Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
KORT GEDING
AFDELING PRIVAATRECHT - TEAM KANTON
Kenmerk : KK 14-1151
Datum : 19 augustus 2014
245
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in het kort geding van:
[de besloten vennootschap]
gevestigd te[plaats]
eiseres, nader te noemen [de besloten vennootschap]
gemachtigde: mr. J. de Koning
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde, nader te noemen [gedaagde]
procederende in persoon
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 17 juli 2014 heeft [de besloten vennootschap] een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 11 augustus 2014 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [de besloten vennootschap] is verschenen bij[de besloten vennootschap] en[de besloten vennootschap] en haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door zijn zoon. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] een verweer met producties ingezonden, waarbij hij een vordering in reconventie heeft ingesteld. [de besloten vennootschap] heeft eveneens stukken ingediend.
Ter zitting heeft [gedaagde] zijn vordering in reconventie ingetrokken en heeft [de besloten vennootschap] haar vordering in conventie verminderd. Beide partijen hebben hun standpunt toegelicht. De kantonrechter heeft vragen gesteld.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1.
Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende
1.1.
Sinds augustus 2005 huurt [gedaagde] van de rechtsvoorgangster van [de besloten vennootschap] woonruimte aan de [straatnaam]. De woonruimte is verdeeld over twee verdiepingen; de 1e en 2e verdieping van het pand. In 2008 heeft [gedaagde] de begane grond en de 3e en 4e verdieping van het pand erbij gehuurd. Deze woonruimten zijn bij partijen bekend als[straatnaam]. Op [straatnaam] runt de vrouw van [gedaagde] een bed & breakfast.
1.2.
In 2009/2010 is voor de woonruimten een nieuwe huurovereenkomst gesloten, waarin is overeengekomen dat de zogenoemde ROZ-voorwaarden van 30 juli 2003 (verder de ROZ-voorwaarden) bij de huurovereenkomst gelden. De huur voor de woonruimten te samen (verder ook het gehuurde) bedraagt thans € 4.700,12 per maand.
1.3.
[gedaagde] is werkzaam als zelfstandige. In 2009 en 2010 heeft hij door medische oorzaak slechts enkele maanden werkzaamheden kunnen verrichten. Vanaf 2010 tot en met 2012 is met enige regelmaat door [gedaagde] de maandelijkse huur enkele dagen tot maximaal twee weken te laat voldaan. In 2011 is er tijdelijk een kleine huurachterstand geweest (€ 374,85). Ook in januari, februari en maart 2013 heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan, tot een bedrag van ongeveer één maand huur. [de besloten vennootschap] en [gedaagde] hebben daarvoor een betalingsregeling besproken, die niet is uitgevoerd. De huurachterstand is in 2013 niet ingelopen.
1.4.
Op 4 november 2013 heeft [gedaagde] werkzaamheden aan de CV laten verrichten, waarvan hij de rekening ad € 1.034,81 heeft voldaan. Op 31 januari 2014 heeft [gedaagde] [de besloten vennootschap] per email bericht dat de verwarming van[straatnaam] “dood” was, dat zij geen contact konden krijgen met de installateur van [de besloten vennootschap] en dat zij akkoord wilden hebben voor de reparatie. Vervolgens heeft [gedaagde] dezelfde dag de reparatie zelf laten uitvoeren en de rekening ad € 769,65 voldaan. In februari 2014 heeft [gedaagde] weer werkzaamheden, nu aan de geiser, laten doen waarvan de rekening ad € 135,00 eveneens door [gedaagde] is voldaan. In totaal bedragen de door [gedaagde] betaalde rekeningen € 1.939,56.
1.5.
In januari 2014 heeft [gedaagde] een deel van de huurachterstand uit 2013 ingelopen. In februari 2014 is de huur onbetaald gebleven. In februari 2014 heeft [de besloten vennootschap] opnieuw met [gedaagde] een betalings-regeling besproken, waarbij onder betaling van een kredietvergoeding de huurachterstand binnen enkele maanden zou worden ingelopen. Ook deze regeling is niet (volledig) uitgevoerd. Vanaf februari 2014 tot heden heeft [gedaagde] meer dan eens wisselende bedragen op wisselende tijdstippen aan huur voldaan en is de achterstand verder ingelopen.
1.6.
Bij brief van 2 juli 2014 heeft de gemachtigde van [de besloten vennootschap] [gedaagde] gesommeerd over te gaan tot betaling van het bedrag van € 11.695,39 aan huurachterstand en de contractuele (boete) rente.
1.7.
De huur van juli 2014 heeft [gedaagde] in twee delen, verspreid over de maand voldaan, waarvan een betaling na dagvaarding. De huur van augustus 2014 heeft [gedaagde] op tijd voldaan.
Vordering en verweer
2.
[de besloten vennootschap] vordert als voorziening in het geschil dat hen verdeeld houdt - na vermindering van eis - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van het bedrag van € 4.513,92; € 2.042,76 wegens huur-achterstand, € 1.415,45 althans € 764,93 wegens buitengerechtelijke incassokosten en € 1.055,71 wegens voor de dagvaarding verschuldigd geworden contractueel bedongen rente. De rente wordt verder gevorderd vanaf 17 juli 2014. Voorts vordert [de besloten vennootschap] ontruiming van het gehuurde.
3.
[de besloten vennootschap] stelt dat ten tijde van de dagvaarding het bedrag van € 4.042,72 openstond aan achterstallige huur. Nadien heeft [gedaagde] nog een betaling van € 2.000,- gedaan, op 23 juli 2014. Daarmee dient de huurachterstand nog te worden verminderd, zodat thans € 2.042,72 resteert. Voor de buiten-gerechtelijke kosten en de contractuele rente verwijst [de besloten vennootschap] naar artikel 20 leden Pro 2 en 4 van de ROZ-voorwaarden.
4.
Nu [gedaagde] in de afgelopen jaren ongeveer 30 keer de huur te laat heeft betaald, wenst [de besloten vennootschap] toe-wijzing van haar vordering tot ontruiming van het gehuurde met een terme de grace, voornamelijk als stok achter de deur. Dat blijkt bij deze huurder nodig om te komen tot een tijdige betaling van de huur.
5.
[gedaagde] meent dat de vorderingen van [de besloten vennootschap] moeten worden afgewezen. Hij voert tegen de vordering - kort gezegd - allereerst aan dat deze niet spoedeisend is. Bovendien klopt de hoogte van de door [de besloten vennootschap] opgegeven huurachterstand niet. [gedaagde] beroept zich daarbij op verrekening met de betalingen, die hij voor [de besloten vennootschap] aan de CV en de geiser heeft voldaan. Dat is een bedrag van totaal € 1.939,56. Daarmee staat thans aan huurachterstand nog open het bedrag van (€ 2.042,72 - € 1.939,56) € 103,16. [de besloten vennootschap] heeft ook de betaalde borgsommen niet in de afrekening meegenomen. Dat is totaal een bedrag van € 4.300,00.
6.
[gedaagde] meent voorts dat de vordering van [de besloten vennootschap] omtrent de buitengerechtelijke kosten en de con-tractuele rente afgewezen zou moeten worden. Door medische omstandigheden heeft [gedaagde] tijdelijk minder inkomsten gehad, waarvan hij [de besloten vennootschap] steeds op de hoogte heeft gehouden. De huur is wel altijd voldaan, misschien niet op tijd maar wel binnen de betreffende huurperiode. [de besloten vennootschap] heeft getracht gebruik te maken van de benaderde financiële positie van [gedaagde], door een woekerrente te vragen bij de afbetalingsregeling.
7.
[gedaagde] is het tot slot niet eens met de ontruiming. Hij is in overleg met zijn gezin om een deel van het gehuurde aan [de besloten vennootschap] terug te geven, maar daar is [gedaagde] nog niet uit. De komende weken zal daarover een beslissing worden genomen.
Beoordeling
8.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstan-digheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van [de besloten vennootschap] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
9.
Overwogen wordt allereerst dat de bij een vordering in kort geding die betaling van een geldsom betreft, de wezenlijke spoedeisend in zoverre een beperkte rol speelt, dat de met voldoende zekerheid te verwachten uitkomst van de bodemprocedure eveneens kan leiden tot toewijzing van de vordering. Bovendien geldt bij huurachterstand dat indien de huur structureel niet voldaan wordt, de schuld voor de verhuurder steeds oploopt, waartegen deze zich moet kunnen indekken. Daarmee is de spoedeisendheid van de vordering van [de besloten vennootschap] gegeven.
10.
Voorts wordt overwogen dat de thans bestaande huurachterstand, volgens zowel de berekening van [de besloten vennootschap] als die van [gedaagde], minder bedraagt dan één maand huur en daarmee de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt. Dat betekent dat de vordering van [de besloten vennootschap] op dit punt wordt afgewezen. Wel dient [gedaagde] in het vervolg voor tijdige betaling van de huur zorg te dragen, hetgeen immers de kern van de verplichting van de huurder is.
11.
Het geschil tussen partijen met betrekking tot de huurachterstand komt er in de kern op neer dat partijen van mening verschillen over het antwoord op de vraag of [gedaagde] gerechtigd was de door hem betaalde bedragen aan CV en geiser met de huur te verrekenen.
12.
Ingevolge het bepaalde in artikel 16 ROZ Pro-voorwaarden, gelezen in samenhang met de wettelijke bepaling van artikel 7: 206 BW, waar die voorwaarden ook naar verwijzen, geldt dat [gedaagde] in beginsel geen vordering op [de besloten vennootschap] met de huur mag verrekenen. Evenzeer geldt echter dat [de besloten vennootschap] verplicht is op verlangen van [gedaagde] gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Laat [de besloten vennootschap] dat na, en is hij daar-mee in verzuim, dan mag [gedaagde] de gebreken zelf verhelpen en de kosten daarvan op [de besloten vennootschap] als verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huurprijs te brengen. Een en ander conform het bepaalde in de laatste volzin van artikel 7: 206 lid 3 BW.
13.
In verzuim is [de besloten vennootschap], indien zij van het gebrek op de hoogte is gesteld maar nalaat binnen een redelijke termijn het gebrek te verhelpen. Is [de besloten vennootschap] op de hoogte maar laat zij na te reageren of verhelpt zij het gebrek niet binnen een redelijke termijn, dan zal [gedaagde] aldus de reparatie zelf mogen laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur. Welke termijn redelijk is, hangt af van de ernst van het gebrek en de omstandigheden van het geval.
14.
Voorshands wordt geoordeeld dat gebreken aan de CV in januari en aan de geiser met een gaslucht zo ernstig zijn, dat [gedaagde] kon en mocht overgaan tot het zelf geven van de opdracht tot herstel van de CV, zoals hij heeft gedaan. Het zijn geen kleine herstellingen, die voor rekening van een huurder blijven. Voor de geiser en een deel van de CV-problemen heeft [gedaagde] [de besloten vennootschap] geïnformeerd, maar werd het gebrek niet snel verholpen. Voor een andere reparatie aan de CV heeft [gedaagde] [de besloten vennootschap] geïnformeerd, maar kwam er geen reactie. Hetzelfde geldt voor een gaslucht bij een geiser; dat zijn gebreken die geen uitstel dulden. De betalingen mag [gedaagde] dus voorshands verrekenen met de huur.
15.
Dat betekent dat de huurachterstand door de kantonrechter in deze procedure wordt bepaald op
€ 103,16, welk bedrag [gedaagde] nog aan [de besloten vennootschap] dient te voldoen. De huurachterstand zal tot dit bedrag worden toegewezen.
€ 103,16, welk bedrag [gedaagde] nog aan [de besloten vennootschap] dient te voldoen. De huurachterstand zal tot dit bedrag worden toegewezen.
16.
Voor wat betreft de gevorderde contractuele (boete) rente van 1 % per maand uit hoofde van artikel 20 ROZ Pro-voorwaarden geldt dat [gedaagde] een particulier/consument is en onder verwijzing naar de Richtlijn 93/13 de boetebepalingen van artikel 20 van Pro de ROZ-voorwaarden buitenproportioneel worden beoordeeld. Voorshands wordt het beding oneerlijk en daarmee nietig geacht. De daaruit voortvloeiende vordering van [de besloten vennootschap] wordt daarom vooralsnog afgewezen.
17.
[de besloten vennootschap] heeft subsidiair de buitengerechtelijke kosten gevorderd op de voet van artikel 6:96 BW Pro. Daaromtrent geldt dat, nu [gedaagde] voor een te hoog bedrag is aangemaand (zeker bij de eerste sommatie) en de brief van de gemachtigde van [de besloten vennootschap] geen 14-dagen termijn bevat, zodat de buitengerechtelijke kosten op de voet van artikel 6:96 BW Pro ook worden afgewezen.
18.
Wel zal voorshands worden toegewezen de wettelijke rente over de huurachterstand, vanaf 1 februari 2013, nu [gedaagde] in elk geval vanaf die dag tot heden een huurachterstand tot deze hoogte heeft gehad.
19.
Er zijn termen aanwezig om de proceskosten te compenseren in dier voege dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [de besloten vennootschap] van het bedrag van € 103,16, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2013 tot aan de dag der voldoening;
wijst de vordering voor het overige af;
compenseert de proceskosten tussen beide partijen in dier voege dat ieder de eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 augustus 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter