Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 3048793 EA VERZ 14-460
beschikking van: 23 oktober 2014
func.: 590
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1.[verzoeker 1]
en
2. [verzoeker 2]
beiden wonende te [woonplaats]
verzoekers
nader te noemen: [verzoekers gezamenlijk]
gemachtigde: mr. H. Reitsma
t e g e n
de vereniging van eigenaars
Vereniging van Eigenaars “[naam VvE]"
gevestigd te [plaats]
verweerster
nader te noemen: VvE “[naam VvE]"
gemachtigde: de beheerder Munnik VvE Beheer B.V.
Verloop van de procedure
- verzoekschrift met producties;
- verweerschrift met producties;
- e-mail van de appartementseigenaar [appartementseigenaar];
- mondelinge behandeling op 30 september 2014 waarbij aanwezig [verzoeker 1] en [verzoeker 2], vergezeld door hun gemachtigde, de gemachtigde van de VVE in de persoon van [naam 1] en mr J.A. Liewes, alsmede de huidige en de oud-voorzitter van het bestuur, [naam 2] en [naam 3], tevens appartementseigenaar. Voorts waren aanwezig de volgende appartementseigenaren/belanghebbenden:
[naam 4], [echtpaar], [naam 5], [naam 6], [appartementseigenaar], [naam 7], [naam 8], [naam 9], [naam 10] en [naam 11].
- De gemachtigde van [verzoekers gezamenlijk] heeft een pleitnota overgelegd.
Rechtsoverwegingen
1.Feiten
In deze procedure staat het volgende vast:
1.1.
[verzoekers gezamenlijk] zijn eigenaar van het op de derde verdieping gelegen appartement [adres].
1.2.
Zij zijn van rechtswege lid van de uit 104 appartementsrechten bestaande VvE “[naam VvE]”.
1.3.
Artikel 14 van het van toepassing zijnde Model Splitsingsreglement van de Koninklijke Notariële Broederschap (vastgesteld in november 1983) bepaalt:
“
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar wordt gebracht.”
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar wordt gebracht.”
Artikel 44 lid 1
“
De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:
De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:
a.
het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken…
het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken…
…
Bepalingen in het huishoudelijk reglement die in strijd zijn met de wet of het reglement worden voor niet-geschreven gehouden.”
1.4.
De aanhef van artikel 4 van het Huishoudelijk Reglement luidt:
“Leden van de Vereniging of gebruikers van appartementsrechten, stellen zoveel als mogelijk, zeker, dat onnodige hinder of overlast aan mede-eigenaars, bewoners e/of gebruikers wordt voorkomen.”
En lid 2:
“Onverminderd het bepaalde in artikel 14 van het model-reglement van de Koninklijke Notariële Broederschap (vastgesteld in november 1983) zijn verbouwingen door de eigenaar/gebruiker van hun privé-gedeelten slechts toegestaan met schriftelijke toestemming van de administratief-bestuurder en de voorzitter van de vergadering van eigenaars. …. Het bedoelde in dit artikel betreft uitsluitend werkzaamheden aan vloeren en het uitbreken van buitenmuren, woning-scheidende muren en kozijnen.”
1.5.
Alle appartementen op de eerste tot en met vijfde verdieping beschikken over een inpandig balkon. De keukens zijn aan deze balkons gelegen.
1.6.
De gebouwen beschikken over een gemeenschappelijke interne luchtafvoerinstallatie voor de keukens en badkamers van de appartementen.
1.7.
[verzoekers gezamenlijk] zijn in januari 2014 gestart met het vervangen van hun keuken en het ten behoeve van de afzuiginstallatie/wasemkap realiseren van een gat van ongeveer 15 cm in de gevel. Het gat wordt aan het zicht onttrokken doordat het uitkomt in een op het balkon aanwezige kast, waarin zich de motor van afzuiginstallatie bevindt.
1.8.
Bij e-mail van 20 januari 2014 laat de beheerder Munnik VvE Beheer aan [verzoekers gezamenlijk] onder verwijzing naar artikel 4 lid 2 van het Huishoudelijk Reglement weten dat het realiseren van het gat/aanpassing aan de (buiten)gevel, alleen toegestaan is met een schriftelijke goedkeuring van de administratief-bestuurder en de voorzitter van de VvE.
1.9.
Gezien de interpretatie van de beheerder van artikel 4 lid 2 vragen [verzoekers gezamenlijk] diezelfde dag schriftelijk toestemming. Bij die vraag voegen zij een specificatie van de te verrichten werkzaamheden.
1.10.
Bij brief van 23 januari 2014 is de reactie van de beheerder in samenspraak met de voorzitter dat het besluit aan de leden van de VvE dient te worden voorgelegd gelet op (geur)overlast en precedentwerking.
1.11.
Voor de vergadering van 7 april 2014 hebben de eigenaren van het appartement [adres] (dat boven dat van [verzoekers gezamenlijk] is gelegen) en van [adres] (laatstgenoemde mede namens 3 andere eigenaren) schriftelijk bezwaar gemaakt tegen het verlenen van toestemming. Laatstgenoemden omdat zij zich niet kunnen vinden in het achteraf geven van toestemming.
1.12.
In de vergadering van 7 april 2014 is [verzoekers gezamenlijk] de gevraagde toestemming onthouden.
2.Verzoek
[verzoekers gezamenlijk] verzoeken, voorzover vereist,
2.1.
het besluit van de VvE van 7 april 2014 tot het onthouden van goedkeuring aan [verzoekers gezamenlijk] tot het maken van een gat van omstreeks 15 centimeter in doorsnede in de gevel ten behoeve van de afzuiging te vernietigen;
2.2.
[verzoekers gezamenlijk] vervangende machtiging (achteraf) te verlenen tot het maken van een gat van omstreeks 15 centimeter in doorsnede in de gevel ten behoeve van de afzuiging;
2.3.
de VvE te veroordelen in de proceskosten, waarbij de kosten niet worden omgeslagen over het aandeel van [verzoekers gezamenlijk] in de totale kosten van de VvE.
[verzoekers gezamenlijk] voeren het volgende aan.
Het verzoek is gedaan voorzover vereist omdat de toestemming van de vergadering op grond van artikel 14 Splitsingsakte niet was vereist. De doorvoer is immers onzichtbaar.
De aanwezige gemeenschappelijke interne luchtafvoerinstallatie is verouderd en niet afdoende.
Verschillende eigenaren hebben een luchtafvoer richting balkon of dak gerealiseerd. Die worden gedoogd, of daar is in het verleden toestemming voor gegeven.
Het gat in de gevel is niet zichtbaar. Dit komt uit in een kast. In die kast bevindt zich de motor van de afzuiginstallatie, die – wanneer deze in gebruik is – nauwelijks hoorbaar is. Er is dan ook geen toestemming op grond van artikel 4 lid 2 Huishoudelijk Regelement vereist. Dat artikel is overigens nietig wegens strijd met het Splitsingsreglement.
Zo wel toestemming vereist is, is het besluit van de VvE vernietigbaar:
-De stemmen zijn niet geteld. Alleen het aantal leden.
-Voor de vergadering zijn leden op verkeerde been gezet door de informatie van de beheerder.
-De vergadering heeft in redelijkheid niet tot het besluit kunnen komen.
-Er moest een voorbeeld gesteld worden omdat de toestemming achteraf in plaats van vooraf was gevraagd.
- De vergadering heeft geen redelijk belang bij het weigeren van de toestemming, zeker niet indien dit afgewogen wordt tegen het belang van [verzoekers gezamenlijk] Er is geen overlast; zo er al enige overlast is, is deze minimaal. Als het gat moet worden dichtgemaakt, lijden [verzoekers gezamenlijk] financiële schade en moeten zij de afvoer aansluiten op een slecht werkende afvoer, hetgeen hun woongenot schaadt.
3.Verweer
De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek met veroordeling van [verzoekers gezamenlijk] in de (na)kosten van het geding. De gemeenschappelijkheid van de gevel brengt per definitie mee dat vooraf toestemming van de vergadering nodig is om hierin wijzigingen te brengen. Artikel 14 Splitsingsreglement bevestigt dit. Artikel 4 lid 2 Huishoudelijk Reglement is met dit artikel niet in strijd. Ook het uitbreken van een deel van de muur is uitbreken. Het besluit van de Vergadering is rechtsgeldig genomen. [verzoekers gezamenlijk] hebben zich in een lastige situatie gemanoeuvreerd door achteraf toestemming te vragen en de besluitvorming niet af te wachten. De beheerder en het bestuur hebben de leden voor de vergadering op de geldende regels gewezen. De vergadering heeft alle belangen in de besluitvorming betrokken, [verzoekers gezamenlijk] gehoord en vervolgens tot het onthouden van toestemming besloten. Dat besluit kan slechts marginaal getoetst worden. De stemming heeft met hand opsteken plaatsgevonden. Ook als de leden met de meeste stemmen voor zouden hebben gestemd zou de vereiste meerderheid niet zijn gehaald. [verzoekers gezamenlijk] hebben niet aangetoond dat de bestaande installatie verouderd zou zijn. Die installatie kunnen ze gewoon gebruiken. Indien nodig, kan deze worden aangepast. Dat andere leden een doorvoer ten behoeve van de afvoer van kooklucht hebben gemaakt is niet bekend. De VvE heeft een redelijke en duidelijk belang: de gevel is gemeenschappelijk eigendom en mag niet zomaar worden doorboord. Het onder omstandigheden voorkomen van geurtjes was met name de reden om toestemming te onthouden. Als besluit toch wordt vernietigd, zal de VvE zich opnieuw moeten uitspreken. Op voorhand kan geen vervangende machtiging worden gegeven. Een eventuele kostenveroordeling komt anders dan [verzoekers gezamenlijk] bepleiten ook voor hun rekening.
Voorts heeft appartementseigenaar [appartementseigenaar] het verweer van de VVE onderschreven en aangegeven dat de gemeenschappelijke luchtafvoerinstallatie werkt.
4.Beoordeling van de standpunten
4.1.
Het tegen het besluit van de VVE van 7 april 2014 aangevoerde formele bezwaar dat de stemmen niet juist zijn geteld, is ter zitting ingetrokken, zodat de kantonrechter hierover geen oordeel uitspreekt.
4.2.
Anders dan [verzoekers gezamenlijk] betogen, behoeven zij wel de toestemming van de vergadering van de VVE tot het aanbrengen van een gat in de gemeenschappelijke muur. Om een gat te kunnen maken, dient een deel van de muur te worden uitgebroken, hetgeen ingevolge artikel 4 lid 2 van het Huishoudelijk Reglement toestemmingsplichtig is. Dat het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken in het Huishoudelijk Reglement mogen worden geregeld blijkt uit artikel 44 lid 1 onder a van het Modelsplitsingsreglement. Van strijd van artikel 4 lid 2 met het Splitsingsreglement is geen sprake. Artikel 4 lid 2 is naar het oordeel van de kantonrechter slechts een uitwerking van artikel 14 van het Splitsingsreglement.
4.3.
De verhouding tussen appartementseigenaren wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat een toestemming niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Als daar wel sprake van is, kan de door de vergadering niet verleende toestemming ingevolge artikel 5: 121 lid 1 Burgerlijk Wetboek worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter.
4.4.
Het aangebrachte gat dient ter aansluiting van de keukeninstallatie om de bij het koken ontstane lucht en geuren af te voeren. Vaststaat dat dit tot geuroverlast kan leiden. Voorts dat de aan de buitenzijde van de gemeenschappelijke gevel geplaatste installatie tot geluidsoverlast kan leiden. De vergadering van de VVE heeft op die gronden haar toestemming onthouden. Het feit dat de geuren en het geluid nog niet zijn geconstateerd, en dus de overlast nog niet is ondervonden maakt niet dat de vergadering zonder redelijke grond haar toestemming heeft onthouden.
4.5.
Niet bekend is immers of en in welke mate [verzoekers gezamenlijk] gebruik hebben gemaakt van de afvoerinstallatie. De dreiging van reële overlast voor andere appartementseigenaren, zoals in het geval van [verzoekers gezamenlijk] met name voor de (boven)buren, is aanwezig. Die dreiging is er ook voor andere appartementseigenaren indien meerdere appartementseigenaren voor een vergelijkbare afvoerinstallatie als die van [verzoekers gezamenlijk] zouden kiezen. Indien [verzoekers gezamenlijk] toestemming wordt verleend, kan ook anderen die toestemming in beginsel niet worden onthouden.
4.6.
Niet is komen vast te staan dat andere appartementseigenaren in een met [verzoekers gezamenlijk] vergelijkbare situatie ten behoeve van de keukenafvoer een gat hebben gerealiseerd. De penthouses zijn niet met het appartement van [verzoekers gezamenlijk] te vergelijken: hun afvoer gaat via het dak, zodat (boven)buren daar geen last van zullen hebben. Het beroep op het beginsel “gelijke monniken, gelijke kappen “gaat dus niet op”.
4.7.
Het ontbreken van een alternatief voor [verzoekers gezamenlijk] zou het besluit van de VVE dermate onredelijk kunnen doen zijn, dat het besluit geacht moet worden een redelijke grond te ontberen. Daar is geen sprake van. Er is een centraal luchtafvoersysteem. Niet aannemelijk is geworden dat het niet naar behoren werkt dan wel niet behoorlijk werkend is te maken.
4.8.
Dat door de VVE een strengere toetsingsmaatstaf is aangelegd doordat de toestemming achteraf is gevraagd, en om die reden het besluit als zonder redelijke grond moet worden aangemerkt, is niet gebleken.
4.9.
Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, maakt het oordeel van de kantonrechter niet anders.
4.10.
De conclusie is dan ook dat de kantonrechter de verzoeken van [verzoekers gezamenlijk] niet inwilligt; alle daardoor extra door [verzoekers gezamenlijk] te maken kosten ten spijt. Doordat de werkzaamheden zijn uitgevoerd voordat de beslissing over de toestemming is genomen, komt dit nadeel, hoe vervelend ook, voor rekening en risico van [verzoekers gezamenlijk], ook indien zij te goede trouw meenden geen toestemming nodig te hebben.
4.11.
[verzoekers gezamenlijk] worden als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de verzoeken af;
II. veroordeelt [verzoekers gezamenlijk] in de proceskosten die aan de zijde van VVE “[naam VvE]” tot op heden begroot worden op € 545,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
III. veroordeelt [verzoekers gezamenlijk] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [verzoekers gezamenlijk] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw.
Aldus gewezen door mr P. van der Kolk-Nunes, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 oktober 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.