ECLI:NL:RBAMS:2014:6835

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 13/1212

uitspraak van de meervoudige kamer van 1 oktober 2014 in de zaak tussen

de vereniging Huurdersvereniging Zuideramstel, gevestigd te Amsterdam, eiseres

(gemachtigde: mr. M.D. van Aller),

het algemeen bestuur van de bestuurscommissie stadsdeel Zuid van de gemeente Amsterdam,rechtsopvolger van het dagelijks bestuur van het stadsdeel Zuid van de gemeente Amsterdam, verweerder

(gemachtigde: mr. K. Visser-Homoet).

Tevens heeft als partij aan het geding deelgenomen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Alliantie Ontwikkeling B.V., gevestigd te Amsterdam, vergunninghouder

(gemachtigde: mr. G.I. de Jong).

Procesverloop

Bij besluit van 22 mei 2012, gewijzigd bij besluit van 25 juni 2012 (het primaire besluit), heeft verweerder aan vergunninghouder een splitsingsvergunning verleend voor de gebouwen[pand 1] en [pand 2].

Bij besluit van 29 januari 2013 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en het primaire besluit onder wijziging van de motivering gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2014. Eiseres is ter zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Tevens waren namens eiseres aanwezig[bestuursleden] van eiseres.

Verweerder is ter zitting vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Voorts zijn namens verweerder verschenen [betrokkene 1], beiden werkzaam voor verweerder. De vergunninghouder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Tevens is aan de zijde van vergunninghouder verschenen[betrokkene 2].

Overwegingen

1.1.

Artikel 53 van de Regionale huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 (hierna: de Verordening) luidt als volgt:

Een aanvraag voor een splitsingvergunning door een corporatie wordt niet geweigerd, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

a. er geen bezwaar is van de kant van burgemeester en wethouders op grond van een zwaarwegend volkshuisvestingsbelang;

b. er van de zijde van de Minister voor de Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (thans de Minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, hierna: de Minister) geen bezwaar is als bedoeld in artikel 11e, derde lid, onder b, van het Besluit beheer sociale huursector (hierna: het Besluit) tot verkoop van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;

c. de woningcorporatie voldoet aan de bepalingen van een tussen burgemeester en wethouders en de corporatie(s) overeengekomen of overeen te komen convenant inzake splitsing en verkoop van huurwoningen.

1.2.

Artikel 6 van het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2011 tot en met 2020 (hierna: het Convenant) luidt, voor zover van belang, als volgt:

1. Een splitsingsvergunning is vereist in geval van splitsing van woonpanden gebouwd vóór 1 januari 1940 en gelegen in het gebied bedoeld in artikel 43 Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010.

2. Bij vergunningplichtige woningen is het bestuur van de verkopende corporatie verplicht om de door B&W vastgestelde ‘verklaring’ in te vullen waarin wordt aangegeven dat de woningen aan de in bijlage 1 van het Convenant gestelde kwaliteitseisen voldoet, dan wel op grond van een investeringsplan binnen een termijn van 10 jaar (of als dat eerder het geval is, wanneer de corporatie zijn meerderheid in de VvE verliest) hieraan zullen voldoen. Hierbij zijn de volgende situaties mogelijk:

a. Wanneer de vergunningverlener constateert dat de verklaring correct is ingevuld, wordt de vergunning verleend.

b. Wanneer de vergunningverlener – op het moment dat zij de verklaring heeft ontvangen – uit bureauonderzoek op basis van beschikbare informatie (uit bijvoorbeeld een aanschrijvingsprocedure) constateert dat de verklaring niet conform de werkelijkheid is ingevuld, wordt de verklaring niet in behandeling genomen en doet het stadsdeel hiervan terstond melding aan de corporatie. De vergunningverlener en de betreffende corporatie treden met elkaar in overleg.

c. Wanneer de vergunningverlener constateert dat de verklaring niet volledig is ingevuld, neemt de vergunningverlener binnen 15 werkdagen na de indiening van de verklaring contact op met de corporatie.

3. De gemeente controleert na het afgeven van de vergunningen steekproefsgewijs (10 %, wordt nog nader uitgewerkt in een protocol/werkinstructie) of de afgegeven verklaring van de corporatie klopt met de gestelde kwaliteitseisen. Wanneer de splitsingsvergunning is verleend, maar uit de steekproef blijkt dat de verklaring niet conform de werkelijkheid is ingevuld, zal in het betreffende complex in het kader van erfpacht geen omzetting van huur- naar koopwoningen meer plaatsvinden. Ook wordt de verkoopprocedure in het betreffende complex stopgezet voor zover er nog geen sprake is van een concrete aanbieding aan potentiële kopers. De corporaties verplichten zich om in dat geval alsnog de vereiste verbeteringen aan te brengen.

2.1.

Eiseres heeft ten eerste aangevoerd dat het toetsingskader dat verweerder heeft gehanteerd voor de beoordeling van de aanvraag om een splitsingsvergunning discriminatoir van aard is omdat voor woningcorporaties andere, lichtere, eisen gelden dan voor particulieren die een splitsingsvergunning aanvragen.

2.2.

Verweerder heeft aangevoerd dat het doel van het beleid de realisering van kwalitatief hoogwaardige koopwoningen is en dat zowel particulieren als woningcorporaties dienen na te streven dat de sociale huurwoningen die gesplitst worden voldoen aan de kwaliteitseisen die het beleid daaraan stelt. Verweerder heeft er voorts op gewezen dat een woningcorporatie een andere positie heeft dan een particulier. Een woningcorporatie dient bijvoorbeeld een bijdrage te leveren aan een gedifferentieerd woonaanbod en staat bovendien onder toezicht van het Rijk. Het Rijk controleert of woningcorporaties handelen conform het volkshuisvestingsbelang en de Minister kan woningcorporaties op grond van het Besluit aanwijzingen geven om zodanig te handelen dat situaties die strijdig zijn met dit belang worden opgeheven.

2.3.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de posities van een particulier en een woningcorporatie dusdanig verschillend dat geen sprake is van gelijke gevallen. Verweerder mag dan ook voor de beoordeling van aanvragen om splitsingsvergunningen ingediend door een particulier enerzijds en een woningcorporatie anderzijds een verschillend toetsingskader hanteren. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het toetsingskader dat geldt voor woningbouwcorporaties niet discriminatoir is. De beroepsgrond faalt.

3.1.

Eiseres heeft voorts betwist dat is voldaan aan de vereisten van artikel 53 van de Verordening. Ten aanzien van artikel 53, aanhef en onder a, van de Verordening heeft eiseres in dat verband naar voren gebracht dat het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) bezwaar zou hebben tegen de splitsingsvergunning.

3.2.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat van de kant van het college hiertegen geen bezwaar bestaat op grond van een zwaarwegend volkshuisvestingsbelang. Verweerder handelt met de verlening van de vergunning namelijk in overeenstemming met (de doelstellingen van) het Convenant. De gemeente Amsterdam en daarmee het college, zijn partij bij dat convenant, zodat aangenomen moet worden dat het college geen bezwaar heeft tegen de verlening van de splitsingsvergunning, aldus verweerder.

3.3.

Niet in geschil is dat het college geen bezwaar tegen de onderhavige splitsingsvergunning op grond van een zwaarwegend volkshuisvestingsbelang heeft uitgesproken. Eiseres heeft voorts niet betwist dat het splitsen van de woning past binnen de doelstelling van het Convenant, te weten voortzetting van de verkoop van sociale huurwoningen. Gelet daarop en deze doelstelling van het Convenant, bij welk Convenant onder meer de gemeente Amsterdam en de stadsdelen (thans bestuurscommissies) partij zijn, is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat van de kant van het college geen bezwaar bestaat tegen de verlening van de splitsingsvergunning aan vergunninghouder en dat derhalve is voldaan aan het vereiste van artikel 53, aanhef en onder a, van de Verordening. Dat een weldenkend college wel bezwaar zou hebben tegen deze verlening, zoals eiseres stelt, is onvoldoende voor de conclusie dat dit bezwaar ook daadwerkelijk bestaat.

4.1.

Eiseres heeft voorts aangevoerd dat niet is gebleken dat er geen bezwaar is aan de zijde van de Minister als bedoeld in artikel 53, aanhef en onder b, van de Verordening.

4.2.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat er van de zijde van de Minister geen bezwaar is tot verkoop van het gebouw waarop de aanvraag van vergunninghouder om een splitsingsvergunning betrekking heeft. Ter zitting heeft verweerder in dat verband gewezen op punt 3 van de circulaire Verkoop corporatiewoningen van de Minister met kenmerk MG 2011-04 (hierna: de circulaire). Daar staat vermeld dat voornemens van verkopen van woongelegenheden aan andere corporaties en natuurlijke personen voor eigen bewoning zijn uitgezonderd van de meldingsplicht op grond van artikel 11d van het Besluit. Dit betekent dat vergunninghouder de verkoop van de woongelegenheden waarop de splitsingsvergunning betrekking heeft niet hoeft te melden aan de Minister, zodat van een bezwaar van de zijde van de Minister geen sprake is, aldus verweerder. Volgens verweerder waarborgt artikel 8, eerste lid, van het Convenant namelijk dat alleen verkoop kan plaatsvinden aan andere corporaties of natuurlijke personen voor eigen bewoning. Vergunninghouder heeft ter zitting gesteld dat hij zich gebonden acht aan de Circulaire, alsmede dat in de koopakte van te verkopen woningen een anti speculatiebeding zal worden opgenomen om te waarborgen dat particulieren die een woning zullen kopen dat, in ieder geval voor enkele jaren, doen voor eigen bewoning.

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat niet is gebleken van een door de Minister uitgesproken bezwaar tegen de verkoop van de woongelegenheden waarop de splitsingsvergunning betrekking heeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij het beoordelen of is voldaan aan artikel 53, aanhef en onder b, van de Verordening mogen afgaan op hetgeen in de Circulaire is opgenomen over het al dan niet bestaan van een meldplicht voor voorgenomen verkoop. De rechtbank volgt verweerder echter niet in diens standpunt dat artikel 8, eerste lid van het Convenant waarborgt dat alleen verkoop kan plaatsvinden in situaties waarvoor – kort gezegd – geen meldplicht geldt. Voornoemde bepaling regelt namelijk alleen dat woningen – uitgezonderd bij complexgewijze verkoop - slechts aan de zittende huurders, dan wel bij leegkomst kunnen worden verkocht. Dit laat als zodanig de mogelijkheid open dat bij leegkomst woningen worden verkocht aan natuurlijke personen, anders dan voor eigen bewoning. Nu de vergunninghouder echter onweersproken heeft gesteld de woningen alleen voor eigen bewoning te zullen verkopen en hierop toe te zien via een anti speculatiebeding, acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat er geen sprake is van een voornemen tot verkoop dat onder de meldplicht valt. Op grond van deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft mogen stellen dat er van de zijde van de Minister geen bezwaar als bedoeld in artikel 53, aanhef en onder b, van de Verordening bestaat.

5.1.

Tussen partijen is voorts in geschil of vergunninghouder heeft voldaan aan de bepalingen van het Convenant (artikel 53, aanhef en onder c, van de Verordening). Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat, nu sprake is van een aanvraag door een corporatie, de procedure van artikel 6, tweede en derde lid van het Convenant wordt gevolgd. Dat betekent dat verweerder beoordeelt of de verklaring correct is ingevuld en de splitsingsvergunning verleent als dat zo is. Alleen als evident sprake is van een onjuist ingevulde verklaring, wordt geen vergunning verleend. Na het afgeven van de vergunning wordt steekproefsgewijs gecontroleerd of de door de corporatie afgegeven verklaring klopt met de gestelde kwaliteitseisen.

5.2.

Eiseres heeft ter zitting het mutatierapport blok LG03 overgelegd van de Dienst Milieu en Bouwtoezicht van de gemeente Amsterdam. Dit rapport dateert van juli 2003. Eiseres heeft erop gewezen dat daaruit blijkt dat de funderingen van de woningen op de [pand 2]en aan de [pand 1] nog vijfentwintig jaar onderhoudsvrij zijn, gerekend vanaf 1991, en dat deze termijn bijna is verstreken. Gelet op alle gegevens in het bouwarchief had dit verweerder bekend moeten zijn en is volgens eiseres sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6, tweede lid, onder b, van het Convenant: op het moment dat verweerder de door vergunninghouder ingevulde verklaring met de strekking dat de vergunningplichtige woningen voldoen aan de in bijlage 1 van het Convenant gestelde kwaliteitseisen ontving, had verweerder op grond van bureauonderzoek moeten constateren dat de verklaring niet conform de werkelijkheid was ingevuld, zodat de verklaring niet in behandeling mocht worden genomen.

5.3

De rechtbank stelt vast dat in het mutatierapport geen funderingsproblemen worden geconstateerd. Het enkele tijdsverloop sinds 1991 is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende voor de conclusie dat de verklaring van de vergunninghouder ten behoeve van zijn aanvraag van 2 mei 2012 onjuist is ingevuld. Ook anderszins is niet gebleken dat verweerder naar aanleiding van bureauonderzoek had dienen te concluderen dat de verklaring niet conform de werkelijkheid was ingevuld. Zo is gesteld noch gebleken dat sprake was van aanschrijvingen ten tijde van de aanvraag. Verweerder was dan ook niet gehouden de aanvraag buiten behandeling te laten. De door eiseres aangevoerde gebreken in de woningen kunnen niet tot een ander oordeel leiden. In dat verband overweegt de rechtbank als volgt.

5.4.

Eiseres heeft aangevoerd dat de woningen waarop de aanvraag om een splitsingsvergunning betrekking hebben, niet voldoen aan de kwaliteitseisen genoemd in bijlage 1 bij het Convenant. In deze woningen is onder meer sprake van asbest, loden waterleidingen, waterdoorlatende gevels, natte muren en scheefstand van vloeren. Eiseres heeft in dat verband ook verwezen naar een onderzoek van de Afdeling Handhaving en Veiligheid van Bouw- en Woningtoezicht (BWT) van 29 april 2013. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat dit onderzoek van BWT is uitgevoerd in het kader van de steekproef als bedoeld in artikel 6, derde lid, van het Convenant. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat met dit onderzoek achteraf is vastgesteld dat de verklaring niet conform de werkelijkheid is ingevuld door vergunninghouder. Dit betekent dat op grond van artikel 6, derde lid, van het Convenant in het kader van erfpacht geen omzetting van huur- naar koopwoningen meer zal plaatsvinden, dat de verkoopprocedure in het betreffende complex wordt stopgezet voor zover er nog geen sprake is van een concrete aanbieding aan potentiële kopers en dat vergunninghouder zich zal moeten verplichten om alsnog de vereiste verbeteringen aan te brengen. Naar aanleiding van het onderzoek zijn (voorlopige) aanschrijvingen uitgegaan aan vergunninghouder tot herstel van de aan de woningen geconstateerde gebreken. De constatering dat de verklaring niet conform de werkelijkheid is ingevuld betekent volgens verweerder echter niet dat de splitsingsvergunning niet verleend had mogen worden of had dienen te worden ingetrokken.

5.5.

De rechtbank acht dit een correcte uitleg van artikel 53 van de Verordening en van artikel 6, derde lid, van het Convenant. Dat achteraf is gebleken dat niet alle woningen aan de kwaliteitseisen voldoen, kan derhalve niet leiden tot de conclusie dat het besluit tot verlening van een splitsingsvergunning onrechtmatig is te achten. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd omtrent het niet voldoen aan de kwaliteitseisen behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking. De rechtbank ziet daarom ook geen aanleiding om een deskundige te benoemen voor funderingsonderzoek. Voor zover partijen van mening verschillen welke concrete herstelwerkzaamheden verricht moeten worden, kan eiseres verweerder verzoeken om handhavend op te treden jegens vergunninghouder of kan zij opkomen tegen de aanschrijvingen gericht aan vergunninghouder.

6.1.

Eiseres heeft naast artikel 22, tweede lid, van de Grondwet, een beroep gedaan op diverse internationaalrechtelijke bepalingen, zoals artikel 8, eerste lid, van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), artikel 17 van het Internationaal verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten en artikel 11, eerste lid, van het Internationaal verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten. Eiseres heeft aangevoerd dat het bestreden besluit in strijd komt met het door deze bepalingen gewaarborgde recht op behoorlijke huisvesting.

6.2.

Anders dan eiseres met zoveel woorden stelt, is de rechtbank van oordeel dat uit deze bepalingen niet valt af te leiden dat er voor een ieder een algemeen recht bestaat op het kunnen huren van een sociale huurwoning voor een redelijke prijs. Bovendien maakt de verleende splitsingsvergunning geen inbreuk op het woonrecht van de huurders, zoals mede beschermd door genoemde bepalingen, aangezien zij in hun gehuurde woningen kunnen blijven wonen. In dit verband verwijst de rechtbank onder meer naar vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie onder meer de uitspraak van 1 december 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO5694 en de uitspraak van 12 mei 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM4195), waaruit voortvloeit dat de splitsingsvergunning het in artikel 8 van het EVRM gewaarborgde recht van de huurders van de woningen eerbiedigt. Daarom is geen inbreuk gepleegd op de in artikel 8 van het EVRM vervatte rechten.

De stelling van eiseres dat het woongenot van de zittende huurders wordt aangetast door het verlenen van de splitsingsvergunning slaagt evenmin. Niet in geschil is dat zich in het complex waarop de splitsingsvergunning betrekking heeft woningen bevinden met achterstallig onderhoud. Dat dit het gevolg zou zijn van de omstandigheid dat vergunninghouder dit onderhoud pas ter hand zou willen nemen op het moment dat er splitsingsvergunningen worden verleend en woningen worden verkocht en vergunninghouder geen onderhoudswerkzaamheden verricht ten aanzien van de woningen van zittende huurders, heeft eiseres echter niet onderbouwd. Ook anderszins heeft eiseres niet onderbouwd dat het verlenen van de splitsingsvergunning leidt tot een aantasting van haar woongenot.

7. Eiseres heeft vervolgens aangevoerd dat het dossier in de bezwaarfase niet tijdig, te weten tien dagen voor de hoorzitting, ter inzage is gelegd, en dat haar had moeten worden meegedeeld waarom een tweede hoorzitting is belegd. Dit klemt volgens eiseres te meer omdat bij de tweede hoorzitting bouwdeskundigen aanwezig waren en eiseres, als zij dit vooraf geweten had, zelf ook een ter zake deskundig persoon had meegenomen naar de tweede hoorzitting. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat, gelet op artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), het bezwaar en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden, zoals eiseres, ter inzage moeten worden gelegd. Niet in geschil is dat hieraan door verweerder is voldaan. Ten slotte verzet de Awb zich er niet tegen dat meer dan één keer in de bezwaarfase wordt gehoord, noch verplicht die wet verweerder ertoe de redenen van een nadere hoorzitting mee te delen aan diegenen die gehoord zullen worden. Overigens is de rechtbank van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij door deze gang van zaken in haar belangen is geschaad.

8.1.

Ten slotte heeft eiseres verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM. Volgens eiseres is zowel in de bestuurlijke fase als in de rechterlijke fase sprake van overschrijding van deze termijn.

8.2.

De rechtbank stelt vast dat het primaire besluit in deze procedure is bekendgemaakt vóór 1 februari 2014. Verder is van belang dat geen sprake is van een bestraffende sanctie. De verlening van de splitsingsvergunningen beoogt namelijk geen toevoeging van leed of nadeel. Voor dergelijke procedures, die uit een bezwaarschriftprocedure en twee rechterlijke instanties bestaan en waarin het primaire besluit is bekendgemaakt vóór 1 februari 2014, geldt als uitgangspunt dat de behandeling van het bezwaar ten hoogste één jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste twee jaar mag duren. Dit volgt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 januari 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:188). Nu het bezwaar is ingediend op 28 mei 2012 en de rechtbank op 1 oktober 2014 in eerste instantie uitspraak doet, hebben de bezwaar- en beroepsfase samen niet langer dan drie jaar geduurd, zodat van overschrijding van de redelijke termijn geen sprake is. De rechtbank zal het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het EVRM dan ook afwijzen.

9. Op grond van hetgeen in het voorgaande is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat het bestreden besluit in rechte stand kan houden. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd behoeft geen bespreking. Het beroep is ongegrond.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Spoel, voorzitter, en mr. G.M. Beunk en mr. M.L. van Emmerik, leden, in aanwezigheid van mr. E.M. de Buur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2014.

Griffier is buiten staat te ondertekenen voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.