Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/547741 / HA ZA 13-849
Vonnis van 5 november 2014
in de zaak van
[-]
[naam eiseres],
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.L. Cohen,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.D. van Koningsveld.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 november 2013,
- het proces-verbaal van comparitie van 5 februari 2014 en de daarin genoemde processtukken, alsmede de pleitnotities van beide partijen,
- de akte wijziging van eis van de zijde van [eiseres],
- de antwoordakte wijziging eis van de zijde van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van een bedrijfsruimte aan [adres], kadastraal bekend [naam gemeente], [naam sectie], [(...)], hierna: de bedrijfsruimte.
2.2.
Grolsch Bierbrouwerij Nederland BV, hierna: Grolsch, is huurder van de bedrijfsruimte en verhuurt deze ruimte sinds 1 december 2004 - met toestemming van [gedaagde] - onder aan [eiseres]
2.3.
[eiseres] exploiteert in deze bedrijfsruimte zijn horecazaak “[naam horecazaak]”.
2.4.
In 2004 was de juridische vorm van [eiseres] een vennootschap onder firma, genaamd [naam vennootschap] In 2012 is de vennootschap onder firma opgehouden te bestaan. Drie van de vier vennoten hebben [eiseres] opgericht en de exploitatie van “[naam horecazaak]” voortgezet.
2.5.
Op 1 december 2004 hebben [naam vennootschap] en [gedaagde] een schriftelijk stuk ondertekend met de volgende inhoud:
“Betreft: Recht eerste koop pand [adres]
Overeenkomst
Pandeigenaar, [gedaagde] en [naam vennootschap] komen overeen het recht van eerste koop van het pand [adres] is gegund aan [naam vennootschap]
Deze overeenkomst komt te vervallen op het moment dat [naam vennootschap] de exploitatie beëindigd.”
2.6.
Eind december 2012, begin 2013 hebben partijen met elkaar gesproken over de verkoop van de bedrijfsruimte aan [eiseres] Partijen bereikten echter geen overeenstemming over de prijs.
2.7.
Op 8 mei 2013 heeft [gedaagde] de bedrijfsruimte, tezamen met een onroerende zaak aan [adres], verkocht aan Stadsdeel BV, waarbij de levering is bepaald op 1 juni 2014. De koopprijs voor de twee onroerende zaken tezamen bedraagt € 2.500.000,- zonder dat dit bedrag is uitgesplitst per pand.
2.8.
Op 30 mei 2013 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst met Grolsch opgezegd en aangezegd de bedrijfsruimte vrij van gebruik te ontruimen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert na eiswijziging om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, samengevat - veroordeling van [gedaagde]
I tot het te koop aanbieden van de bedrijfsruimte aan [eiseres] op dezelfde voorwaarden als [gedaagde] deze bedrijfsruimte heeft verkocht aan Stadsdeel BV alsmede, voor zover [eiseres] het aanbod aanvaardt, [gedaagde] te veroordelen tot het aangaan van een koopovereenkomst met [eiseres] alsmede [gedaagde] te veroordelen tot medewerking aan de eigendomsoverdracht aan [eiseres] tegen betaling van de koopsom door [eiseres] aan [gedaagde], op straffe van een gemaximeerde dwangsom en met de machtiging dat het vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van [gedaagde] ten behoeve van de verkoop en de eigendomsoverdracht.
II Voor zover de koopprijs van de bedrijfsruimte niet eenduidig zou blijken uit de koopovereenkomst die [gedaagde] met Stadsdeel BV heeft gesloten, verzoekt [eiseres] te bepalen dat de voor haar toepasselijke koopprijs voor de bedrijfsruimte zal worden bepaald door:
a. Primair de taxatiewaarde dooreen onafhankelijke makelaar o.g. / taxateur, die benoemd zal worden door twee makelaars gezamenlijk waarvan de ene door [eiseres] en de ander door [gedaagde] zal worden benoemd
b. Subsidiair het verhoudingsgewijze aandeel van deze bedrijfsruimte in de – in de koopovereenkomst genoemde – koopprijs voor de twee onroerende zaken gezamenlijk. Deze koopprijs dient bepaald te worden door een onafhankelijke makelaar o.g./ taxateur en vervolgens het aandeel van de getaxeerde waarde van de bedrijfsruimte waar het recht van eerste koop op ziet ten opzichte van de waarde van de beide getaxeerde onroerende zaken gezamenlijk toe te passen op de in de koopovereenkomst genoemde koopprijs. Dit houdt ini dat de in de koopovereenkomst genoemde gezamenlijke koopprijs voor de beide onroerende zaken zal moeten worden vermenigvuldigd mat een breuk met in de teller van de breuk de taxatiewaarde van de onroerende zaak waar het recht van eerst koop op ziet en in de noemer van de breuk de taxatiewaarde van de beide door [gedaagde] aan Stadsdeel BV verkochte onroerende zaken gezamenlijk. De onafhankelijke makelaar og/ taxateur zal worden benoemd door twee makelaars gezamenlijk waarvan de ene door [eiseres] en de ander door [gedaagde] zal worden benoemd.
III In het geval [gedaagde] weigert de tussen haar en Stadsdeel BV tot stand gekomen koopovereenkomst binnen een week na betekening van dit vonnis te overleggen, zal de koopprijs waarvoor [eiseres] zal kunnen kopen uitsluitend bepaald worden door de taxatiewaarde van de betreffende onroerende zaak, waarbij de taxatiewaarde dient te worden vastgesteld door een onafhankelijke makelaar og/taxateur die zal worden benoemd door twee makelaars gezamenlijk waarvan de ene door [eiseres] en de ander door [gedaagde] zal worden benoemd.
IV Indien [gedaagde] niet binnen een week na betekening van het vonnis en na daartoe door eiseres verzocht een makelaar heeft benoemd, zal de makelaar die door eiseres wordt benoemd zelfstandig als onafhankelijk makelaar o.g./taxateur worden aangemerkt en zal zijn taxatiewaarde als de enige waardebepaling hebben te gelden.
V Alsmede ten aanzien van de kosten van de taxaties te bepalen dat
a. primair [gedaagde] de volledige kosten van de taxaties dient te dragen
b. subsidiair dat de kosten voor gelijke delen door partijen worden gedragen.
VI Met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van [eiseres] zijn alle gebaseerd op het op 1 december 2004 aan de vennootschap onder firma verleende recht op koop. Zij stelt dat dit recht op haar is overgegaan.
4.2.
[gedaagde] heeft onder meer ten verwere aangevoerd dat het recht op koop is verleend aan de vennootschap onder firma die 2012 is opgehouden te bestaan, zodat daarmee het recht op koop tenietgegaan is. Zij betwist dat het zou zijn overgegaan op [eiseres]
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of het recht op koop is overgegaan op [eiseres] Immers, zelfs indien ervan moet worden uitgegaan dat aan [eiseres] het recht op koop toekomt zoals neergelegd in de overeenkomst van 1 december 2004, kunnen de vorderingen niet worden toegewezen. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.4.
In de overeenkomst van 1 december 2004 is slechts neergelegd dat een recht op koop is toegekend. In deze overeenkomst is niet neergelegd wat dit recht precies behelst.
Partijen hebben beiden verklaard dat zij voorafgaande aan de vaststelling van deze overeenkomst niet nader hebben gesproken over de inhoud van die overeenkomst. Zo is niet overeengekomen tegen welke prijs de bedrijfsruimte gekocht zou kunnen worden of op welke wijze die koopprijs zal worden bepaald.
4.5.
Derhalve kan het recht van koop in dit geval niet anders worden begrepen dan dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde], indien deze zou overwegen tot verkoop over te gaan, het pand aan [eiseres] te koop moest aanbieden, waarna partijen in onderhandeling zouden treden over de koopprijs. Nu in dit geval geen regeling is overeengekomen voor het geval partijen na onderhandeling geen overeenstemming zouden bereiken, staat het [gedaagde] vrij om na misgelopen onderhandelingen, de onroerende zaak aan een ander aan te bieden. In zoverre biedt het recht op koop in dit geval geen recht op een koopovereenkomst, laat staan een recht op levering.
4.6.
Tussen partijen staat vast dat voorafgaande aan de verkoop aan Stadsdeel BV onderhandelingen hebben plaatsgevonden, waarbij [eiseres] bereid was een bedrag van rond de € 500.000 à € 550.000,- te betalen, terwijl [gedaagde] niet bereid was voor dat bedrag te verkopen. Het stond [gedaagde] dan ook vrij met een andere partij in onderhandeling te treden. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt wel mee dat het [gedaagde] niet vrij stond om tot verkoop aan een derde over te gaan tegen een koopprijs die gelijk is aan of lager dan het bedrag dat [eiseres] bereid was te betalen. Niet gesteld, en evenmin gebleken is dat dit is gebeurd.
4.7.
De vorderingen van [eiseres] komen erop neer dat [gedaagde] aan [eiseres] de bedrijfsruimte zou moeten verkopen onder dezelfde voorwaarden als hij met Stadsdeel BV is overeengekomen. Als hierboven overwogen volgt een dergelijke verbintenis niet uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van 1 december 2014.
4.8.
De vorderingen die zien op het vaststellen van de koopprijs als weergegeven onder II, III, en IV kunnen evenmin worden gebaseerd op die overeenkomst. Immers, als gezegd, in de overeenkomst is geen regeling opgenomen voor het geval onderhandelingen tussen partijen niet tot overeenstemming zouden leiden. De grondslag voor deze vorderingen ontbreekt derhalve. De vordering onder V strandt derhalve eveneens.
4.9.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 274,00
- salaris advocaat
1.13,00 (2,5 punt × tarief € 452,00)
1.13,00 (2,5 punt × tarief € 452,00)
Totaal 1.404,00
4.10.
De rechter, ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.404,00;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Aalders en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2014. [1]