ymere geleverd.
3.10.
Bij brief van 6 december 2011 is namens het Stadsdeel West van de gemeente Amsterdam (hierna: de brief van het stadsdeel), voor zover van belang, aan [eiser] als volgt bericht:
“(…)
Gezien het advies in het rapport van [constructiebureau] van 23 november 2011 en de constatering die [naam] zelf heeft gedaan is het raadzaam om zo spoedig mogelijk de vloer te slopen. U hebt een sloopaanvraag ingediend (…) maar het is raadzaam om met spoed te starten. (…)”.
3.11.
In opdracht van [eiser] heeft [constructiebureau] (hierna: [constructiebureau]) bij brief van 8 december 2011, voor zover van belang, over de staat van de kerk als volgt gerapporteerd:
“(…)
Werkbezoeken en opname:
(…)
De betonbalken en vloeren van het Altaar vertonen op vele plaatsen betonrot en aantasting van de wapening.
Tevens zijn er diversen herstelplekken zichtbaar waarvan de reparaties ook weer los komen.
(…)
Advies optimaal:
De bovengenoemde adviezen geven ons aanleiding te adviseren om de gehele vloer en boogconstructie van het Altaar te slopen.
Dit wordt ons ingegeven door de hoge kosten welke het herstel met zich meebrengt, de extra belasting op de bestaande fundering, de belasting op de bestaande fundering door ophoging met een zandpakket (negatieve kleef) en de problemen in het metselwerk veroorzaakt door de spatkrachten van de boogconstructies. (…)”.
3.12.
In opdracht van Stichting Ymere heeft [ingenieursbedrijf] (hierna: [ingenieursbedrijf]) op 16 februari 2012, voor zover van belang, als volgt gerapporteerd:
“(…)
5. Conclusie en aanbevelingen
5.1.
Conclusie
(…)
De meeste vloervelden en betonbalken zijn in een (zeer) slechte staat van conditie. Bij de meeste vloervelden en betonbalken is betonrot geconcludeerd.
Betonrot is (…) ontstaan door carbonatatie waarbij verlaging optreedt van de ph-waarde in het beton en door hoogst waarschijnlijk aanwezige chloride in het grondwater.
Doordat de alkaliteit van het beton is gedaald, is de (…) beschermlaag (…) van de wapening verloren gegaan waardoor de wapening is gaan corroderen (…).
(…)
Tijdens de inspectie zijn bij meerdere aangetaste wapeningsstaven zowel in de vloer als in de balken qua roestvorming een waarde gemeten tussen de 5 mm en 20mm. Op basis van dit gegeven kan geconcludeerd worden dat de corrosie meer dan vijf jaar geleden is ontstaan. (…)”.
3.13.
In opdracht van de Parochie heeft [naam 2] (hierna: [naam 2] van het Bisdom Haarlem, bij brief van 21 mei 2012 aan de Parochie, voor zover van belang, als volgt gerapporteerd:
“(…)
AANLEIDING
Op 24 april jl. (…) werd mij (…) verzocht om (…) een bezoek te brengen aan de Chassékerk en daar een vloeronderzoek, i.v.m. door de koper van het pand gesignaleerde betonrot aan de onderzijde van de vloer, te plegen. Van de priesterkoorvloer, die ook verwijderd zou worden, zou binnen twee dagen niets meer aanwezig zijn en de vloer middenschip was reeds verwijderd.
(…)
HUIDIGE TOESTAND
(…)
Op diverse plaatsen komt roestend wapeningstaal aan de onderzijde van de vloeren en zijkanten van betonbalken in het zicht. Nergens is van een zodanige aantasting aan de wapening, tenminste op de plaatsen die ik gezien en betreden heb, dat er van een gevaarlijke situatie gesproken kan worden. (…)”.
in de vrijwaringszaak in reconventie
3.14.
Naast, en in aanvulling op, de feiten die hiervoor in de vrijwaringszaak in conventie zijn opgenomen, zijn de navolgende feiten vast komen te staan.
3.15.
In artikel 10 van de koopovereenkomst I is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“(…)
Bijzondere bepalingen
Artikel 10.
Partijen zijn het volgende nader overeengekomen.
(…)
- Koper verbindt zich jegens de verkoper om, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare boete van (…) door de koper te betalen aan de verkoper, het van het verkochte deel uitmakende kerkgebouw te onkerkelijken en/of de parochie in de gelegenheid te stellen de kerk te ontkerkelijken (…)
- Koper verbindt zich jegens de verkoper om, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare boete (…) door de koper te betalen aan verkoper (…) het gebouw niet te gebruiken (…) voor een (deel)functie die in strijd is met de goede zeden (…)
- Koper verbindt zich jegens de verkoper om, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare boete van vijfhonderdduizend euro (€ 500.000,00) door de koper te betalen aan verkoper, om –zolang het kerkgebouw niet is gesloopt casu quo nog niet wordt verbouwd (…) ervoor te zorgen dat de kerk niet onwaardig wordt gebruikt, zulks ter beoordeling van de verkoper. De achterliggende gedachte hierbij is het voorkomen dat de kerk gekraakt zou kunnen worden. (…)”.
3.16.
Op 24 augustus 2011 is op het hoogaltaar van de kerk een beeld aangetroffen zoals op de afbeelding hierna weergegeven.
4.Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
[eiser] vordert - nadat hij zijn eis tijdens de comparitie heeft gewijzigd - dat de rechtbank Stichting Ymere bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.850.000,-- aan schadevergoeding.
4.2.
[eiser] heeft aan zijn vordering (kort gezegd) ten grondslag gelegd dat hij is uitgegaan van de juistheid van het aan hem door Stichting Ymere overhandigde Nibag-rapport waarin staat vermeld dat de begane grondvloer van de kerk in goede conditie verkeerde en op basis daarvan tot aankoop van de kerk is overgegaan. Na de levering van de kerk is gebleken dat de betonbalken en vloeren van de kerk - anders dan [eiser] gelet op het Nibag-rapport van de overeenkomst mocht verwachten - op veel plaatsen betonrot en aantasting van de wapening vertoonden als gevolg waarvan de vloer en de daarop rustende boogconstructie bij het altaar moesten worden vervangen. Derhalve beantwoordde de kerk niet aan de overeenkomst in de zin van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Stichting Ymere is daarmee in de nakoming van haar verplichtingen uit koopovereenkomst II toerekenbaar tekort geschoten en aansprakelijk voor de dientengevolge door [eiser] geleden schade, aldus [eiser].
4.3.
Stichting Ymere heeft (kort gezegd) als verweer aangevoerd dat zij alle bij haar bekende informatie over de kerk voor het sluiten van koopovereenkomst II aan [eiser] heeft verschaft. Stichting Ymere heeft derhalve voldaan aan haar mededelingsplicht. Stichting Ymere heeft [eiser] bovendien geen garanties verstrekt ten aanzien van de bouwkundige staat van de kerk. [eiser] heeft de kerk blijkens artikel 1 lid 6 van de algemene bepalingen, artikel 2 lid 2 van de leveringsakte en het e-mailbericht van 16 juni 2011 juist gekocht en geaccepteerd in de staat waarin deze zich op dat moment bevond (‘as is’), waarmee is beoogd het risico voor het bestaan van eventuele (onzichtbare) gebreken te verschuiven van de verkoper naar de koper. Het lag in dat verband - mede gelet op de slechte staat van de gehele kerk, de ouderdom van de kerk en de voorgenomen grootscheepse verbouwplannen van [eiser] - op de weg van [eiser] om onderzoek te doen naar de feitelijke staat van de kerk. De verstrekking van het Nibag-rapport had slechts een informatief karakter en geen invloed op de onderzoeksplicht van [eiser]. Als [eiser] de kruipruimte van de kerk had laten onderzoeken, had hij kunnen constateren dat de betonvloer en de betonbalken in slechte conditie waren. Door dat na te laten, heeft [eiser] op grond van artikel 6 van de koopovereenkomst de slechte conditie van de betonvloer en de betonbalken aanvaard. Voor zover al sprake zou zijn van een non-conforme levering van de kerk, kan deze tekortkoming Stichting Ymere niet worden toegerekend. Als dat wel het geval zou zijn en Stichting Ymere aansprakelijk wordt geacht voor de door [eiser] dientengevolge geleden schade, dan hoeft Stichting Ymere de schade - gelet op voornoemde omstandigheden en op het feit dat de schade niet in verhouding staat tot de koopprijs - op grond van artikel 6:109 BW, artikel 6:101 BW en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet volledig te dragen, aldus steeds Stichting Ymere.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak in conventie
4.5.
Stichting Ymere vordert nadat zij haar eis tijdens de comparitie heeft gewijzigd - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat de Parochie gehouden is Stichting Ymere te vrijwaren voor al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak jegens [eiser] wordt veroordeeld;
- de Parochie zal veroordelen om aan Stichting Ymere te betalen hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak jegens [eiser] wordt veroordeeld, althans de Parochie te veroordelen om aan Stichting Ymere te betalen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
- de Parochie zal veroordelen in de kosten van deze procedure met de verplichting dat de Parochie de nakosten en de wettelijke rente verschuldigd is als zij deze niet binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis heeft betaald.
4.6.
Stichting Ymere heeft aan haar vordering (kort gezegd) het volgende ten grondslag gelegd. De Parochie heeft ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen mededeling gedaan van de omstandigheid dat in opdracht van (althans namens) de Parochie talrijke reparaties zijn verricht aan de onderzijde van de begane grondvloer, in het bijzonder aan de betonbalken, en dat de begane grondvloer onderhevig was aan ernstige betonrot. Door dat na te laten heeft de Parochie in strijd met artikel 3 van koopovereenkomst, althans onrechtmatig, gehandeld. Bovendien heeft de Parochie in strijd met artikel 7:17 BW gehandeld. De begane grondvloer beantwoordde ten tijde van de verkoop en levering door de Parochie immers niet aan de tussen partijen gesloten overeenkomst. De Parochie wist dat Stichting Ymere van plan was de kerk te verbouwen waarbij uitgangspunt was dat de begane grondvloer zou worden behouden. Indien Stichting Ymere ten tijde van de koop van de kerk op de hoogte was geweest van de slechte staat van de begane grondvloer, dan had zij de kerk niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, gekocht. Bovendien had zij [eiser] daarover deugdelijk kunnen informeren zodat zij niet door [eiser] aansprakelijk zou zijn gesteld voor de door hem geleden schade als gevolg van het feit dat hij genoodzaakt was de begane grondvloer te slopen en te vernieuwen. Voor zover Stichting Ymere in de hoofdzaak wordt veroordeeld tot vergoeding van schade aan [eiser], is de Parochie derhalve gehouden haar daarvoor te vrijwaren, aldus steeds Stichting Ymere.
4.7.
De Parochie heeft (kort gezegd) betwist dat zij in strijd met artikel 3 van de koopovereenkomst of een algemene mededelingsplicht zou hebben gehandeld. De Parochie was niet op de hoogte van de aanwezigheid van betonrot of reparaties aan de onderzijde van de betonvloer en kon daarover dan ook geen mededeling doen. De reparaties dateren waarschijnlijk van lang geleden en hebben mogelijk zelfs tijdens de bouw van de kerk plaatsgevonden. Behoud van de begane grondvloer was bovendien geen uitgangspunt bij de plannen van Stichting Ymere, zodat Stichting Ymere zelf heeft nagelaten onderzoek te doen naar de vloer. Gelet op de ouderdom van de kerk en het feit dat Stichting Ymere een professionele partij is, lag het wel op haar weg om nader onderzoek te doen. De Parochie betwist voorts dat de betonconstructie van de begane grondvloer vervangen diende te worden en dat de vloer derhalve niet aan de overeenkomst voldeed. Subsidiair voert de Parochie aan dat Stichting Ymere vanaf het moment van de levering van de kerk op de hoogte had kunnen zijn van de situatie van de kerkvloer. Door pas in december 2011 daarover te klagen, heeft Stichting Ymere niet voldaan aan de op haar rustende verplichting om daarover binnen bekwame tijd te klagen. Meer subsidiair kan de Parochie niet aansprakelijk worden gehouden voor de volledige schade van [eiser], aldus steeds de Parochie.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak in reconventie
4.9.
De Parochie vordert - samengevat - dat de rechtbank Stichting Ymere bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt:
- tot betaling van het bedrag van € 500.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 november 2011, althans vanaf de datum van het uitbrengen van de dagvaarding, tot aan de dag van voldoening;
- in de proceskosten.
4.10.
De Parochie legt aan haar vordering (kort gezegd) ten grondslag dat de Stichting Ymere in strijd met artikel 10 van koopovereenkomst I heeft gehandeld doordat op 24 augustus 2011 op het hoogaltaar van de kerk een aanstootgevend beeld en op internet een tweetal filmpjes (van eerder datum) zijn aangetroffen. Op de filmpjes is, naast het genoemde beeld op het hoogaltaar, te zien hoe niet-christelijke rituelen in de kerk werden uitgevoerd. Nu de Parochie dit als onwaardig gebruik van de kerk heeft beschouwd, is de verbeurte van de boete blijkens artikel 10 van koopovereenkomst I gegeven, aldus de Parochie.
4.11.
Stichting Ymere stelt zich op het standpunt dat dat de boetebepaling uit artikel 10 van de koopovereenkomst I, blijkens de tekst daarvan, slechts is opgenomen om te voorkomen dat de kerk zou worden gekraakt en als gevolg daarvan onwaardig zou worden gebruikt. De kerk is niet gekraakt, maar in gebruik gegeven aan kunstenaars. Tegen dat gebruik heeft de Parochie zich niet verzet. De Parochie heeft een beroep gedaan op het boetebeding naar aanleiding van het aangetroffen beeld. Daarom moeten de filmpjes bij de beoordeling buiten beschouwing worden gelaten. Het beeld is bovendien niet heiligschennend en na constatering van het beeld heeft Stichting Ymere het direct verwijderd. Onder die omstandigheden zou verbeurte van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Subsidiair moet de boete worden gematigd, aldus steeds Stichting Ymere.
5.De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1.
De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of de door Stichting Ymere aan [eiser] geleverde kerk aan koopovereenkomst II beantwoordde. Dat een afgeleverde zaak, de kerk, aan de overeenkomst moet beantwoorden, volgt uit artikel 7:17 lid 1 BW. Ingevolge het tweede lid van dat artikel beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de begane grondvloer van de kerk - anders dan in het Nibag-rapport staat vermeld - als gevolg van betonrot in dusdanig slechte staat verkeerde dat [eiser] deze en (als gevolg daarvan ook) de daarop rustende boogconstructie van het altaar heeft moeten slopen en vernieuwen om uitvoering te kunnen geven aan zijn plannen met de kerk, en dat de vloer ten tijde van de levering van de kerk al in dergelijk slechte staat verkeerde.
5.3.
Voor wat betreft de beantwoording van de vraag of deze omstandigheid tot gevolg heeft dat de kerk daardoor niet aan de overeenkomst beantwoordde, stelt de rechtbank voorop dat vaststaat dat [eiser] de kerk van Stichting Ymere heeft gekocht om haar te gaan gebruiken als onder meer dansschool en/of als locatie voor een muziekschool of theater. Zo staat het ook in koopovereenkomst II vermeld. Ook staat vast dat Stichting Ymere voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst II het Nibag-rapport aan [eiser] heeft overhandigd. In dat rapport staat vermeld dat de begane grondvloer conditie niveau 2 heeft. Conditieniveau 2 staat blijkens het Nibag-rapport voor goede toestand. Als niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist staat verder vast dat [eiser] weliswaar verbouwplannen had maar dat binnen die plannen de begane grondvloer behouden zou blijven. Zoals [eiser] immers bij gelegenheid van de comparitie onvoldoende gemotiveerd betwist heeft toegelicht zou in de kerk een nieuwe verdiepingsvloer op een zelfstandige constructie worden geplaatst die de bestaande begane grondvloer (voor zover van belang) ongemoeid zou laten. De informatie uit het Nibag-rapport over de goede toestand van de begane grondvloer was dan ook van belang voor [eiser] bij aankoop van de kerk. Bovendien, zo is ter comparitie gebleken, was Stichting Ymere voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend met de inhoud van de verbouwplannen van [eiser]. Het betrof plannen die een aantal jaren eerder al waren gemaakt door stadsdeel De Baarsjes en die Stichting Ymere oorspronkelijk zelf wilde uitvoeren. Uit het voorgaande volgt dat de kerk bij levering niet de eigenschappen bezat die [eiser] op grond van koopovereenkomst II mocht verwachten, te weten dat het een kerk betreft waarvan de te behouden bestaande begane grondvloer in goede staat verkeert en - ook binnen de verbouwingsplannen van [eiser] - als zodanig gebruikt kon worden. Het beroep van [eiser] op artikel 7:17 BW slaagt dan ook.
5.4.
Gelet op de informatie die in het Nibag-rapport over de toestand van de begane grondvloer aan [eiser] was gegeven, stonden de leeftijd en zichtbare slechte staat van onderhoud van de kerk er - anders dan Stichting Ymere nog heeft aangevoerd - niet aan in de weg dat [eiser] mocht verwachten dat de begane grondvloer en de boogconstructie daadwerkelijk in goede staat verkeerden en bruikbaar waren voor de uitvoering van zijn plannen. Dat het Nibag-rapport zich niet uitlaat over de wijze waarop het verrichte onderzoek heeft plaatsgevonden en over de vraag of de deskundige de kruipruimte heeft bezocht, maakt het voorgaande niet anders. Dit doet immers niet af aan de heldere conclusie uit het Nibag-rapport dat de vloer in goede conditie verkeerde en is bovendien een omstandigheid die slechts in de verhouding tussen Stichting Ymere (als opdrachtgever) en Nibag (als opdrachtnemer) een rol kan spelen.
5.5.
Ook het beroep van Stichting Ymere op artikel 1 lid 6 van de algemene bepalingen en artikel 2.2 van de leveringsakte leidt niet tot een ander oordeel. In die artikelen is bepaald dat de kerk in dezelfde staat moest worden geleverd als de staat waarin de kerk verkeerde ten tijde van het aangaan van koopovereenkomst II en geeft slechts een regeling voor de periode na de verkoop en tot de levering van de kerk. Die bepalingen doen derhalve niet af aan de verwachtingen die [eiser] op grond van koopovereenkomst II mocht hebben. De omstandigheid dat in het e-mailbericht van 16 juni 2011 van de zijde van Stichting Ymere is meegedeeld dat de kerk in de toenmalige feitelijke staat (‘as is’) zou worden gekocht, leidt evenmin tot een ander oordeel. Wat [eiser] ten aanzien van die feitelijke staat mocht verwachten wordt blijkens het voorgaande immers mede bepaald door het aan hem voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst overhandigde Nibag-rapport. Het verweer wordt verworpen.
5.6.
Voorts kan in het licht van het voorgaande niet worden gezegd dat [eiser] zich als koper er niet op zou kunnen beroepen dat de kerk niet aan koopovereenkomst II beantwoordt, omdat hij enige op hem rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt. De inhoud van het Nibag-rapport leverde [eiser] immers in redelijkheid geen aanwijzing op dat er iets met de begane grondvloer aan de hand zou kunnen zijn en dat daarnaar nader onderzoek diende plaats te vinden. Niet valt in te zien waarom het Nibag-rapport slechts een informatieve functie zou hebben gehad en [eiser] niet op de inhoud van dat rapport af mocht gaan. Ook het beroep van Stichting Ymere op het feit dat [eiser] de slechte conditie van de betonvloer en de betonbalken op grond van artikel 6 van koopovereenkomst II heeft aanvaard omdat hij kruipruimte niet heeft onderzocht, faalt op grond van het voorgaande. Bovendien heeft artikel 6 van koopovereenkomst II klaarblijkelijk betrekking op zogeheten rechtsgebreken. Stichting Ymere heeft geen omstandigheden gesteld die moeten leiden tot een andere uitleg van dit artikel.
5.7.
Hetzelfde lot treft het beroep van Stichting Ymere op het feit dat zij geen garanties heeft verstrekt ten aanzien van de bouwkundige staat van de kerk. Het ontbreken van een garantie staat immers niet aan een beroep op non-conformiteit in de weg.
5.8.
Tot slot maakt het betoog van Stichting Ymere dat zij alle bij haar bekende informatie over de kerk voor het sluiten van koopovereenkomst II aan [eiser] heeft verschaft en derhalve heeft voldaan aan haar mededelingsplicht, het voorgaande evenmin anders. Ook indien veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de juistheid van dat standpunt en van het standpunt dat Stichting Ymere niet bekend was met gebreken in de begane grondvloer van de kerk, komt [eiser] een beroep toe op non-conformiteit. Artikel 7:17 BW stelt immers voor een geslaagd beroep op non-conformiteit niet als vereiste dat een verkoper met de betreffende gebreken bekend moet zijn of dat sprake moet zijn van de schending van een mededelingsplicht.
5.9.
De geconstateerde non-conformiteit is een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis als bedoeld in artikel 6:74 BW. Dit leidt tot aansprakelijkheid van Stichting Ymere, tenzij de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. Onder de hiervoor beschreven omstandigheden van het geval brengen de in het verkeer geldende opvattingen mee dat de non-conformiteit voor rekening van Stichting Ymere komt. De afweging van [eiser] om de kerk te kopen en de hoogte van de aankoopsom die [eiser] aan Stichting Ymere voor de kerk heeft betaald zijn immers (mede) gebaseerd op de door Stichting Ymere middels het Nibag-rapport in omloop gebrachte en achteraf onjuist gebleken aanname dat de begane grondvloer in een goede toestand verkeerde.
5.10.
Nu de tekortkoming Stichting Ymere kan worden toegerekend en tussen partijen niet in geschil is dat Stichting Ymere in verzuim is, is Stichting Ymere verplicht de schade die [eiser] door de non-conformiteit lijdt te vergoeden. Onder de omstandigheden als hiervoor weergegeven (waarbij is geoordeeld dat [eiser] geen op hem rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt) valt - zonder nadere onderbouwing die niet is gegeven - niet in te zien dat sprake is van eigen schuld van [eiser]. Voor vermindering van de toe te wijzen schadevergoeding op basis van artikel 6:101 BW bestaat derhalve geen aanleiding. Stichting Ymere heeft evenmin voldoende gemotiveerd onderbouwd dat toewijzing van de gevorderde schadevergoeding onder de hierboven beschreven omstandigheden zou leiden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen. Aan de vereisten die artikel 6:109 BW stelt is derhalve niet voldaan, zodat matiging van de toe te wijzen schadevergoeding evenmin aan de orde is. Dat de schade de koopprijs overstijgt, vormt - zonder nadere toelichting die ontbreekt - geen aanleiding voor een ander oordeel. Het voorgaande staat tevens aan een geslaagd beroep van Stichting Ymere op de redelijkheid en billijkheid in de weg.
5.11.
Nu partijen het er over eens zijn dat de hoogte van de schade dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 1.850.000,--, zal de vordering van [eiser] tot betaling van dat bedrag worden toegewezen.
5.12.
Stichting Ymere zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.13.
De kosten aan de zijde van [eiser] in de hoofdzaak en het incident tot oproeping in vrijwaring worden begroot op:
- dagvaarding € 90,64
- griffierecht 1.436,--
- salaris advocaat
6.422,--(2 punten × tarief € 3.211,--)
6.422,--(2 punten × tarief € 3.211,--)
Totaal € 7.948,64
Voor de conclusie van antwoord in het incident in vrijwaring wordt geen punt toegekend, aangezien deze conclusie geen bijzondere inhoud heeft.
in de vrijwaringszaak in conventie
5.14.
Ook in deze zaak is de kern van het geschil tussen partijen of de door de Parochie aan Stichting Ymere geleverde kerk aan de overeenkomst beantwoordde in de zin van artikel 7:17 BW.
5.15.
Tussen partijen is niet in geschil dat Stichting Ymere de kerk heeft gekocht met het doel deze grootscheeps te verbouwen. Dit volgt ook uit artikel 6d van koopovereenkomst I (rov. 3.8). Stichting Ymere heeft gemotiveerd weersproken dat bij die plannen - zoals de Parochie heeft aangevoerd - uitgangspunt was dat de begane grondvloer zou worden gesloopt. Stichting Ymere heeft in dit kader bij gelegenheid van de comparitie aangevoerd dat zij in grote lijnen dezelfde plannen had als [eiser], waarbij binnen de kerk een nieuwe, zelfstandige constructie zou worden gerealiseerd, echter met behoud van de bestaande vloer. Ook uit het behoud- en variantenprogramma met randvoorwaarden, waarnaar artikel 6d van koopovereenkomst I verwijst, of uit de daaraan vooraf gegane behoudvarianten (allemaal door Stichting Ymere in het geding gebracht), volgt niet dat de begane grondvloer van de kerk zou worden gesloopt. Het had in dat verband op de weg van de Parochie gelegen om nader te onderbouwen waaruit blijkt dat sloop van de begane grondvloer uitgangspunt is geweest bij de verbouwplannen van Stichting Ymere. Nu zij dat heeft nagelaten, gaat de rechtbank uit van de juistheid van het standpunt van Stichting Ymere dat de begane grondvloer in alle verbouwvarianten (die blijkens de stellingen van de Parochie bij haar bekend waren) behouden zou blijven.
5.16.
Op grond van 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het artikellid bepaalt voorts dat de koper (in elk geval) mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Zoals hiervoor overwogen had Stichting Ymere weliswaar verbouwplannen, maar hielden deze in dat de begane grondvloer behouden zou blijven. Stichting Ymere mocht dan ook verwachten dat de vloer de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik van de kerk nodig zijn (en daarmee ook geschikt was voor haar verbouwplannen).
5.17.
Op grond van de rapportages van [constructiebureau] en [ingenieursbedrijf] (rov. 3.11 en 3.12) alsmede op grond van de brief van het stadsdeel (rov. 3.10), in onderlinge samenhang beschouwd, staat naar het oordeel van de rechtbank als onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat de begane grondvloer van de kerk als gevolg van betonrot ten tijde van het onderzoek in dermate slechte conditie verkeerde dat hij niet geschikt was voor normaal gebruik van de kerk - en daarmee ook niet voor de uitvoering van de plannen van Stichting Ymere. Uit de rapportage van [ingenieursbedrijf] blijkt bovendien dat de betonrot het gevolg is van een jarenlang proces van corrosie, zodat tevens met voldoende mate van zekerheid vaststaat dat de gebreken aan de vloer reeds bestonden ten tijde van de levering van de kerk aan Stichting Ymere in 2007. De bevindingen van [naam 2] waarop de Parochie een beroep doet, zijn gelet op de wijze en het moment waarop de rapportage tot stand is gekomen - de begane grondvloer van de kerk was toen al grotendeels verwijderd - van onvoldoende gewicht om de conclusies van [constructiebureau] en [ingenieursbedrijf] gemotiveerd in twijfel te trekken.
5.18.
Stichting Ymere had ook geen reden om erop bedacht te zijn dat de vloer voor normaal gebruik van de kerk - en daarmee voor de uitvoering van haar plannen - mogelijk niet geschikt was. Er zijn immers onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat Stichting Ymere bij afwezigheid van zichtbare aanwijzingen die op een mogelijk probleem op dit punt duidden, de aanwezigheid van een deugdelijke begane grondvloer redelijkerwijs had moeten betwijfelen. Voor Stichting Ymere gold dan ook geen onderzoeksplicht. De omstandigheid dat Stichting Ymere een professionele partij is en werd bijgestaan door deskundigen leidt niet tot een ander oordeel, aangezien ook de Parochie in deze kwestie moet worden aangemerkt als een professionele partij. De Parochie participeerde immers voorafgaand aan de verkoop van de kerk aan Stichting Ymere al jarenlang in een samenwerking met Stichting Ymere en het stadsdeel De Baarsjes om te komen tot commerciële herontwikkeling van de kerk. Bovendien behoort de Parochie tot het Bisdom Haarlem dat, blijkens de stellingen van de Parochie, beschikt over een bouwbureau dat wordt geconsulteerd ten aanzien van bouwkundige kwesties.
5.19.
De slotsom van het voorgaande is dan ook dat de kerk bij levering niet de eigenschappen bezat die Stichting Ymere op grond van de overeenkomst mocht verwachten, terwijl Stichting Ymere dit ook niet behoefde te betwijfelen. Daarmee is sprake van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.
5.20.
Het betoog van de Parochie dat zij niet op de hoogte was van de betonrot in de begane grondvloer en dat zij aan haar mededelingsplicht heeft voldaan door alle bij haar bekende informatie over de kerk voor het sluiten van koopovereenkomst I aan Stichting Ymere te verschaffen, maakt de beoordeling niet anders. Zoals de rechtbank in de hoofdzaak reeds heeft overwogen (rov. 5.8), stelt artikel 7:17 BW immers voor een geslaagd beroep op non-conformiteit niet als vereiste dat een verkoper met de betreffende gebreken bekend moet zijn of dat sprake moet zijn van de schending van een mededelingsplicht.
5.21.
Stichting Ymere heeft tenslotte tegenover het verweer van de Parochie dat over de gebreken in de vloer niet binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 BW is geklaagd, niet nader betwist gesteld dat zij als gevolg van de bevindingen van [constructiebureau] van 8 december 2011 op de hoogte is geraakt van de gebreken in de vloer. Door de Parochie vervolgens bij brief van 14 december 2011 daarvan op de hoogte te stellen, heeft Stichting Ymere naar het oordeel van de rechtbank dan ook tijdig geklaagd. Dat Stichting Ymere op dat moment reeds jaren eigenaar was van de kerk en met deskundigen in de kerk aanwezig is geweest, maakt dat niet anders gelet op het feit dat, zoals hiervoor reeds is overwogen, geen onderzoeksplicht voor Stichting Ymere op dit punt kan worden aangenomen.
5.22.
De geconstateerde non-conformiteit is een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis als bedoeld in artikel 6:74 BW. Dit leidt tot aansprakelijkheid van de Parochie, tenzij de tekortkoming haar niet kan worden toegerekend. Nu de toerekenbaarheid tussen partijen geen punt van geschil is en de in het verkeer geldende opvattingen onder de hiervoor beschreven omstandigheden van het geval, waaronder mede de omvang van de gebreken en de hoogte van de koopsom, bovendien meebrengen dat de non-conformiteit voor rekening van de Parochie komt, zijn de gebreken reeds hierom aan de Parochie toerekenbaar.
5.23.
Nu de tekortkoming de Parochie kan worden toegerekend en tussen partijen niet in geschil is dat de Parochie in verzuim is, is de Parochie verplicht de schade die Stichting Ymere door de non-conformiteit lijdt te vergoeden. Het partijdebat heeft zich tot nog toe onvoldoende toegespitst op de hoogte van de schade, zodat Stichting Ymere - zoals reeds tijdens de comparitie van partijen is beslist - in de gelegenheid zal worden gesteld om de door haar gestelde schade bij akte te onderbouwen. De Parochie zal vervolgens de gelegenheid krijgen daarop bij antwoordakte te reageren.
5.24.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
in de vrijwaringszaak in reconventie
5.25.
Partijen twisten over de uitleg van de boetepaling die in artikel 10 van koopovereenkomst I is opgenomen. De rechtbank stelt voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet alleen kan worden beantwoord op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Daarbij komt het ook aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
5.26.
Ter comparitie heeft de Parochie uitgelegd dat de kerk in het verleden gekraakt is geweest, dat toen door de krakers op het hoogaltaar werd gedanst en dat de Parochie dat als aanstootgevend heeft ervaren. Bij het overeenkomen van het boetebeding ging het de Parochie erom vergelijkbaar onwaardig gedrag als tijdens deze kraakactie - en niet het kraken van de kerk zelf - te voorkomen, aldus de Parochie. Deze uitleg heeft Stichting Ymere verder niet gemotiveerd betwist. De uitleg van de Parochie dat het boetebeding ertoe strekte elke vorm van onwaardig gedrag te voorkomen, wordt bovendien ondersteund door hetgeen overigens is overeengekomen in artikel 10 van koopovereenkomst I (te weten dat de kerk moest worden ontkerkelijkt vóór herbestemming en dat de kerk niet mocht worden gebruikt voor een functie in strijd met de goede zeden). Tot slot heeft Stichting Ymere ook niet toegelicht welk belang de Parochie zou hebben bij het voorkomen van kraken na eigendomsoverdracht van de kerk, anders dan het voorkomen van onwaardig gebruik van de kerk. Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank de lezing van de Parochie, dat het boetebeding is overeengekomen ter voorkoming van onwaardig gebruik van de kerk, voor juist aanneemt.
5.27.
Het houdt partijen verder verdeeld of het door kunstenaars op het hoogaltaar aangetroffen beeld (rov. 3.16) als onwaardig gebruik van de kerk in de zin van het boetebeding dient te worden aangemerkt. Ter onderbouwing daarvan heeft de Parochie tijdens de comparitie nader toegelicht dat de naam van het beeld, Hieros Gamos, verwijst naar een ritueel uit de paganistische tradities en naar de seksuele hereniging van een god en een godin, in dit geval een zonnegoed en een maangodin getooid met geweien. Ook het laten dragen van een gewei door een heilige betreft een paganistisch beeld. Een dergelijke uiting is tegengesteld aan de christelijke leer die het bestaan van één god belijdt en de verbeelding van een gewei associeert met zijn wederstrever, aldus de Parochie.
5.28.
De uitleg van de Parochie heeft Stichting Ymere verder niet feitelijk weersproken. Gelet daarop en op het feit dat het boetebeding de beoordeling van het al dan niet onwaardig gebruik van de kerk uitdrukkelijk en geheel overlaat aan de Parochie - wat slechts tot een marginale toets van de rechtbank leidt - alsmede op het feit dat het boetebeding is overeengekomen tussen twee professionele partijen, is de rechtbank van oordeel dat de Parochie zich in redelijkheid op het boetebeding heeft kunnen beroepen.
5.29.
Gelet op het feit dat het aangetroffen beeld blijkens het bepaalde in artikel 10 van koopovereenkomst I reeds leidt tot verbeurte van de boete, behoeft hetgeen partijen hebben aangevoerd ten aanzien van de op internet aangetroffen filmpjes geen verdere bespreking.
5.30.
Stichting Ymere heeft aangevoerd dat de boete dient te worden gematigd. Ter onderbouwing daarvan heeft zij aangevoerd dat de Parochie louter emotionele (en geen financiële) schade heeft geleden. Die schade staat in geen verhouding tot de hoogte van de gevorderde boete. Toewijzing van de boete zou dan ook tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden, aldus Stichting Ymere.
5.31.
De rechtbank stelt voorop dat van de bevoegdheid tot matiging op grond van artikel 6:94 BW slechts terughoudend gebruik mag worden gemaakt. Matiging is alleen toegestaan als de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Die maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
5.32.
Die maatstaven in acht nemend, overweegt de rechtbank als volgt. Gesteld noch gebleken is dat de Parochie financieel te waarderen schade heeft geleden als gevolg van de plaatsing van het beeld in de kerk. Evenmin heeft de Parochie uitgelegd tot welke concrete emotionele schade dit heeft geleid. Bovendien heeft Stichting Ymere het beeld direct na ontdekking heeft verwijderd en heeft de Parochie, zoals Stichting Ymere onbetwist heeft gesteld, ingestemd met het gebruik van de kerk door kunstenaars aan wie uit de aard artistieke vrijheid toekomt. Onder al deze omstandigheden acht de rechtbank het onaanvaardbaar dat Stichting Ymere de volledige boete aan de Parochie verschuldigd zou zijn en dient de bedongen boete gematigd te worden. Met inachtneming anderzijds van het feit dat Stichting Ymere als professionele partij akkoord is gegaan met het boetebeding, ziet de rechtbank evenwel aanleiding de boete niet verder te matigen dan tot de helft, derhalve tot een bedrag van € 250.000,--. Bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel moeten leiden zijn niet gesteld of gebleken.
5.33.
Voornoemde beslissing zal om proceseconomische redenen eerst bij eindvonnis in het dictum worden opgenomen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1.
veroordeelt Stichting Ymere tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 1.850.000,-- (één miljoen achthonderdvijftig duizend euro),
6.2.
veroordeelt Stichting Ymere in de kosten van de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van Stichting Ymere tot op heden begroot op € 7.948,64.
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in de zaak in vrijwaring in conventie
6.4.
verwijst de zaak naar de rol van 28 januari 2015 voor het nemen van een akte als bedoeld in rov. 5.23 aan de zijde van Stichting Ymere, waarna de Parochie in de gelegenheid gesteld zal worden daarop bij antwoordakte te reageren,
6.5.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in de zaak in vrijwaring in reconventie
6.6.
houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller, mr. C. Kraak en mr. B. van Berge Henegouwen en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2014. [1]