Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 3048789 EA VERZ 14-459
beschikking van: 4 september 2014
func.: 438
beschikking op het verzoek ex artikel 7:243 BW Pro van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoekster]
wonende te [woonplaats]
verzoekster
nader te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: mr. F.T. Panholzer
t e g e n
1. de besloten vennootschap Marsare B.V.
gevestigd te Amsterdam
2. de besloten vennootschap R2 Property B.V.
gevestigd te Amsterdam
3. de besloten vennootschap GoedGehuisvest B.V.
gevestigd te Amsterdam
verweersters
tezamen nader te noemen: Marsare
gemachtigde: [gemachtigde] (Van Eijsden Vastgoed Beheer B.V.)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekster] heeft op 2 mei 2014 een verzoek ingediend dat strekt tot het treffen van een voorziening als bedoeld in artikel 7:243 BW Pro.
Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 12 juni 2014. [verzoekster] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Marsare is verschenen bij haar gemachtigde. Beide partijen hebben ter zitting stukken in het geding gebracht. Partijen hebben het woord gevoerd. Daarna zijn ingediend:
- De brief d.d. 2 juli 2014 van de gemachtigde van Marsare met producties;
- De brief d.d. 30 juli 2014 van de gemachtigde van [verzoekster] met producties.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast.
1.1.
Marsare verhuurt sinds 2001 aan [verzoekster] de woning aan de [adres], hierna: het gehuurde. De huurprijs bedraagt circa € 390,00 per maand.
1.2.
[verzoekster] heeft (de beheerder van) Marsare verzocht om het gehuurde een nieuwe keuken en dubbel glas aan te brengen.
1.3.
Bij e-mailbericht d.d. 11 december 2013 heeft de beheerder bericht:
‘
Als de keuken nog volstaat, zijn wij niet verplicht deze te vervangen. Verder heeft jouw huurwoning al van af datum ingang huurcontract enkele beglazing. Vanzelfsprekend kunnen wij de eigenaar moveren een nieuwe keuken en dubbel glas aan te laten brengen, echter hiervoor dient wel rekening te worden gehouden met een extra huurverhoging (nieuwe keuken ca. € 25,00 en dubbele beglazing ca. € 60,00 p/m).’
‘
Als de keuken nog volstaat, zijn wij niet verplicht deze te vervangen. Verder heeft jouw huurwoning al van af datum ingang huurcontract enkele beglazing. Vanzelfsprekend kunnen wij de eigenaar moveren een nieuwe keuken en dubbel glas aan te laten brengen, echter hiervoor dient wel rekening te worden gehouden met een extra huurverhoging (nieuwe keuken ca. € 25,00 en dubbele beglazing ca. € 60,00 p/m).’
1.4.
Na een verzoek van [verzoekster] om opgave van de exacte bedragen voor de huurverhogingen deelde de beheerder bij e-mailbericht d.d. 11 december 2013 mee:
‘
, houdt maar rekening met onderstaande bedragen’waarbij hij verwees naar de onder 1.3 genoemde bedragen.
‘
, houdt maar rekening met onderstaande bedragen’waarbij hij verwees naar de onder 1.3 genoemde bedragen.
1.5.
Bij e-mailbericht van eveneens 11 december 2013 reageerde [verzoekster] daarop met:
‘
[naam] ik ga daar akkoord mee’.
‘
[naam] ik ga daar akkoord mee’.
1.6.
De beheerder heeft vervolgens aangekondigd dat een nieuw huurcontract zou worden opgesteld, met een hogere huurprijs.
1.7.
Bij e-mailbericht d.d. 21 december 2013 deelde [verzoekster] mee:
‘
Beste [naam], even een puntje voor wat betreft de verhoging, volgens huurders.info, mag het aanbrengen van dubbel gas in principe niet meer dan circa € 20,00 huurverhoging per maand opleveren. Mag ik vragen hoe jij aan het bedrag van ca. € 60,00 p/m komt? De keuken zal dan ook niet komen op ca. 25,00 p/m. Graag krijg ik van jou een verklarend antwoord.’
‘
Beste [naam], even een puntje voor wat betreft de verhoging, volgens huurders.info, mag het aanbrengen van dubbel gas in principe niet meer dan circa € 20,00 huurverhoging per maand opleveren. Mag ik vragen hoe jij aan het bedrag van ca. € 60,00 p/m komt? De keuken zal dan ook niet komen op ca. 25,00 p/m. Graag krijg ik van jou een verklarend antwoord.’
1.8.
Bij e-mailbericht d.d. 21 december 2013 deelde de beheerder mee
’[verzoekster], dat begrijp ik, want het huurteam maakt altijd veel gunstiger berekeningen. Verder heb ik een offerte liggen voor meer dan € 12.000,00. Dit betekent met een huurverhoging van € 85,00 per maand, dat wij ruim 11 jaar bezig zijn om deze investering terug te verdienen! Gezien jouw reactie en de te lange terugverdientijd, besluiten wij hiermee nu niet verder te gaan.’
’[verzoekster], dat begrijp ik, want het huurteam maakt altijd veel gunstiger berekeningen. Verder heb ik een offerte liggen voor meer dan € 12.000,00. Dit betekent met een huurverhoging van € 85,00 per maand, dat wij ruim 11 jaar bezig zijn om deze investering terug te verdienen! Gezien jouw reactie en de te lange terugverdientijd, besluiten wij hiermee nu niet verder te gaan.’
1.9.
Door [verzoekster] zijn bij het verzoekschrift offertes overgelegd voor het vervangen van het bestaande glas in de ramen van het gehuurde door HR (dubbel) isolatieglas voor bedragen van € 2.191,10 (firma J.V.G. Glasservice) en € 1.896,22 (firma A.H. Langeveld) en bij de laatste akte een offerte voor een bedrag van € 2.959,20 (firma Glaspunt), alle bedragen inclusief BTW.
1.10.
Door Marsare is een dergelijke offerte overgelegd voor een bedrag van in totaal
€ 6.695,59 (exclusief BTW), waarin begrepen de kosten van het vervangen van twee schuiframen, te voorzien van gasveren.
€ 6.695,59 (exclusief BTW), waarin begrepen de kosten van het vervangen van twee schuiframen, te voorzien van gasveren.
Verzoek
2. [verzoekster] verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 7:243 lid 2 onder Pro a BW Marsare te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van de te geven beschikking dubbele beglazing conform de offerte van A.H. Langeveld geplaatst te hebben in het gehuurde, voorts te bepalen dat [verzoekster] met ingang van de maand volgend op de plaatsing een extra huurverhoging wegens woningverbetering verschuldigd is van € 15,21 per maand, en Marsare in de kosten van de procedure te veroordelen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoekster] een berekening overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat, uitgaande van de offerte van A.H. Langeveld, uitgaande van een afschrijvingstermijn van 15 jaar en een rente van 4%, een verhoging van de huurprijs met € 14,02 per maand redelijk is.
3. [verzoekster] stelt hiertoe dat haar gas- en elektrarekening de laatste jaren schrikbarend oploopt en dat zij belang heeft bij energiebesparing door plaatsing van dubbel glas. Uit de door haar overgelegde offertes blijkt dat dit mogelijk is en wat de kosten daarvan zijn. [verzoekster] betwist dat daarvoor meer werkzaamheden nodig zijn dan het vervangen van het glas en het aanbrengen van glaslatten, en met name dat vervanging van schuiframen en/of het aanpassen van de kozijnen nodig zou zijn. Zij heeft Marsare verzocht om dubbel glas en aangeboden een in verhouding tot de kosten redelijke huurverhoging te betalen, maar dit wordt door Marsare geweigerd. Volgens [verzoekster] is het Marsare die in het onder 1.8 bedoelde e-mailbericht de onderhandelingen heeft afgebroken voordat tussen partijen overeenstemming is ontstaan. Bij het vaststellen van de in aanmerking te nemen kosten dienen de door de verhuurder bespaarde kosten (zoals van het ook zonder aanbrengen van isolatieglas eventueel noodzakelijke vervangen van kozijnen) buiten beschouwing te worden gelaten, aldus [verzoekster].
Verweer
4. Marsare betwist dat er gronden zijn voor toewijzing van het verzoek. [verzoekster] heeft niet aangetoond dat haar energierekening de laatste jaren schrikbarend is gestegen. Er is in 2013 een nieuwe HR CV-ketel geplaatst waardoor haar energiekosten reeds moeten zijn gedaald. [verzoekster] heeft niet aangetoond dat haar stookkosten in vergelijking met omliggende appartementen schrikbarend hoog zijn. De door [verzoekster] overgelegde offertes houden geen rekening met extra werkzaamheden, die noodzakelijk worden door het vervangen van het glas. Daartoe behoort het vervangen van twee schuiframen (met wijzigingen aan de sponningen en het plaatsen van gasveren) en extra schilderwerk. Door voorschriften van de gemeente mogen glaslatten niet aan de buitenzijde van de ramen worden geplaatst. De totale kosten zijn aanzienlijk hoger dan door [verzoekster] gesteld. Reeds omdat Marsare de investering in zeven jaar moet kunnen terugverdienen dient de huurverhoging aanzienlijk hoger te zijn dan het door [verzoekster] aangeboden bedrag. Subsidiair voert Marsare aan dat uit de onder 1.3 e.v. bedoelde e-mailberichten blijkt dat [verzoekster] akkoord is gegaan met een huurverhoging van € 60,00 per maand voor het plaatsen van isolatieglas. In plaats van dubbelglas kan ook speciaal isolerend enkelglas worden geplaatst, dat (waarschijnlijk) wel in de bestaande sponningen kan worden geplaatst en dat veel goedkoper is. Daardoor zal er eveneens sprake zijn van het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructie als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 onder Pro a BW. Voorts voert Marsare aan dat van haar in redelijkheid niet kan worden verlangd de gevraagde voorziening te treffen omdat deze niet kan worden gefinancierd en tot een verliesgevende exploitatie zal leiden. Marsare verzoekt de kantonrechter om het eventuele aanbrengen van dubbel glas te beperken tot de achtergevel en daarvoor een redelijke vergoeding vast te stellen.
Beoordeling
5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt
6. Artikel 7:243 BW Pro bepaalt dat de rechter op verzoek van de huurder kan bepalen dat voorzieningen als in dat artikel bedoeld worden getroffen, indien het gehuurde deze ‘behoeft’. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat deze bepaling is bedoeld als instrument om tot woningverbetering in de sfeer van energiebesparing te komen, die niet via de gebrekenregeling kan worden afgedwongen. Voorwaarde is dat de huurder bereid is tot het betalen van een huurverhoging die in een redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder te maken kosten (MvT TK 26 089, nr. 3, p.4, 9). Dit impliceert dat er vanuit het oogpunt van het huurgenot geen sprake hoeft te zijn van een noodzaak tot het treffen van de voorzieningen, aangezien in dat geval door de huurder wel een beroep op de gebrekenregeling zou kunnen worden gedaan en een huurverhoging niet in de rede zou liggen. Wel zal er sprake moeten zijn van een situatie waarin het treffen van energiebesparende maatregelen als in dit artikel bedoeld redelijk is.
7. Vast staat dat het gehuurde thans is voorzien van enkel glas. Aangenomen mag worden dat het plaatsen van dubbel (isolatie) glas zal leiden tot een (toename van de) thermische isolatie als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 onder Pro a BW. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarde als genoemd in die bepaling. Daardoor is de mogelijkheid geschapen dat de rechter bepaalt dat een dergelijke voorziening moet worden aangebracht. Daarvoor is niet vereist dat de huidige energiekosten voor het gehuurde boven een bepaalde grens liggen of dat deze meer zijn dan die in omliggende dan wel soortelijke woningen.
8. In artikel 7:243 lid 1 is Pro bepaald dat de rechter kan (niet: ‘zal’) bepalen dat een dergelijke voorziening wordt aangebracht. Bij de beoordeling van het verzoek zullen alle omstandigheden van het geval, waaronder alle gevolgen van de voorziening, in aanmerking worden genomen. Daarbij is met name van belang welke werkzaamheden voor de gevraagde voorziening moeten worden uitgevoerd en welke maatregelen daarvoor moeten worden getroffen, of deze praktisch uitvoerbaar zijn (waaronder begrepen of eventuele daarvoor noodzakelijke toestemming van derden kan worden verkregen), wat de totale kosten daarvan zijn, op welke termijn deze kosten redelijkerwijs dienen te worden afgeschreven en of redelijkerwijs valt te verwachten dat deze kosten kunnen worden gefinancierd.
9. Mocht na de vaststelling van bovengenoemde aspecten blijken dat daaruit volgt dat een hogere huurverhoging redelijk is dan door de huurder is aangeboden, dan ligt het in de rede om, alvorens een eindbeslissing te nemen, de huurder de gelegenheid te bieden om zich bereid te verklaren tot betaling van die hogere huurverhoging dan wel om het verzoek in te trekken. In het laatste geval zal dan nog slechts over de proceskosten behoeven te worden beslist.
10. De vraag of de huidige huurprijs thans een rendabele exploitatie mogelijk maakt en of de opbrengsten (in de vorm van lagere energiekosten) in een redelijke verhouding staan tot de kosten van de voorziening, zijn in beginsel niet relevant voor de beoordeling van het verzoek. Uitgangspunt is immers dat de kosten van de te treffen voorzieningen worden gefinancierd uit de door de huurder te betalen huurverhoging, zodat het exploitatieresultaat uiteindelijk per saldo niet zal wordt beïnvloed. Het is aan de huurder om al of niet de huurverhoging te aanvaarden die voortvloeit uit de werkelijke kosten van de gevraagde voorziening. Bijzondere omstandigheden kunnen echter leiden tot een ander oordeel. Een en ander brengt mee dat een beslissing over alternatieve voorzieningen, zoals het plaatsen van isolerend enkelglas als voorgesteld door Marsare, pas aan de orde zal zijn indien blijkt dat plaatsing van het beter isolerende dubbel glas niet mogelijk of, gelet op de hoge kosten daarvan, niet wenselijk is. Om redenen van efficiëntie kunnen echter ook gegevens over alternatieven in het onderzoek naar de haalbaarheid van de gevraagde voorziening worden betrokken.
11. Tussen partijen is in geschil welke werkzaamheden en maatregelen nodig zijn om het gehuurde te voorzien van isolatieglas. [verzoekster] stelt dat kan worden volstaan met het vervangen van het bestaande enkel glas door dubbel glas in de bestaande sponningen, inclusief de bestaande twee schuiframen. Marsare voert aan dat vervanging van enkel glas door dubbel glas in de twee schuiframen niet mogelijk is. Dit omdat deze daarvoor te dun zijn, de verbindingen daarvan kwetsbaar zijn en deze kozijnen het gewicht van het dubbel glas niet zullen kunnen dragen. Voorts zal door het aanbrengen van glaslatten aan de binnenzijde (noodzakelijk op grond van gemeentelijke voorschriften) het schuifraam niet meer kunnen worden geopend, omdat dit dan tegen de glaslatten van het onderste vaste raam aan zal komen, aldus Marsare. Het gewicht van het dubbel glas noodzaakt voorts tot het aanbrengen van gasveren.
12. Voor de verdere beoordeling van het verzoek is het noodzakelijk eerst vast te stellen of het bouwkundig mogelijk en, gelet op de geldende regelgeving, ook toegestaan is om uitsluitend in de bestaande sponningen het enkel glas te vervangen door dubbel glas, zoals verzocht door [verzoekster], of dat daarvoor aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals aangevoerd door Marsare. Mede gelet op de uiteenlopende bedragen in de overgelegde offertes, ook voor uitsluitend de vervanging van het glas, is het voorts noodzakelijk om vast te stellen wat in beide gevallen de kosten zijn die moeten worden gemaakt. Voorts is van belang of vervanging door isolatieglas kosten met zich brengt voor herstel dan wel vervanging van kozijnen die Marsare ook zonder de plaatsing van isolatieglas op afzienbare termijn zou moeten maken, omdat die kosten in dat geval niet gerelateerd zullen zijn aan (uitsluitend) het plaatsen van isolatieglas.
13. De kantonrechter acht het noodzakelijk een deskundige te benoemen om te adviseren naar aanleiding van de volgende vragen:
Is het zonder verdere maatregelen bouwkundig mogelijk en krachtens de geldende regelgeving toegestaan om het huidige glas in de ramen in de voor- en achtergevel van de woning aan de [adres] te vervangen door dubbel (isolatie) glas?
In het geval het antwoord op vraag a. negatief is: welke aanvullende maatregelen dienen te worden getroffen om die vervanging wel mogelijk en toegestaan te laten zijn?
Voor zover vervanging door isolatieglas mogelijk is: welk type isolatieglas komt, gelet op de situatie ter plaatse en de verhouding tussen kosten en opbrengsten, het meest in aanmerking?
Wat zullen de totale kosten zijn van de onder a. bedoelde vervanging, zonodig aangevuld met de onder b. bedoelde aanvullende maatregelen?
Wat is de gebruikelijke afschrijvingstermijn voor de onder d. bedoelde kosten?
Zijn er kozijnen als onder a. bedoeld die in een zo slechte staat verkeren dat ook zonder plaatsing van isolatieglas herstel of vervanging van die kozijnen op afzienbare termijn in de rede ligt, en zo ja, wat zijn dan de kosten van (uitsluitend) dat herstel of die vervanging?
14. Bij een benoeming van een deskundige zal een voorschot voor de kosten van de deskundige worden vastgesteld en zal ook worden bepaald door wie dit zal moeten worden voldaan. De beslissing wie de aan het deskundigenadvies verbonden kosten uiteindelijk dient te dragen zal pas in de eindbeschikking worden genomen. Beide partijen lopen het risico deze kosten uiteindelijk geheel of gedeeltelijk zelf te moeten dragen. Daarom hebben beide partijen belang bij het beperken van deze kosten tot de meest noodzakelijke. In verband hiermee wordt partijen in overweging gegeven om gezamenlijk een deskundige voor te dragen die enerzijds voldoende deskundig is om bovenbedoelde vragen te kunnen beantwoorden maar anderzijds naar verwachting daarvoor kosten in rekening zal brengen die, gelet op het belang van de zaak, te rechtvaardigen zijn. Mochten partijen er niet in slagen gezamenlijk een deskundige aan te wijzen dan worden zij verzocht zich uit te laten over de hoedanigheid en de persoon van de deskundige die zij, gelet op de vereiste deskundigheid en het kostenaspect, aangewezen achten.
14. Partijen zullen tevens in de gelegenheid zijn zich uit te laten over de hiervoor onder 13. sub a tot en met f. geformuleerde vragen.
14. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt partijen in de gelegenheid om zich binnen vier weken na heden schriftelijk uit te laten als hiervoor onder 14. en 15. is geformuleerd;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gegeven door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 september 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.