Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 2361164 CV EXPL 13-23765
vonnis van: 9 december 2014
fno.: 717
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. I. Heijselaar
t e g e n
1. [gedaagde sub 1]
nader te noemen: [gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
nader te noemen: [gedaagde sub 2]
gemachtigde: mr. P.R. Worp
NADER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In vervolg op het tussenvonnis van 26 augustus 2014 heeft op 10 november 2014 een comparitie van partijen plaats gevonden. Voorafgaand aan de comparitie heeft [eiser] producties overgelegd. Op de comparitie is [eiser] verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde sub 1] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Hetgeen in het tussenvonnis van 26 augustus 2014 is overwogen wordt als herhaald en ingelast beschouwd. In het tussenvonnis is een comparitie gelast omdat meer informatie nodig was om te beslissen of de wijze waarop en de frequentie waarmee [gedaagde sub 1] de etage aan de [adres] (nader te noemen het gehuurde) bewoont zodanig in strijd is met hetgeen van een goed huurder mag worden verwacht dat sprake is van een ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Bij de afweging of dat in dit geval zo is spelen de volgenden feiten en omstandigheden een rol.
[eiser] is eigenaar van het pand aan de [adres]. Sinds hij eigenaar is heeft hij het pand gerenoveerd, gesplitst en twee etages verkocht. Hij heeft op dit moment in het pand nog twee verhuurde etages in eigendom, waaronder de etage die [gedaagde sub 1] huurt. Door twee andere leden van de Vereniging van Eigenaren van de [adres] (nader te noemen de VVE) is aan [eiser] in augustus 2013 verzocht om in te grijpen omdat er sprake is van een lekkage in het pand. Op die lekkage kon, doordat de derde etage door afwezigheid van de huurder [gedaagde sub 1] onbeheerd is, niet adequaat worden gereageerd. Volgens de brieven van deze klagers is sprake van een onbeheerde woning nu [gedaagde sub 1] slechts incidenteel in het gehuurde aanwezig is en er geen toegang tot de woning kan worden verkregen bij zijn afwezigheid.
4. [gedaagde sub 1] huurt sinds begin jaren tachtig het appartement aan de [adres] (nader te noemen het gehuurde). [gedaagde sub 2] is zijn echtgenote en de moeder van zijn elfjarige zoon. Zij woont met de zoon al een aantal jaren in Marokko. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting verklaard dat hij zo vaak mogelijk bij zijn gezin in Marokko wil zijn. Volgens [gedaagde sub 1] heeft [gedaagde sub 2] last van het feit dat het vochtig is in de gehuurde woning. De bedoeling is dat de zoon tot zijn zeventiende in Marokko blijft wonen en dan naar Nederland komt. [gedaagde sub 1] mocht tot voor kort van DWI gedurende vijfeneenhalve maand per jaar in Marokko verblijven. Nu hij de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt en AOW ontvangt is hij niet langer verplicht meer dan de helft van het jaar in Nederland te verblijven. Hij hoeft niet meer voor zijn uitkering terug naar Nederland. Bij Nuon, zijn energieleverancier met betrekking tot het gehuurde, heeft [gedaagde sub 1] vorig jaar gevraagd om een zogenaamd leegstandtarief. Hij vond dat voor het geringe energiegebruik dat hij in het gehuurde maakte een relatief hoge energierekening ontving. Uit een door [eiser] van Nuon ontvangen afrekening van de aan [gedaagde sub 1] geleverde energie blijkt dat er sprake is van een zeer gering verbruik. Over de periode 31 oktober 2012 tot en met 31 oktober 2013 is kennelijk een afrekening van € 85,26 totaal verzonden. Ook als rekening wordt gehouden met de volgens [gedaagde sub 1] onjuist verwerkte beginstand bij die afrekening en de door [gedaagde sub 1] ter zitting opgegeven beginstand tot uitgangspunt wordt genomen is nog steeds sprake van zeer gering gebruik. Dat wijst er op dat er in het gehuurde nauwelijks energie is afgenomen, hetgeen er op duidt dat er niet of althans nauwelijks is gestookt en bijna geen elektriciteit (licht) en warm water is verbruikt.
5. Op grond van de hiervoor gegeven feiten en omstandigheden komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde sub 1] in strijd heeft gehandeld met de verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Hoewel er geen contractuele verplichting is om de woning te bewonen en zo’n verplichting ook niet zonder meer uit de wet voortvloeit is in deze zaak sprake van een situatie dat [gedaagde sub 1] zijn verantwoordelijkheid voor hetgeen in het gehuurde gebeurt in redelijkheid niet kan dragen. [gedaagde sub 1] brengt zoveel tijd in Marokko door dat zijn verblijfplaats daar is aan te merken als zijn woning. Dat dit zo is kan behalve uit zijn eigen verklaring dat hij zo veel mogelijk tijd bij zijn gezin in Marokko door wil brengen ook worden opgemaakt uit het feit dat hij aan Nuon om een leegstandtarief heeft gevraagd en zijn energieverbruik over de afgelopen periode zeer gering is geweest. Wanneer [gedaagde sub 1] in Nederland is, - naar hij stelt een enkele keer per jaar - verblijft hij weliswaar in de woning maar dat incidentele gebruik is zo gering dat daarmee het beheer van de woning niet voldoende is gegarandeerd.
Om van juist beheer van de woning verzekerd te zijn heeft [eiser] als eigenaar er belang bij dat het gehuurde in ieder geval een substantieel deel van de tijd wordt bewoond. In dat kader is niet betwist dat het beter is wanneer een woning met enige regelmaat wordt verwarmd en dat het van belang is dat in geval van calamiteiten op korte termijn wordt gereageerd en toegang tot een woning kan worden verkregen. Ook is niet betwist dat het risico bestaat dat een woning bij langdurige leegstand wordt gekraakt. Doordat [gedaagde sub 1] het grootste deel van het jaar in Marokko woont is hij onvoldoende in staat aan [eiser] te garanderen dat het gehuurde goed wordt beheerd. Het enkele feit dat zijn broer regelmatig de post op haalt in het gehuurde doet aan het voorafgaande niet af omdat dit niet vergelijkbaar is met het in gebruik nemen en houden van het gehuurde door er een groot deel van het jaar te wonen. De lekkage in 2013, die voor andere leden van de VVE aanleiding was om bij [eiser] over het te kort schietende beheer van het gehuurde te klagen, is ontdekt door de broer van [gedaagde sub 1] bij het ophalen van de post. Aannemelijk is dat deze lekkage eerder was ontdekt indien het gehuurde daadwerkelijk en permanent als woning werd gebruikt. De wettelijke huurbescherming is in beginsel niet in het leven geroepen om het behoud van een woning te garanderen voor een huurder die zijn hoofdverblijf elders heeft. In de gegeven omstandigheden dient het belang dat [gedaagde sub 1] heeft bij voortzetting van de huur heeft te wijken voor het belang van [eiser] als eigenaar om vrij van deze huurovereenkomst over het gehuurde te kunnen beschikken.
6. Nu vaststaat dat [gedaagde sub 1] heeft gehandeld in strijd met zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen kan de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege deze tekortkoming in de nakoming worden toegewezen. Wel zal, zoals ter zitting aan de orde is geweest, de ontbinding- en ontruimingsdatum op 31 maart 2015 worden gesteld. Bij die lange ontruimingstermijn is onder meer de woonduur van [gedaagde sub 1] in aanmerking genomen.
7. Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding in verband met waterschade heeft [eiser], gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1], onvoldoende gesteld. De schade is het gevolg van een lekkende (af)wasmachine in het appartement boven het gehuurde en dus niet door [gedaagde sub 1] veroorzaakt. Dat er door [eiser] behalve enkele vochtstrepen in het gehuurde nog concrete schade is geleden, die niet is gedekt door de verzekeraar van de eigenaar van het appartement waarin de lekkende (af)wasmachine staat of van diens huurder, is gesteld noch gebleken zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
8. Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde met ingang van 31 maart 2015 en veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om het gehuurde per die datum te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
compenseert de proceskosten aldus partijen ieder de eigen kosten dragen;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 december 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.