ECLI:NL:RBAMS:2014:7190

• Datum uitspraak: 28 oktober 2014
• Publicatiedatum: 30 oktober 2014
• Zaaknummer: KK 14-1431
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.V. Ulrici
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning na langdurige afwezigheid van huurder

In deze zaak heeft de stichting Woningstichting Eigen Haard een kort geding aangespannen tegen [gedaagde] met als doel ontruiming van de huurwoning aan [adres]. De vordering is gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] de woning gedurende vijf jaar aan derden heeft afgestaan zonder toestemming van de verhuurder, wat in strijd is met de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft op 28 oktober 2014 uitspraak gedaan in deze zaak. De eiseres, Eigen Haard, heeft bij dagvaarding van 12 september 2014 een voorziening bij voorraad gevorderd, waarna de mondelinge behandeling op 21 oktober 2014 heeft plaatsgevonden. Tijdens de zitting is gebleken dat [gedaagde] niet meer op het adres staat ingeschreven en dat zij de woning al geruime tijd niet meer bewoont. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft verplaatst naar [adres 3] en dat zij de woning aan [adres] heeft afgestaan aan [naam 4]. De rechter oordeelt dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij gedwongen is om de woning te verlaten en dat zij geen actie heeft ondernomen om haar huurrecht te handhaven. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen, maar de gevorderde boete wordt afgewezen omdat niet zeker is dat deze in een bodemprocedure zal worden toegewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

KORT GEDING

Afdeling privaatrecht

Kenmerk : KK 14-1431

Datum : 28 oktober 2014

534

Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam op de vordering in kort geding in de zaak van:

De stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres, hierna te noemen Eigen Haard

gemachtigde: mr. M. Kerkhof

t e g e n:

[naam gedaagde]

krachtens huurovereenkomst wonende te [woonplaats]

gedaagde, hierna te noemen [gedaagde]

verschenen in persoon

HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 12 september 2014 heeft Eigen Haard een voorziening bij voorraad gevorderd.

Ter terechtzitting van 21 oktober 2014 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Eigen Haard is verschenen bij [naam 1] en haar gemachtigde. [gedaagde] is, na de behandeling een kwartier te hebben aangehouden in afwachting van haar (de kantonrechter onbekende) gemachtigde, verschenen in persoon.

Ter zitting hebben partijen het woord gevoerd, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden. Deze aantekeningen maken deel uit van het procesdossier.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende

1.1.

Bij huurovereenkomst van 5 juli 1999 heeft [gedaagde] in huur ontvangen de woning aan [adres].

1.2.

Artikel 5.8 van de huurovereenkomst bepaalt:
‘Het is de huurder verboden de woning – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurster een boete verschuldigd zijn van f 10.000,-, onverminderd het recht van de verhuurster in plaats van de boete de volledige schadevergoeding te vorderen en naast de boete dan wel naast de boete of schadevergoeding de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Ook voor de verhuur van een kamer in de woning alsmede voor een tijdelijke inwoning door personen, die niet tot het gezin van de huurder behoren – anders dan logees voor korte duur bij aanwezigheid van de huurder in de woning – is een voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster vereist.’

1.3.

Op 18 juli 2013 heeft Eigen Haard een melding ontvangen van [naam 2] (hierna [naam 2]), eigenaar van het pand [adres 2], dat [gedaagde] al 4 a 5 jaar niet meer op de woning aan [adres] woonachtig is. Zij woont volgens [naam 2] met [naam 3] op [adres 3]. Naar aanleiding van deze melding heeft Eigen Haard de woning aan [adres] bezocht. Daar trof zij [naam 4] (hierna [naam 4]), de ex-partner van [gedaagde]. [naam 4] woont daar met hun beider zoon.

1.4.

Op een terechtzitting van 25 november 2013 in de procedure omtrent de ontbinding van de huurovereenkomst tussen [naam 3] en zijn verhuurder, is [gedaagde] verschenen voor [naam 3] in haar hoedanigheid van diens vriendin.

1.5.

Op uitnodigingen van Eigen Haard aan [gedaagde] om de ontstane situatie te bespreken, is [gedaagde] niet verschenen.

1.6.

Ondertussen heeft de gemeente [plaats] vanuit de MGP-aanpak (multi probleem gezinnen) Eigen Haard verzocht [naam 4] en de zoon nog niet uit de woning van [gedaagde] te ontruimen, nu zij bezig is vervangende woonruimte voor hen te organiseren. Deze wordt begin augustus 2014 gevonden.

1.7.

Uit een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie volgt dat [gedaagde] sinds 25 maart 2014 niet meer staat ingeschreven op de woning aan [adres].

1.8.

Bij e-mail van 5 september 2014 bericht [naam 2] Eigen Haard dat [gedaagde], na een poos te zijn weggeweest van de woning aan [adres 3] vanwege een conflict met [naam 3], sedert half juli 2014, tezamen met een bankstel en huisraad, weer bij [naam 3] is ingetrokken.

Vordering

2. Eigen Haard vordert bij dagvaarding om [gedaagde] te veroordelen tot
- ontruiming van het gehuurde binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en dit leeg op te leveren, onder afgifte van de sleutels en met machtiging van Eigen Haard de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen op kosten van [gedaagde];
- betaling van de contractuele boete van € 4.537,80;
- de kosten van de procedure.

3. Eigen Haard legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de woning aan [adres] zonder toestemming aan derden ter voortdurende bewoning in gebruik heeft afgestaan, zonder daar zelf nog hoofdverblijf te houden. Hiermee heeft ze zich niet gedragen als een goed huurder betaamt en gehandeld in strijd met artikel 5.8 van de huurovereenkomst. De tekortkoming rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend een ontruiming van de woning. Bovendien is [gedaagde] vanwege de situatie een boete, die een punitief karakter heeft en niet onredelijk hoog is, verschuldigd.

Verweer

4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering en voert - kort gezegd - aan dat zij inmiddels weer op [adres] woonachtig is. Zij heeft de woning 5 jaar geleden moeten verlaten vanwege huiselijk geweld door haar ex-partner [naam 4], die met hun zoon in de woning is achtergebleven. Zij is toen noodgedwongen bij [naam 3] ingetrokken, waar zij 5 jaar lang op de bank heeft geslapen. Niemand heeft haar willen helpen om haar woning weer van [naam 4] terug te krijgen. Waarom zij niet meer op dit adres staat ingeschreven, begrijpt zij overigens niet. Nu [naam 4] de woning heeft verlaten en zij niet meer bij [naam 3] woont, heeft zij de woning weer zelf nodig voor haar en haar kind.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken is voldoende komen vast te staan dat [gedaagde] haar woning aan [adres] ongeveer 5 jaar geleden heeft verlaten en in gebruik aan [naam 4] heeft afgestaan. Dit levert strijd op met het bepaalde in artikel 5.8 van de huurovereenkomst.

7. Dat [gedaagde] de woning niet vrijwillig heeft verlaten, maar daartoe gedwongen werd door [naam 4], is niet voldoende komen vast te staan. [gedaagde] heeft nagelaten haar stelling ter zake te onderbouwen en Eigen Haard heeft betwist van dergelijke situatie op de hoogte te zijn gebracht door [gedaagde]. Het had, gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] het huurrecht van de woning bezit, voor de hand gelegen dat zij in de afgelopen 5 jaren op enig moment actie had ondernomen tegen [naam 4]. Nu [gedaagde] echter al die tijd geen enkele, althans voor de kantonrechter kenbare poging, heeft ondernomen om [naam 4] de woning te doen verlaten, is haar verweer is dan ook niet aannemelijk geworden.

8. Voorts is het - gelet op de e-mail genoemd onder 1.8 van dit vonnis en de verklaring ter zitting van Eigen Haard dat zij recent een melding heeft ontvangen dat er studenten in de woning werden rondgeleid – onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] de intentie heeft de woning zelf weer te gaan bewonen.

9. Nu [gedaagde] geen afdoende rechtvaardiging heeft gegeven voor de omstandigheid dat zij lange tijd geen hoofdverblijf heeft gehouden in de woning en deze aan ene derde in gebruik heeft gegeven, is het voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemproce-dure zal worden ontbonden. Vooruitlopend hierop zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen.

10. Ten aanzien van de gevorderde boete wordt geoordeeld dat vooralsnog onvoldoende zeker is dat deze in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Het beding op grond waarvan de boete wordt gevorderd betreft een algemene voorwaarde en [gedaagde] is consument in de zin van de Richtlijn 93/13 van 15 april 1993. Ingevolge artikel 3 lid 3 van deze Richtlijn kan een beding als oneerlijk worden aangemerkt indien het tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Nu op grond van het beding een boete van € 4.537,80 verschuldigd is, ongeacht de duur en ernst van de overtreding, is onvoldoende zeker dat in de bodem niet geoordeeld wordt dat het beding oneerlijk is. Nu voorts het spoedeisend karakter ontbreekt, wordt dit deel van de vordering voorshands afgewezen.

11. [gedaagde] wordt als de meest in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van Eigen Haard.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] het gehuurde aan [adres] binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutel, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 462,- voor griffierecht, € 93,80 voor explootkosten en € 400,- voor salaris van de gemachtigde;

veroordeelt [gedaagde] voorts tot betaling van € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- onder de voorwaarde dat het vonnis wordt betekend en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, één en ander voor zover van toepassing inclusief BTW;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 oktober 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier

De kantonrechter